Contestazione del valore di stima peritale. Contenuto del bando d’incanto. Vendita in blocco

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Numero d'incarto:

15.2014.23

Data decisione, Autorità:

15.05.2014, CEF

Titolo:

Contestazione del valore di stima peritale. Contenuto del bando d’incanto. Vendita in blocco

CONDIZIONI D'INCANTO

STIMA

agg. 97 LEF

art. 17 cpv. 2 LEF

art. 126 LEF

art. 138 LEF

art. 139 LEF

art. 140 LEF

art. 155 LEF

art. 156 cpv. 1 LEF

art. 9 cpv. 2 LPR

art. 29 cpv. 2 RFF

art. 44 RFF

art. 45 cpv. 1 RFF

art. 99 RFF

art. 102 RFF

art. 107 RFF

Incarto n.

15.2014.23

Lugano

15 maggio

2014/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di

vigilanza

composta del giudice:

Jaques, presidente

vicecancelliere:

Cassina

statuendo quale giudice unico (art. 48b LOG)

sul ricorso 10 marzo 2014 di

RI

1

RI

2

contro

l’operato dell’CO 1, o meglio contro l’avviso

d’incanto del 28 febbraio 2014 riferito ai diversi fondi già di proprietà di

PI 1, già in __________

nell’ambito delle esecuzioni promosse da

PI 1

(rappr. dall’RA 1)

PI 2

PI 3

(rappr. dall’RA 2)

PI 4

(rappr. dal RA 3)

PI 5

PI 6

PI 7

PI 8

(gli ultimi tre patrocinati

dall’ PA 1)

ritenuto

in fatto: A. Con domanda presentata l’11 dicembre 2007 nelle esecu­zioni

n. __________ e __________ in realizzazione di pegno dirette contro PI 7, PI

3 ha chiesto all’CO 1 la realizzazione dei fondi gravati da pegno n. __________

RFD di __________ e __________ RFD di __________ di proprietà dell’escus­sa.

B. Con

domanda presentata il 22 gennaio 2008 nell’esecu­zione n. __________ in realizzazione

di pegno sempre diretta contro PI 7, PI 1 ha chiesto al medesimo ufficio la realizzazione dei fondi gravati da pegno n. __________, __________, __________, __________,

__________ e __________ RFD di __________, n. __________ RFD di __________ -__________

__________, n. __________ RFD di ____________________ RFD di __________ e n. __________

RFD di __________, tutte di proprietà dell’escus­sa.

C. Con domanda del 18 febbraio 2008, i cessionari del credito che __________

aveva fatto valere con l’esecuzione n. __________ nei confronti di PI 7,

ovvero la PI 4, lo PI 5, gli PI 6 e l’avv. PI 2, hanno chiesto all’CO 1 la

realizzazione di parte dei beni pignorati il 20 dicembre 2005 e il 13 ottobre

2007, ossia le particelle __________ RFD di __________ e n. __________ RFD di __________,

entrambe di proprietà dell’escus­sa.

D. Il

27 marzo 2009, l’CO 1 ha pubblicato l’asta delle particelle n. __________ e __________

RFD __________, n. __________ RFD __________ e n. __________ RFD di __________.

Un primo ricorso dell’escussa è stato respinto dalla Camera con decisione 4

maggio 2009 (inc. 15.2009.39). Preso atto dell’effetto sospensivo concesso dal

Tribunale federale al ricorso che PI 7 aveva interposto il 25 maggio 2009

contro la sentenza cantonale, l’Ufficio ha annullato le aste in questione il 5 giugno 2009. Dando

seguito alla decisione 18 giugno 2009 di questa Camera (inc.

15.2009.61), il 2 febbraio 2010 l’Ufficio ha poi incaricato l’arch. __________ __________,

dandone comunicazione anche all’e­scus­sa, di procedere all’aggiornamento delle

perizie estimative eseguite nel febbraio del 2006 in merito alle particelle n. __________ RFD di __________, n. __________ e __________ RFD di __________,

n. __________ RFD di __________, n. __________ e __________ RFD di __________,

e all’allestimento di nuove perizie circa le particelle n. __________, __________,

__________, __________ e __________ RFD di __________, e n. __________ RFD di __________.

Il 16 marzo 2010, la Camera ha respinto un ulteriore ricorso di PI 7 contro tale

decisione, precisando che se l’escussa avesse

dissentito dalle risultanze dei referti peritali, per l’art. 9 cpv. 2 RFF essa

avrebbe potuto chiedere all’autorità di vigilanza una nuova stima a mezzo di

altro perito, previo deposito delle spese occorrenti (inc.

