Bando d’incanto. Accessori del fondo. Esclusione dalla realizzazione e dalla stima del fondo della cucina e dei bagni, oggetto di un pignoramento separato

Incarto n.

15.2020.110

Lugano

4 novembre 2020

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice:

Jaques,

presidente

vicecancelliere:

Cortese

statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b

LOG) sul ricorso 25 settembre 2020 della

RI 1

(rappr. dal __________, __________)

contro

l’operato dell’Ufficio d’esecuzione di Mendrisio,

o meglio contro il bando d’incanto emesso il 18 settembre 2020 nell’esecuzione

n. __________ in via di realizzazione di pegno immobiliare promossa dalla

ricorrente nei confronti di

PI 1, __________

procedura

che interessa anche l’esecuzione ordinaria n. __________ avviata da

PI 2, __________

(patrocinato dall’__________ PA 1, __________)

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Sulla

scorta del precetto esecutivo n. __________ in realizzazione del pegno gravante

l’unità di proprietà per piani (PPP) n. __________ di 91⁄1000 della particella n. __________

RFD di __________, emesso il 28 agosto 2019 dall’Ufficio d’esecuzione

(UE) di Mendrisio, la RI 1 procede contro PI

1 per l’incasso di fr. 339'431.73 oltre a interessi e spese.

B. Il

18 settembre 2020, l’UE ha pubblicato l’avviso d’incanto del fon­do appena

citato per il 17 dicembre 2020 indicandone il valore di stima peritale in fr. 399'000.–.

Ha inoltre menzionato nelle osservazioni che “la PPP viene venduta senza infissi (bagno e cucina)”.

C. Con

ricorso del 25 settembre 2020, la RI 1 ha chiesto che venga fatto ordine all’UE

di annullare l’eventuale pignoramen­to degli

“infissi (bagno e cucina)” e di procedere alla correzione del­l’avviso d’incanto,

cancellando l’osservazione relativa agli infissi, correggendo il valore di

stima e integrando gli stessi alla realizzazione prevista per il 17 dicembre.

D. Con

osservazioni del 2 ottobre 2020 PI 2, in favore del quale l’UE ha pignorato la

cucina e il bagno dell’appartamento posto all’asta, si è rimesso al giudizio

della Camera, mentre la debitrice PI 1 è rimasta silente e nelle sue

osservazioni del 20 ottobre 2020 l’UE si è opposto al ricorso per quanto

concerne la cucina e si è rimesso al giudizio della Camera relativamente ai

bagni.

Considerato

in diritto: 1. Interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino

la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR) – entro dieci giorni dalla pubblicazione dell’atto

impugnato avvenuta il 18 settembre 2020, il ricorso è in linea di principio ricevibile

(art. 17 LEF).

Considerandi

2.

Dall’incarto

risulta che il 30 maggio 2018, ancora prima dell’avvio dell’esecuzione della

ricorrente, l’UE aveva pignorato a favore del­l’esecuzione n. __________

promossa da PI 2 contro PI 1 la già citata PPP n. __________

di proprietà dell’escussa e tutto l’arredo dell’appartamento n. 6 sul quale essa ha un diritto esclusivo,

inclusi la “cucina lineare

compresa di elettrodomestici (piano cottura, forno, lavastoviglie, frigorifero

con congelatore, cap­pa)”

(n. 3 del verbale di pignoramento), stimata in fr. 500.–, un “bagno completo

con doccia” (n. 23), valutato in fr. 0.–, e il “bagno camera matrimoniale completo con 2

lavandini e armadietti + vasca + lavatrice” (n. 30),

registrato per fr. 50.–.

2.1

La

ricorrente sostiene tuttavia che bagni e cucina sono parti costitutive del

fondo sul quale grava il suo pegno nel senso dell’art. 642 cpv. 2 CC,

segnatamente perché sono connessi in modo fisico e duraturo ai locali in cui

sono installati, sono indispensabili alla funzione abitativa del fondo e secondo l’uso in Ticino le pro-prietà

abitative sono affittate con cucina attrezzata (compresi gli elettrodomestici)

e bagni, mentre in caso di uso proprio l’autorità competente non concede

l’abitabilità in assenza di cucina e impianti sanitari. A parere suo, cucina e

bagni non possono essere pignorati né venduti separatamente. Richiede pertanto

l’annullamento di eventuali pignoramenti e la correzione del bando d’incanto,

nel senso di cancellare l’osservazione secondo cui “la PPP viene venduta senza infissi (bagno e cucina)” e indicare il valore di stima del fondo in fr. 421'000.– (anziché

fr. 398'000.–), sulla scorta della prima perizia, che includeva nella

stima cucina e bagni.

