15.2019.37

Ricorso contro l’aggiudicazione di un fondo. Tempestività del ricorso. Stima che tiene conto di un posteggio in realtà non oggetto dell’asta

18 settembre 2019Italiano12 min

Source ti.ch

Fatti

B. Il

29 marzo 2018 l’UE ha assegnato all’arch. __________ l’incarico di allestire

la perizia estimativa della PPP da realizzare. Il perito ha rassegnato il

proprio referto il 30 maggio 2018.

C. Con

avviso d’incanto unico pubblicato sul Foglio ufficiale cantonale del __________

__________ __________ l’UE di Mendrisio ha fissato al __________ __________ __________ il termine per le insinuazioni degli oneri

fondiari, dal __________ __________ __________ il deposito delle

condizioni d’asta e dell’elenco oneri e al __________ __________ __________ l’incanto della particella gravata da

pegno, ossia della “PPP n. __________

12/1000 comproprietà del fondo-part. __________, con diritto esclusivo sull’appartamento

no. 6 composto di: 1 locale, bagno, atrio e portico al piano seminterrato, come

al piano di ripartizione”, indicando in fr. 327'000.– il suo

valore di stima peritale.

D. Il

20 febbraio 2019 l’UE ha aggiudicato la PPP a RI 1 per fr. 255'000.–.

E. L’11

marzo 2019 l’UE ha presentato all’Ufficio dei registri del Distretto di

Mendrisio l’istanza di trapasso della proprietà a favore di RI 1.

L’iscrizione del nuovo proprietario è avvenuta il 13 marzo 2019 con il documento

giustificativo n. __________.

F. Con

ricorso del 20 maggio 2019, RI 1 chiede di annullare l’aggiudicazione,

rispettivamente di accertarne la nullità.

G. Con

osservazioni del 19 giugno 2019 l’UE si è opposto al ricorso, mentre la PI 3 e il PI

2 si sono rimessi al giudizio della Camera.

Considerato

in diritto: 1. Il ricorrente evidenzia che unitamente al bando d’incanto è stata pubblicata

la perizia allestita dall’arch. __________, che stabiliva il valore dell’appartamento

e nella quale il perito ha incluso il valore del posto auto contrassegnato con

la lettera C e ubicato sulla particella n. __________ RFD di __________,

indicando che lo stesso è assegnato all’appartamento posto all’asta. A mente di

RI 1 il perito ha considerato il parcheggio un accessorio dell’appartamento

dal punto di vista economico e ne ha quindi addizionato il valore di stima a

quello della PPP, misconoscendo che dal profilo giuridico i due beni sono

distinti, con un diverso numero di mappa e senza alcun legame tra di loro. Il

ricorrente rimprovera al funzionario dell’UE di aver poi ripreso acriticamente

questo aspetto inserendo quale oggetto dell’incanto unicamente l’appartamento,

partendo dal presupposto che il posto auto ne avrebbe seguito la sorte. Il

ricorrente afferma di essersi potuto rendere conto solo parecchio tempo dopo l’aggiudicazione

del fatto che il trasferimento della proprietà dell’appartamento non traeva

seco anche il trasferimento del posto auto. All’incontro con i responsabili

dell’UE da lui chiesto e tenutosi il 30 aprile 2019, RI 1 assevera che le parti sono approdate alla

soluzione pragmatica di attribuirgli anche la quota di comproprietà di 1/12 della particella n. __________ RFD di __________, ossia il parcheggio.

Il successivo 8 maggio, però, l’UE gli ha comunicato che non era possibile dar

seguito alla soluzione trovata. A suo parere il termine di ricorso decorre dalla

notifica di questa comunicazione.

ricorrente fa valere che la possibilità di disporre di un parcheggio è un

elemento determinante per decidere l’acquisto di un appartamento e per

determinarne le condizioni economiche, specialmente in zone che ne sono

carenti. Pretende di aver acquistato l’appartamento credendo erroneamente che

fosse provvisto di parcheggio. L’aggiudicazione – egli epiloga – è dunque

inefficace per errore essenziale.

2. L’UE

osserva di aver comunicato al ricorrente l’avvenuta iscrizione a suo nome del

trapasso di proprietà della PPP n. __________ di __________ il 9 aprile 2019.

