Realizzazione di un usufrutto immobiliare

Incarto n.

15.2020.27

Lugano

11 gennaio 2021

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice:

Jaques,

presidente

vicecancelliere:

Cortese

statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b

LOG) sull’istanza presentata il 2 marzo 2020 dall’

IS 1

tendente alla determinazione del modo di realizzazione

ai sensi dell’art. 132 LEF del diritto di usufrutto vita natural durante spettante

all’escussa

PI 1,

(patrocinata dall’avv. PA 2 )

nell’esecuzione n. __________ promossa da

PI 2, (GR)

(già patrocinato dall’avv. PA 1 )

procedura che interessa anche la nuda proprietaria dell’unità di proprietà per piani (PPP) n. __________ della particella n. __________

RFD di __________ gravata dall’usufrutto

PI 3, GB-

(c/o avv. RA 1, )

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Sulla

scorta del precetto esecutivo n. __________ emesso il 15 maggio 2017 dall’Ufficio di esecuzione (UE) di

Locarno, PI 2 procede contro PI 1 per l’incasso di fr. 162'709.75

oltre a interessi e spese.

B. Il

3 settembre 2019, l’UE ha pignorato a favore dell’escutente, a concorrenza di fr. 222'611.10,

il diritto di usufrutto vita natural durante iscritto a favore dell’escussa sulla

PPP n. __________ __________ RFD di __________, indicata

come gravata di diritti di pegni immobiliare per fr. 680'000.–­.

C. Dando

seguito alla domanda di realizzazione del 19 dicembre 2019, con istanza del 2

marzo 2020 l’UE ha chiesto a questa Camera di determinarsi a norma dell’art.

132 LEF sulle modalità di realizzazione del diritto di usufrutto, stimato in fr. 393'000.–,

precisando che lo stesso non è esercitato dall’escussa, ma dato in locazione

per vacanze. Nel 2017 il reddito immobiliare netto dichiarato fiscalmente era

di fr. 13'691.– e il debito ipotecario effettivo al 31 dicembre 2019

ammontava a fr. 618'275.–.

D. Con

ordinanza del 30 luglio 2020, il presidente della Camera ha impartito all’escutente

e all’e­scussa un termine di dieci giorni per presentare eventuali osservazioni

e formulare proposte sul modo di realizzare il diritto di esercitare l’usufrutto,

e l’escussa è stata invitata a comunicare un indirizzo valido e attuale al

quale comunicare alla nuda proprietaria, la figlia PI 3, gli atti della

procedura di realizzazione. Il 3 agosto, l’avv. PA 1 ha comunicato di non più

rappresentare PI 2 e ha indicato un indirizzo che si è poi rivelato inattuale.

E. Il

10 agosto 2020 l’escussa ha comunicato l’indirizzo della figlia e il 18 agosto

ha presentato osservazioni all’istanza, concludendo per il pignoramento della

parte dei redditi di locazione dell’ap­par­­tamento su cui grava l’usufrutto

che eccede il proprio minimo esistenziale.

F. L’11

settembre 2020, il presidente della Camera ha comunicato alle parti e alla nuda

proprietaria la stima del valore dell’usufrutto effettuata dall’UE il 14

febbraio 2020 e ha assegnato loro un (nuovo) termine per presentare eventuali

osservazioni e formulare proposte sul modo di realizzare il diritto di

esercitare l’usufrutto. PI 3 è stata invitata a indicare un recapito in

Svizzera per le future comunicazioni.

G. Il

29 settembre 2020, PI 2 ha inoltrato la versione in italiano delle sue

osservazioni del 23 settembre, dichiarandosi d’accordo con il valore di stima e

chiedendo di mettere il diritto d’usu­frutto all’asta con la dovuta urgenza. Ha

pure postulato atti d’indagine sulla sorte del patrimonio di fr. 75'000.–

dell’escussa risultante dal verbale del 6 dicembre 2019.

H. Con

osservazioni complementari del 7 ottobre 2020, PI 1 ha riproposto la

sostituzione della realizzazione del diritto d’usufrutto con il pignoramento

dei redditi durante dodici mesi a norma dell’art. 93 LEF, dicendosi disposta a

versare all’escutente fr. 1'000.– mensili mediante ordine permanente.

I. Con

osservazioni del 29 ottobre 2020, PI 3 ha indicato lo studio dell’avv. RA 1

come suo recapito svizzero e ha proposto di acquistare il diritto d’usufrutto a

trattative private per fr. 60'000.–, precisando di essere comunque

intenzionata a continuare a pagare gli interessi ipotecari pur riservandosi di

rivendicare i redditi percepiti dalla madre.

