Asta immobiliare

Incarto n.

15.2020.5

Lugano

16 marzo 2020

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice:

Jaques,

presidente

vicecancelliere:

Cortese

statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b

LOG) sul ricorso presentato il 13 gennaio 2020 da

RI 1

contro

l’operato dell’Ufficio di esecuzione di Mendrisio,

o meglio contro l’asta immobiliare prevista per il 21 gennaio 2020 sulla scorta

delle domande di realizzazione presentate nelle esecuzioni n. __________ e __________

(gruppo n. 2) promosse nei confronti del ricorrente rispettivamente da

PI 2, __________

(patrocinata dall’avv. PA 2, __________)

PI 1

(patrocinato dall’__________. PA 1, __________)

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Sulla

scorta dei precetti esecutivi n. __________ e __________ (gruppo n. 2) fatti

emettere rispettivamente da PI 2 e l’ex marito PI 1 contro il marito separato

di lei RI 1 per l’incasso di fr. 3'036.– e di fr. 66'650.– oltre agli

interessi, il 23 novembre 2018 l’Ufficio di esecuzione (UE) di Lugano ha

pignorato le unità di proprietà per piani (PPP) n. __________

di 70⁄1000 e n. __________ di 130⁄1000 della particella n. __________

RFD di __________, attribuendo alle stesse un valore di stima di fr. 410'000.–

complessivi.

B. Avendo

gli escutenti chiesto la realizzazione dei fondi il 27 maggio e l’11 giugno, il

4 ottobre 2019 l’UE di Mendrisio ne ha pubblicato l’avviso di asta per il 21

gennaio 2020, indicando un valore di stima peritale rispettivamente di fr. 80'000.–

e fr. 200'000.–.

C. Il

3 dicembre 2019 l’UE di Mendrisio ha depositato le condizioni d’asta e l’elenco oneri, che stabilisce ipoteche

legali di fr. 31'643.45 e

ipoteche convenzionali di fr. 318'910.– a favore della PI 3, gravanti

tutte collettivamente ambedue i fondi. Essi sono inoltre oggetto di restrizioni

del diritto di disporre annotate a favore dei pignoramenti eseguiti per PI 2 e PI

1, così come per i crediti dei gruppi n. 3

(esecuzioni n. __________ di PI 2 e n. __________ dell’__________) e n. 4

(esecuzioni n. __________ e __________ di PI 2).

D. Con

ricorso del 13 gennaio 2020, RI 1 ha chiesto di rimandare l’asta pubblica e di

procedere con urgenza a “una o

più perizie professionali per determinare un valore o piede d’asta più consono

alla reale situazione degli appartamenti”. Ha inoltre

postulato la fissazione, prima della nuova asta, di vari giorni per consentire

agli interessati di visionare gli appartamenti senza interferenze della

comproprietaria.

E. Il

17 gennaio 2020, il presidente della Camera ha concesso effetto sopensivo al

ricorso e di conseguenza annullato l’asta prevista per il 21 gennaio.

F. Con

osservazioni del 27 gennaio 2020 la creditrice ipotecaria PI 3 ha postulato l’indizione

al più presto di una nuova asta. Nelle sue del 30 gennaio 2020 PI 2 ha chiesto,

nella denegata ipotesi che il ricorso fosse tempestivo, di respingerlo per

quanto riguarda l’assegnazione di nuova perizia e di contestazione della

stessa, e di fissare all’UE un termine per organizzare la visita delle PPP da

realizzare. Lo stesso giorno, PI 1 ha concluso alla reiezione del ricorso “per intempestività e abuso di diritto” e ha domandato che fosse considerato temerario con contestuale

assegnazione a suo favore di “ampie

indennità per ripetibili”. Il PI 4 ha comunicato di

non avere osservazioni da formulare. Da parte sua, nelle osservazioni del 13

febbraio 2020 l’UE di Mendrisio ha concluso per la reiezione del ricorso.

Considerato

in diritto: 1. Secondo l’art. 17 cpv. 2 LEF, il ricorso dev’essere interposto al­l’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton

Ticino la Camera ese­cuzione e fallimenti (CEF) del

Tribunale d’appello (art. 3 LPR) – entro dieci giorni.

1.1 La

richiesta di RI 1 intesa a procedere con urgenza a “una o più perizie professionali” si avvera quindi manifestamente tardiva

– e pertanto irricevibile – dal momento che l’avviso d’incan­­to gli è

stato notificato già il 3 ottobre 2019 (raccomandata n. __________), unitamente

agli estratti delle pubblicazioni sui fogli ufficiali, le quali menzionavano i

valori di stima peritali. Da siffatta data, o al più tardi dalla data di

deposito delle condizioni d’incanto e dell’elenco degli oneri (3 dicembre

2019), gli sarebbe spettato, se l’avesse ritenuto necessario, informarsi sulla

perizia e contestarla con un ricorso a questa Camera entro il termine di leg­ge

o chiedere una nuova perizia anticipando le relative spese (art. 9 cpv.