2.2

Oltre

al fondo, alle sue parti costitutive (art. 642 CC) e ai suoi frutti (art. 643

CC), giusta l’art. 37 cpv. 1 LEF il pegno immobiliare si estende anche agli

accessori del fondo gravato purché siano compresi nel suo oggetto. La qualità d’accessorio

si determina in conformità degli art. 644 cpv. 2 e 805 cpv. 2 CC (Erard in: Commentaire romand, Poursuite et

faillite, 2005, n. 5 ad art. 37 LEF; Gil­liéron,

Commentaire de la LP, vol. I, 1999, n. 100 segg. ad art. 37 LEF). Per

l’art. 644 cpv. 2 CC sono accessori le cose mobili che, secondo il concetto

usuale del luogo o secondo la manifesta intenzione del proprietario, sono

durevolmente destinate all’uso, al godimento o alla conservazione della cosa

principale e che vi furono annesse, connesse o altrimenti poste perché

servissero alla medesima. Accanto ad elementi oggettivi – da un lato un’an­nessione

o connessione materiale o funzionale dell’accessorio con la cosa principale,

riconoscibile dai terzi, e dall’altro la sua durevole assegnazione all’uso, al

godimento o alla conservazione della cosa principale, avuto riguardo alla sua

destinazione economica – la nozione di accessorio contiene anche un elemento di

carattere soggettivo: l’attribuzione della qualità di accessorio secondo l’uso

locale o la manifesta volontà del proprietario (ad es. Steinauer, Les droits

réels, vol. I, 6a ed. 2019, n. 1497 segg.).

2.3

L’art.

34.

cpv. 1 lett. a RFF stabilisce che l’elenco oneri deve contenere tra l’altro l’indicazione

del fondo da vendersi, degli eventuali accessori (art. 11) e del valore di

stima quali risultano dal verbale di pignoramento. Per il rinvio dell’art. 102

RFF, la norma va applicata nell’esecuzione in via realizzazione immobiliare nel

senso che sono da iscriversi nell’elenco oneri gli oggetti menzionati nel

registro fondiario come accessori (art. 805 cpv. 2 e 946 cpv. 2 CC) oppure il

cui carattere di accessorio sia dubbio (art. 11 cpv. 2 primo periodo RFF),

mentre non occorre indicare gli oggetti che secondo l’uso del luogo sono senz’altro

considerati come parti costitutive o accessori del fondo (art. 11 cpv. 1 RFF)

(cfr. DTF 59 III 77 segg.). In altri termini l’organo esecutivo può

prescindere dall’inserire d’ufficio come accessori nell’elenco oneri oggetti

che si trovano nell’immobile solo quando sulla loro qualità di accessorio vi

sia certezza secondo l’uso del luogo, sia in senso positivo che evidentemente

in senso negativo, non dovendosi cioè iscrivere neppure oggetti manifestamente

non accessori. Ai creditori pignoratizi resta tuttavia riservata la facoltà di

chiedere, entro il termine di contestazione dell’elenco oneri, che vengano

iscritti come accessori del fondo anche altri oggetti oltre a quelli indicati d’ufficio.

In tal caso l’organo esecutivo è tenuto in linea di principio a far luogo alla

domanda (art. 38 cpv. 1 e art. 11 cpv. 3 RFF). Eventuali contestazioni che

dovessero sorgere sul carattere accessorio di oggetti iscritti nell’elenco

oneri saranno esaminate e decise dal giudice di merito nella procedura di

appuramento del­l’elenco oneri (art. 11 cpv. 4 in relazione all’art. 38 cpv. 2

RFF; sentenza della CEF 15.1996.158 del 30

gennaio 1998 consid. 1/a).

2.4

Nel

caso in esame, il ricorso appare a prima vista prematuro perché al momento

della sua presentazione l’UE non aveva ancora depositato l’elenco degli oneri.

Il problema è che in realtà l’UE aveva già deciso di escludere dalla

realizzazione del fondo la cucina e i bagni e l’ha manifestato nel bando d’incanto

con la nota osservazione e il valore di stima. Il ricorso della banca deve

pertanto essere considerato come una richiesta d’iscrizione della cucina e dei

bagni nell’elenco oneri, cui l’UE non ha motivo di opporsi (sopra consid. 2.3).

