15.2019.8

Realizzazione del pegno richiesta da un creditore il cui pegno grava l’intero fondo. Piede d’asta

12 giugno 2019Italiano14 min

Source ti.ch

Fatti

I. Il

30 gennaio 2019 il presidente della Camera ha concesso effetto sospensivo al

ricorso.

L. Con

osservazioni del 15 febbraio 2019 PI 2 conclude per la reiezione del ricorso

postulando altresì che le tre PPP vengano vendute in blocco. Pure l’UE chiede

che il ricorso sia respinto. La banca procedente si è invece determinata sul

ricorso.

Considerato

in diritto: 1. Interposto

all’autorità di vigilanza entro 10 giorni dal deposito degli atti impugnati avvenuto

l’11 gennaio 2019, il ricorso è in linea di principio ricevibile (art. 17 LEF).

2. Il

ricorrente si duole che nei tre elenchi oneri riferiti alle singole quote di

PPP sia la procedente sia PI 2 sono iscritti per il credito complessivo

notificato, con la conseguenza che agli occhi degli astanti i crediti appaiono

essere tre volte quelli che sono in realtà. A suo parere, come richiesto dalla

procedente e come previsto all’art. 107 cpv. 1 RFF, dovranno essere vendute

unicamente le PPP sufficienti a soddisfare la banca e i crediti garantiti da

pegno poziore, dovendo l’UE sospendere l’incanto non appena il ricavo ottenuto

dalla prima o dalla seconda asta dovesse bastare a tale scopo. Vanno quindi

modificate le condizioni d’asta, in cui non si fa alcun cenno a tale

circostanza né s’indica l’ordine in cui le tre PPP devono essere vendute.

ricorrente ricorda inoltre che il piede d’asta è determinato dall’ammontare

dei crediti garantiti da pegno precedenti a quello del creditore procedente. In

concreto i crediti precedenti a quelli della Banca sono quelli insinuati dallo

Stato del Cantone Ticino e dal Comune di __________, che ammontano a circa fr. 23'053.– per la

PPP n. __________, fr. 18'667.– per la PPP n. __________ e fr. 8'883.–

per la PPP n. __________, motivo per cui il piede d’asta delle singole unità,

secondo lui, dev’essere corrispondentemente ridotto.

3. Da

parte sua, PI 2 argomenta che in concreto l’art. 107 RFF non è applicabile in

quanto il suo credito e quello della procedente non sono garantiti da più

fondi, ma unicamente dal fondo base, sul quale sono poi state costituite le

PPP. Per questo motivo è secondo lui esclusa la vendita delle PPP singolarmente,

ma le stesse devono essere vendute in blocco.

4. Orbene,

va dato atto a PI 2 che l’art. 107 cpv. 1 RFF è inapplicabile nella

fattispecie, in quanto le cartelle ipotecarie in possesso della creditrice

procedente, la PI 1, non gravano diversi fondi appartenenti allo stesso

proprietario, ma gravano unicamente il fondo base e non le tre quote di PPP (libere

da oneri ipotecari).

5. Ora,

se la realizzazione viene ordinata a dipendenza di un’esecuzione in via di

realizzazione del pegno richiesta da un creditore il cui pegno grava l’intero

fondo costituito in PPP, dovrà essere venduto il fondo intero (art. 106a

cpv. 1 RFF) e non le singole quote di PPP. È la logica conseguenza della

possibilità di gravare con diritti di pegno (previo accordo di tutti i

comproprietari nell’ipotesi ve ne sia più di uno) anche il fondo base, e non

solo le PPP (sentenza della CEF 15.1995.26 del 7 aprile 1995 consid. 2 con

riferimenti). In tal caso l’aggiudicatario acquisisce l’intero fondo unitamente

a tutte le quote di comproprietà per piani, con la conseguenza che i

proprietari delle PPP perdono la loro quota di comproprietà (caso di estinzione

assoluta: Wermelinger, La propriété

par étages, 3a ed. 2015, n. 13 ad art. 712f CC; Steinauer, Les droits réels, vol. I, 5a

ed. 2012, n. 1177a; Meier-Hayoz/Rey

in: Berner Kommentar IV/1/5, 1988, n. 61 ad art. 712f; Wolfgang Hohl,

Anleitung für die Betreibungsrechtliche Zwangsvollstreckung von Grundstücken, 1978, pag. 84; Judith Meier-Gander, Die Zwangsverwertung von

