Ricorsi del terzo incaricato dell’amministrazione del fondo costituito in pegno contro la determinazione dell’UE sulla sua rimunerazione e sui suoi esborsi

Incarto n.

15.2020.126

Lugano

9 giugno 2021

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Jaques,

presidente

Walser

e Grisanti

vicecancelliere:

Cortese

statuendo sui ricorsi 23 novembre 2020 e 20 febbraio

2021 della

RI 1

(rappresentata dall’amministratrice unica RA

2, )

contro

l’operato dell’Ufficio d’esecuzione di Mendrisio

nell’esecuzione n. __________ promossa nei confronti della ricorrente dalla

PI 1,

(patrocinata dall’ PR 1, )

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Sulla

scorta del precetto esecutivo n. __________ in via di realizzazione del pegno immobiliare emesso il 21 ottobre 2016 dall’Ufficio

d’esecuzione (UE) di Lugano, la PI 2 procede contro la PI 1 per l’incasso

di un credito garantito da quattro cartelle ipotecarie al portatore gravanti la

particella n. __________ RFD di __________ dal 1° al 4° grado per complessivi fr. 3'641'000.–.

B. Il

26 gennaio 2018 l’UE ha avvisato la RI 1 che da quel momento avrebbe riscosso

direttamente le pigioni derivanti dalla locazione degli enti ubicati sul fondo

costituito in pegno. L’Ufficio le ha inoltre ingiunto d’inviare entro dieci

giorni tutti i documenti concernenti l’amministrazione del fondo.

C. Mediante

comunicazione del 26 gennaio 2018 l’organo esecutivo ha invitato l’PI 2, una

delle conduttrici dei locali siti sul fondo, a versargli direttamente le

pigioni (di fr. 6'500.– al mese per il primo anno di locazione e di fr. 8'500.–

dal secondo), mentre gli acconti e i conguagli delle spese accessorie continuavano

a dover essere corrisposti alla proprietaria.

D. Il

1° febbraio 2018 l’PI 2 ha risposto all’UE che in base al contratto di

locazione sottoscritto con la proprietaria le pigioni venivano compensate con i

costi per i lavori di ristrutturazione sul fondo, necessari alla sua attività

di asilo nido.

E. Con

e-mail dell’11 febbraio 2020 la RI 1 ha inoltra­to all’UE di Mendrisio, che si

occupa del settore immobiliare del Sottoceneri dall’aprile 2018, due conteggi

per le spese di amministrazione del fondo da lei sostenute nel 2018 e nel 2019,

chiedendone il rimborso.

F. Il

7 luglio 2020 la RI 1 ha sollecitato il pagamento delle sue pretese, precisando

di essere stata incaricata dall’UE di Lugano di occuparsi dell’amministrazione

dell’immobile e di non riuscire più a far fronte alle spese necessarie al suo

mantenimen­to, giacché le entrate costituite dalle pigioni si erano ridotte ai

minimi termini.

G. Mediante

scritto del 30 luglio 2020 l’Ufficio ha chiesto alla RI 1 d’inviargli i

giustificativi delle sue pretese, onde poter stabilire con certezza se si

tratta di costi per l’amministrazione e la coltura del fondo ai sensi dell’art.

17 RFF. La RI 1 ha quindi consegnato quanto chiesto il 9 settembre 2020 e con

e-mail dello stesso giorno ha preteso pure il pagamento di diverse altre spese da

essa considerate urgenti.

H. Con

ricorso per ritardata e denegata giustizia del 23 novembre 2020 la RI 1 ha postulato

che sia fatto ordine all’UE di emettere una decisione formale volta a

riconoscere e a rimborsare la totalità delle spese di amministrazione da lei sostenute

per gli anni 2018 e 2019, nonché a costringere la PI 1 ad anticiparle insieme

alle altre spese ch’essa conside­ra urgenti.

I. Il

29 dicembre 2020 l’Ufficio di Mendrisio ha comunicato alla ricorrente di aver

riconosciuto una parte delle spese di amministrazio­ne, pari a complessivi fr. 30'097.05,

e l’ha inoltre invitata a produr­re i giustificativi per le spese del 2020. L’organo

esecutivo ha anche sollecitato la creditrice ad anticipare l’importo

riconosciuto alla RI 1.