Non si può infatti ritenere ch’essi non siano manifestamente degli accessori

del fondo giusto gli art. 644 cpv. 2 CC e 37 cpv. 1 LEF, se non addirittura

delle parti costitutive. Oggigiorno, non è più concepibile la locazione o la

vendita di unità abitative senza cucina e bagno attrezzati. La questione verrà

pe­rò, se del caso, decisa in una procedura di contestazione dell’e­lenco

oneri. In questa sede, basta ordinare all’UE di precisare nella sezione “Stato

descrittivo e stima del fondo e degli accessori” dell’elenco oneri che il fondo

comprende la cucina attrezzata e i bagni, oltre a menzionare quale valore di

stima peritale del fondo quello di fr. 421'000.– risultante dalla prima perizia. Scaduto il

termine di contestazione dell’elenco oneri senza che siano state contestate la

qualità di accessori della cucina e dei bagni né la stima comprensiva del

valore degli stessi, l’UE ripubblicherà il bando d’incanto senza l’osservazione

secondo cui “la PPP viene venduta senza infissi (bagno e cucina)” e con la menzione del valore di stima

del fondo di fr. 421'000.– risultante dalla prima

perizia.

3.

Quanto

alla domanda di annullamento del pignoramento di cucina e bagni, non si evince

dagli atti né dalle osservazioni dell’UE che la

RI 1 abbia avuto conoscenza del pignoramento pri­-ma della lettura del

bando d’incanto. Il ricorso risulta quindi al riguardo tempestivo.

3.1

Vista

l’opposizione della ricorrente, il pignoramento dei noti accessori

separatamente dal fondo è escluso (art. 12 cpv. 1 RFF). Spetterebbe allora all’UE

impartire un termine al creditore pignorante per promuovere azione in contestazione

della qualità di accessori della cucina e dei bagni (art. 38 cpv. 2 RFF; Gilliéron,

Commentaire de la LP, vol. II, 2000, n. 151 ad art. 106 LEF). Nel caso

specifico ciò si rivela invero inutile perché PI 2 ha già comunicato di non

opporsi al ricorso, ferma restando la facoltà di chiedere che gli accessori e

il fondo vengano posti all’asta prima separatamente poi congiuntamente (doppio

turno d’asta giusta l’art. 57 RFF).

3.2

Il

pignoramento andrebbe del resto annullato anche in virtù del principio secondo

cui sono impignorabili i beni per i quali vi è sen­z’altro da presumere che il

ricavo non permetterebbe, o a malapena, di coprire le spese di realizzazione

(art. 92 cpv. 2 LEF): un bagno è stato

stimato infatti in fr. 50.– e l’altro addirittura in fr. 0.–.

Quanto alla cucina, il presumibile ricavo di fr. 500.– non ne coprirebbe

all’evidenza le spese di smontaggio e di realizzazione, né i costi di

ripristino del locale. Non si può certo esclude che in casi particolari, in cui

il blocco cucina o singoli apparecchi sono stati installati o sostituiti in

tempi relativamente recenti, se ne possa procedere al pignoramento separato dal

fondo, a condizione che il valore di stima consenta di pagare i costi di

smontaggio e di realizzazione, oltre al costo di acquisto di un oggetto di

sostituzione di medesimo valore d’uso ove l’oggetto pignorato sia da

considerare assolutamente impignorabile (art. 92 cpv. 3 LEF). Non è però quello

il caso della fattispecie in esame.

3.3

Le

posizioni n. 3, 23 e 30 vanno

di conseguenza stralciate dal verbale di pignoramento.

4.

Per

legge non si preleva la tassa di giustizia e non si

assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62

cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Per

questi motivi,

pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.

1.1

Le

posizioni n. 3, 23 e 30 sono

stralciate dal verbale di pignoramento del 13 luglio 2018 nell’esecuzione n. __________.

1.2

È fatto ordine all’Ufficio

d’esecuzione di Mendrisio di menzionare nella sezione “Stato descrittivo e stima

del fondo e degli accessori” dell’elenco oneri relativo alla PPP n. __________ della

particella n. __________ RFD di __________ che il fondo comprende la cucina

attrezzata e i bagni, e d’indicare in fr. 421'000.– il valore di stima

peritale del fondo.

1.3

Scaduto il termine di

contestazione dell’elenco oneri senza che siano state contestate la qualità di

accessori della cucina e dei bagni né la stima comprensiva del valore degli

stessi, l’Ufficio ripubblicherà il bando d’incanto senza l’osservazione secondo

cui “la PPP viene venduta

senza infissi (bagno e cucina)” e con la menzione di

un valore di stima peritale del fon­do di fr. 421'000.–.

2.

Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3.

Notificazione a:

– ;

– ;

–

.

Comunicazione

all’Ufficio d’esecuzione, Mendrisio.

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la

decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione

cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il

termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.

46.

cpv. 2 LTF.