15.2010.31). Il 26 luglio 2010, il Tribunale federale

ha dichiarato inammissibile il ricorso inoltrato dall’escussa contro la

sentenza cantonale (sentenza 5A_282/2010). Il costo

delle nuove perizie, di fr. 7'326.–, è stato pagato il 2 febbraio 2011 con

l’anticipo di fr. 10'000.– versato il 31 ottobre 2008 dalla procedente PI

1.

E. PI

7 è deceduta il 31 gennaio 2011.

F. Il

17 febbraio 2012, l’Ufficio ha nuovamente provveduto a pubblicare l’asta dei

dodici menzionati fondi.

G. Con

ricorso 16 febbraio 2012, i figli ed eredi dell’escussa, RI 1 e RI 2, hanno impugnato

detta pubblicazione, facendo valere in particolare di non avere avuto modo di

prendere visione delle stime peritali, con cui non concordano. Essi hanno

pertanto chiesto l’allestimento di una nuova perizia.

H. Con

decisione 29 febbraio 2012, l’Ufficio ha quindi impartito ai ricorrenti un

termine di 10 giorni per anticipare le spese di una nuova perizia, determinate

in fr. 10'000.–.

Fatti

I. Con

un secondo ricorso del 14 marzo 2012, RI 1 e RI 2 hanno impugnato anche la

decisione del 29 febbraio 2012, contestando l’ammontare dell’anticipo

richiesto.

L. Con

sentenza 30 maggio 2012 (inc. n. 15.2012.17/40) questa Camera, dopo aver

congiunto le due procedure, ha respinto il ricorso 16 febbraio 2012 nella

misura in cui era ricevibile e ha parzialmente accolto il ricorso 14 marzo

2012, assegnando a RI 1 e a RI 2 un termine di 10 giorni per versare all’UEF un

importo di fr. 8'734.50 quale anticipo delle spese per l’allestimento di

nuove perizie dei fondi da realizzare, con l’avvertenza che se tale versamento

non sarebbe stato tempestivamente effettuato il loro diritto ad una seconda

perizia sarebbe decaduto e i valori di stima già stabiliti sarebbero stati

confermati.

M. Non

avendo i ricorrenti versato l’anticipo spese richiesto, il 18 gennaio 2013 l’UEF

ha pubblicato l’avviso d’incanto riferito ai fondi già di proprietà di PI 1,

indicando quale loro valore di stima peritale quello accertato dall’arch. __________ il 27 ottobre 2010.

N. Con

ricorso 28 gennaio 2013 RI 2 e RI 1 hanno chiesto di annullare l’avviso d’incanto

e di ordinare all’CO 1 di chiedere all’autorità di vigilanza la determinazione

del modo di realizzazione dei beni già di proprietà di PI 1, sostenendo che i

beni da realizzare apparterrebbero a un’eredità indivisa, che andrebbe

realizzata secondo la procedura prevista dall’art. 132 LEF.

O. Con

sentenza del 22 febbraio 2013 (inc. n. 15.2013.18) questa Camera ha respinto il

ricorso perché gli oggetti da realizzare nelle esecuzioni iniziate contro PI 1

prima del suo decesso e continuate contro la sua eredità giusta l’art. 59 cpv.

2 LEF sono i beni immobili appartenuti alla defunta e non i diritti dei figli

nella successione della madre.

P. Con

ricorso 11 aprile 2013 RI 1 e RI 2 hanno contestato gli elenchi oneri 6 marzo 2013 relativi alle note particelle e

chiesto il differimento degli incanti. Con sentenza 29 luglio 2013 (inc. n.

15.2013.43) questa Camera ha dichiarato il ricorso inammissibile per tardività.