L. Con

ordinanza del 10 novembre 2020, il presidente della Camera ha notificato agli

interessati le osservazioni 18 agosto, 7 ottobre, 29 settembre e 29 ottobre

2020 e impartito loro un termine di dieci giorni per determinarsi in

particolare sulla proposta di PI 3 di acquistare il diritto di usufrutto.

M. L’11

novembre 2020, l’escutente ha rifiutato la proposta della nu­da proprietaria,

mentre il 16 novembre l’escussa l’ha accettata, postulando in via subordinata

il pignoramento dei redditi dell’usu­­frutto nei limiti posti all’art. 93 LEF.

Con osservazioni del 19 novembre 2020, PI 3 si è detta disposta ad aumentare la

sua proposta da fr. 60'000.– a un massimo di fr. 70'000.–. In

alternativa ha ribadito di voler continuare a pagare gl’interessi ipotecari

lasciando parte dei redditi alla madre. Si è per contro opposta alla vendita

all’asta.

Considerato

in diritto: 1. Secondo l’art. 132 cpv. 1 LEF, il modo di realizzazione degli

usufrutti viene determinato dall’autorità di vigilanza su richiesta del­l’ufficiale.

Uditi gli interessati, in particolare il nudo proprietario (Gilliéron, Commentaire de

la LP, vol. II, Losanna 2000, n. 22 ad art. 132 LEF), tale

autorità può ordinare l’incanto, affidare la realizzazione a un amministratore

o prendere altri provvedimenti (art. 132 cpv. 3 LEF). Non è vincolata al modo

di realizzazione indicato dagli interessati (Gilliéron,

op. cit., n. 10 ad art. 132, con rinvii; sentenze della CEF 15.2016.56 del 19

settembre 2016, consid. 1 e 15.2004.180 del 12 luglio 2006, consid. 1).

2. L’usufrutto

in quanto tale non è pignorabile, mentre lo è il diritto di esercitarlo ove non

abbia carattere strettamente personale (implicitamente: art. 758 cpv. 1

CC, 92 cpv. 4, 93 cpv. 1 e 132 cpv. 1 LEF) e il

pignoramento dei redditi e dei frutti sia insufficiente a soddisfare le pretese

Considerandi

dei creditori (cfr. art. 95 cpv. 1 e 97 cpv. 2 LEF).

Il pignoramento del diritto di esercitare l’usufrutto – che oltre al diritto di

percepire frutti e redditi (diritto di godimento o di fruizione) comprende pure

il diritto al possesso, all’uso e alla gestione della cosa gravata dall’usufrutto,

nonché il diritto di cederne l’e­ser­­cizio – è tuttavia limitato dalle

restrizioni previste dall’art. 93 LEF. Se l’usufrutto viene effettivamente e

personalmente esercitato dall’usufruttuario e se il valore locativo del fondo

gravato (sul mercato immobiliare) non supera l’importo che potrebbe essere

riconosciuto nel minimo di esistenza a titolo di spese di abitazione, l’ufficio

d’esecuzione può prescindere dal pignorarlo, limitandosi a non computare nel

calcolo del minimo di esistenza alcun importo a tale titolo (ibidem).

Ove non siano dati questi presupposti, l’uffi­­cio d’esecuzione deve valutare

se è possibile locare il fondo a terzi, lasciarne l’uso all’escusso dietro

pagamento di un compenso (ibidem), porre all’asta il diritto di

esercitare l’usufrutto o adottare ogni altro provvedimento più idoneo (art. 132

cpv. 3 LEF). Sulla proposta dell’ufficio statuisce l’autorità di vigilanza

(art. 132 cpv. 1 LEF) (sentenza della CEF 15.2015.86 del 12 febbraio 2016,

consid. 4.1).

3.

Nel

caso in esame, l’usufrutto iscritto a favore dell’escussa non risulta avere un

carattere strettamente personale nel senso del­l’art. 758 cpv. 1 CC ed è

pertanto in principio pignorabile (sentenza della CEF 15.2015.86 del 12

febbraio 2016, consid. 4.2). Non è d’altronde contestato che l’escussa non

esercita effettivamente e personalmente l’usufrutto. Le parti divergono in

merito al modo di realizzare il diritto di esercitarlo.