Stockwerkeigentum, BlSchK 1980, pag. 5 ad D/1). Un’eventuale eccedenza va

ripartita tra i comproprietari in proporzione al valore di stima della loro

quota (art. 106a cpv. 3 RFF). Motivo per cui anche a loro dev’essere

notificato un esemplare del precetto esecutivo, affinché possano difendere i

propri diritti nella procedura di realizzazione (art. 153 cpv. 2 lett. a LEF;

DTF 67 III 109; Wermelinger, op.

cit., n. 111 ad art. 712f; Bernheim/Känzig, n. 10 e 31 ad art. 153

LEF; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. II, 2000, n.

22 ad art. 153 LEF).

Nel

caso specifico, il precetto esecutivo è stato notificato a RI 1 e al padre di

lui (nel frattempo deceduto), anche perché la banca procedente non aveva

indicato nella domanda d’esecuzione che il fondo era stato costituito in PPP.

Dato che i due destinatari erano allora gli unici (comproprietari) delle tre

Considerandi

unità, la notifica era ad ogni modo corretta. Mentre gli attuali comproprietari

non devono essere coinvolti nella procedura di realizzazione perché hanno

acquistato la loro quota, mediante donazione del 27 luglio 2018, dopo l’annotazione

nel registro fondiario della restrizione della facoltà di disporre a favore dell’escutente

(art. 100 cpv. 1 RFF), iscritta il 1° marzo 2018 (per errore sulle PPP anziché

sul fondo base).

6.

Nel

caso di specie, come si evince dall’estratto del registro fondiario, nessuna

delle quote di PPP costituite il 14 febbraio 2017 sulla particella n. __________

RFD di __________ risulta essere gravata da diritti di pegno convenzionali.

Tutte le cartelle ipotecarie, sia della procedente che di PI 2, sono infatti

iscritte sul fondo base.

6.1

consegue che dev’essere posto all’asta l’intero fondo e non le singole quote di

PPP, come del resto già indicato sul precetto esecutivo e nell’avviso d’incanto

pubblicato sul FUC del __________ __________ __________. Sono irrilevanti al

riguardo sia la richiesta di vendita delle PPP formulate dalla procedente e da PI

2, sia l’eventualità di conseguire un ricavo maggiore dalla vendita separata

delle singole PPP che non dalla vendita del fondo base. In linea di massima non

si può derogare al modo di realizzazione stabilito dalla legge, se non con l’esplicito

accordo di tutti gli interessati (debitore, creditori e comproprietari) qualora,

inoltre, vi sia chiarezza sulle conseguenze della soluzione scelta a livello di

registro fondiario, in particolare per quanto attiene al mantenimento dei pegni

sul fondo base o alla loro cancellazione con o senza riporto sulle quote non

realizzate.

6.2

Visto

che un simile accordo non risulta esistere nel caso in esame, gli elenchi oneri

e le condizioni d’asta depositate l’__________ __________ __________ devono

essere annullati. Fatto salvo il successivo raggiungimento di una soluzione

diversa unanimemente accettata da tutti gli interessati, l’UE dovrà quindi

allestire un nuovo e unico elenco oneri, che riporterà la designazione del

fondo base e delle tre PPP, ognuna con l’indicazione del rispettivo valore di stima, e distinguerà, in una sezione “A”, gli

oneri che gravano l’intero fondo, da quelli che gravano le singole

quote in sezioni (“B”, C” e “D”) separate (art. 73c e 106a cpv. 2 RFF;

per un esempio pratico: Eduard Brand,

Die betreibungsrechtliche Zwangsverwertung

von Grundstücken im Pfandverwertungsverfahren, 2008, pagg. 252-254).

a) Già

si è detto che tutte le cartelle ipotecarie gravano il fondo base (sopra

consid. 6).

b) Anche

le ipoteche legali a garanzia dei crediti fiscali sorti prima della

costituzione del fondo in PPP, ovvero prima

del 14 febbraio 2017, vertono necessariamente sull’intero fondo, mentre

quelle successive gravano le singole quote.