Q. Il

28 febbraio 2014 l’Ufficio ha per la terza volta (e persino la quarta per

alcuni di essi) pubblicato l’avviso d’incanto dei noti fondi, indicando il

valore di stima peritale stabilito dall’arch. Bruni il 27 ottobre 2010, ovvero:

– part. __________ RFD di __________, del valore di

stima peritale di fr. 314'749.–,

– part.

__________ RFD di __________, del valore di stima peritale di fr. 343'320.–,

– part.

__________ RFD di __________, del valore di stima peritale di fr. 351'340.–,

– part.

__________ RFD di __________, del valore di stima peritale di fr. 618'580.–,

– part.

__________ RFD di __________, del valore di stima peritale di fr. 34'478.60,

– part.

__________ RFD di __________, del valore di stima peritale di fr. 361'768.–,

– part.

__________ RFD di __________, del valore di stima peritale di fr. 21'297.80,

– part.

__________ RFD di __________, del valore di stima peritale di fr. 521'933.60,

– part.

__________ RFD di __________, del valore di stima peritale di fr. 8'373.–,

– part.

__________ RFD di __________, del valore di stima peritale di fr. 297'460.–,

– part.

__________ RFD di __________, del valore di stima peritale di fr. 51'810.–,

– part.

__________ RFD di __________, del valore di stima peritale di fr. 22'043.50.

Nell’avviso

d’incanto l’ufficio ha indicato che le condizioni d’incanto saranno depositate

a decorrere dal 13 giugno 2014.

R. Con

ricorso 10 marzo 2014 (presentato in lingua tedesca e

successivamente tradotto in lingua italiana) RI 2 e RI

1 hanno chiesto, previa concessione dell’effetto sospensivo, di sospendere la

realizzazione degli immobili già di spettanza della madre fino all’allestimento

di una nuova perizia, da affidare a un perito scelto da loro in una rosa di tre

esperti “riconosciuti e certificati”. Il ricorso non è stato intimato alle controparti

né sono state chieste osservazioni all’Ufficio, all’infuori di quelle del 27 marzo

2014 con cui si è opposto alla concessione dell’effetto sospensivo.

Considerato

in diritto: 1. Giusta l’art. 9 cpv. 2 della legge cantonale sulla procedura di ricorso

in materia di esecuzione e fallimento (LPR), l’autorità di vigilanza può

dichiarare il ricorso irricevibile senza ulteriori atti istruttori se lo

stesso è infondato o temerario. Per giurisprudenza siffatta norma è stata

estesa ai ricorsi manifestamente infondati (cfr. sentenza della CEF

15.2002.89/96 del 30 luglio 2002, consid. 1). Nell’ipotesi – in concreto

realizzata – di un giudizio di rei­ezione d’acchito del gravame, non può infatti

darsi pregiudizio alcuno a carico di chi non è stato sentito (Cometta, Commentario alla LPR, CFPG n.

3, Lugano 1998, n. 2.2.2.1 ad art. 9). Il ricorso in esame non è pertanto stato

notificato alle controparti. Nulla si oppone così alla sua trattazione

immediata.

Considerandi

2.

Come visto, nella pubblicazione delle aste l’UEF ha indicato i valori

di stima peritale determinati

dall’arch. __________ il 27 ottobre 2010. I ricorrenti affermano di non più

condividere i risultati della perizia, che risale a oltre tre anni.

Attribuiscono inoltre all’amministrazione immobiliare delegata dall’UEF per la

gestione dei fondi negligenze all’origine di un danno di circa fr. 250'000.–

che, a detta loro, ha un impatto significativo sul valore attuale della

particelle. Chiedono quindi una nuova stima da parte di un perito scelto da loro in una rosa di tre esperti “riconosciuti e

certificati”.

3.