Dopo questa comunicazione il ricorrente ha telefonato più volte pretendendo di

aver comperato anche la quota di comproprietà sulla quale sorge il posteggio,

ma ogni volta l’UE gli ha fatto presente che la quota in questione non era

compresa nell’aggiudicazione,

come risultava dall’avviso d’incanto. Per quanto riguarda

l’incontro del 30 aprile 2019, l’UE espone che il supplente Ufficiale dell’Ufficio

dei registri di Mendrisio, avendo frainteso la situazione, ha affermato che si

sarebbe potuto attribuire al ricorrente la quota di comproprietà su cui sorge

il posteggio, convinto che anche questo fondo fosse stato aggiudicato all’incanto

e che l’UE avesse dimenticato di riportarlo nell’istanza di trapasso della

proprietà. Quando però ha appreso che l’unico fondo aggiudicato a pubblico

incanto era la PPP, egli ha comunicato all’UE che il trapasso non era

possibile.

3. La

realizzazione di un fondo all’asta può essere contestata solo con un ricorso all’autorità

di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino la Camera esecuzione e fallimenti

(CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR) – entro 10 giorni dal momento in

cui il ricorrente ha avuto conoscenza dell’atto contestato e poteva conoscere i

motivi d’impugnazione (art. 132a cpv. 1 e 2 LEF, applicabile alla

realizzazione dei fondi per il rinvio dell’art. 143a LEF e all’esecuzione

in via di realizzazione del pegno giusta l’art. 156 cpv. 1 LEF).

Nel

caso in esame il ricorrente assevera di essersi reso conto solo parecchio tempo

dopo l’aggiudicazione del fatto che il trasferimento della proprietà dell’appartamento

non traeva seco anche il trasferimento del posto auto. In realtà, in qualità di

aggiudicatario della PPP n. __________ di __________ egli ha avuto conoscenza

del trapasso già il giorno stesso dell’asta (o al più tardi al momento in cui l’UE,

il 9 aprile 2019, gli ha comunicato l’avvenuta iscrizione della mutazione a

registro fondiario) e avrebbe potuto conoscere il motivo d’impugnazione

invocato nel ricorso in esame già prima dell’asta leggendo con attenzione le

condizioni d’asta e l’estratto del registro fondiario, che al contrario della

perizia non fanno menzione del posteggio situato sulla quota di comproprietà di 1/12 della particella n. __________ RFD di __________. Inoltrato solo il 20

maggio 2019, il ricorso è ampiamente tardivo e pertanto inammissibile.

4. A

mente del ricorrente, tuttavia, a seguito degli errori commessi dal perito e

dall’UE la procedura sarebbe nulla per grave violazione delle regole

processuali.

4.1 L’autorità

di vigilanza constata d’ufficio e in ogni tempo la nullità di un atto esecutivo

(art. 22 cpv. 1, 2° periodo LEF). Sono nulle le decisioni che violano

prescrizioni emanate nell’interesse pubblico o nell’interesse di persone che

Considerandi

non sono parte nel procedimento (art. 22 cpv. 1, 1° periodo LEF). Infrangono le

prescrizioni emanate nell’interesse pubblico provvedimenti esecutivi incompleti

o indeterminati. Un pignoramento è quindi nullo quando l’UE non indica

chiaramente quali sono i beni pignorati (DTF 131 III 239 consid. 2.1 con

riferimenti).

4.2

In casu nel bando d’incanto

l’UE ha chiaramente indicato quale bene da vendere la “PPP n. __________ 12/1000 comproprietà del

fondo-part. __________, con diritto esclusivo sull’appartamento no. 6 composto

di: 1 locale, bagno, atrio e portico al

piano seminterrato, come al piano di ripartizione”,

del valore di stima peritale di fr. 327'000.–. La stessa precisa

descrizione, che ricalca quella figurante a registro fondiario, è poi stata

riportata nelle condizioni d’asta, senz’alcun accenno a un posteggio.

Nel

referto peritale del 30 maggio 2018, invero, l’arch. __________, dopo aver

correttamente indicato, a pagina 4, che la proprietà sul parcheggio è legata

alla proprietà della quota C di 1/12 della particella n. __________

(la “DPSSSP __________ quota C” corrisponde “al

parcheggio esterno indicato con la lettera C, sull’area a beneficio di un

diritto di superficie per sé stante e permanente sulla part. n° __________ RFD

di __________, situata lungo la strada __________ dirimpetto al fondo part. n° __________,

sul lato valle”), ha poi ripetutamente lasciato intendere che

alla PPP n. __________ fosse assegnato un diritto d’uso anche su uno dei

parcheggi ubicati sulla particella n. __________ di __________. A pagina 6 egli

afferma che “all’appartamento n. 6 risulta

essere assegnato un parcheggio esterno sul mappale __________, contrassegnato

con la lettera C sul piano di assegnazione”. E nella determinazione

del valore reale e del reddito lordo annuo presumibile della proprietà, il

perito ha aggiunto al valore reale calcolato per l’appartamento (fr. 299'900.–)

quello del posteggio esterno (fr. 25'200.–) e determinato il valore di

reddito “incl. posteggio esterno”

in fr. 327'000.–, giungendo a un valore venale attuale di fr. 327'000.–

(pag. 9).

