Verbale di ritenzione degli oggetti colpiti da diritto di ritenzione

Incarto n.

15.2013.75

Lugano

8 ottobre 2013

EC/fp/mc

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Pellegrini,

presidente,

Walser

e Jaques

segretario:

Cassina, vicecancelliere

statuendo

sul ricorso 15 luglio 2013 di

RI

1

patrocinata

dall’ PA 1

contro

l’operato

dell’CO 1, e meglio contro l’allestimento

dell’inventario degli oggetti vincolati dal diritto di ritenzione del locatore (n.

__________) richiesto nei confronti della ricorrente da

PI

1

patrocinata

dall’ PA 2

e sul ricorso 2 agosto 2013 di quest'ultima contro il provvedimento

17 luglio 2013 con cui

l’Ufficio ha annullato l’inventario di ritenzione;

esaminati atti e documenti;

ritenuto

in fatto: A. L’11 luglio 2013 la società

PI 1 ha chiesto all’CO 1 la formazione dell’inventario degli oggetti vincolati da

diritto di ritenzione della locatrice RI 1 che si trovano presso __________,

particella n. __________, per un credito di complessivi fr. 108'209.40,

corrispondente alle pigioni scadute dal 1° al 31 luglio 2013.

Fatti

B. Il 15 luglio 2013 l’ufficio

ha proceduto all’inventario del contenuto di 55 camere, che ha stimato in

complessivi fr. 110'000.–.

C. Con ricorso 15 luglio

2013 RI 1 si è aggravata contro tale provvedimento, argomentando che il

contratto di locazione è stato disdetto dalla procedente per il 30 giugno 2013

e che pertanto essa non poteva richiedere la formazione di un inventario a

garanzia di un canone di locazione successivo a questa data.

D. Avvalendosi della

facoltà prevista dagli art. 17 cpv. 4 LEF e 11 cpv. 2 LPR, con decisione 15

luglio 2013 l’CO 1 ha annullato l’inventario, ritenendo corretta l’argo­mentazione

ricorsuale.

E. Contro la predetta

decisione di riconsiderazione si è aggravata PI 1 con ricorso 2 agosto 2013

chiedendone l’annul­lamento. La creditrice evidenzia che il canone di locazione

mensile fino al 30 giugno 2013 ammontava a fr. 108'209.40. Il contratto sarebbe

stato disdetto per mora per il 30 giugno 2013 ma RI 1 non avrebbe restituito

l’oggetto locato, proponendo contro la disdetta un’istanza di annullamento e,

in subordine, di protrazione del contratto di locazione. A mente della

ricorrente il diritto di ritenzione del locatore coprirebbe anche quelle

pretese di natura simile alle pretese per pigione, quali in particolare le

pretese del locatore per l’occupazione ingiustificata dei locali dopo la scadenza

della locazione.

Considerato

in diritto:

Considerandi

1.

Giusta l’art. 17

cpv. 4 LEF, l’ufficio può riconsiderare il provvedimento impugnato fino

all’invio della sua risposta. In tal caso l’ufficio deve emanare una nuova

decisione, notificandola senz’indugio alle parti e all’autorità di vigilanza.

In concreto quindi sia l’emanazione che la notifica della decisione di

riconsiderazione datata 15 luglio 2013 sono formalmente corrette.

2.

Prima di procedere

all’erezione di un inventario giusta l’art. 283 LEF, l'ufficio d’esecuzione, in

via pregiudiziale, deve procedere a un esame sommario dei suoi presupposti. In

particolare, esso deve verificare se, prima facie, esiste tra le parti un

valido contratto di locazione di locali commerciali e se il credito vantato

dall’e­scutente verte su pigioni o prestazioni analoghe, quali spese accessorie,

indennità per rescissione anticipata del contratto, ecc. L’ufficio può, per

ragioni di diritto materiale, rifiutare di erigere l'inventario degli oggetti

sottoposti al diritto di ritenzione del locatore soltanto se l'inesistenza (o

la minore estensione) di questo diritto è manifesta e inequivocabile. L’esame di

merito sull’e­sistenza e l’estensione del diritto di ritenzione, così come

sull’esi­sten­za e l’ammontare del credito garantito vantato dal locatore, è infatti

demandato al giudice nell’ambito di un’eventuale procedura di rigetto

dell’opposizione (art. 79 segg. LEF) (CEF 6 ottobre 2006, inc. 15.2006.75, consid.

1.2, RtiD I-2007, 868-869, n. 72c).

2.1

L'escussa sostiene che

il contratto di locazione sul quale l’escutente fonda il proprio diritto di

ritenzione è stato disdetto dalla procedente per il 30 giugno 2013 e che

pertanto essa non potrebbe richiedere la formazione di un inventario a garanzia

di un canone di locazione successivo a questa data.

2.2

Nel caso in esame non

è contestato che l'escussa ha continuato ad occupare i locali dati in affitto

dopo il 30 giugno 2013. Garantendo il diritto di ritenzione del locatore di

locali commerciali (art. 268 CO) anche le indennità per l’occupazione dei

locali dopo la fine del contratto di locazione (ad es.: DTF 111 II 71, cons. 2,

con rif.; CEF 30 luglio 2012, inc. 15.2012.71, consid. 2.2; Gilli­éron, Commentaire de la

LP, vol. III, Losanna 2002, n. 20 ad art. 283), il diritto di ritenzione di PI

1.

si estende anche alla somma di fr. 108'209.–, importo corrispondente a

quello che era il canone mensile in base al contratto di locazione disdetto per

il 30 giugno 2013.

3.

Ne discende che il

ricorso 2 agosto 2013 di PI 1 contro la decisione di riconsiderazione del 17

luglio 2013 è da accogliere, mentre il ricorso 15 luglio 2013 di RI 1 va

respinto.

4.

In ambedue le

procedure non si prelevano spese (art. 61 cpv. 2 lett. a OTLEF) e non si assegnano

indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF).

richiamati gli art. 17 cpv. 4, 20a e 283 LEF, 268 CO, 61 cpv. 2 lett.

a e 62 cpv. 2 OTLEF;

pronuncia:

1.

Il ricorso di PI 1 è

accolto.

1.1

Di conseguenza è

annullato il provvedimento di riconsiderazione 17 luglio 2013 dell’CO 1.

1.2

Non si prelevano spese

né si assegnano indennità.

2.

Il ricorso di RI 1 è

respinto.

2.1

Non si prelevano spese

né si assegnano indennità.

3.

Notificazione a:

– ;

– .

Comunicazione

all’CO 1.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

Il presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10 (dieci)

giorni dalla notificazione, rispettivamente entro 5 (cinque) giorni

dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata

nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.