Ricorso contro la stima immobiliare di una quota di comproprietà. Criteri di stima. Incidenza di un sequestro penale e dell’esistenza di diritti di pegno gravanti l’intero fondo

Incarto n.

15.2017.56

Lugano

19 febbraio 2018

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Jaques,

presidente

Walser

e Grisanti

vicecancelliere:

Cortese

statuendo sul ricorso 2 agosto 2017 di

RI 1

(patrocinato dall’ PA 1, )

contro

l’operato dell’Ufficio di esecuzione di Lugano nelle esecuzioni

n. __________ e __________ promosse nei confronti del ricorrente rispettivamente

da

RI 1,

(patrocinata dall’avv. PR 1, __________)

PI 2,

(patrocinata dall’ PA 2, )

ritenuto

in fatto: A. Nelle esecuzioni n.

__________ e __________ promosse rispettivamente dalla società panamense PI 1 e

da PI 2 nei confronti di RI 1, il 27 marzo 2017 l’Ufficio di esecuzione (UE) di

Lugano ha incaricato l’arch. __________ M__________ di allestire la perizia

estimativa della quota di comproprietà di un mezzo spettante all’escusso (l’altra

metà essendo della moglie PI 2) della particella n. 1__________ RFD di __________,

già oggetto di un sequestro penale ordinato dal Ministero pubblico del Canton Ticino

in un procedimento aperto contro RI 1.

Fatti

B. Ricevuto

il referto peritale, con scritto del 6 luglio 2017 l’UE ne ha trasmesso una copia

all’escusso.

C. Con

ricorso del 2 agosto 2017 RI 1 si aggrava contro la perizia, chiedendo a questa

Camera, previo conferimento dell’effetto sospensivo, di annullarla e far ordine

all’UE di allestirne una nuova.

D. Visto

l’esito del giudizio odierno, il ricorso non è stato notificato per

osservazioni né alle controparti né all’UE di Lugano.

Considerato

in diritto: 1. Interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino la

Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 della Legge cantonale sulla procedura di

ricorso in materia di esecuzione e fallimento [LPR, RL 3.5.1.2]) – entro 10 giorni dalla notifica dell’atto impugnato avvenuta l’8

luglio 2017 (sicché il termine, venuto a scadere durante le ferie estive, è

stato prorogato fino al terzo giorno utile dopo la fine delle medesime

[combinati art. 56 n. 2 e 63 LEF], ovvero fino al 4 agosto 2017), il ricorso

presentato il 2 agosto 2017 è in linea di principio ricevibile (art. 17 LEF).

2. Il

ricorrente sostiene che il perito ha omesso di considerare diversi criteri che

– a sua detta – sono decisivi per la stima del fondo in questione, ovvero l’impatto

del sequestro penale, il fatto che la valutazione verte solo sul valore di una

quota di comproprietà di un mezzo, la circostanza che il fondo intero è gravato

da diritti di pegno e la mancata indicazione dell’eventuale minore godibilità

del terreno complementare accennato al punto 5 del referto. Per tale ragione,

egli è del parere che la perizia debba essere annullata e che occorra allestirne

una nuova, tenendo conto dei criteri sopramenzionati.

2.1 Secondo

la giurisprudenza, il ricorso diretto contro la stima è da ritenere come tale

se verte sui criteri da considerare nella stima giusta l’art. 9 cpv. 1 del Regolamento

del Tribunale federale concernente la realizzazione forzata di fondi (RFF, RS

281.42), ad esempio se l’ufficio si è erroneamente fondato sulla stima fiscale o

sul principio stesso del ricorso a un perito in virtù dell’art. 97 cpv. 1 LEF,

mentre contestazioni sul valore di stima medesimo vanno di regola assimilate a

una richiesta di una nuova stima a mezzo di periti nel senso dell’art. 9 cpv. 2

RFF (sentenza della CEF 15.2017.87 del 15 novembre 2017 e riferimenti citati).

2.2 Nel

caso specifico, non v’è dubbio che le critiche espresse dal ricorrente

riguardano i criteri da considerare nella perizia e sono quindi in sé ricevibili

come ricorso diretto contro la stima.

