Modo di realizzazione di una quota in una comunione ereditaria. Valore di stima dei fondi che appartengono alla comunione e carico ipotecario effettivo. Rinvio dell’incarto all’ufficio d’esecuzione pe

Incarto n.

15.2016.44

Lugano

8 giugno 2016

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice:

Jaques,

presidente

vicecancelliere:

Cassina

statuendo nella composizione a

giudice unico (art. 48b LOG) nella procedura avviata con istanza del 27 maggio 2016 dall’Ufficio di esecuzione di Locarno, con

cui chiede di determinare il modo di realizzazione ai sensi dell’art. 132 LEF

dell’interessenza spettante all’escussa

PI 2, __________

nella comunione ereditaria fu PI 1, composta oltre a lei di

PI 3, __________

PI 4, __________ (Francia)

PI 5, __________

nell’esecuzione

n. __________ promossa contro l’escussa da:

__________,

__________

ritenuto

in fatto: A. Nell’esecuzione n. __________ promossa nei confronti

di PI 2, il 9 gennaio 2015 l’Ufficio di esecuzione (UE) di Locarno ha pignorato

Fatti

i diritti spettanti all’escussa nella comunione ereditaria fu PI 1 composta

oltre che di lei di PI 3 In sede di pignoramento l’Ufficio ha indicato quali

beni appartenenti alla comunione ereditaria le particelle n. __________ e __________

di __________ e le particelle n. __________, __________, __________ e __________

di __________ __________ __________, ha quantificato il valore di stima della

quota spettante all’escussa in fr. 76'746.– e precisato che le particelle

n. __________ di __________, __________ e __________ di __________ sono gravate

da ipoteche per complessivi fr. 555'000.–, rispettivamente per fr. 300'000.–

“ca” e fr. 30'000.– “ca”.

B. Avendo la creditrice presentato la domanda

di vendita, l’UE ha convocato tutti gli interessati a un’udienza tenutasi il 5 aprile 2016 a norma

dell’art. 9 del Regolamento del Tribunale

federale concernente il pignoramento e la realizzazione di diritti in comunione

(RDC, RS 281.41), alla quale un

coerede e la creditrice non si sono presentati, sicché non si è potuto

raggiungere alcuna conciliazione. Il 6 aprile 2016, l’Ufficio ha quindi

assegnato agli interessati un termine di dieci giorni per presentare eventuali

proposte concrete per la realizzazione della quota ereditaria dell’escussa. Nel

termine impartito nessuna proposta è pervenuta all’Ufficio.

C. Il

24 maggio 2016 l’UE ha chiesto a questa Camera di determinare il modo di

realizzazione dei diritti in comunione spettanti a PI 2, precisando che il valore di

stima ufficiale delle particelle

n. __________ e __________ di __________ è di fr. 196'039.– e quello delle

particelle n. __________, __________, __________ e __________ di __________ __________

__________ di fr. 110'945.– e che alla quota pignorata l’ufficio ha

assegnato un valore di fr. 76'746.– in considerazione della quota di

partecipazione di un quarto dell’escussa nella comunione ereditaria.

Considerato

in

diritto: 1. Ricevuta

la domanda di vendita d’una parte in comunione, l’uffi­­cio d’esecuzione

convoca tutti gli interessati a un’udienza di conciliazione (art. 9 cpv. 1

Considerandi

RDC), dando poi loro la facoltà di formulare proposte sul modo di realizzazione

(art. 10 cpv. 1 RDC). L’autorità

di vigilanza deve determinare il modo di realizzazione dei diritti ereditari

dell’escusso (art. 132 cpv. 1 LEF) scegliendo tra la messa all’asta oppure lo scioglimento della

comunione, con consecutiva liquidazione del patrimonio comune (cfr. art.

10.

cpv. 2 RDC), ritenuto che giusta l’art. 10 cpv. 3 RDC la vendita all’a­­sta dei

diritti in comunione sarà ordinata, di regola, solo se il valore della quota

pignorata può essere determinato almeno approssimativamente in base alle informazioni assunte in occasione

del pignoramento o delle trattative di conciliazione.

2.

Nel

caso di specie l’Ufficio ha stabilito il valore di stima della quota ereditaria

di PI 2 in fr. 76'746.–, moltiplicando semplicemente il valore di stima ufficiale

delle sei particelle di proprietà della comunione

ereditaria (di complessivi fr. 306'984.–) per la quota di

partecipazione dell’escussa di un quarto. Il problema è che tale calcolo poggia

su dati non verificati. Infatti l’UE ha omesso di accertare l’effettivo carico ipotecario gravante le particelle n. __________ di Losone,

__________ e __________ di __________, che potrebbe essere notevolmente

inferiore all’importo nominale di fr. 885'000.– in considerazione dei possibili

ammortamenti intervenuti nel corso degli anni dopo l’emissione delle ultime

cartelle ipotecarie iscritte sui singoli fondi. Del resto, ipotizzando come l’UE

che le particelle siano davvero gravate da oneri ipotecari corrispondenti al

valore nominale delle cartelle ipotecarie iscritte sulle stesse e attribuendo ai

fondi il valore di stima ufficiale, si avrebbe un risultato negativo di fr. 578'016.–

(fr. 306'984.– meno fr. 885'000.–), che avrebbe

dovuto incitare l’UE a rinunciare al pignoramento. Sennonché è inverosimile che

fondi edificati a __________ (di mq. 390) o a __________ __________ __________

non valgano almeno il carico ipotecario che li grava, e anzi di più. Ne

consegue che, non essendo il valore di stima stato correttamente accertato come

invece richiede l’art. 5 cpv. 3 RDC, l’istanza va respinta e l’incarto

retrocesso all’UE per nuovi accertamenti.

3.

Al

riguardo l’ufficio procederà ad accertare l’effettivo ammontare attuale del

debito ipotecario gravante la particella n. __________ di __________ e le

particelle n. __________ e __________ di __________ __________ __________ e a

stabilire nuovamente il valore di stima reale di tutte le particelle di

proprietà della comunione ereditaria, semmai con l’ausilio di un perito (art.

97.

cpv. 1 LEF). Fatto ciò, l’UE comunicherà il valore di stima agli interessati,

impartendo loro un termine per presentare eventuali osservazioni o nuove

proposte sul modo di realizzazione (art. 10 cpv. 1 RDC).

4.

Per

legge non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art.

61.

cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF per analogia).

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia: 1. L’istanza

è respinta.

2. Gli

atti sono retrocessi all’IS 1 affinché abbia a determinarsi come al

considerando 3 che precede.

3. Non

si prelevano spese, né si assegnano indennità.

4. Intimazione

all’Ufficio di esecuzione di Locarno, e per il suo tramite a tutti gli interessati.

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, rispettivamente entro

cinque giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è

stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.