Asta immobiliare con doppio turno d’asta. Esecuzione del secondo turno malgrado la migliore offerta formulata nel primo turno fosse sufficiente a soddisfare il creditore di rango prevalente

Incarto n.

15.2020.111

Lugano

13 gennaio 2021

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice:

Jaques,

presidente

vicecancelliere:

Cortese

statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b

LOG) sul ricorso 13 ottobre 2020 interposto da

RI 1

contro

l’operato dell’Ufficio d’esecuzione di Bellinzona,

o meglio contro l’aggiudicazione del fondo n. __________ e della quota di

comproprietà coattiva D di 1⁄6 del

fondo n. __________ RFD di __________ avvenuta l’8 ottobre 2020 a favore della

PI 2,

(patrocinata dall’avv. dott. PA 1 )

nell’esecuzione n. __________ promossa dalla

PI 3,

contro

PI 1 (†2009), già in

(rappresentata da RA 1

ritenuto

in fatto e considerando in diritto:

che sulla scorta del precetto esecutivo n. __________ in via di

realizzazione del pegno immobiliare gravante il fondo n. __________

e la quota di comproprietà coattiva D di 1⁄6 del fondo n. __________ RFD di __________, emesso il 18 settembre 2018 dall’Ufficio d’esecuzione (UE) di

Bellinzona, la PI 3 procede in via esecutiva contro la comunione ereditaria PI

Fatti

1 per l’incasso di fr. 52'385.71 oltre a interessi e spese;

che

l’8 ottobre 2020, l’UE ha aggiudicato i fondi gravati da pegno a favore della PI

Considerandi

2.

per fr. 168'000.– al secondo turno d’asta (ossia con la facoltà di

disdire anticipatamente eventuali contratti di locazione);

che

con ricorso del 13 ottobre 2020, RI 1 chiede l’an­nullamento dell’aggiudicazione

e la sua rettifica nel senso che i fondi gli siano aggiudicati in base alla sua

offerta di fr. 122'000.– formulata nel primo turno d’asta;

che

con osservazioni del 16 ottobre 2020 l’aggiudicataria PI 2 si è opposta al

ricorso, mentre nelle sue del 28 ottobre l’UE si è rimesso al giudizio della

Camera, pur ritenendo di aver correttamente applicato l’art. 142 LEF;

che interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino

la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’ap­pello (art. 3 LPR) – entro dieci giorni dall’aggiudicazione contestata,

avvenuta l’8 ottobre 2020, il ricorso è in linea di principio ricevibile (art.

17.

LEF), l’interesse di RI 1 essendo manifestamente degno di protezione,

siccome ha partecipato alla procedura d’asta e invoca la violazione di una

norma legale;

che

secondo il ricorrente i fondi sarebbero dovuti essergli aggiudicati già nel

primo turno d’asta, siccome il prezzo da lui offerto (fr. 122'000.–) copre

ampiamente le ipoteche legali e convenzionali, così come i crediti a beneficio

del pignoramento dei fondi, pari a fr. 87'337.70 complessivi più le spese;

che

giusta l’art. 142 cpv. 1 LEF qualora il fondo sia stato gravato, senza il

consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o

da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti

dall’elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci

giorni dalla notificazione dell’elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli

incanti con o senza questo aggravio;

che

secondo la giurisprudenza (DTF 126 III 290, 125 III 123 segg.; sentenza della

CEF 15.2002.78 del 20 agosto 2002 consid. 7.3), questa norma si applica anche

ai contratti di locazione non anno-tati a registro fondiario, ad eccezione di

quelli la cui durata è inferiore al termine legale di disdetta, nel senso che

se il fondo viene aggiudicato nel secondo turno d’asta l’aggiudicatario è autorizzato

a disdire anticipatamente eventuali contratti di locazione (siano essi annotati

o meno) per la prossima scadenza legale senza necessità di provare un urgente

bisogno personale a norma dell’art. 261 cpv. 2 lett. a CO;

che

nella fattispecie la banca escutente ha chiesto e ottenuto l’or­ganizzazione di

un doppio turno d’asta volto a permettere la disdetta di eventuali contratti di

locazione (punto 23 delle condizioni d’asta);

che

in virtù dell’art. 56 cpv. 2 lett. a del regolamento del Tribunale federale

concernente la realizzazione forzata di fondi (RFF, RS 281.42), applicabile

alla procedura di realizzazione di pegno per il rinvio dell’art. 102 RFF, se l’offerta

