Esecuzione in via di realizzazione del pegno. Amministrazione coatta delle quote di comproprietà per piani gravate da pegno. Pagamento delle spese condominiali sorte durante tale periodo

Incarto n.

15.2020.2

Lugano

22 aprile 2020

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Jaques,

presidente

Walser

e Grisanti

vicecancelliere:

Cassina

statuendo sulla richiesta d’istruzioni (art. 18 cpv. 2

RFF) presentata il 3 gennaio 2020 dall’

IS 1

circa una richiesta di pagamento di spese condominiali

formulata l’11 dicembre 2019 dal

PI 4, __________

(patrocinato dall’__________ PA 2, __________)

quale provvedimento di amministrazione coatta dei

fondi oggetto dell’esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare n. __________

promossa dalla

PI 3, __________

contro

PI 1, __________ __________ (escusso)

PI 2, __________ (terza proprietaria dei pegni)

(patrocinati dall’avv. PA 1, __________)

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Sulla

scorta del precetto esecutivo n. __________ in via di realizzazione di pegni immobiliari

emesso il 14 giugno 2017 dall’Ufficio di esecuzione (UE) di Lugano la PI 3

procede contro PI 1 e, quale terza comproprietaria dei pegni, la moglie PI 2, per l’incasso di un credito di fr. 4'131'309.10

oltre agli accessori. Oggetto dei pegni sono le unità di

proprietà per piani (PPP) n. __________ e __________ della

particella n. __________ RFD di __________ detenute

da PI 1 e PI 2 in com­proprietà di 1⁄2 ciascuno, le quote di

comproprietà A e C di 1⁄8 ognu­na della PPP __________

della medesima particella spettanti a PI 1 e le quote B e di 1⁄8

ognuna della stessa PPP intestate a PI 2.

B. L’11

luglio 2018 la PI 3 ha presentato la domanda di vendita.

C. Il

3 agosto 2018 l’UE di Lugano ha proceduto al blocco delle pigioni e all’invio

del relativo avviso ai proprietari del fondo e all’in­quilino.

D. Il

2 dicembre 2019 l’avv. PA 2, in nome dell’amministra­zione del PI 4 e di S__________

C__________, proprietaria delle altre due unità di PPP di cui è composto il

fondo base, ha chiesto all’UE di Mendrisio, incaricato della realizzazio­ne, di

costituire, attingendo dal ricavo delle pigioni, un fondo spese di almeno fr. 18'000.–

annui da mettere a disposizione dell’ammi­nistrazione del condominio per il

pagamento delle spese condominiali di pertinenza di PI 1 e di PI 2.

E. L’11

dicembre 2019 l’avv. PA 2 ha trasmesso all’Ufficio il conteggio riassuntivo

delle spese condominiali per il 2019 assommante a complessivi fr. 10'889.60,

chiedendogli al contempo di corrispondere all’amministrazione del condominio la

quota parte a carico di PI 1 e di PI 2 di fr. 5'096.33.

F. Il

20 dicembre 2019 l’UE ha comunicato agli interessati che scaduto il termine di

10 giorni per opporvisi, avrebbe provveduto a bonificare all’amministrazione del

condominio i fr. 5'096.33 richiesti.

G. Il

27 dicembre 2019 la PI 3 ha osservato che il conteggio riassuntivo delle spese

condominiali relative al 2019 si riferisce ad un periodo contabile non ancora

concluso e che di conseguenza non è ancora stato sottoposto all’approva­­zione

dell’assemblea condominiale. A sua mente il pagamento di contributi sui quali il

proprietario non ha ancora avuto modo di esprimersi non rientra tra i

provvedimenti eccezionali urgenti menzionati all’art. 18 RFF e non deve ledere

il diritto di precedenza conferitole dall’art. 22 cpv. 1 RFF.

H. Il

3 gennaio 2020 l’UE di Mendrisio si è rivolto all’autorità di vigilanza,

chiedendo sulla base dell’art. 18 cpv. 2 RFF istruzioni su come procedere.

Considerato

in diritto: 1. Per l’art. 101 cpv. 1 RFF, a datare dalla domanda di

realizzazione l’ufficio – o il terzo da esso incaricato (art. 16 cpv. 3 RFF) –

provvede motu proprio all’amministrazione

e alla cultura del fon­do nel modo previsto per l’esecuzione in via di

pignoramento (art. 155 cpv. 1, 102 cpv. 3 LEF e 16 e segg. e 23c RFF), a

meno che il creditore pignoratizio istante abbia espressamente dichiarato

rinunciarvi. L’ufficio assume personalmente o – sotto la sua responsabilità –

affida a un terzo l’amministrazione dell’immobile, prendendo le misure

necessarie per garantire il pagamento delle pigioni e affitti ed effettuarne l’incasso,

esercitando il diritto di ritenzione, disdicendo i contratti, provvedendo allo

sfratto degli inquilini, stipulando nuovi contratti, ordinando e pagando le

piccole riparazioni, ecc. (cosiddetta

“amministrazione forzata o coatta di fon­di”, art. 16 segg. RFF). I contributi correnti (per il gas, l’acqua potabile, l’elettricità ecc.),

le riparazioni e i sussidi previsti dall’art. 103 cpv. 2 LEF devono essere

pagati col ricavo degli affitti (art. 17 RFF per il rinvio

dell’art. 101 cpv. 1 RFF), anche nei casi in cui oggetto del pegno è una quota

di comproprietà (art. 23c cpv. 2 RFF).