3. Nell’esecuzione

in via di pignoramento, la stima dei fondi costituiti in pegno può avvenire in

due momenti distinti: una prima volta in occasione del pignoramento del fondo

(art. 97 cpv. 1 LEF e art. 9 RFF) – con menzione nell’avviso d’incanto (art.

138 LEF) e negli avvisi speciali (art. 139 LEF) – e una seconda volta con il

deposito dell’elenco oneri (art. 140 cpv. 3 LEF). In seguito, l’uffi­­cio può

ancora procedere a una revisione della stima dopo l’ap­­puramento dell’elenco

oneri (art. 44 RFF, cui rinvia l’art. 102 RFF), qualora abbia elementi per

ritenere che la stessa non sia più idonea (sentenza della CEF 15.2014.23 del 15

maggio 2014, consid. 3 e riferimenti citati). Per quanto attiene all’esecuzione

in via di pignoramento di una quota di comproprietà di un fondo, valgono in

particolare per la stima gli art. 23, 73a cpv. 1 e 73c cpv. 1 RFF.

4. Il

valore di stima di un fondo è l’importo che presumibilmente può essere ricavato

in caso di realizzazione del fondo pignorato (DTF 99 III 56 consid. 4/b). Esso

corrisponde al presumibile valore venale o commerciale (di mercato) del fondo e

dei suoi accessori (art. 9 cpv. 1 RFF; DTF 134 III 43 consid. 4), tenuto conto

dei vincoli propri alle aste coatte, in particolare il fatto ch’esse vanno

fissate a relativamente breve termine (v. Swiss Valuation Standards [SVS], 2a

ed. 2013, ad 4.2.8), che non possono essere annullate nel caso in cui vi siano

pochi interessati, che il piede d’asta è fissato dalla legge e che i beni sono

venduti senza garanzia e in linea di massima nello stato in cui si trovavano al

momento del pignoramento (sentenza della CEF 15.2014.73 del 23 novembre 2014,

consid. 4).

Né

la legge né la giurisprudenza definiscono o impongono alcun metodo di stima

(DTF 134 III 44 consid. 4; sentenza del Tribunale federale 5A_275/2013 del 12

giugno 2013 consid. 5.1). Non spetta ad ogni modo all’ufficio d’esecuzione o

all’autorità di vigilanza disquisire su questioni di metodologia, lo scopo del

ricorso a un perito essendo proprio quello di far capo a conoscenze

specialistiche di cui non dispongono tali autorità (cfr. DTF 93 III 22).

Esse devono solo verificare che il perito abbia la formazione e/o l’esperienza

necessarie per assolvere il mandato che gli è affidato, appurare eventuali

errori o sviste manifesti e, ove occorra, scegliere tra diverse perizie (cfr. art.

9 cpv. 2 RFF, ultimo periodo; sentenza della CEF 15.2014.73 già citata, consid.

4 e 4.1).

5. L’insorgente

reputa anzitutto che il perito non abbia tenuto conto del sequestro penale

gravante la quota di comproprietà in questione, criterio ch’egli considera senz’altro

determinante per la stima, siccome – a suo dire – può influire sul valore

venale del fondo. Al riguardo, rileva che l’arch. M__________ si è fondato su

un estratto del registro fondiario del 23 marzo 2017 (doc. B), che non menzionava

(più) il blocco del fondo a seguito del sequestro penale, siccome su richiesta

dell’UE, l’Ufficio dei registri del Distretto di __________ lo aveva cancellato

con decisione del 13 gennaio 2017. Tuttavia, il 2 giugno 2017 la Divisione

della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro fondiario, in accoglimento

della domanda di misure provvisionali del ricorrente, ha ordinato all’Ufficio

dei registri di ripristinare il blocco (doc. D), ciò che è stato fatto il 6

giugno 2017 (doc. E).

