Contenuti elenco oneri. Stima. Pignoramento

Incarto n.

15.2013.60

Lugano

18 novembre 2013

EC/fp/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Pellegrini,

presidente,

Walser

e Jaques

segretario:

Cassina, vicecancelliere

statuendo

sul ricorso 12 giugno 2013 di

1. RI 1

2. RI 2

entrambi patr. dall’ RA 1

contro

l’operato

dell’CO 1 e meglio contro il verbale di pignoramento del 22 aprile 2013 nelle

esecuzioni n. __________, n. __________ e n. __________ promosse dai ricorrenti

contro

PI

1

viste:

– le osservazioni 30 giugno 2013 di PI 1,

– le osservazioni 11 luglio 2013 dell’CO 1 e

– la replica 16 luglio 2013 delle ricorrenti;

esaminati atti e documenti;

ritenuto in fatto e considerato in diritto:

che nell’ambito

delle esecuzioni n. __________, __________ e __________ promosse dalla RI 1 e

da RI 2 contro PI 1, il 22 aprile 2013 l’CO 1 ha pignorato per tre crediti di complessivi

fr. 17'488.– oltre accessori la PPP __________ di 46/1000 della part. n. __________

RF di __________, alla quale è attribuita quale coattiva la quota di

comproprietà __________ di 6/133 del medesimo fondo, attribuendo a quanto

pignorato un valore di stima di fr. 300'000.–;

che nel verbale di

pignoramento l’ufficio ha indicato che la PPP pignorata è gravata da un’ipoteca

massimale di fr. 240'000.– a favore del __________ SA e da un’ipoteca legale di

fr. 20'358.50 a favore della RI 1;

che con ricorso 12 giugno

2013 la RI 1 e la RI 2 pretendono che il pignoramento sarebbe insufficiente e chiedono

o di procedere anche al pignoramento dei redditi, dei crediti e di eventuali altri

beni dell’e­scusso oppure, nell’ipotesi non ci fossero altri beni pignorabili,

di rilasciare loro un attestato di carenza beni definitivo, subordinatamente

provvisorio;

che a mente delle

ricorrenti all'ufficio d'esecuzione è sfuggito che sul foglio del fondo sono

anche annotate tre ipoteche legali provvisorie di fr. 35'925.–, fr.

47'697.– e fr. 38'276.–, che dovranno anch'esse essere inserite nell’elenco

oneri, ciò che impedirà la realizzazione dell’im­mobile in virtù del principio

dell’offerta sufficiente (art. 126 cpv. 1 LEF);

che, esse spiegano, a

fronte di un valore di stima di fr. 300'000.– il fondo risulta infatti gravato

da pegni per complessivi fr. 382'257.– a cui dovranno essere addizionati gli

interessi al 10% calcolati al giorno dell’incanto e le spese di realizzazione,

per un debito complessivo garantito da diritti di pegno superiore a fr. 450'000.–;

che con osservazioni 30

giugno 2013 PI 1 si è opposto al ricorso in quanto il valore di stima ufficiale

della PPP sarebbe stato nel 2000 di fr. 524'400.– ed inoltre dal 2000 egli

avrebbe apportato diverse migliorie ai locali;

che alla quota di PPP

sarebbero inoltre assegnati 6 garages, del valore approssimativo complessivo di

fr. 120'000.–,

che con osservazioni 11

agosto 2011 l’CO 1 ha rilevato che dopo aver esperito i necessari accertamenti

presso l’Ufficio di tassazione di __________ è emerso che, come sostenuto dal

debitore, il valore di stima dell’immobile è di fr. 524'000.–, importo che

coprirebbe i crediti in esecuzione, pur tenendo conto di tutti gli oneri reali

gravanti il fondo;

che con replica 16 luglio

2013 le ricorrenti hanno precisato che la stima di fr. 524'400.– varrebbe sia

per i 4 negozi sia per i 6 parcheggi;

che – esse evidenziano – nel

2000 l’escusso avrebbe avviato, senza i permessi necessari, non dei lavori di

miglioria bensì di trasformazione dei negozi in appartamenti;

che tuttavia questi lavori

sarebbero stati bloccati dopo la demolizione delle strutture esistenti, che da

allora non furono mai ripristinate;

che per questo motivo ora

Fatti

i locali, che necessiterebbero di importanti lavori di ristrutturazione e che

dal profilo edilizio non potrebbero essere trasformati in appartamenti, non potrebbero

