Modo di realizzazione di una quota in una comunione ereditaria. Valore di stima dei fondi che appartengono alla comunione e carico ipotecario effettivo. Rinvio dell’incarto all’ufficio d’esecuzione pe

Incarto n.

15.2016.45

Lugano

8 giugno 2016

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice:

Jaques,

presidente

vicecancelliere:

Cassina

statuendo nella composizione a

giudice unico (art. 48b LOG) nella procedura avviata con istanza del 2 giugno 2016 dall’IS 1, con cui chiede di determinare il modo

di realizzazione ai sensi dell’art. 132 LEF dell’interessenza spettante all’escusso

PI 2, __________

nella comunione ereditaria fu PI 1, composta oltre all’escusso di

PI 3, __________

PI 4, __________

nelle varie esecuzioni promosse contro l’escusso,

ritenuto

in fatto: A. Nell’ambito delle varie esecuzioni promossa nei

confronti di PI 2, il 15 aprile, il 19 agosto, l’11 novembre 2015 e il 17

febbraio 2016 l’Ufficio di esecuzione (UE) di Locarno ha pignorato i diritti

spettanti all’escusso nella comunione ereditaria fu PI 1 composta oltre che di

lui di PI 3 e PI 4. In sede di pignoramento l’Ufficio ha indicato quale bene appartenente

alla comunione ereditaria la particella n__________ __________ e ha

quantificato il valore di stima della quota spettante all’escusso in fr. 36'130.–,

non senza precisare che il fondo è gravato da cartelle ipotecarie per complessivi

fr. 445'000.–.

Fatti

B. Avendo diversi creditori presentato la

domanda di vendita, l’UE ha convocato tutti gli interessati a un’udienza tenutasi il 17 maggio 2016 a norma

dell’art. 9 del Regolamento del Tribunale

federale concernente il pignoramento e la

realizzazione di diritti in comunione (RDC, RS 281.41), alla quale nessun

creditore si è presentato, sicché non si è potuto raggiungere alcuna conciliazione.

Il 17 maggio 2016, l’Ufficio ha

quindi assegnato agli interessati un termine di dieci giorni per presentare

eventuali proposte concrete per la realizzazione della quota ereditaria dell’escusso. Nel termine impartito è pervenuta all’Ufficio

una sola proposta, intesa allo scioglimento della comunione.

C. Il

1° giugno 2016 l’UE ha chiesto a questa Camera di determinare il modo di

realizzazione dei diritti in comunione spettanti a PI 2, precisando che il

valore di stima ufficiale della particella

n. __________ __________ è di fr. 108'390.– e che alla quota pignorata l’ufficio

ha assegnato un valore di stima di fr. 27'097.50 in considerazione della quota

di partecipazione di un quarto dell’escusso nella comunione ereditaria.

Considerato

in

diritto: 1. Ricevuta

la domanda di vendita d’una parte in comunione, l’uffi­­cio d’esecuzione

convoca tutti gli interessati a un’udienza di conciliazione (art. 9 cpv. 1

RDC), dando poi loro la facoltà di formulare proposte sul modo di realizzazione

(art. 10 cpv. 1 RDC). L’autorità

di vigilanza deve determinare il modo di realizzazione dei diritti ereditari

dell’escusso (art. 132 cpv. 1 LEF) scegliendo tra la messa all’asta oppure lo scioglimento della

comunione, con consecutiva liquidazione del patrimonio comune (cfr. art.

10 cpv. 2 RDC), ritenuto che giusta l’art. 10 cpv. 3 RDC la vendita all’a­­sta dei

Considerandi

diritti in comunione sarà ordinata, di regola, solo se il valore della quota

pignorata può essere determinato almeno approssimativamente in base alle informazioni assunte in occasione

del pignoramento o delle trattative di conciliazione.

2.

Nel

caso di specie l’Ufficio ha stimato la quota ereditaria di PI 2 in fr. 27'097.50,

moltiplicando il valore di stima ufficiale della particella di proprietà della

comunione ereditaria (pari a fr. 108'390.–) per la quota di partecipazione

dell’escusso di un quarto. Il problema è che tale calcolo poggia su dati non

verificati. Infatti l’UE ha omesso di accertare l’effettivo carico

ipotecario gravante sulla particella n. __________ __________, che

potrebbe essere notevolmente inferiore a fr. 445'000.– in considerazione

dei possibili ammortamenti intervenuti nel corso degli anni dopo l’emissione

dell’ultima cartella ipotecaria iscritta sul fondo. Del resto, ipotizzando come

l’UE che la particella sia davvero gravata da oneri ipotecari corrispondenti al

valore nominale delle cartelle ipotecarie iscritte sulla stessa e attribuendo al

fondo il valore di stima ufficiale, si avrebbe un risultato negativo di fr. 336'610.–

(fr. 108'390.– meno fr. 445'000.–), che avrebbe

dovuto incitare l’UE a rinunciare al pignoramento. Sennonché è inverosimile che

un fondo edificato a __________ non valga almeno il carico ipotecario che lo

grava, e anzi di più. Ne consegue che, non essendo il valore di stima stato correttamente

accertato come invece richiede l’art. 5 cpv. 3 RDC, l’istanza va respinta e l’in­carto

retrocesso all’UE per nuovi accertamenti.

3.

Al

riguardo l’ufficio procederà ad accertare l’effettivo ammontare attuale del

debito ipotecario gravante la particella n. __________ di __________ e a

stabilire nuovamente il valore di stima reale della particella di proprietà

della comunione ereditaria, con l’ausilio di un perito (art. 97 cpv. 1 LEF) o

più semplicemente facendo proprie le conclusioni della perizia che parrebbe essere

stata ordinata dalla Pretura di Locarno-Campagna (cfr. verbale dell’udienza

di conciliazione del 17 maggio 2016), se ne ritiene l’esito condivisibile.

Fatto ciò, l’UE comunicherà il valore di stima agli interessati, impartendo

loro un termine per presentare eventuali osservazioni o nuove proposte sul modo

di realizzazione (art. 10 cpv. 1 RDC).

4.

Per

legge non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art.

61.

cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF per analogia).

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia: 1. L’istanza

è respinta.

2. Gli

atti sono retrocessi all’IS 1 affinché abbia a determinarsi come al

considerando 3 che precede.

3. Non

si prelevano spese, né si assegnano indennità.

4. Intimazione

all’Ufficio di esecuzione di Locarno, e per il suo tramite a tutti gli interessati.

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, rispettivamente entro

cinque giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è

stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.