L. Con comunicazione del 12 gennaio 2021 l’insorgente

ha contesta­to la presa di posizione dell’UE, chiedendo in sostanza il

pagamento di tutte le sue pretese.

M. Il

18 gennaio 2021 la PI 1 ha informato l’Ufficio che non intende dare seguito

alla richiesta di anticipare fr. 30'097.05, pur dicendosi disposta a

corrispondere al massimo fr. 2'000.–.

N. Mediante

scritto dell’11 febbraio 2021 l’organo esecutivo ha confermato alla RI 1 di

riconoscerle fr. 30'097.05, ma non le altre spese da essa pretese. Ha

nuovamente sollecitato i giustificativi per i costi del 2020.

O. Tramite

e-mail del 15 febbraio 2021 la RI 1 ha domandato all’Ufficio come intende

procedere col pagamento degli onorari per l’amministrazione del fondo, pari al

5% degli affitti da incassare. Lo stesso giorno l’UE ha riposto che non risulta

che le sia mai stato conferito un mandato di amministrazione, ragione per cui

ha rifiutato il pagamento degli onorari.

P. Con

un secondo ricorso del 20 febbraio 2021 la RI 1 si duole dell’operato dell’UE,

pretendendo che siano pagate tutte le spese da lei richieste nelle diverse

lettere all’Ufficio.

Q. Nelle

sue osservazioni del 26 febbraio 2021 l’Ufficio chiede che il nuovo ricorso sia

dichiarato irricevibile in quanto tardivo o, in caso contrario, che questa

Camera decida sulle misure da prendere per l’amministrazione del fondo giusta l’art.

18 cpv. 2 RFF.

Considerato

in diritto: 1. Va anzitutto dichiarato senza oggetto il primo ricorso (per

ritardata e denegata giustizia), siccome

nel frattempo, con scritto del 29 di­cembre 2020, l’Ufficio si è

determinato su quanto chiesto dalla ricorrente, riconoscendole fr. 30'097.05

a titolo di spese di amministrazione per gli anni 2018 e 2019 e invitando la

creditrice ad anticipare tale importo. Il gravame va quindi stralciato dai

ruoli (art. 24b cpv. 1 della Legge cantonale sulla procedura di

ricorso in materia di esecuzione e fallimento [LPR, RL 280.200]).

2. Per

quanto attiene al secondo ricorso, la RI 1 si aggrava contro la decisione del 29

dicembre 2020 appena citata. Presentato al più presto il 20 febbraio 2021,

ovvero più di dieci giorni dopo la notifica dell’atto impugnato, avvenuta il 2

gennaio 2021, il gravame s’avvera manifestamente tardivo (art. 17 cpv. 2 LEF)

ed è dunque irricevibile. È vero che l’UE ha confermato la decisione impugnata

con scritto dell’11 febbraio 2021 (in cui scri­ve: “ci riconfermiamo nel

riconoscervi l’ammontare totale 2018/ 2019 di CHF 30'097.05”), ma proprio

perché si tratta della confer­ma del precedente provvedimento e non di una

decisione nuova e indipendente, tale atto non fa decorrere un nuovo termine di

ricorso (DTF 113 III 29, consid. 1; sentenza della CEF 15.2013.7 del 18

febbraio 2013, consid. 1, con rimandi). A favore della ricorrente va tuttavia

rilevato che in realtà essa aveva già contestato il provvedimento in questione

con una comunicazione del 12 gennaio 2021 che, per errore, l’organo esecutivo

non ha considerato quale ricorso, nonostante lo sia. Interposto entro dieci

giorni dalla notifica dell’atto impugnato, siffatto ricorso è per contro in

linea di principio ricevibile (art. 17 LEF) e va trattato dall’autorità di

vigilanza cantonale, nel Canton Ticino la CEF (art. 3 LPR).

3. La

RI 1 contesta in sostanza all’UE di non aver ammesso tutte le spese di

amministrazione del fondo per gli anni 2018 e 2019, chiedendo che le siano

rimborsate interamente, ancorché senza quantificare precisamente le proprie

Considerandi

pretese.