essere utilizzati;

che la stima del 2000 di

fr. 524’400.– sarebbe pertanto oggi irrealistica ed il valore attuale

dell’immobile sarebbe addirittura inferiore all’importo di fr. 300'000.–

indicato dall’Ufficio;

che, come correttamente

argomentato dai ricorrenti, la quota pignorata, oltre a essere gravata da

un’ipoteca massimale di fr. 240'000.– a favore di __________ SA e da un’ipoteca

legale di fr. 20'358.50 a favore della RI 1, risulta pure gravata

dall’annotazione di tre ipoteche legali provvisorie di fr. 35'925.–, fr.

47'697.– e fr. 38'276.– a favore della medesima comunione;

che l’esistenza di questi

oneri, anteriori all’esecuzione del pignoramento, non è stata indicata dall’ufficio

nel verbale di pignoramento del 22 aprile 2013;

che, invero, anche se

l'importo dei crediti ipotecari in linea di massima non influisce sul valore di

stima del fondo, siccome l'aggiudicatario ne risponde solo a concorrenza del

prezzo offerto (cfr. art. 45 cpv. 1 lett. a RFF; Zopfi in: VZG, Kurzkommentar, 2011, n. 4 ad art. 9), essi

devono comunque essere indicati nel verbale di pignoramento, poiché sono invece

rilevanti per diverse decisioni dell'ufficio (eventuale rinuncia al

pignoramento, qualora il ricavato netto atteso dalla realizzazione non sia

superiore alla somma delle spese esecutive [art. 92 cpv. 2 LEF; Zopfi, op. cit., loc. cit.]; estensione

del pignoramento ad altri beni dell'escusso nel caso in cui il valore del fondo,

Considerandi

al netto degli oneri ipotecari, non è sufficiente a soddisfare integralmente i

creditori pignoranti [cfr. art. 97 cpv. 2 LEF]; importo presunto della perdita

dei creditori, da indicare nel verbale perché essi possano farlo valere quale

attestato provvisorio di carenza di beni [art. 115 cpv. 2 LEF]);

che ciò vale pure per i

diritti reali iscritti provvisoriamente a registro fondiario (art. 960 CC),

dovendo gli stessi essere indicati nell'elenco oneri, e più precisamente nella

parte "B" denominata "altri oneri" (cfr. form. RFF n. 9P),

fermo restando che se ne terrà conto solo se diventano definitive (Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. II,

2000, n. 81 e 86 ad art. 140);

che pertanto l’incarto

deve essere retrocesso all’ufficio affinché rettifichi il verbale di

pignoramento indicando tutti gli oneri gravanti il fondo pignorato,

che facendo ciò l’Ufficio

dovrà pure riesaminare il valore di stima attribuito alla PPP pignorata sulla

base delle risultanze istruttorie, delle argomentazioni delle parti e dei

documenti da loro prodotti nell’ambi­to della procedura di ricorso,

avvalendosi, se lo riterrà necessario, dell’ausilio di un perito (art. 97 cpv.

1.

LEF);

che nell’ipotesi in cui il

nuovo valore di stima, tenuto conto degli oneri reali gravanti il fondo, non

fosse sufficiente a coprire i crediti in

esecuzione, l’ufficio

dovrà procedere al pignoramento di ulteriori beni dell’escusso, segnatamente di

ulteriori fondi di sua proprietà, quale in particolare la quota di comproprietà

B di __________ /100 della part.

n. __________ RFD di __________;

che alla luce di quanto precede

discende il parziale accoglimento del ricorso;

che non si preleva la

tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 61 cpv. 2 lett. a e 62

cpv. 2 OTLEF);

Dispositivo

per questi motivi,

richiamati gli art. 17, 97 cpv. 1 LEF; 61 cpv. 2 lett. a, 62 cpv. 2

OTLEF

pronuncia:

1. Il ricorso è

parzialmente accolto.

2. Di conseguenza l'incarto

è retrocesso all'CO 1 affinché proceda ad una rettifica del verbale di pignoramento

nel senso dei considerandi.

3. Non si prelevano

spese e non si assegnano indennità.

4. Notificazione a:

–

;

–

.

Comunicazione

all’CO 1.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

Il presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10 (dieci)

giorni dalla notificazione, rispettivamente entro 5 (cinque) giorni

dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata

nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.