15.2017.89

Contestazione di nuova stima peritale di un fondo. Momento determinante per stabilire il valore di stima. Aspettative di plusvalenze future. Tassa di giustizia

21 dicembre 2018Italiano20 min

Source ti.ch

Fatti

I. Appurato

che la perizia risultava effettivamente incompleta, siccome in occasione del

sopralluogo del 2 febbraio 2018 il perito non ha potuto accedere a tutti i

locali (aule scolastiche, refettorio, cucina, solaio) dell’edificio principale

né all’edificio secondario, essendo gli stessi chiusi a chiave (v. referto

peritale del 3 marzo 2018, pag. 2), con ordinanza del 12 aprile 2018 il

presidente della Camera ha invitato la IS 1 ad anticipare le spese per un

complemento peritale entro un termine di 10 giorni.

L. Tenuto

conto del tempestivo anticipo, con ordinanza del 7 maggio 2018 il presidente ha

incaricato l’esperto di procedere a un complemento peritale, al fine di

stabilire il valore di stima dell’intero immobile.

M. Con

scritto del 20 giugno 2018 la IS 1, per il tramite del suo amministratore unico

PI 3, ha ritirato l’istanza di nuova stima. Il giorno seguente il presidente

di questa Camera ha notificato copia di tale comunicazione alla PI 2,

assegnandole un termine di 10 giorni per determinarsi sul mantenimento della

propria istanza.

N. Il

26 giugno 2018 PI 4 e PI 5, azioniste del 100% del capitale azionario della IS

1, hanno contestato il ritiro dell’istanza di nuova stima, producendo una copia

del decreto supercautelare 21 giugno 2018 con cui il Pretore aggiunto del

Distretto di Lugano ha fatto ordine a PI 3 di astenersi dal compiere ogni e

qualsiasi atto in nome e per conto della IS 1. Esse hanno quindi chiesto alla Camera di considerare

nullo il ritiro e di sospendere ogni decisione fino alla definizione

in sede civile e/o penale delle diatribe in seno alla società.

O. Con

comunicazione del 3 luglio 2018 la banca ha dichiarato di mantenere la propria

istanza di nuova stima, aggiungendo che il ritiro dell’istanza della IS 1 è

privo d’oggetto.

P. Preso

atto del complemento peritale pervenuto il 5 luglio 2018, con cui l’esperto ha

aumentato a fr. 3'190'000.– il valore di stima del fondo, il presidente

della Camera ne ha trasmesso una copia alla IS 1, alla PI 2 e a PI 4 e PI 5, unitamente

agli ultimi scritti ricevuti, impartendo loro un termine di 10 giorni per

eventualmente prendere posizione.

Q. Con

osservazioni del 19 luglio 2018 PI 4 e PI 5 hanno chiesto di sospendere la

procedura di realizzazione del pegno fino a quando la struttura societaria

della IS 1 sarà chiara e stabile. La IS 1 e la PI 2 non hanno invece formulato

osservazioni.

Considerato

in diritto: 1. Vi sarebbe anzitutto da chiedersi se il ritiro dell’istanza della IS

1 abbia reso la procedura in esame senza oggetto o se, come sostenuto dalla PI

Considerandi

2.

e dalle azioniste della debitrice (seppur con motivazioni contrastanti), il

ritiro non abbia alcun effetto (benché intervenuto prima del divieto pretorile

supercautelare, sopra ad M e N). La questione può invero rimanere aperta. Da un

canto perché la Camera ha già accolto l’istanza della debitrice con decisione

definitiva 22 novembre 2017 e il nuovo perito ha consegnato sia il referto

peritale che il suo complemento del 30 giugno 2018, e dall’altro poiché la

Camera dovrebbe in ogni caso trattare l’istanza di nuova stima presentata dalla

PI 2 il 23 ottobre 2017 (e

finora considerata senza oggetto). Nulla osta pertanto a

entrare nel merito della questione.

2.

Nell’esecuzione

in via di realizzazione del pegno l’ufficio procede di regola a una sola stima

del fondo gravato, dopo il deposito della domanda di realizzazione (sentenza

del Tribunale federale 5A_792/2013 del 10 febbraio 2014, consid. 3.1; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol.