L’errore

è però manifesto, perché a una quota di PPP può essere assegnato un diritto d’uso

esclusivo solo su una parte comune del fondo (cfr. art. 712g cpv. 4

CC) e non su un fondo distinto. L’estratto del registro fondiario relativo

alla PPP n. __________, accluso alla perizia, non menziona del resto alcun

posteggio. Mentre la tabella di assegnazione dei posteggi, pure essa allegata

alla perizia, si riferisce all’assegnazione al diritto di superficie n. __________

gravante il fondo n. __________ e non alla PPP n. __________.

4.3

Contrariamente

al caso giudicato dal Tribunale federale nella citata DTF 131 III 239, in cui erano

stati venduti a trattative private “tutti i marchi V” senz’alcun riferimento a

numeri di registro, nel caso in esame la designazione del fondo venduto è

precisa e corrisponde a quella contenuta nel registro fondiario. Che la perizia

possa creare qualche confusione è senza rilievo perché il documento deputato

alla descrizione del fondo è quello delle condizioni d’asta (art. 34 cpv. 1

lett. a e 102 RFF), non la relazione peritale. L’asta contestata non può

pertanto dirsi incompleta o indeterminata, sicché non entra in considerazione

una sua nullità.

4.4

Vero

è che il valore di stima indicato nelle condizioni d’asta, ripreso tale quale

dalla perizia, è non corretto nella misura in cui tiene conto del valore di un

posteggio che non è oggetto dell’incanto. A parte il fatto, però, che il prezzo

d’aggiudicazione pagato dal ricorrente (fr. 255'000.–) è inferiore al

valore di stima della sola PPP (senza il

posteggio), pari fr. 299'900.–,

l’ammissione dell’errore essenziale invocato dal ricorrente presuppone che il

valore dell’oggetto da realizzare fosse da qualificare come un elemento

necessario del negozio giuridico nel senso dell’art. 24 cpv. 1 n. 4 CO.

a) Ora,

in una fattispecie in cui l’autorità di vigilanza cantonale (ticinese)

aveva annullato un’asta immobiliare ritenendo che l’aggiudicatario fosse

incappato in un errore essenziale sul valore del fondo, sulla scorta di una

perizia che indicava una superficie edificabile oltre quattro volte superiore a

quella effettiva (siccome non teneva conto di una servitù di divieto di

costruzione gravante la particella, regolarmente iscritta a registro

fondiario), il Tribunale federale ha avuto

modo di precisare che l’errore essenziale comporta sì, in linea di massima, l’annullabilità

del negozio giuridico anche se è dovuto a

negligenza (cfr. art. 26 CO), ma nel caso sottoposto al suo esame

ha considerato che l’aggiudicatario non si era preoccupato di chiarire prima

dell’asta la questione dell’estensione della superficie edificabile, che già

allora si poneva in modo manifesto, sicché non si poteva affermare che l’invocato

errore vertesse su un elemento necessario della vendita all’asta (DTF 129 III

365.

consid. 5.3).

b) La

sentenza appena citata si attaglia anche al caso in esame. RI 1, infatti, non

si è curato di chiarire la contraddizione insita nella perizia (tra la

descrizione del posteggio a pag. 4 e il calcolo del valore di stima), ma

soprattutto l’incongruenza tra l’ipotesi considerata dal perito e la

descrizione del fondo nel bando e nelle condizioni d’asta, discrepanze che si

ponevano in modo manifesto se, come sottintende il ricorrente, egli aveva letto

la perizia prima dell’asta. Non si può pertanto affermare che l’invocato errore

vertesse su un elemento necessario della vendita all’asta. Anche volendo

prescindere dalla tardività del ricorso, esso andrebbe di conseguenza respinto.

c) Per

abbondanza, v’è del resto da rilevare che l’errore essenziale non pare poter

essere considerato come un caso di nullità, poiché l’errore dev’essere

esplicitamente eccepito, pena la ratifica del titolo di trapasso della

proprietà (cfr. art. 31 CO, con il rilievo che nelle ipotesi di

realizzazione forzata i termini previsti in questa norma sono sostituti da

quelli dell’art. 132a LEF).

5.

Per

legge non si preleva la tassa di giustizia e non si

assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62

cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Per

questi motivi,

pronuncia: 1. Il ricorso è inammissibile.

2.

Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3.

Notificazione a:

– ;

– DE-;

– avv. PR 1, __________;

– Ufficio esazione e condoni, Bellinzona;

– .

Comunicazione

all’Ufficio di esecuzione, Mendrisio.

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la

decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione

cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il

termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.

46.

cpv. 2 LTF.