1.1 Per

amministrazione coatta s’intendono tutte quelle operazioni normalmente

espletate da un’oculata amministrazione di un fon­do, allo scopo di mantenere

integro l’oggetto amministrato o di migliorarlo nell’intento di aumentarne la

redditività (sentenza della CEF 15.2000.203 del 12 marzo 2001 consid. 4.3). Rientra

pertanto nella competenza dell’organo di

esecuzione forzata o del­l’amministratore speciale da esso incaricato in

particolare il pagamento delle tasse correnti per il gas, l’acqua potabile, l’elettricità,

ecc. (art. 17 RFF), come pure i contributi condominiali sorti dopo l’inizio

dell’amministrazione forzata se servono a pagare spese correnti (sentenza

della CEF 15.2008.79 del 19 dicembre 2008, RtiD 2009 II 758 n. 56c, consid. 2.1),

ad esclusione quindi dei contributi al fondo di rinnovamento (stessa decisione,

consid. 2.2; nel­lo stesso senso: Zopfi in:

VZG-Kurzkommentar, 2011. n. 12 ad art. 17

RFF; contra: Eduard Brand, Die betreibungsrechtliche Zwangs­verwertung

von Grundstücken im Pfandverwertungsverfahren, 2008, §11 n. 1.3.1/o

pag. 68). Sono spese correnti le

somme dovute a titolo di rimunerazione di servizi speciali di cui

beneficia il fondo e la cui privazione determinerebbe una diminuzione del suo

valore di reddito (DTF 129 III 92, consid. 2.1; 62 III 56; decisione 15.2008.79

appena menzionata, consid. 2.2/ c/bb).

Dal

profilo temporale, possono essere pagate con l’utile dell’amministrazione

coatta solo le spese relative a prestazioni fornite durante l’amministrazione

coatta e che sono divenute esigibili prima dell’aggiudicazione (cfr. art.

49 cpv. 1 lett. b RFF e sentenza 15.2000.203

già citata, consid. 4.3; nella sentenza 15.2003.77 del­l’11 luglio 2003

consid. 3 la CEF ha però giudicato che solo le spese sorte – e non solo

diventate esigibili – al momento dell’ag­giudicazione o successivamente sono da

porre a carico dell’ag­giudicatario senza imputazione sul prezzo d’aggiudicazione).

1.2 Accanto

ai provvedimenti ordinari di amministrazione previsti al­l’art. 17 RFF,

l’ufficio è abilitato a prendere provvedimenti eccezionali, quale l’introduzione

di una causa o altri provvedimenti co­stosi, a condizione d’informarne

immediatamente creditori e debitore in caso d’urgenza (art. 18 cpv. 1 RFF)

oppure, ove non esista pericolo nel ritardo, di consultarli preventivamente

sottoponendo loro delle proposte concrete sui provvedimenti da prendersi e sul

modo di coprirne le spese (art. 18 cpv. 2 RFF). La delimitazione tra

provvedimenti ordinari e straordinari dipende essenzialmente

dal loro costo (Zopfi, op. cit.,

n. 1 ad art. 18 RFF). Resta il fatto che ambedue i tipi di provvedimento hanno

la stessa natura, ovvero sono misure di “amministrazione e cultura del fondo

pignorato [...] necessarie per conservarlo nella sua sostanza e nella sua

rendita e per percepirne i frutti e gli altri redditi” (art. 17 RFF). Sono

ambedue sottoposte al principio della necessità (Marchand, La gérance d’immeubles,

conventionnelle et légale, in: 14e Séminaire sur le droit du

bail, Neuchâtel 2006, pagg. 17 e 18, con riferimento alla DTF 120 III 153

consid. 2/c; sentenza della CEF 15.2016.115 del 6 giugno 2017 consid. 2.3).