II, 2000, n. 16 ad art. 155 LEF), e ne menziona il risultato nella

pubblicazione dell’avviso d’incanto e negli avvisi speciali (art. 97 cpv. 1,

138, 139 LEF e 9 del Regolamento concernente la realizzazione forzata di fondi

[RFF, RS 281.42], per il rinvio degli art. 155 LEF e 99 RFF). L’ufficio può

ancora procedere a una revisione della stima dopo l’appuramento dell’elenco

oneri (art. 44 RFF, cui rinvia l’art. 102 RFF), qualora abbia elementi per

ritenere che la stessa non sia più idonea (Gilliéron,

op. cit., n. 176 ad art. 140 e n. 16 ad art. 155; v. anche sentenza della CEF

15.2009.61

del 18 giugno 2009). Inoltre, le parti possono chiedere all’autorità

di vigilanza di ordinare una seconda perizia, previo anticipo delle relative

spese (art. 9 cpv. 2 e 99 cpv. 2 RFF). Nella procedura di realizzazione di

pegno la stima riveste ad ogni modo un ruolo solo secondario (DTF 135 I 105

consid. 3.2.2; sentenza della CEF 15.2014.73 del 12 novembre 2014, RtiD 2015 II

925.

n. 71, consid. 3).

2.1

valore di stima di un fondo è l’importo che presumibilmente può essere ricavato

in caso di realizzazione del fondo pignorato (DTF 99 III 56 consid. 4/b) o

costituito in pegno. Esso corrisponde al presumibile valore venale o

commerciale (di mercato) del fondo e dei suoi accessori (art. 9 cpv. 1 RFF; DTF

134.

III 43 consid. 4) al momento della realizzazione, tenuto conto dei vincoli

propri alle aste coatte, in particolare il fatto ch’esse vanno fissate a relativamente

breve termine, che non possono essere annullate nel caso in cui vi siano pochi

interessati, che il piede d’asta è fissato dalla legge e che i beni sono

venduti senza garanzia e in linea di massima nello stato in cui si trovavano al

momento del pignoramento (sentenza della

CEF 15.2017.56 del 19 febbraio 2018 consid. 4). La stima ha tuttavia

carattere puramente indicativo e non pregiudica il ricavo che si potrà

realizzare in occasione dell’incanto (DTF 143 III 535 consid. 2.2).

2.2

Né

la legge né la giurisprudenza definiscono o impongono alcun metodo di stima

(DTF 134 III 44 consid. 4; sentenza del Tribunale federale 5A_275/2013 del 12

giugno 2013 consid. 5.1). Non spetta ad ogni modo all’ufficio d’esecuzione o

all’autorità di vigilanza disquisire su questioni di metodologia, lo scopo del

ricorso a un perito essendo proprio quello di far capo a conoscenze

specialistiche di cui non dispongono tali autorità (cfr. DTF 93 III 22).

Esse devono solo verificare che il perito abbia la formazione e/o l’esperienza

necessarie per assolvere il mandato che gli è affidato, appurare eventuali

errori o sviste manifesti (sentenza della CEF 15.2017.56 già citata, consid. 4).

Se ha ordinato una nuova perizia, l’autorità di vigilanza decide

in modo definitivo su eventuali contestazioni (art. 9 cpv. 2 RFF, ultimo

periodo).

3.

Con

osservazioni del 15 marzo 2018 la IS 1 ha contestato anche la nuova stima,

salvo poi ritirare la propria istanza il 20 giugno 2018. La debitrice non ha inoltre

avversato il complemento di perizia del 30 giugno 2018, le sue azioniste PI 4 e

PI 5 avendo formulato le loro osservazioni del 19 luglio 2018 a titolo

personale e non hanno comunque dimostrato di essere legittimate a rappresentare

la debitrice (v. sotto consid. 4.1). Si potrebbe quindi considerare che la IS 1

ha rinunciato alle proprie contestazioni e ha accettato tacitamente il

complemento di perizia. Posto che anche la PI 2 non ha sollevato alcuna

obiezione né contro la nuova perizia né contro il complemento, ci si potrebbe

limitare a confermare il nuovo valore di stima, di fr. 3'190'000.–. È

quindi solo per mero scrupolo

che tali censure sono brevemente esaminate nei seguenti considerandi.

3.1

anzitutto ormai priva d’oggetto (a prescindere dalla sua rilevanza) la censura

secondo cui lo stabile principale non dispone di nessun tipo di solaio, bensì

di una mansarda abitabile dotata di impianto di climatizzazione e adibita ad

aula di arti creative con bagno e doccia, oltre a un deposito, siccome è stata

evasa con la consegna del complemento peritale, in cui è indicato che il perito

ha potuto infine accedere anche al solaio e accertare che esso è effettivamente

adibito “quasi totalmente ad

uso ufficio” (v. complemento peritale del 30 giugno

2018, pag. 3).

