Vendita immobiliare a trattative private ordinata nonostante l’opposizione del debitore. Abuso di diritto? Richiesta di una nuova stima peritale

Incarto n.

15.2020.125

Lugano

8 febbraio 2021

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Jaques,

presidente

Walser

e Grisanti

vicecancelliere:

Cortese

statuendo sul ricorso 25 novembre 2020 di

RI 1

contro

l’operato dell’Ufficio d’esecuzione di Mendrisio,

o meglio contro la decisione 18 novembre 2020 volta alla vendita a trattative

private di due fondi del ricorrente nell’ambito delle esecuzioni n. __________

e __________ (gruppo n. 2) promosse rispettivamente da

PI 1, __________

(patrocinata dall’__________ PA 1, __________)

PI 2, __________

(patrocinato dall’__________ PA 2, __________

procedura che interessa anche

i creditori:

PI 5, __________

PI 4, RU-Mosca

(patrocinata dall’__________ RA 1, __________)

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Sulla

scorta dei precetti esecutivi n. __________ e __________ (gruppo n. 2) fatti

emettere rispettivamente da PI 2 e dall’ex marito PI 1 contro il marito

separato di lei RI 1 per l’incasso di fr. 3'036.– e di fr. 66'650.–

oltre agli interessi, il 23 novembre 2018 l’Ufficio di esecuzione (UE) di

Lugano ha proceduto al pignoramento delle unità di proprietà

per piani (PPP) n.__________ di 70⁄1000 e n. __________ di 130⁄1000 della parti-cella n. __________

RFD di __________, attribuendo alle stesse un valore di stima di fr. 410'000.–

complessivi.

B. Avendo

gli escutenti chiesto la realizzazione dei fondi il 27 maggio e l’11 giugno, il

4 ottobre 2019 l’UE di Mendrisio ne ha pubblicato l’avviso di asta per il 21

gennaio 2020, indicando un valore di stima peritale rispettivamente di fr. 80'000.–

e fr. 200'000.–.

C. Il

3 dicembre 2019 l’UE di Mendrisio ha depositato le condizioni d’asta e l’elenco oneri, che stabilisce ipoteche

legali di fr. 31'643.45 e

ipoteche convenzionali di fr. 318'910.– a favore della PI 5,

gravanti tutte collettivamente ambedue i fondi. Essi sono inoltre oggetto di

restrizioni del diritto di disporre annotate a favore dei pignoramenti eseguiti

per PI 2 e PI 1, così come per i crediti dei

gruppi n. 3 (es. n. __________ di PI 1 e n. __________ del­l’PI

4) e n. 4 (es. n. __________ e __________ di PI 2).

D. Il

ricorso interposto il 13 gennaio 2020 da RI 1 inteso in particolare a rimandare

l’asta pubblica e a procedere con urgenza a “una o più perizie professionali per determinare un

valore o piede d’asta più consono alla reale situazione degli appartamenti” è stato parzialmente accolto da questa Camera con sentenza del 16

marzo 2020 (inc. 15.2020.5), con cui è stato ordinato all’UE di Mendrisio di

fissare nuovamente l’asta dopo essersi organizzato in modo da garantire a

eventuali interessati la possibilità di visitare i fondi da realizzare, facendo

se del caso capo alla forza pubblica ove il debitore o terzi dovessero

ostacolarne la visita, e di appurare o far appurare la questione degli accessi

agli appartamenti, ritenuti poco chiari dalla perizia.

E. Il

3 novembre 2020, l’UE ha comunicato agli interessati di aver ricevuto un’offerta

di fr. 528'591.–, superiore al valore di stima, per l’acquisto a

trattative private di ambedue i fondi pignorati in blocco. Ha assegnato loro un

termine di dieci giorni per formulare per scritto il loro consenso o la loro

opposizione al modo di realizza-zione proposto, il silenzio essendo parificato

a un’adesione. PI 1 ha dichiarato il proprio consenso con scritto del 6

novembre 2020. Il 12 novembre, RI 1 si è invece opposto all’offerta,

reputandola troppo bassa rispetto al valore di mercato, a suo dire non

inferiore a fr. 800'000.–.