3.1

L’atto

mediante il quale l’ufficio di esecuzione conferisce a un ter­zo l’amministrazione

di un immobile in virtù dell’art. 16 cpv. 3 (nell’esecuzione in via di

pignoramento) o 94 cpv. 2 (nell’esecu­­zione in via di realizzazione del pegno)

del Regolamento del Tribunale federale concernente la realizzazione

forzata di fondi (RFF, RS 281.42) costituisce un contratto di mandato pubblico

retto essenzialmente dal diritto federale sull’esecuzione, in maniera

dettagliata e precisa dalle disposizioni sull’amministrazione limitata dell’art.

94.

cpv. 1 RFF e da quelle dell’amministrazione più estesa degli art. 17 e 18

RFF (DTF 129 III 401 consid. 1.2 e segg.).

3.2

La

legge disciplina in particolare la questione delle spese di amministrazione del

fondo e degli emolumenti. Secondo l’art. 27 cpv. 1 dell’Ordinanza sulle tasse

riscosse in applicazione della legge federale sulla esecuzione e sul fallimento

(OTLEF, RS 281.35), la tassa per l’amministrazione di fondi, compresa la

conclusione di contratti di locazione o d’affitto, la tenuta dei libri e la

contabilità, è del cinque per cento delle pigioni o dei fitti riscossi o da

riscuotere durante l’amministrazione, fatta salva la possibilità di chiedere al­l’autorità

di vigilanza, in casi speciali, un aumento adeguato della tassa (art. 27 cpv. 4

OTLEF). L’ufficio d’esecuzione non ha invece alcun potere di apprezzamento per

aumentare o ridurre l’emolu­­mento determinato dall’art. 27 cpv. 1 OTLEF

(sentenza della CEF 15.2011.79 del 22 settembre 2011, massimata in RtiD 2012 I

1009.

n. 63c). Tale regolamentazione si applica anche alla remunerazio­ne del

terzo incaricato della gerenza del fondo (sentenza della CEF 15.2004.151 del 9

dicembre 2004 consid. 5.3/a, massimato in RtiD 2005 II 774 n. 68c). Le spese

amministrative effettive (spe­se generali, esborsi in contanti) contano come

spese (art. 27 cpv. 3 OTLEF).

3.3

A

livello contabile, l’ufficio d’esecuzione deve tenere due conti. Un “conto

speciale delle spese di amministrazione” (art. 20 cpv. 1 RFF) e un

“conto-corrente particolareggiato degli incassi e delle spese” della gerenza (art. 21 cpv. 1 RFF), anche denominato “con­to

finale dei redditi della gestione” (art. 80 RFF), che vanno depositati

contemporaneamente alla graduatoria e allo stato di riparto e possono essere

impugnati con un ricorso all’autorità di vigilanza cantonale nel senso dell’art.

17.

LEF (art. 20 cpv. 1, 21 cpv. 1 e 80 RFF). Un ricorso al Tribunale federale è

possibile solo nei casi in cui è contestata l’applicazione della OTLEF (art. 20

cpv. 1 RFF e Gilliéron, Commentaire

de la LP, vol. II, 2000, n. 22 ad art. 146 LEF). La tenuta dei conti in

questione è precisata nelle Istruzioni relative ai moduli e altri documenti

concernenti la realizzazione forzata degli immobili (revisionate il 22 luglio

1996, BlSchK 1996, 167 segg. per la versione in francese), rispettivamente alle

cifre 16 e 15 (Gilliéron, op.

cit., n. 21 ad art. 146). La regolamentazio­ne appena esposta vale anche nell’esecuzione

in via di realizzazione di pegno immobiliare (art. 101 cpv. 1 e 112 cpv. 2

RFF).

3.4

A

norma dell’art. 20 cpv. 2 RFF (cui rinvia l’art. 102 RFF), “il risarcimento

spettante a un terzo per l’amministrazione e la cultura del fondo (art. 16 cpv.

3) sarà, in caso di contestazione, stabilito dalle autorità cantonali di

vigilanza”. La disposizione non precisa la procedura applicabile. Non indica in

particolare se l’autorità di vigilan­za interviene come autorità di ricorso

(giusta l’art. 17 LEF) oppure come autorità di prima istanza alla stregua di

quanto prevede l’art. 47 OTLEF per la

determinazione della rimunerazione dell’ammini­strazione ordinaria e

speciale del fallimento nelle procedure complesse.