Nell’esecuzione

in via di pignoramento, la stima dei fondi costituiti

in pegno può avvenire in due momenti distinti: una prima volta in occasione del

pignoramento del fondo (art. 97 cpv. 1 LEF e art. 9 del

Regolamento concernente la realizzazione forzata di fondi [RFF, RS 281.42]) – con menzione nell’avviso d’incanto (art. 138 LEF) e negli avvisi

speciali (art. 139 LEF) – e una seconda volta con il deposito dell’elenco oneri

(art. 140 cpv. 3 LEF). Nell’esecuzione in via di realizzazione di pegno è

invece prevista, di norma, una sola stima (Gilliéron, Commentaire

de la LP, vol. II, 2000, n. 16 ad art. 155 LEF), con

menzione nella pubblicazione dell’avviso d’incanto e negli avvisi speciali

(art. 97 cpv. 2, 138, 139 LEF e 9 RFF per il rinvio degli art. 155 LEF e 99

RFF). In entrambe le procedure poi, sempre che vertano su beni immobili, l’ufficio

può ancora procedere a una revisione della stima dopo l’appuramento dell’elenco

oneri (art. 44 RFF, cui rinvia l’art. 102 RFF), qualora abbia elementi per ritenere

che la stessa non sia più idonea (Gilliéron,

op. cit., n. 176 ad art. 140 e n. 16 ad art. 155; cfr. anche sentenza

della CEF 15.2009.61 del 18 giugno 2009).

3.1

In virtù dell’art. 9 cpv. 2 RFF, applicabile anche nell’esecuzione

in via di realizzazione del pegno per il rinvio dell’art. 99 cpv. 2 RFF, ogni

interessato può chiedere all’autorità di vigilanza una nuova stima a mezzo di

perito, previo deposito delle spese occorrenti. Ogni interessato ha quindi il

diritto di rimettere in discussione la stima allestita in vista della vendita e

di esigere (ai sensi dell’art. 9 cpv. 2 RFF) una nuova stima da parte di un perito,

qualunque sia stata la sua posizione nei confronti della stima eseguita al

momento del pignoramento (DTF 122 III 339 seg. consid. 3a; Gilliéron,

op. cit., n. 177 ad art. 140). In caso di contestazione della nuova perizia

decide in modo definitivo l’autorità di vigilanza cantonale (art. 9 cpv. 2 RFF,

ultimo periodo).

3.2

Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 133 III 538,

consid. 4.1 i.f.), il ricorso diretto contro la stima è da considerare come

tale se verte sui criteri da considerare nella stima giusta l’art. 9 cpv. 1 RFF

(ad esempio se l’ufficio si è erroneamente fondato sulla stima fiscale, cfr. Zopfi, in: Kurzkommentar

zum VZG, 2011, n. 9 ad art. 9 RFF) o sul principio

stesso del ricorso ad un perito in virtù dell’art. 97 cpv. 1 LEF (cfr. DTF

101.

III 34-5, consid. 2b/c; sentenza della CEF 15.2005.47/57 del 2 giugno 2005,

consid. 3), mentre contestazioni sullo stesso valore di stima vanno di regola

assimilate a una richiesta di una nuova stima a mezzo di periti nel senso dell’art.

9.

cpv. 2 RFF (sentenza della CEF 15.2012.129 dell’11 dicembre 2012, consid. 3).

3.3

Nel

caso specifico, i ricorrenti non rivolgono critiche sostanziali alla perizia

sulla quale l’UEF ha fondato i valori di stima contestati, ma si limitano a

chiederne l’aggiornamento tenuto conto dei tre anni trascorsi dal suo

allestimento. Ora, come visto, la legge prevede in linea di massima soltanto

due stime, la seconda essendo comunicata al momento del deposito dell’elenco

oneri, e prescrive imperativamente un termine di 10 giorni per contestarle

(art. 17 cpv. 2 LEF) o richiederne una nuova (art. 9 cpv. 2 RFF), pena la

decadenza del diritto di contestazione e di riconsiderazione. E nella

fattispecie a RI 1 e RI 2 già è stata conferita tale

facoltà per la seconda volta – dopo che la Camera aveva assegnato loro un

termine di 10 giorni per anticipare le spese di una nuova perizia (v. sopra ad

L) – allorquando è stato comunicato loro gli elenchi oneri. Non avendo essi

ricorso contro i valori di stima esplicitamente indicati in tali atti – o ad ogni modo avendo ricorso tardivamente (v.

sopra ad P) –, la richiesta ora in esame risulta anch’essa irrimediabilmente

tardiva (art. 9 cpv. 2 RFF).