3.2

Che

lo stabile sia attualmente “fuori uso”, come menziona il referto al

punto 1.5, corrisponde alle dichiarazioni rilasciate dall’ufficio tecnico del

Comune di __________, secondo cui “l’edificio è fuori uso e l’agibilità non è data, non essendo

rispettate le condizioni della licenza edilizia nei termini imposti” (v. referto peritale del 3 marzo 2018, pag. 3). Nel complemento il

perito ha inoltre precisato che “in

merito alla licenza edilizia, all’agibilità e all’abitabilità dei due edifici

dall’ufficio tecnico di Lugano mi è stato comunicato che la stessa è stata

rilasciata il 23 marzo 2018 alla Spettabile PI 6 (attuale conduttrice) per

cambio d’uso dell’intero edificio principale da scuola a asilo nido a

condizione che venga presentato entro il 15 giugno 2018 il progetto che

riguarda il tracciato della canalizzazione e che ne definisca l’allacciamento

alla rete fognaria comunale per approvazione e collaudo” (v. complemento peritale del 30 giugno 2018, pag. 2). Fatto sta,

quindi, che il contratto di locazione con l’associazione PI 6 di cui si prevale

la debitrice non ha ancora potuto essere attuato in mancanza dei requisiti

necessari perché l’edificio possa essere locato. L’ufficio tecnico ha infatti

emesso un divieto di utilizzo. La stessa IS 1 ammette la persistenza di “innumerevoli ostacoli [che] continuano a

sorgere con l’andare del tempo” (scritto 15 marzo

2018, pag. 2) e non ha dimostrato, dopo la consegna del complemento di perizia,

che tali ostacoli siano stati rimossi. Non può quindi ritenersi un errore

manifesto limitare il valore locativo annuo a fr. 89'000.– (v. complemento peritale del 30 giugno 2018, pag. 3).

del resto ricordato che il valore di stima corrisponde al presumibile

valore venale o commerciale (di mercato) del fondo e dei suoi accessori, che

probabilmente verrà raggiunto al momento della realizzazione, ovvero di regola nel breve termine di uno a tre

mesi previsto dagli art. 133 cpv. 1 e 156 cpv. 1 LEF (sopra consid. 2.1;

sentenza della CEF 15.2016.72 del 21 settembre 2016). Aspettative successive

non possono essere prese in considerazione, la legge non prevedendo quale

motivo di dilazione della realizzazione l’inopportunità

della medesima dal profilo temporale in considerazione delle effettive

condizioni di mercato (v. sotto consid. 4.2)

3.3

rimprovero al perito di essersi sbagliato nel considerare al punto 2.3 del

referto che “l’isolazione

termica è insufficiente” e che vi sono anche “porte in trucciolato” è fondato su mere affermazioni non corroborate con prove. D’altronde,

neppure in tal caso la IS 1 specifica in che misura tali circostanze influiscano

sulla stima. La critica appare quindi finanche irricevibile.

3.4

mente della debitrice “la

parte del mappale rimasta edificabile ha un valore di mercato nettamente

superiore” ai fr. 970'000.– che il perito ha

attribuito al terreno eccedente, come risulterebbe da una perizia privata fatta

allestire nel 2013, secondo cui il valore del terreno limitato alla parte

edificabile è pari a fr. 2'275'000.–. Sennonché una perizia di parte è

sprovvista di ogni valore probatorio (sentenza della CEF 15.2005.47 del 2

giugno 2005 consid. 3), specie se non è attuale, come quella invocata dalla debitrice,

e non è allestita tenendo conto delle specificità proprie alle realizzazioni

forzate (sopra consid. 2.1). Anche su questo punto le doglianze della debitrice

non sarebbero atte a rimettere in discussione le conclusioni della nuova

perizia.

3.5

Oltremodo

vaga e dunque irricevibile appare la critica per cui nella sua visita di 25

minuti PI 1 non avrebbe avuto il tempo di verificare alcuni aspetti importanti

e visionare i documenti che erano a sua disposizione il giorno della perizia né

di parlare con l’impresario costruttore per quanto riguarda le opere di

costruzione attualmente in corso. L’interessata, infatti, ha del tutto omesso

di specificare quali aspetti importanti non avrebbe verificato il perito e di

spiegare l’influsso che potrebbero avere lavori che molto verosimilmente non

saranno effettuati prima dell’asta, come già detto da fissarsi a breve (sopra

consid. 2.1).