3.4.1

Dalla

sistematica e dallo scopo dell’art. 20 RFF si può però dedurre che il

“risarcimento” del secondo capoverso altro non è che una “spesa di

amministrazione” ai sensi del primo capoverso (e del titolo marginale D/1

precedente l’art. 20), che va registrato nel conto speciale delle spese d’amministrazione

e può essere contestato con un ricorso all’autorità di vigilanza, in linea di

massima al momento del suo deposito con lo stato di riparto. Lo scopo del

secondo capoverso è solo quello di chiarire che in caso di contestazione dell’onorario

o degli esborsi del gerente, il suo “risarcimento” va deciso non dal giudice,

bensì dall’autorità cantonale di vigilanza, stante il carattere pubblico del

mandato conferitogli (sopra consid. 3.1 e DTF 129 III 402 consid. 1.2). Del

resto, a parte “in casi speciali” (art. 27 cpv. 2 OTLEF), nella fissazione

della rimunerazione del gerente l’autorità di vigilanza non gode del potere d’apprezzamento

riconosciutole dall’art. 47 OTLEF in materia di fallimento (sopra consid. 3.2).

3.4.2

Di

principio la percezione degli emolumenti e il rimborso degli esborsi possono

essere richiesti solo al momento della chiusura della procedura (cifra 16 i.f.

delle Istruzioni summenzionate), ovvero al momento del deposito dello stato di

riparto oppure dell’e­­stinzione dell’esecuzione (ad es. nel caso del suo

ritiro: sentenza della CEF 15.2005.58 del 25 ottobre 2005, consid. 3.3/a,

massimata in RtiD 2006 I 739 n. 68c), riservate segnatamente eventuali

ripartizioni provvisorie (art. 22 cpv. 1 e 101 cpv. 1 RFF).

3.5

Ciò

posto, la decisione con cui l’ufficio d’esecuzione iscrive un costo o un

emolumento in uno dei conti summenzionati è un provvedimento impugnabile giusta

l’art. 17 LEF al pari dell’ordinazione e del pagamento di piccole riparazioni, della

rinnovazione delle assicurazioni ordinarie, della disdetta ai locatari, del loro

sfratto, della stipulazione di nuovi contratti di affitto, dell’incasso delle

pigioni ed affitti, del pagamento delle tasse correnti per il gas, l’ac­­qua

potabile, e l’elettricità (art. 17 RFF), dell’adozione di provvedimenti

eccezionali d’amministrazione (art. 18 RFF). Anche il ter­zo incaricato della

gerenza del fondo, quale ausiliario dell’ufficio, è legittimato a ricorrere

contro gli atti di amministrazione che ledono i suoi interessi, come in

particolare la disdetta del mandato di gerenza (DTF 129 III 402 seg. consid.

1.2

e 1.3). Gli deve quindi anch’essere

riconosciuta la legittimazione a ricorrere contro i prov­vedimenti che

stabiliscono il suo “risarcimento”, ovvero la sua retribuzione e il rimborso

dei suoi esborsi. Di conseguenza, anche sotto questo profilo, il ricorso del 12

gennaio 2021 s’avvera ammissibile.

4.

Prima

di procedere all’esame del ricorso del 12 gennaio 2021, occorre retrocederlo

all’UE affinché, conformemente a quanto disposto dall’art. 9 LPR, lo notifichi

agli interessati con l’assegnazione di un termine per formulare eventuali

osservazioni, e trasmetta le stesse alla Camera con le proprie osservazioni, in

cui specificherà in particolare il modo in cui ha stabilito la somma di fr. 30'097.05

oggetto della contestazione della ricorrente.

5.

Per

legge non si preleva la tassa di giustizia e non si

assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62

cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Per

questi motivi,

pronuncia: 1. Il ricorso 23 novembre 2020 è dichiarato senza oggetto ed è

stralciato dai ruoli.

2.

Il ricorso 20 febbraio 2021 è irricevibile.

3.

Il

ricorso 12 gennaio 2021 è retrocesso all’Ufficio d’esecuzione affinché proceda

alle incombenze di sua competenza in conformità del considerando

4.

4.

Non

si prelevano spese e non si assegnano indennità.

5.

Notificazione a:

–RI 1, , ;

–, , , , .

Comunicazione

all’Ufficio d’esecuzione, Mendrisio.

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile

presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,

entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la decisione

impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria (art. 74

cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine non è

sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art. 46 cpv. 2 LTF.