In virtù del principio della specialità, infatti, è determinante la base

imponibile (Peter Stähli, Das Steuergrundpfandrecht, 2006, n. 4.55 e 4.58), ossia per i tipi d’imposte

insinuate nel caso concreto: il reddito o il valore del fondo fino al 14

febbraio 2017; il reddito o il valore delle singole quote per il periodo

successivo.

aa) Le

imposte (o la relativa quota pro rata

temporis) sorte dopo il 14 febbraio 2017 dovranno pertanto essere

iscritte come garantite dalle relative PPP.

bb) È

invero discusso se il privilegio che l’art. 836 CC permette ai Cantoni di

accordare alle ipoteche legali per crediti di diritto pubblico (per il Ticino:

art. 252 cpv. 2 LT) deroghi alla regola (dedotta dall’art. 648 cpv. 3 CC) per

cui i titolari di pegni gravanti il fondo base sono disinteressati prima dei titolari di pegni gravanti le quote

(esplicitato all’art. 106a cpv. 3 RFF). Perlomeno per le ipoteche

legali dirette una risposta positiva pare

imporsi (Stähli, op. cit., n.

4.

-4.329 con rinvii), fermo restando che tale privilegio pare doversi

limitare alla quota del provento della realizzazione dell’intero fondo

corrispondente al valore della singola PPP oggetto dell’imposta garantita dall’ipoteca

legale, giacché gli altri comproprietari non ne rispondono. Trattandosi di una

questione che riguarda la fase (successiva) del riparto, non è necessario

approfondirla in questa sede.

7.

L’UE

dovrà anche allestire e depositare nuove condizioni d’asta, riferite alla sola particella

n. __________ RFD di __________. A questo proposito va ricordato a futura

memoria che il prezzo minimo di aggiudicazione (“piede d’asta”) da

indicare al punto n. 1 comprende solo l’importo dei crediti garantiti da pegno

gravante il fondo base poziori a quelli del creditore procedente (art. 126 cpv.

1.

LEF, per il rinvio degli art. 156 cpv. 1 LEF, e art. 53 cpv. 1, 102 e 105

cpv. 1 RFF), con i relativi interessi, e non le spese di realizzazione e di ripartizione (sentenza della CEF 15.2015.87 del 19 gennaio 2016

consid. 3 e i rinvii), tra cui figura in particolare la tassa sull’utile

immobiliare (TUI) (Circolare della

CEF n. 23/2003 del 25 novembre 2003 sul trattamento nell’esecuzione

forzata delle imposte sugli utili immobiliari). Dal punto di

vista pratico, a dipendenza dei casi, potrebbe invero essere opportuno

aggiungere spese di realizzazione e di ripartizione al piede d’asta ed esigerne

il pagamento a contanti da parte dell’aggiudicatario (art. 46 cpv. 1 RFF), ma solo

qualora esse possano essere stimate nel modo più preciso possibile (sentenza della CEF 15.2015.87 già citata), ciò

che non è il caso in riferimento alla determinazione dell’ammontare della tassa

sull’utile immobiliare, non potendosi prevedere l’esito della vendita ai

pubblici incanti (e quindi l’importo della TUI). L’UE ne terrà conto al momento

di allestire le nuove condizioni d’asta.

8.

Non

si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20a

cpv. 1 primo periodo LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF).

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Il ricorso

è parzialmente accolto nel senso che gli elenchi oneri e le condizioni d’asta riferiti

alle PPP n. __________, __________ e __________ RFD di __________ sono

annullati, ed è fatto ordine all’UE di allestire un unico elenco oneri e delle

uniche condizioni d’asta riferite alla sola particella n. __________ RFD di __________.

2. Non

si prelevano spese né si assegnano indennità.

3. Notificazione

–

;

– ;

– PI 2, __________.

Comunicazione

all’Ufficio d’esecuzione di Mendrisio.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

Il presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna

14, entro dieci giorni dalla notificazione, rispettivamente entro cinque giorni

dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata

nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.