Ricorso contro l’avviso d’incanto immobiliare. Contestazione della stima peritale. Riconsiderazione parziale della stima. Richiesta di nuova stima

Incarto n.

15.2020.103

Lugano

20 novembre 2020

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice:

Jaques,

presidente

vicecancelliere:

Cortese

statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b

LOG) sui ricorsi 25 agosto e 3 novembre 2020 di

RI 2,

RI 1,

contro

l’operato dell’Ufficio d’esecuzione di Mendrisio,

o meglio contro gli avvisi d’incanto emessi il 14 agosto 2020 nelle esecuzioni n.

__________ e __________ in via di realizzazione del pegno immobiliare promosse

nei confronti dei ricorrenti dalla

PI 1,

(c/o , , )

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Sulla

scorta dei precetti esecutivi n. __________ e __________ in via di

realizzazione del pegno emessi il 19 e il 20 aprile 2018 dall’Ufficio d’esecuzione (UE) di Mendrisio, la PI 1 pro­cede

contro i coniugi RI 2 e RI 1 per l’incas­­so, in solido, di fr. 1'044'459.85

oltre agli accessori. Le cartelle ipotecarie fatte valere dalla banca gravano

collettivamente dal primo al settimo grado le particelle n. __________ e __________

RFD di __________, di cui gli escussi sono comproprietari in ragione di metà

ciascuno.

B. Il

14 agosto 2020, l’UE ha emesso gli avvisi d’incanto dei fondi.

C. Con

ricorso del 25 agosto 2020, RI 2 e RI 1 sono insorti contro la stima peritale

dei fondi del 18 ottobre 2019, valutati in fr. 884'709.90 complessivi,

chiedendone la revisione o una “contro

perizia”, previa sospensione dell’asta, prevista per

il 10 dicembre 2020. Il 27 agosto 2020 anche la banca escutente ha impugnato la

stima peritale.

D. In

seguito alla comunicazione alle parti di un aggiornamento della perizia nel

settembre del 2020, la stima peritale è stata portata a fr. 1'144'499.90.

Il 29 settembre 2020, la banca ha dichiarato di ritirare il ricorso. Con email

del 6 ottobre 2020, RI 2 e RI 1 hanno confermato invece il loro ricorso e

chiesto la concessione dell’effetto sospensivo.

E. Il

6 ottobre 2020 il perito ha rilasciato un (secondo) aggiornamento della stima, giungendo

a un valore di fr. 1'284'499.90.

F. Con

osservazioni preliminari dello stesso 6 ottobre, l’UE si è rimesso al giudizio

della Camera.

G. Il

15 ottobre 2020 il presidente della Camera ha concesso effetto sospensivo al

ricorso dei coniugi RI 1 e fatto ordine all’UE di emettere una decisione in

merito al secondo aggiornamento della perizia del 6 ottobre 2020, con l’indicazione

dei rimedi giuridici (art. 17 LEF), e di comunicarla agli interessati con una

copia del secondo aggiornamento debitamente firmato dal perito.

H. Il

23 ottobre 2020 l’UE ha emesso una decisione di riconsiderazione del valore

delle particelle da realizzare, determinandone il valore complessivo in fr. 1'284'499.90,

pari a quello accertato dal perito con il secondo aggiornamento.

I. Con

scritto del 3 novembre 2020, i coniugi RI 1 hanno impugnato anche la decisione

di riconsiderazione, reputando il nuovo valore di stima “ancora basso”, e

hanno reiterato la richiesta di sospensione dell’asta.

Considerato

in diritto: 1. Interposti all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino

la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR) – entro dieci giorni dalla notifica degli avvisi d’incanto

del 14 agosto 2020 e della decisione di riconsiderazione del 23 ottobre 2020, entrambi

i ricorsi sono in linea di principio ricevibili (art. 17 LEF).

2. Nel

primo ricorso i coniugi RI 1 si dolgono della brevità e semplicità del

sopralluogo effettuato il 19 settembre 2020 dal perito, al­l’origine a loro

dire di errori e imprecisione nel referto peritale. Criticano i fattori di deprezzamento

del terreno come pure di vetustà del garage e dell’edificio, che a loro dire

non tengono conto dei lavori di ristrutturazione effettuati dal 2006 al 2008,

costati più di fr. 672'000.–. Valutano il “danno economico” causato

loro in circa fr. 450'000.– a 500'000.– rispetto al valore di stima

stabilito dal perito in fr. 884'709.90. Ricordato inoltre il potenziale

edificatorio del terreno e la possibilità di costruire sul garage, chiedono la

revisione della stima o una “contro

perizia”, oltre alla sospensione dell’asta.

3. L’ufficio

d’esecuzione può certo riconsiderare un suo provvedimento contestato (art. 17

cpv. 4 LEF), ma nel caso in cui esso accoglie solo in parte le censure, l’autorità

di vigilanza può ritenere il ricorso privo di oggetto solo per quelle (la nuova

decisione sostituendosi in siffatta misura alla decisione impugnata), mentre

deve pronunciarsi sulle altre censure, sebbene il ricorrente non abbia

contestato la decisione di riconsiderazione (DTF 126 III 86, consid. 3;

sentenze della CEF 15.2020.20 del 10 aprile 2020 consid. 2.1).