5.1 Il

blocco del registro fondiario è una misura che vieta all’ufficio dei registri

di procedere a determinate operazioni su un foglio del libro mastro, ovvero che

impedisce di iscrivervi operazioni che hanno un effetto costitutivo, non invece

quelle di portata dichiarativa (Steinauer,

Les droits réels, vol. 1, 5a ed. 2012, n. 643). Su richiesta della

competente autorità, va in particolare menzionato a carico di un fondo qualora

è stata pronunciata una decisione esecutiva riguardante un sequestro nell’ambito

della procedura penale (combinati art. 266 cpv. 3 CPP e 56 lett. a ORF).

5.2 Data

la sua natura, il blocco può incidere sull’alienabilità del fondo, impedendone

il trapasso di proprietà. Nell’esecuzione forzata l’acquisto della proprietà fondiaria

avviene tuttavia al momento dell’aggiudicazione, vale a dire già prima dell’iscrizione

nel registro fondiario (cfr. art. 656 cpv. 2 CC; DTF 117 III 43 consid.

4/b; Steinauer in:

Commentaire romand, Code civil II, 2016, n. 27 ad art. 656 CC). Il

blocco non impedisce dunque il trapasso di proprietà, sicché nel caso specifico

l’Ufficio può procedere all’incan­­to, come del resto già ordinato da questa

Camera con sentenza del 23 febbraio 2015 (inc. 15.2015.95) e

confermato (su questo punto) dal Tribunale federale con sentenza del 15 gennaio

2016 (sentenza 5A_204/2015, pubblicata in DTF 142 III 179 consid. 3.4.1),

nonché sollecitato dalla creditrice con scritto del 18 agosto 2017 (che figura

agli atti). Ne segue che nel caso concreto il blocco penale non era un

elemento che il perito doveva considerare nella stima del fondo, poiché oggettivamente

non ha alcun effetto sulla sua alienabilità. Se poi il ricorrente teme che la

menzione del blocco possa condizionare l’interesse dei potenziali acquirenti, influendo

negativamente sulla loro propensione a partecipare all’asta o a formulare offerte

corrispondenti al valore di mercato, gli basta ritirare il ricorso da lui

interposto contro la decisione di cancellare il blocco.

6. L’insorgente

sostiene altresì che l’arch. M__________ non ha considerato, quale criterio

imprescindibile, che la valutazione verte solo sul valore d’una quota di un

mezzo (di un’abitazione coniugale) e non sul valore dell’intero immobile. In

proposito egli ritiene che non si possa calcolare il valore integrale e poi

dividerlo semplicemente a metà, poiché appare “legittimo” che il valore di vendita

di una simile quota sia inferiore a quello che si ricaverebbe proporzionalmente

basandosi sul valore dell’intera proprietà.

6.1 A

prescindere dal fatto che a sostegno della sua tesi il ricorrente non cita

alcun riferimento, va rilevato che in caso di pignoramento di una quota di

comproprietà ordinaria di un fondo, l’Ufficio deve stimare anche l’intero fondo

e indicare nel verbale di pignoramento la stima nonché le parti (o frazioni)

del fondo (art. 23 RFF; Annen in: Kurzkommentar VZG,

n. 4 ad art. 23 RFF). Ciò vale anche per la (seconda) stima eseguita in vista

del deposito dell’elenco oneri (consid. 4; combinati art. 73c e 73a cpv.

1 RFF; Annen, op. cit., n. 1 ad

art. 73a RFF). Non è dunque errato ritenere che la stima di una quota di

un mezzo di un fondo corrisponda alla metà del valore di stima dell’intero

fondo.

6.2 Non

porta a diversa conclusione l’affermazione secondo cui appare “legittimo” che il ricavo di una quota di

comproprietà della metà di un fondo venduta all’asta sarà verosimilmente

inferiore alla metà del valore dell’intero fondo. Il ricorrente confonde invero

la stima con l’eventuale ricavo dell’incanto. Sennonché il valore di stima ha

carattere puramente indicativo e non pregiudica il ricavo che si potrà realizzare

in occasione dell’incanto (DTF 143 III 535 consid. 2.2), tant’è vero che la

prassi insegna che talvolta anche fondi interi sono aggiudicati a un prezzo

inferiore al loro valore di stima. Il ricorso s’avvera dunque infondato anche su

tale punto.