3.6

Sulla

pretesa omissione del perito d’includere nella sua valutazione l’impianto

antincendio per un valore di fr. 75'000.–, l’impianto di

videosorveglianza, l’ascensore nuovo per nove persone le nuove canalizzazioni e

altri lavori in corso (come una recinzione), la debitrice non precisa quale

impatto essa possa avere su una stima di oltre 3 milioni di franchi. Ad ogni

modo gli impianti in questione sono parte integrante del fondo e non risultano

avere un valore indipendente, tantomeno pari al loro costo a nuovo. La perizia

ne tiene conto nel considerare un valore di reddito e costi di riproduzione

riferiti a una costruzione di standard medio (ad 2.3), oltre al valore della

sistemazione esterna, in particolare della recinzione (ad 4.1.4). Essa menziona

anche l’ascensore (ad 2.1). Anche su questo punto la Camera non scorge motivi per

scostarsi dalle conclusioni peritali.

4.

Nelle

loro osservazioni del 19 luglio 2018 le azioniste della IS 1, PI 4 e PI 5,

segnalano che a oggi la situazione della società è alquanto complessa, siccome

è in corso una diatriba relativa all’effettiva titolarità del pacchetto

azionario ed è stato fatto divieto all’attuale amministratore unico di porre in

essere ogni e qualsiasi atto a nome e per conto della società, ciò che – a loro

parere – impedisce una libera formazione della volontà societaria. In merito al

complemento peritale, esse ritengono che sia insufficiente per definire

coscientemente il valore dell’immobile, poiché non tiene conto di diversi

lavori imposti dal Municipio di Lugano per il rilascio dell’autorizzazione a

sistemare i parcheggi esterni, la recinzione, il prato e le canalizzazioni, lavori

cui – a loro dire – la società non ha potuto procedere a causa delle diatribe

interne relative alla titolarità del pacchetto azionario. Chiedono pertanto di

sospendere la procedura di realizzazione del pegno fino a quando la struttura

societaria sarà chiara e stabile e si potrà così procedere con una perizia

omnicomprensiva, “senza

lasciare variabili insolute”.

4.1

Agli

azionisti non è riconosciuto il potere di rappresentare la società di cui

detengono le azioni senza una procura o una decisione dell’assemblea generale. È

quindi alquanto dubbio che PI 4 e PI 5 siano legittimate a contestare la

perizia e il suo complemento nella presente procedura. Il quesito può comunque

rimanere indeciso, siccome le lamentele sollevate non possono essere condivise.

Il perito ha giustamente tenuto conto dello stato dell’immobile al momento del

sopralluogo e segnatamente del fatto che non erano ancora stati realizzati i

lavori sopra accennati (v. complemento peritale del 30 giugno 2018, pag. 2).

Che in futuro forse la situazione possa cambiare non è un fatto certo di cui l’esperto

può e deve tener conto nelle sue attuali valutazioni (v. sopra consid. 3.2).

4.2

Per

quanto concerne la domanda di sospendere la procedura di realizzazione, va

invece ricordato che la realizzazione di un fondo può essere differita

se sono adempiuti determinati presupposti previsti dalla legge, atteso che la

LEF contiene precisi termini entro i quali l’ufficio di esecuzione deve

procedere ai pubblici incanti (art. 133 LEF) (sentenza del Tribunale federale

7B.245/ 2004 del 22 dicembre 2004, consid. 4). In tal senso, l’ufficio di

esecuzione può unicamente differire la realizzazione di un fondo nel quadro

dell’art. 123 LEF, applicabile in virtù del rinvio contenuto nell’art. 143a

LEF (e a sua volta nell’art. 156 LEF), oppure quando è pendente un ricorso, un’azione

di rivendicazione o di contestazione dell’elenco oneri (nella seconda ipotesi

alle condizioni stabilite dall’art. 141 LEF) o un’altra procedura che paralizza

la realizzazione del fondo (DTF 135 III 30 consid. 3.2; sentenza del Tribunale

federale 7B.83/2006 del 1° giugno 2006, consid. 1.1; sentenza

della CEF 15.2013.125 del 9 maggio 2014, consid. 3). Tali ipotesi

non sono realizzate nel caso presente.

una semplice aspettativa, al di là dell’orizzonte temporale dell’art. 133 LEF,

di una futura plusvalenza (in particolare risultante da un atteso

cambiamento del piano regolatore: DTF 135 III 30 consid. 3.2; sentenza

del Tribunale federale 7B.253/2002 del 20 dicembre 2002 consid. 4; sentenza

della CEF 15.2004.42 del 1° luglio 2004)

non è un motivo di differimento della realizzazione, ragione per cui la domanda di sospensione non

può trovare accoglimento.