migliore formulata nel primo turno d’asta è sufficiente per soddisfare il

creditore pignoratizio di rango prevalente o se l’importo mancante viene pagato

immediatamente in contanti dal titolare della servitù o dell’onere fondiario

(oppure dall’inquilino), il fondo sarà aggiudicato con l’aggravio e non

occorrerà procedere a un secondo turno d’asta;

che

il ricorrente sostiene a ragione di aver soddisfatto la condizione prevista

nella norma appena citata mediante la sua offerta di fr. 122'000.–,

che copre le ipoteche legali e convenzionali, pari a fr. 58'511.60, oltre

ai crediti a beneficio del pignoramento dei fondi, pari a fr. 28'826.10

oltre alle spese (come da elenco oneri);

che,

anzi, la norma non esige neppure la copertura dei creditori pignoranti (non

pignoratizi);

che

l’UE avrebbe dovuto pertanto prescindere dal procedere al secondo turno d’asta

e aggiudicare i fondi al ricorrente in virtù del­l’art. 56 cpv. 2 lett. a RFF

(DTF 81 III 63 consid. 1; Gilliéron, Commentaire de

la LP, vol. II, 2000, n. 23 ad art. 142 LEF; Piotet in: Commentaire romand,

Poursuite et faillite, 2005, n. 13 ad art. 142 LEF);

che nell’insistere sul passaggio in giudicato delle condizioni d’asta la

resistente PI 2 non pare avvedersi che il ricorrente non le rimette in

discussione, ma fa solo valere – come visto a ragione – una violazione delle

regole sul doppio turno d’asta;

che

il paragone con una partita di calcio è fuori luogo, perché le regole dell’asta

non sono quelle del calcio;

che

pur volendo considerare l’asta come un gioco, dai partecipanti andrebbe

comunque richiesto di conoscere e rispettarne le regole, e in particolare di non

aspettare il secondo turno per rilanciare quando nel primo turno è stata

formulata un’offerta sufficiente a soddisfare il procedente – ipotesi

che sarà forse rara, ma come dimostra il caso in esame non esclusa – dal

momento che l’art. 56 cpv. 2 lett. a RFF dispone allora chiaramente l’aggiudicazione

al miglior offerente nel primo turno;

che

contrariamente a quanto afferma la resistente lo scopo del doppio turno d’asta

non è quello di permettere al titolare di una servitù, di un diritto d’abitazione,

di usufrutto, di locazione ecc. di riscattare il proprio diritto bensì di

soddisfare le pretese dei creditori pignoratizi di rango prevalente recando il

minor danno possibile ai titolari di diritti reali (o di locazione) sul fondo

da realizzare (Häberlin in:

VZG-Kurzkommentar, 2011, n. 4 ad art. 56 RFF);

che

per questo motivo l’art. 142 cpv. 3 LEF subordina l’aggiudica­zione del fondo

al miglior offerente del secondo turno non solo all’ottenimento di un prezzo migliore,

ma anche alla condizione che il prezzo offerto con il nuovo aggravio non basti

già a soddisfare il creditore pignoratizio di rango prevalente;

che

di conseguenza il ricorso in esame non solo non è temerario, bensì è provvisto

di buon diritto, l’aggiudicazione dei fondi al ricorrente essendo tuttavia

subordinata al versamento dell’acconto di fr. 20'000.– stabilito

al punto 14 delle condizioni d’asta;

che

per legge non si preleva la tassa di giustizia e non si

assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62

cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Per

questi motivi,

pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto.

1.1

Di

conseguenza, il fondo n. __________ e la quota di

comproprietà coattiva D di 1⁄6 del fondo n. __________ RFD di __________ sono aggiudicati al miglior

offerente del primo turno dell’asta dell’8 ottobre 2020, RI 1, al prezzo di fr. 122'000.–,

a condizione ch’egli fornisca all’Ufficio d’esecuzione entro due giorni dalla ricezione della presente decisione

l’acconto di fr. 20'000.– stabilito dal punto 14

delle condizioni d’asta nella forma ivi prescritta.

1.2

Qualora RI 1 adempia tempestivamente la condizione stabilita nel

dispositivo n. 1, l’aggiudicazione dei fondi a favore

della PI 2 è annullata e la somma da lei versata all’Uffi­cio d’esecuzione le è

restituita.

2.

Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3.

Notificazione a:

– ;

– .

Comunicazione

all’Ufficio d’esecuzione, Bellinzona.

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la

decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione

cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il

termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.

46.

cpv. 2 LTF.