Nel

caso in esame, la decisione di riconsiderazione non accoglie integralmente le

censure dei ricorrenti siccome la stima oggetto del secondo aggiornamento, di fr. 1'284'499.90,

è superiore a quella originaria di fr. 884'709.90 di (solo) fr. 400'000.–

mentre i ricorrenti valutavano il loro “danno” tra fr. 450'000.– e 500'000.–.

Per la (contenuta) differenza con la stima accertata nella decisione di riconsiderazione (tra fr. 50'000.– e fr. 100'000.–,

ossia tra circa 4-8%) i

ricorsi non possono essere considerati privi d’interesse.

4. Le

critiche dei ricorrenti appaiono in massima parte superate dai due aggiornamenti

della perizia di settembre e ottobre 2020. Dal secondo ricorso si evince che i

coniugi RI 1 contestano ora solo la voce “lavori da fare”, dedotta dal perito

dal valore medio delle particelle, ritenendoli “non giustificati ed esagerati”. Priva di motivazione, la critica è irricevibile (art. 7 cpv. 3 lett.

b della legge cantonale sulla procedura di ricorso in materia di

esecuzione e fallimento [LPR, RL 280.200]).

4.1 Ad

ogni modo, secondo la giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 133 III

538, consid. 4.1 i.f.), il ricorso diretto contro la stima è da considerare

come tale se verte sui criteri da considerare nella stima giusta l’art. 9 cpv.

1 del regolamento del Tribunale federale concernente la realizzazione forzata

di fondi (RFF, RS 281.42), ad esempio se l’ufficio si è erroneamente fondato

sulla stima fi-scale (cfr. Zopfi,

in: Kurzkommentar zum VZG, 2011, n. 9 ad art. 9 RFF) o sul principio stesso del

ricorso a un perito in virtù dell’art. 97 cpv. 1 LEF (DTF 101 III 34-5, consid.

2b/c; sentenze della CEF 15.2016.110 dell’8 marzo 2017 consid. 4.2, 15.2005.47/57

del 2 giugno 2005, consid. 3), mentre contestazioni sullo stesso valore di

stima vanno di regola assimilate a una richiesta di una nuova stima a mezzo di

periti nel senso dell’art. 9 cpv. 2 RFF (sentenze della CEF 15.2016.110 dell’8

marzo 2017 consid. 4.2, e i rinvii).

4.2 Nel

caso specifico la (rimanente) critica dei ricorrenti non verte sui

criteri da considerare nella perizia, ma sulla quantificazione dei lavori “da

fare”. Si tratta di una questione di natura tecnica ed esperienziale che esula

dal campo di competenza delle autorità di esecuzione e di vigilanza, motivo per

cui, per l’appunto, viene chiesto l’intervento del perito. In questo senso la

doglianza è inammissibile anche nel merito.

4.3 Come

già ricordato, contestazioni sullo stesso valore di stima van­no di regola

assimilate a una richiesta di una nuova stima a mezzo di periti nel senso dell’art.

9 cpv. 2 RFF. Del resto, nel primo ricorso gli stessi ricorrenti hanno

postulato in via subordinata una “contro

perizia”. I costi della nuova perizia devono essere anticipati dai

richiedenti (art. 9 cpv. 2 RFF). Incombe all’autorità cantonale di vigilanza di

scegliere il perito (sentenza del Tribunale federale 5A_789/2012 del 24 gennaio

2013, consid. 2.1; decisione della CEF 15.2016.110 dell’8 marzo 2017 consid.

4.3) come pure di fissare l’importo dell’anticipo e il termine entro il quale

esso va versato (DTF 60 III 189; sentenze

del Tribunale federale 5A_472/2012 del 17 ottobre 2012 consid. 3.2.3, e della

CEF 15.2016.110 dell’8 marzo 2017 consid. 4.3, 15.2014.73 del 12 novembre 2014

consid. 5).

Nel

caso concreto, la Camera ha ottenuto la disponibilità del valutatore

immobiliare Alessandro Coduri a eseguire la nuova perizia. Il costo, tenuto

conto di un margine per imprevisti, è stabilito in fr. 3'000.–.

5. La

richiesta di sospensione dell’asta è prematura. Entrerà in considerazione solo

dopo che i ricorrenti avranno anticipato il costo della nuova perizia.

6. Per

legge non si preleva la tassa di giustizia e non si

assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62

cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Per

questi motivi,

pronuncia: 1. Il ricorso è irricevibile.

Considerandi

2.

La

richiesta di nuova perizia è accolta.

2.1

Di

conseguenza RI 2 e/o RI 1 sono invitati a versare entro 10 giorni sul

conto del Tribunale d’appello CCP 69-10370-9

a mezzo della polizza allegata fr. 3'000.– quale anticipo dei costi della

nuova perizia delle particelle n. __________

e n. __________ RFD di __________,

che la Camera affiderà al valutatore

immobiliare __________, __________.

2.2

In difetto di tempestivo versamento dell’anticipo, il

valore presumibile di realizzazione delle particelle n. __________ e n. __________ RFD di __________, stabilito dall’Ufficio d’esecuzione

in fr. 1'284'499.90 complessivi, diventerà definitivo.

3.

La

richiesta di sospensione dell’asta del 10 dicembre 2020 è

respinta.

4.

Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

5.

Notificazione a:

– ;

– ;

– ,

Comunicazione

all’Ufficio d’esecuzione, Mendrisio.

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile

presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,

entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la decisione

impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria (art. 74

cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine non è

sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art. 46 cpv. 2 LTF.