Verbale di pignoramento di fondi gravati da pegni immobiliare. Limitazione del pignoramento a quanto necessario a coprire il credito posto in esecuzione

Incarto n.

15.2019.104

Lugano

20 gennaio 2020

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice:

Jaques,

presidente

vicecancelliere:

Cortese

statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b

LOG) sul ricorso 3 dicembre 2019 di

RI 1

(patrocinata dall’__________ PA 1, __________)

contro

l’operato dell’Ufficio d’esecuzione di Lugano,

o meglio contro il verbale di pignoramento emesso il 22 novembre 2019 nell’esecuzione

n. __________ promossa nei confronti della ricorrente dalla

PI 1, __________

(patrocinata dallo Studio __________, __________)

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Sulla

scorta del precetto esecutivo n. __________ emesso il 21 gennaio 2019 dall’Ufficio d’esecuzione (UE) di

Lugano, la PI 1 procede nei confronti di RI 1 per l’incas­­so

di fr. 1'419'271.35 oltre agli accessori.

B. Il

22 novembre 2019, l’UE ha emesso il verbale di pignoramento, da cui si evince

ch’esso ha pignorato sei quote di comproprietà, tre su unità di comproprietà

per piani (PPP) della particella n. 133 RFD di __________,

e le altre su fondi di __________, __________ e __________. Gli oggetti

pignorati sono stati stimati in complessivi fr. 3'618'782.90, a fronte di

un aggravio ipotecario nominale di fr. 5'309'500.– in totale.

C. Con

ricorso del 3 dicembre 2019, RI 1 postula il rinvio dell’incarto all’UE

affinché provveda a liberare parte dei beni sottoposti a pignoramento,

limitandolo a fr. 2'500'000.– al massimo.

D. Nelle

sue osservazioni del 5 dicembre 2019 l’UE chiede alla Camera di dichiarare il

ricorso irricevibile senza ulteriori atti istruttori.

E. Così

come richiesto con ordinanza presidenziale del 9 dicembre 2019, il 15 gennaio

2020 la ricorrente ha prodotto la documentazione bancaria relativa agli oneri ipotecari gravanti i fondi

pignorati.

Considerato

in diritto: 1. Interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino

la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR) – entro 10 giorni dalla notifica dell’atto impugnato

emesso il 22 novembre 2019 dall’UE di Lugano, il ricorso è in linea di

principio ricevibile (art. 17 LEF).

2. La

ricorrente si duole che il pignoramento è stato eseguito su beni per un valore

di stima di fr. 3'618'782.90, che corrisponde a più del doppio del credito

posto in esecuzione, pari a fr. 1'725'209.25. Tenuto conto delle spese e

degli interessi connessi al pignoramento, in virtù dell’art. 97 cpv. 2 LEF RI 1

chiede di limitarlo di modo che l’importo totale pignorato non superi fr. 2'500'000.–.

Da

parte sua l’UE rileva che dalla stima di fr. 3'618'782.90 complessivi

vanno dedotte le ipoteche gravanti i fondi pignorati, che ammontano a fr. 2'654'750.– per quanto

riguarda le quote di ½ del­la debitrice, sicché il saldo

netto, di fr. 964'032.90 non supera la somma posta in esecuzione.

3. Giusta

l’art. 97 cpv. 2 LEF, il pignoramento è limitato a quanto basti per soddisfare

dei loro crediti, in capitale, interessi e spese, i creditori pignoranti. Gli

interessi vanno in particolare computati sino al normale decorso dell’esecuzione

(Foëx, in:

Basler Kommentar, SchKG I, 2a ed. 2010, n. 22 ad art. 97 LEF), vale

a dire in principio fino al giorno dell’ultima realizzazione (art. 144 cpv. 4

LEF; cfr. Ochsner, Exécution

du séquestre, in: JdT 2006 II pag. 77). A tal uopo, l’ufficio di esecuzione

Considerandi

dovrà stimare la durata presumibile della

procedura (Zopfi, in: SchKG,

Kurzkommentar, 2a ed. 2014, n. 17 ad art. 97 LEF). Esso riduce il pignoramento che eccede manifestamente il limite dell’art.

97.

cpv. 2 LEF, scegliendo se del caso tra i diversi beni indicati nel verbale

di pignoramento secondo l’ordine determinato dall’art. 95 LEF (sentenza della

CEF 15.2012.13 del 9 febbraio 2012, massimata in RtiD 2012 II 906 n. 66c).

3.1

Dato

che i crediti garantiti da pegno devono essere soddisfatti in precedenza con la

somma ricavata dalla realizzazione di pegni (art. 219 cpv. 1 LEF, cui rinvia l’art.

146.

cpv. 2), l’UE ha considerato a ragione che gli oneri ipotecari devono

essere dedotti dal valore di stima dei fondi pignorati per determinare l’estensione

del pignoramento ai sensi dell’art. 97 cpv. 2 LEF. Allo stadio del pignoramento

l’UE poteva validamente fondarsi sugli importi nominali dei crediti ipotecari

indicati a registro fondiario, ridotti di metà per tenere conto che le altre

quote di comproprietà di ½ gravanti gli stessi fondi (esecuzione n. __________

contro __________) sono state pignorate simultaneamente a favore della PI 1.

3.2

Ritenuto

che determinante per la risoluzione della questione litigiosa è l’importo

effettivo (e non nominale) dei debiti ipotecari, la Camera ha dato l’occasione

alla ricorrente di produrre la documentazione bancaria relativa. Dalla stessa

si evince che l’onere ipotecario complessivo effettivo ammonta a fr. 3'238'500.–.

Ne segue che, anche volendo tenere conto solo della metà dell’aggravio ipotecario – ancorché i pegni gravano per

il loro intero importo sulle quote pignorate e non è dato

di sapere se il ricavato delle quote appartenenti all’altro comproprietario

basterà a coprire gli impegni di lui –, il saldo netto, di fr. 1'999'532.90,

non supera manifestamente la somma posta in esecuzione, di fr. 1'725'209.25,

tenuto conto degli interessi e delle spese fino al giorno

della realizzazione. Ad ogni modo, quel saldo è inferiore a quello limite

indicato dalla stessa ricorrente nelle sue conclusioni (fr. 2'500'000.–). Di

conseguenza, il ricorso va respinto.

4.

Stante

l’esito del giudizio odierno, non è necessario notificare il ricorso all’escutente

per osservazioni.

5.

Per

legge non si preleva la tassa di giustizia e non si

assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62

cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Per

questi motivi,

pronuncia: 1. Il ricorso è respinto.

2.

Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3.

Notificazione a:

– ;

– __________.

Comunicazione

all’Ufficio di esecuzione, Lugano.

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la

decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione

cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il

termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.

46.

cpv. 2 LTF.