2. Nel

caso di specie l’Ufficio si è rivolto a questa autorità di vigilanza per ottenere,

conformemente all’art. 18 cpv. 2 RFF, istruzioni in punto alla questione di

sapere se all’amministrazione del Condominio debbano essere versati complessivi

fr. 5'096.33, corrispondenti alla quota dovuta dall’escusso e dalla moglie

per le spese condominiali sorte nel 2019, ossia dopo l’inizio dell’amministrazio­­ne

forzata (il 3 agosto 2018). Orbene, le spese condominiali sorte dopo l’inizio

dell’amministrazione forzata sono in linea di massima spese da pagare con il

ricavo della gestione coatta ordinaria del fondo nel senso dell’art. 17 RFF se

servono a pagare contributi correnti (sopra consid. 1.1). È molto verosimile

che sia il caso per le spese di pulizia, dei servizi della G__________

F__________, dello spazzacamino __________ e

delle Aziende Industriali di __________ per

canalizzazioni, acqua ed elettricità così come per l’onorario della __________ SA (v. il conteggio accluso alla e-mail del­l’avv. PA

2 dell’11 dicembre 2019). In mancanza delle fatture elencate non è tuttavia

stabilirlo con certezza. La questione va quindi rinviata all’UE perché

verifichi se tutti i costi elencati nel conteggio siano da considerare

contributi correnti giusta l’art. 17 RFF. In tal caso esso potrà pagare la

quota a carico dell’escusso e della moglie autonomamente senza consultare i

creditori e il debitore né chiedere istruzioni all’autorità di vigilanza, facendo capo al ricavo degli affitti (art. 22 cpv. 1 RFF). Ove l’una

o l’altra posizione non dovesse essere un costo ricorrente, l’UE esaminerà se

serve nondimeno a conservare il valore sostanziale o reddituale dei fondi o a

percepirne i frutti. Visto l’importo contenuto dei singoli costi in questione (anche nel complesso: ammontano

a fr. 5'096.33 a fronte del canone di locazione di fr. 36'000.–

oltre a fr. 6'000.– quale acconto per le spese accessorie), si può

comunque escludere d’acchito che siano da qualificare come provvedimenti

eccezionali a norma dell’art. 18 RFF. In questo senso la richiesta del­l’UE si

rivela senza oggetto.

3. L’UE

controllerà inoltre che le fatture siano esigibili. Contrariamen­te a quanto

crede la PI 3, infatti, se i fondi a disposizione dell’amministrazione del

condominio non bastano a pagare una prestazione a carico dei condòmini (specie

se il suo costo non è compreso negli acconti da loro decisi e versati), il loro

obbligo legale di contribuire agli oneri comuni e alle spese dell’amministra­zione

comune in proporzione al valore delle rispettive quote (art. 712h cpv. 1

CC) diventa esigibile, in virtù dell’art. 75 CO, nello stesso momento in cui il

debito della comunione diventa esigibile (in tedesco si parla di “Deckungsbeiträge”; Bösch in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 6ª ed. 2019,

n. 5 ad art. 712h CC; Meier-Hayoz/Rey,

Berner Kommentar IV/1/5, Das Stockwerkeigentum, Art. 712a–712t ZGB, 1988, n. 11

ad art. 712h CC) a prescindere dalla loro concretizzazione tramite l’approvazione

del resoconto e della ripartizione tra i comproprietari (Nadja Schwery, Zeitlicher Umfang der

Pfandsicherung, BR 2016, 344 ad 2/c e i rinvii).

Trattandosi

di spese di amministrazione, i contributi correnti vanno prelevati sul ricavo

delle pigioni prima del versamento di un’“even­tuale

eccedenza” ai creditori ipotecari proprio in virtù dell’art. 22 cpv.

1 RFF citato dalla banca, nell’interesse anche di quest’ultimi, nella misura in

cui la sospensione dei servizi non pagati (si pensi in particolare all’erogazione

di elettricità e gas) potrebbe avere ripercussioni negative sull’incasso

delle pigioni a scapito degli stes-si creditori pignoratizi. Qualora le spese

in questione dovessero poi essere contestate con successo dai condòmini

– l’escusso e la moglie non hanno però presentato osservazioni al riguardo

nella procedura in esame – le somme prelevate in troppo potranno sempre essere

restituite all’UE e ripartite tra i creditori.

4. In

definitiva, gli atti vanno retrocessi all’UE perché proceda a

verificare le fatture nel senso indicato nei considerandi 2 e 3 e, se esse si

riferiscono a prestazioni comprese in quelle enumerate all’art. 17 RFF ed esigibili,

a versare la quota spettante all’escusso e alla moglie.

5. Per

legge non si preleva la tassa di giustizia e non si

assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62

cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Per

questi motivi,

pronuncia: 1. La richiesta di istruzioni

è dichiarata senza oggetto.

Considerandi

2.

Gli

atti sono retrocessi all’Ufficio d’esecuzione perché proceda nel senso indicato

nei considerandi 2 e 3.

3.

Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

4.

Notificazione a:

– ;

– ;

– ;

– .

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna

14, entro dieci giorni dalla notificazione, rispettivamente entro cinque giorni

dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata

nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.