3.4

Si

giunge alla stessa conclusione anche volendo – per avventura – considerare la

contestazione come un autentico ricorso nel senso dell’art. 17 LEF, la cui

ricevibilità è pure essa subordinata all’ossequio di un termine di 10 giorni

(art. 17 cpv. 2 LEF e sentenza della CEF 15.2003.146 del 7 ottobre 2003). D’altronde,

i ricorrenti non motivano né sostanziano (se non con un proprio scritto) la

censura generica rivolta alle stime. È comunque dubbio che abbiano un interesse

legittimo a farle ridurre. Donde l’irricevibilità del ricorso su questo punto.

3.5

Non

appaiono infine dati i presupposti per una revisione della stima nel senso dell’art.

44.

RFF, non risultando essere stati eliminati aggravi dagli elenchi oneri dopo

il deposito. Da quel momento poi, è passato appena un anno e i ricorrenti non

hanno documentato alcuna sostanziale modifica del valore dei loro fondi. Anche

sotto questo profilo il ricorso si evince manifestamente infondato.

4.

I

ricorrenti lamentano l’assenza nella pubblicazione impugnata dell’indicazione

dei creditori pignoratizi a favore dei quali i singoli fondi saranno venduti e

chiedono il rispetto del principio dell’offerta sufficiente (art. 126 LEF).

Ora, gli art. 138 cpv. 2 LEF e 29 cpv. 2 RFF relativi

al bando d’incanto, applicabili anche nell’esecuzione in via di realizzazione

del pegno (art. 156 cpv. 1 LEF e 102 RFF), non prescrivono la menzione delle

generalità dei creditori procedenti o pignoratizi già a quello stadio della procedura.

Essi devono infatti essere menzionati, oltre che nell’elenco oneri, nelle

condizioni d’asta (art. 45 cpv. 1 e 102 RFF).

Anche un eventuale piede d’asta (art. 126, 142a

e 156 cpv. 1 LEF; 53-55 e 102 RFF) va definito solo nelle

condizioni d’asta (Gilliéron, op. cit., n. 54 segg. ad art. 135; Piotet,

in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n.

6.

ad art. 135 LEF). La censura

è quindi prematura e in quanto tale irricevibile.

5.

I

ricorrenti argomentano infine che finché il valore dei fondi non è determinato

e che sussiste quindi la possibilità che tale valore superi l’importo dei

debiti posti in esecuzione, gli immobili non possono essere posti all’incanto

“in una sola volta”. In realtà, come visto, il valore delle particelle è già

stato stimato da un perito e le contestazioni dei ricorrenti al riguardo sono

tardive. Dall’avviso d’incanto impugnato, d’altronde, non risulta che i fondi

saranno venduti in blocco. Ad ogni modo, se è vero che

l’UEF dovrà se del caso tenere conto, anche in sede d’asta, del principio di

limitazione della realizzazione a quanto necessario per soddisfare i creditori

in capitale, interessi e spese (art. 97 cpv. 2 LEF nelle esecuzioni in via di

pignoramento, art. 107 RFF in quelle in realizzazione di pegno), è altrettanto

vero che le modalità di realizzazione dei fondi saranno definite nelle

condizioni d’asta che, come indicato nel bando d’incanto, l’ufficio depositerà

a partire dal 13 giugno 2014. In quanto rivolta contro l’avviso d’incanto, la

censura si palesa dunque prematura.

6.

Nella

limitata misura in cui è ricevibile, il ricorso va pertanto respinto. Con l’emanazione

del giudizio odierno la domanda di concessione dell’effetto

sospensivo al ricorso diventa senza oggetto. Non si

preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 61 cpv. 2

lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF).

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile,

il ricorso è respinto.

2. Non

si prelevano spese e non si assegnano indennità.

3. Notificazione a:

–;

–;

– __________, __________;

– __________, __________;

– __________, __________;

– __________, __________ __________;

– __________, __________;

– __________, __________;

– avv. __________ __________, __________.

Comunicazione

all’CO 1.

Per la Camera di

esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile

presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro

dieci giorni dalla notificazione, rispettivamente entro cinque giorni dalla

notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata nell’ambito

di un’esecuzione cambiaria.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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