Autorizzazione ad affittare parte del fondo gravato dal pegno da realizzare (posteggi e cantine) durante la procedura di realizzazione. Opportunità

Incarto n.

Fatti

15.2017.85

Lugano

6 dicembre 2017

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice:

Jaques,

presidente

vicecancelliere:

Cortese

statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b

LOG) sul ricorso 20 ottobre 2017 della

RI 1

(patrocinata dall’__________ RA 1, __________)

contro

l’operato dell’Ufficio di esecuzione di Locarno,

o meglio contro l’autorizzazione ad affittare il fondo gravato dal pegno da

realizzare rilasciata il 9 ottobre 2017 nell’esecu­­zione n. __________

promossa contro la ricorrente dalla

PI 1, __________

(patrocinata dalla __________ RA 2, __________)

ritenuto

in fatto e considerato in diritto:

che sulla scorta del precetto esecutivo n. __________ emesso il 2

ottobre 2014 dall’Ufficio di esecuzione (UE) di Locarno, PI 1 procede contro l’RI

1 in via di realizzazione del pegno gravante le proprietà

per piani n. __________, __________ e __________ della particella n. __________

RFD di __________ per l’in­­casso di fr. 2'083'274.59

oltre agli interessi del 10% dal 1° ottobre 2014;

che

con sentenza emessa il 29 settembre 2015 in procedura sommaria di tutela

giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), il Tribunale civile del

Cantone di Basilea-Città ha condannato l’RI 1 a pagare alla banca escutente fr. 1'386'750.–

e ha rigettato in via definitiva l’opposizione interposta dall’escussa

limitatamente a tale somma, non entrando nel merito per quanto attiene al saldo

della pretesa vantata dalla banca;

che

il 21 dicembre 2015 la procedente ha chiesto la realizzazione dei beni

immobiliari gravati da pegno;

che

dall’11 gennaio 2016 la riscossione delle pigioni è stata assunta dall’UE, che

ha delegato l’amministrazione dei fondi alla società fiduciaria PI 3;

che

il 24 maggio 2017 l’escussa ha inoltrato azione di contestazione dell’elenco

oneri depositato il 24 aprile 2017 nei confronti della PI 1 (iscritta nell’elenco

per un credito di fr. 2'755'250.–) e di un altro creditore ipotecario;

che

con scritto del 22 settembre 2017 l’RI 1 si è opposta alla proposta dell’PI 3

di dare in locazione ai condomini interessati PI 2 le cantine e/o i posteggi

assegnati all’escussa in uso esclusivo;

che

previo consenso della PI 1, il 9 ottobre 2017 l’UE ha nondimeno autorizzato l’PI

3 a locare le cantine e/o i posteggi assegnati all’escussa in uso esclusivo “come previsto dall’art. 266e CO”;

che

con ricorso del 20 ottobre 2017 l’RI 1 postula l’annul­­lamento di tale

decisione, previo conferimento dell’effetto sospensivo;

che

sia la banca escutente che l’UE concludono alla reiezione del ricorso;

che

con ordinanza del 31 ottobre 2017 il presidente della Camera ha respinto la

domanda di effetto sospensivo;

che

tutti gli atti di amministrazione coatta dei fondi pignorati o gravati da pegno

nel senso degli art. 17 e 18 RFF (cui rinvia l’art. 101 cpv. 1 RFF), compresa

la conclusione di nuovi contratti di locazione (sentenza della CEF 15.2007.30

del 9 agosto 2007, RtiD 2008 I 1088 n. 70c, consid. 1.2), possono dar luogo a

un ricorso giusto l’art. 17 LEF (DTF 129 III 402 consid. 1.2);

che

interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino la Camera

esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’ap­­pello (art. 3 LPR) – entro 10 giorni dalla notifica dell’atto impugnato, il

ricorso in esame è in linea di principio ricevibile (art. 17 LEF);

che

nel merito la ricorrente ritiene la decisione impugnata difettosa sotto diversi

aspetti, principalmente perché la locazione in oggetto avrebbe un impatto

negativo sul prezzo di compravendita in ragione del trasferimento legale dei

contratti di locazione all’aggiudicatario (art. 261 CO) e dell’indisponibilità

dei locali aggiudicati durante il periodo necessario alla disdetta e allo

sfratto, ciò che pregiudica gli interessi non solo dell’aggiudicatario, ma

anche dei creditori e, in caso di rinuncia alla realizzazione, dello stesso

escusso;

che,

tuttavia, l’UE ha autorizzato la locazione alle condizioni del­l’art. 266e

CO, ovvero con un termine di disdetta di due settimane per la fine di un mese

di locazione;

che,

pur tenuto conto dell’eventuale necessità di una procedura di sfratto,

attuabile però speditamente senza conciliazione preventiva in procedura

sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), l’incidenza

sul prezzo di aggiudicazione della decisione impugnata pare minima – a

dipendenza delle circostanze potrebbe finanche essere positiva – e comunque inferiore

al mancato guadagno connesso col mantenere sfitti i locali durante le procedure

di contestazione dell’elenco oneri;

che

– a mente della ricorrente – la decisione impugnata non sarebbe opportuna, ad

ogni modo, siccome i conduttori interessati, i condomini PI 2 non avrebbero

ancora pagato i lavori di sistemazione interna del loro appartamento;

che

rischi connessi alla solvibilità dei conduttori potranno essere prevenuti con l’inserimento

nel contratto di locazione di clausole di garanzia e di pagamento anticipato;

che

la soluzione alternativa abbozzata dalla ricorrente, intesa alla locazione

degli appartamenti n. 1 e 2 di sua proprietà, cui andrebbero assegnati i

posteggi e le cantine oggetto di contestazione, non solo appare del tutto

teorica, ma si pone anche in contrasto con la tesi principale della ricorrente,

l’impatto di una simile locazione sul prezzo di aggiudicazione rischiando di

essere molto più rilevante che non quella dei soli posteggi e cantine;

che

la decisione impugnata non può in definitiva dirsi viziata da un errore di

apprezzamento nel senso dell’art. 17 cpv. 1 LEF;

che

il ricorso va così respinto;

che

per legge non si preleva la tassa di

giustizia e non si assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61

cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Per

questi motivi,

pronuncia: 1. Il ricorso è respinto.

Considerandi

2.

Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3.

Notificazione a:

– ;

– .

Comunicazione all’Ufficio di esecuzione, Locarno.

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la

decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione

cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il

termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.

46.

cpv. 2 LTF.