7. A

mente del ricorrente, d’altronde, il perito non ha tenuto conto che i pegni

immobiliari gravanti la particella n. 1__________ RFD di __________, non sono suddivisi sulle singole quote. Egli è dell’opinione che si

tratta di un criterio importante ai fini della valutazione, poiché il fatto che

un pegno sia divisibile o trasportabile su una quota ha una rilevanza fondamentale.

7.1 Giusta

l’art. 73a cpv. 3 RFF, qualora dall’estratto del registro fondiario

risulti che l’intero fondo è gravato da pegno immobiliare, l’incanto sarà

provvisoriamente sospeso e l’ufficio procederà unicamente alla pubblicazione

della diffida a notificare i diritti di pegno e le servitù del vecchio diritto

cantonale non ancora iscritte nei pubblici registri gravanti l’intero fondo (v.

cpv. 2 della medesima norma). La sospensione è dettata in particolare dalla circostanza

che l’ufficio è tenuto in seguito a condurre delle trattative di conciliazione

con i creditori titolari di un diritto di pegno sull’intero fondo e con gli

altri comproprietari, in vista di ripartire il pegno sulle singole quote (art.

73e cpv. 2 RFF).

7.2 Nel

caso in rassegna, conformemente alla legge, l’UE non ha ancora fissato l’incanto

della quota di comproprietà, ma si è limitato al momento a incaricare un perito

di allestire una perizia estimativa, al fine di poter indicare successivamente

nell’elenco oneri il valore di stima del fondo in base all’art. 73c cpv.

1 LEF. A questo stadio della procedura, l’esistenza di diritti di pegno che

gravano l’intero fondo non ha alcuna incidenza sulla stima ai sensi di legge,

il cui unico scopo è di fornire un’indicazione del presumibile valore di

realizzazione della quota di comproprietà. Altro discorso vale invece per la

procedura applicabile all’uopo, giacché in tal caso l’Ufficio è tenuto in

particolare a sospendere l’incanto e avviare le trattative di conciliazione giusta

l’art. 73e RFF. È vero che il risultato delle trattative potrebbe in

seguito condurre l’Ufficio a modificare l’elenco oneri (art. 73e cpv. 2

RFF) e procedere a una revisione della stima in base all’art. 44 RFF (consid.

3), ma si tratta di atti successivi che non vanno a compromettere la validità

della stima eseguita ai fini del deposito dell’elenco oneri. Ne consegue che il

ricorso non merita accoglimento neppure su tale questione.

8. L’insorgente

osserva infine che, se vale la considerazione espressa dal perito al punto 5

del referto, secondo cui “la disposizione degli edifici esistenti, la forma

irregolare del fondo e la presenza di bosco lungo il confine sud sono

considerati come ostacoli a un utilizzo razionale del terreno libero residuo ai

fini di un’edificazione indipendente”, manca una valutazione circa la

(eventuale) minore godibilità del terreno complementare.

Oltre

a non essere di rilievo nel caso specifico, anche tale contestazione appare

oltremodo vaga, il ricorrente avendo omesso di spiegare perché è convinto che

il perito non abbia tenuto conto di tale aspetto nella sua valutazione, sebbene

quest’ultimo abbia espressamente descritto la problematica in questione (v.

referto, pag. 6) e distinto nella valutazione del terreno il valore considerato

per il “terreno libero edificabile R __________ (versante est)”, stimato in fr. 1'700.– per metro

quadrato, dal valore considerato per “la forma irregolare e bosco a confine”,

stimato in fr. 255.– per metro quadrato (v. referto, pag. 7). Anche sotto

questo profilo il ricorso è quindi destinato all’insuccesso.

9. Con l’emanazione del giudizio odierno la domanda di concessione dell’effetto

sospensivo diventa senza oggetto.

10. Per legge non si preleva la tassa di giustizia e

non si assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a

e 62 cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Per

questi motivi,

pronuncia: 1. Il ricorso è respinto.

Considerandi

2.

Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3.

Notificazione all’__________ .

Comunicazione

all’Ufficio di esecuzione, Lugano.

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la

decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione

cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il

termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.

46.

cpv. 2 LTF.