3.1

In

via subordinata, l’escussa propone di sostituire il pignoramento del diritto di

esercitare l’usufrutto con il pignoramento dei redditi generati

dallo stesso durante dodici mesi a norma dell’art. 93 LEF. Nel 2017 il reddito

immobiliare netto dichiarato fiscalmente era di fr. 13'691.–. Non sono

note cifre più recenti e trattandosi di locazioni per vacanze si può presumere

che nella situazione pandemica attuale le aspettative non possano essere

migliori del risultato per il 2017. L’usufruttuaria si dice invero disposta a

versare all’escutente fr. 1'000.– mensili mediante ordine permanente.

Nel limite di un anno stabilito all’art. 93 cpv. 2 LEF, il ricavo non

eccederebbe fr. 12'000.–. In un caso come nell’altro, la proposta risulta manifestamente insufficiente se confrontata con il

credito dell’escu­­tente (fr. 222'611.10 al 3

settembre 2019) e il valore di stima di fr. 393'000.– che l’UE ha

attribuito all’u­sufrutto. Essa va pertanto scartata (v. sopra consid. 2).

3.2

La

nuda proprietaria (e l’escussa in via principale) propone di acquistare l’usufrutto

per un prezzo da fr. 60'000.– a fr. 70'000.–. La

proposta pare invero riferirsi al diritto di usufrutto stesso e non solo al

diritto di esercitarlo, ma malgrado il carattere impignorabile del primo, una

sua acquisizione sembra possibile dato il consenso dell’usufruttuaria, il quale

equivarrebbe nella fattispecie a una rinuncia (onerosa) all’usufrutto. Il

prezzo offerto è tuttavia molto inferiore alla stima dell’UE. Vero è che quest’ultima

si fonda su un reddito annuo loro di fr. 30'000.– (pari a 12 settimane a fr. 2'500.–

l’una) che potrebbe sembrare ottimistico se paragonato al reddito effettivo di fr. 13'691.–

conseguito nel 2017.

Vista

l’incertezza esistente in merito al vero valore del diritto di esercitare l’usufrutto,

la scelta in grado di garantire al meglio gli interessi di tutte le parti

risulta essere quella della vendita all’asta. È la soluzione proposta dall’escutente

(anche se potrebbe rivelarsi in fin dei conti meno interessante della proposta

della nuda proprietaria) e permette anche di garantire gli interessi dell’escus­sa

e di sua figlia, nella misura in cui quest’ultima potrà partecipare all’asta e

se del caso formulare prima dell’asta un’offerta scritta vincolante per il

prezzo indicato in questa procedura, che possa fungere da piede d’asta.

3.3

A

scanso di equivoci va ricordato che l’UE dovrà realizzare unicamente l’esercizio

dell’usufrutto (cfr. art. 758 cpv. 1 CC), o meglio il diritto di esercitarlo,

non invece l’usufrutto stesso, il quale è incedibile (DTF 113 II 125 consid.

2b/aa) e continuerà pertanto a rimanere in capo a PI 1. In altri termini, non

si dovrà procedere a nessuna operazione a registro fondiario, l’aggiudi­ca­­tario

non conseguendo alcun diritto reale sui beni gravati dall’usu­­frutto. D’altronde, la decisione odierna non osta alla conclusione di una

vendita a trattative private con la nuda proprietaria o con un terzo qualora le

parti dovessero raggiungere un accordo in tal senso prima dell’asta.

4.

La

richiesta di PI 2 volta a un’indagine sulla sorte dei fr. 75'000.–

risultanti dal verbale del 6 dicembre 2019 esula dalla procedura pendente

davanti a questa Camera ed è pertanto irricevibile. Non potrebbe neppure essere

considerata come un ricorso tempestivo, giacché l’escu­tente non ha reagito,

entro il termine di ricorso di dieci giorni dell’art. 17 cpv. 1 LEF, alla

comunicazione dell’UE del 19 maggio 2020, secondo cui le verifiche eseguite non

hanno evidenziato elementi atti a permettere un completamento del pignoramento.

5.

Per

legge non si preleva la tassa di giustizia e non si

assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62

cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Per

questi motivi,

pronuncia: 1. L’istanza è accolta. Di conseguenza è fatto ordine all’Ufficio di

esecuzione di Locarno di procedere alla realizzazione ai pubblici incanti o a

trattative private del diritto di esercitare l’usufrutto gravante l’unità di proprietà

per piani n. __________ della particella n. __________

RFD di _____.

2.

Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3.

Notificazione a:

– ;

–

–

–

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, rispettivamente entro

cinque giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è

stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.