F. Il

18 novembre 2020, l’UE ha comunicato a RI 1 di doversi discostare dalla sua

opposizione e d’intendere procedere alla vendita a trattative private dei

fondi, l’offerta di fr. 528'591.– essendo superiore al valore di stima di fr. 375'998.05

risultante dalla nuova valutazione dell’8 settembre 2020 (allegata).

G. Con

ricorso del 25 novembre 2020, RI 1 chiede, previa sospensione della vendita a

trattative private in via cautelare e supercautelare, di ordinare la

realizzazione dei fondi tramite asta dopo l’allestimento di una nuova

valutazione peritale indipendente. Facendo valere di essere a carico dell’assistenza

pubblica, egli postula inoltre l’esenzione dall’anticipazione delle spese della

nuova perizia così come delle spese e tasse giudiziarie.

H. Con

ordinanza del 9 dicembre 2020, il presidente della Camera ha concesso effetto

sospensivo al ricorso.

I. Con

osservazioni del 18 dicembre 2020 l’PI 4 si è rimessa al giudizio della Camera.

Il 22 dicembre, PI 2 e il figlio PI 3, autore dell’offerta di 528'591.–, hanno invece chiesto la reiezione del

ricorso e la revoca dell’effetto sospensivo, oltre all’inflizione di una multa

e di un ammonimento al ricorrente e all’assegnazione di ripetibili ai

resistenti. Nelle sue osservazioni del 23 dicembre anche PI 1 ha postulato la

reiezione del ricorso e la revoca dell’effetto sospensivo, mentre la PI 5, con

scritto del 5 gennaio 2021, si è limitata a esprimere il proprio “stupore” per la

concessione dell’effetto sospensivo. Infine, il 12 gennaio 2021 l’UE ha

concluso per la reiezione del ricorso.

Considerato

in diritto: 1. Interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino

la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR) – entro dieci giorni dalla notifica dell’atto impugnato,

Considerandi

avvenuta il 20 novembre 2020, il ricorso è in linea di principio ricevibile

(art. 17 LEF) per quanto riguarda la contestazione della decisione di vendere i

fondi a trattative private. La richiesta di una nuova valutazione peritale

indipendente del loro valore è invece tardiva, dal momento che lo stesso

ricorrente ha dichiarato nel suo scritto del 12 novembre 2020 di avere ricevuto

la circolare contenente l’offerta di acquisto dei fondi a trattative private

già il 4 novembre e di essere “molto

curioso di visionare la ’nuova’ perizia sulla base della quale si fonda l’offerta”. Ora, egli ha inoltrato la richiesta di nuova perizia, con il ricorso

in esame, solo il 25 novembre, ovvero ampiamente oltre il termine di dieci

giorni stabilito all’art. 9 cpv. 2 del Regolamento del Tribunale

federale concernente la realizzazione forzata di fondi (RFF, RS 281.42).

2.

Il

ricorrente si duole di un abuso del potere di apprezzamento da parte dell’UE,

ricordando che secondo l’art. 143b LEF per vendere un fondo a trattative

private è necessario il consenso di tutti gli interessati, compreso il suo

(quale escusso).

2.1

Giusta

l’art. 143b cpv. 1 LEF in luogo dell’incanto, si può fare la vendita a

trattative private, se tutti gli interessati vi acconsentono e il prezzo

offerto è pari almeno a quello di stima. Tra gli “interessati” rientra anche l’escusso

(Piotet in:

Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 2 ad art. 143b LEF; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol.

II, 2000, n. 16 ad art. 143b LEF). Il consenso

dev’essere espresso e scritto, o perlomeno verbalizzato (Pio­tet, op. cit., n. 3 ad art.

143b; Bettschart, in:

Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 9 ad art. 130 LEF; Gilliéron, op. cit., n. 19 ad art. 130

LEF). L’Ufficio d’esecuzione non è vincolato da un rifiuto manifestamente

abusivo (DTF 115 III 55 consid. 3/b; Bettschart,

op. cit., n. 11 ad art. 130).

2.2

Nella

decisione impugnata l’UE ha giustificato la sua intenzione di procedere alla

vendita a trattative private nonostante il rifiuto del­l’escusso in base al

proprio margine di apprezzamento, tenuto conto degli interessi delle parti e

del rischio che una vendita all’a­sta generasse un ricavo minore del prezzo

offerto per l’acquisto dei fondi a trattative private. Ha ritenuto senza

fondamento le accuse mosse dall’escusso contro l’offerente e l’affermazione

secondo cui l’offerta sarebbe “troppo bassa”.