5.

Appurato

che il valutatore PI 1 ha la formazione e l’esperienza necessarie all’assolvimento

del mandato che gli è stato conferito e che il suo referto e il

complemento peritale non presentano errori o sviste manifeste, il valore di

stima da lui calcolato è da ritenere determinante per la procedura esecutiva in

questione. Entrambe le parti hanno infatti contestato il valore stabilito dall’arch.

PI 7, ritenuto troppo basso, sicché per quanto attiene alla scelta tra le due

perizie non risulta alcuna contestazione su cui la Camera dovrebbe decidere nel senso dell’art. 9 cpv. 2 RFF, ultimo periodo. Del

resto, la stima di PI 1 pare meglio fondata, dal momento ch’egli ha potuto ispezionare,

segnatamente in occasione del secondo sopralluogo, l’interno di tutti gli

edifici siti sul noto immobile (v. complemento peritale del 30 giugno 2018,

pag. 2), al contrario dell’arch. PI 7 (v. referto del 6 ottobre 2017, pag. 5).

La stima del fondo n. __________ RFD di __________ deve così

essere rettificata in fr. 3'190'000.–.

Non

va infatti tenuto conto del margine di tolleranza di almeno il “+/-15%” indicato

nel complemento peritale del 30 giugno 2018 (a pag. 3), dettato dalle

problematiche del fondo che il perito ha riscontrato a livello locativo e

edilizio. In effetti, la legge prevede l’attribuzione di un valore di stima

unico (art. 97 cpv. 1 LEF), che come già più volte ricordato non deve considerare

eventi incerti successivi alla realizzazione (sopra consid. 3.2), anche perché

non è dato di sapere quale uso l’aggiudicatario farà del fondo (ultimazione del

riattamento già previsto, cambio di destinazione, demolizione degli edifici

esistenti per ricostruirne uno nuovo, ecc.). La stima ha del resto

carattere puramente indicativo e non pregiudica il ricavo che si potrà

realizzare in occasione dell’incanto (DTF 143 III 535 consid. 2.2), il quale

dipende anche molto dall’affluenza all’asta.

Tutt’al più la stima può fornire un punto di riferimento quanto all’offerta

ipotizzabile (DTF 134 III 44 consid. 4).

6.

decisione odierna rende definitivamente senza oggetto le domande formulate

dalla PI 2 il 23 ottobre 2017 (sopra ad D). La relativa

causa (inc. 15.2017.98) può così essere stralciata dai ruoli (art. 24b

cpv. 1 LPR).

7.

spese relative allo svolgimento della perizia di complessivi fr. 3'391.80,

già anticipate dalla IS 1, restano a suo carico. L’art. 9 cpv. 2 RFF prevede

invero che soltanto il creditore può esigere la rifusione delle spese dal

debitore, nel caso in cui la stima praticata dall’ufficio sia stata

notevolmente modificata. Altrettanto non vale per il debitore. Ciò si

giustifica a maggior ragione nella fattispecie, poiché l’escussa ha causato

spese senz’altro evitabili e quindi inutili, in particolare non consentendo l’accesso

a entrambi i periti a una parte degli edifici, sicché s’impone d’imputare tali

spese a suo carico.

8.

È inoltre posta a carica della IS 1 una tassa di fr. 150.–, la

decisione dell’autorità di vigilanza sul valore di stima determinante del fondo

dopo una nuova stima a mezzo di periti (art. 9 cpv. 2 RFF) costituendo un’operazione

non espressamente prevista dalla OTLEF, per la quale viene riscossa una tassa

secondo l’art. 1 cpv. 2 OTLEF (DTF 131 III 137 consid. 3.2.1).

Per

questi motivi,

pronuncia: 1. Nella misura in cui sono ricevibili, le contestazioni della IS 1 relative

al referto peritale del 3 marzo 2018 e del complemento del successivo 30 giugno

sono respinte. Di conseguenza, il valore di stima del fondo n. __________ RFD di __________ è stabilito

in fr. 3'190'000.–.

2.

tassa di giustizia di fr. 150.– è posta a carico

della IS 1, come pure le spese di complessivi fr. 3'391.80, già anticipate

dalla stessa.

3.

causa inoltrata dalla PI 2 il 23 ottobre 2017 (inc. 15.2017.98) è dichiarata

senza oggetto ed è stralciata dai ruoli

4.

Notificazione

– , ;

– PR 1, , , ;

– .

Comunicazione

all’Ufficio di esecuzione, Lugano.

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la

decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione

cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il

termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.

46.

cpv. 2 LTF.