2.3

L’art.

143b LEF non conferisce invero all’ufficio d’esecuzione alcun potere d’apprezzamento.

Anche il rifiuto di un solo interessa­to, fosse anche l’escusso, impedisce un’aggiudicazione

a trattative private sebbene la stessa sia nell’interesse di tutti gli altri interessati consenzienti. Il rischio, in caso di

asta pubblica, di un ri­cavo inferiore al prezzo offerto per l’acquisto

del fondo pignorato a trattative private è poi immanente all’esigenze di

unanimità del­l’art. 143b LEF. Certo, come per ogni diritto, quello di

rifiutare l’of­ferta di acquisto a trattative private non è protetto se è

esercitato in modo manifestamente abusivo (art. 2 cpv. 2 CC e DTF 115 III 55

consid. 3/b). Nel caso specifico, né l’UE né i resistenti spiegano in modo

convincente perché il rifiuto dell’escusso dovrebbe essere tacitato come manifestamente

abusivo. Non è impossibile – e in pratica è già successo – che il prezzo d’aggiudicazione

di un fondo in un’asta pubblica sia superiore al valore di stima, il quale è

stabilito in funzione di criteri oggettivi che non possono cogliere le

motivazioni soggettive e il tipo d’uso del fondo ipotizzato dagli astanti, né i

fattori psicologici che si manifestano al momento del­l’asta. Né l’UE né i

resistenti si sono del resto espressi sui confronti presentati dal ricorrente

con oggetti a suo dire paragonabili ai propri fondi recentemente messi in

vendita sul territorio di __________, dai quali risulterebbe possibile una

realizzazione a un prez­zo superiore a quello offerto da PI 3. La valutazione

del valore dei fondi dell’escusso non appare ad ogni modo univoca come dimostra

il fatto che tra la prima e la seconda perizia la stima è salita di quasi fr. 100'000.–.

Nelle

circostanze descritte non si può pertanto ritenere il rifiuto del ricorrente

come manifestamente abusivo. Che il prezzo offerto da PI 3 consenta di tacitare

tutti i debiti del ricorrente non esclude l’interesse di quest’ultimo a vedere

le sue proprietà aggiudicate a un prezzo superiore, siccome il supplemento

sarebbe di sua spettanza.

2.4

Per

abbondanza, la decisione impugnata andrebbe ad ogni modo annullata perché a

parte PI 1 non risulta dagli atti che gli altri interessati abbiano

esplicitamente accettato l’offerta. Contrariamente

a quanto reputa l’UE, il silenzio non può infatti

essere parificato a un’adesione, come si evince dalla dottrina citata in

precedenza (al consid. 2.1), secondo cui il consenso

dev’essere espresso e scritto, o perlomeno verbalizzato.

3.

Stante

l’esito del giudizio odierno, è inutile esaminare le critiche del ricorrente al

comportamento degli escutenti e dell’offerente. RI 1 va tuttavia invitato a

evitare di proferire delle accuse di raggiri e truffa, adducendo addirittura la

complicità dei funzionari dell’UE e dei periti, senza fornire alcun indizio a

sostegno delle sue gravi allegazioni.

4.

Con

l’emanazione della presente decisione le richieste di revoca dell’effetto

sospensivo diventano senza oggetto.

5.

Per

legge non si preleva la tassa di giustizia e non si

assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62

cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]). Visto l’esito del giudizio odierno, la richiesta di sanzioni

formulata da PI 2 e PI 3 cade nel vuoto.

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto.

1.1 Di conseguenza, la

decisione impugnata è annullata e l’Uffi­cio d’esecuzione è invitato a indire

un’asta pubblica.

1.2 La richiesta di nuova

perizia è inammissibile siccome tardiva.

2. Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3. Notificazione a:

– ;

– ;

– ;

–__________

RA 1, __________:

– PI 5, __________.

Comunicazione

all’Ufficio d’esecuzione, Mendrisio.

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la

decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione

cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il

termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.

46 cpv. 2 LTF.