2 del Regolamento del Tribunale federale concernente la realizzazione forzata

di fondi [RFF, RS 281.42]). Ora è troppo tardi per quanto attiene alla

procedura in esame. In effetti, contrariamente a quanto crede il ricorrente, il

fatto che la stessa perizia sia servita a stabilire i valori di stima dei

Considerandi

medesimi fondi nel verbale di pignoramento emesso dall’UE di Lugano il 10 gennaio

2020.

a favore del gruppo n. 4 non rende il ricorso

tempestivo per quanto attiene al gruppo n. 2, ogni gruppo avendo il proprio

destino procedurale. D’altronde non si evince dal ricorso che le

contestazioni si estendano alle esecuzioni del gruppo n. 4, il ricorrente non

avendo adottato alcuna conclusione al riguardo. Non si può quindi entrare nel

merito delle censure rivolte alla perizia.

1.2

La richiesta di fissazione, prima della (nuova) asta, di vari giorni

per consentire agli interessati di visionare gli appartamenti è invece

tempestiva. Si tratta infatti di una censura di denegata (o perlomento

ritardata) giustizia, che può essere fatta valere in ogni tempo (art. 17 cpv. 3

LEF).

2.

Nel

merito il ricorrente fa valere che alcune persone interessate all’acquisto

delle PPP, dopo aver chiesto all’UE di poter visionare gli appartamenti, si

sarebbero viste rifiutare le visite dalla comproprietaria, che attualmente è in

possesso delle chiavi. L’UE avreb­be consigliato loro di presentare istanza

alla Pretura onde poter visionare i fondi. L’UE non si è determinato al

riguardo né nelle sue osservazioni sull’effetto sospensivo né in quelle sul

ricorso del 13 febbraio 2020. Come già rilevato dal presidente della Camera

nell’ordinanza di concessione dell’effetto sospensivo, si deve rite-nere che le

circostanze allegate dal ricorrente – ancorché in modo esageratamente polemico – non siano sostanzialmente contestate.

2.1

Ora,

le condizioni dell’incanto, ma più in generale tutta la procedura di

realizzazione immobiliare, devono essere stabilite dall’uf­ficio d’esecuzione

in modo da ottenere la maggior somma possibile (art. 134 cpv. 1 LEF). In linea

di massima l’avviso d’incanto (il “bando”) deve quindi indicare quando e in

quale modo gli interessati possono esaminare l’oggetto da realizzare (Eduard Brand, Die betreibungsrechtliche

Zwangsverwertung von Grundstücken im Pfandverwertungsverfahren, 2008, pag. 90 e 91, che consiglia addirittura di

prevedere due visite, una durante il termine d’insinua­zione degli oneri, l’altra

durante il termine di deposito dell’elenco oneri e delle condizioni d’asta; Gilliéron, Commentaire de la

LP, vol. II, 2000, n. 23 ad art. 125 LEF); se necessario l’ufficio

di esecuzione può ricorrere all’assistenza

della polizia (art. 91 cpv. 3 LEF) per

far aprire i locali così da permetterne l’esame (Gilliéron, op. cit., n. 23

ad art. 125, con il rilievo che l’art. 134 è il pendente del­l’art. 125 LEF per

la realizazzione dei beni immobili: DTF 110 III 31 consid. 2 e Gilliéron, op. cit., n. 8 ad art. 134).

2.2

Ne

discende che, nella fattispecie, l’UE non si è conformato alle esigenze di legge. Deve infatti perlomeno dare l’occasione

a even­tuali interessati di esaminare l’oggetto messo all’asta, facendo

se del caso capo alla forza pubblica ove il debitore o terzi dovessero

ostacolarne la visita. Prima della nuova asta, l’UE si dovrà quindi organizzare

in modo da garantire a eventuali interessati la possibilità di visitare i fondi

da realizzare. Al riguardo, esso dovrà appurare o far appurare la questione

degli accessi agli appartamenti, in quanto secondo la perizia (pag. 3) risultano

poco chiari. Il ricorso va accolto in questa limitata misura.

3.

Per

legge non si preleva la tassa di giustizia e non si

assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62

cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Per

questi motivi,

pronuncia: 1. Nella misura in cui è ammissibile il ricorso è parzialmente accolto

e di conseguenza è ordinato all’Ufficio d’esecuzione di Mendrisio di fissare

nuovamente l’asta conformandosi alle indicazioni contenute nel soprastante

considerando 2.2.

2.

Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3.

Notificazione a:

– ;

– __________

PA 2, __________, __________;

– ;

– PI 3, __________;

– PI 4, __________.

Comunicazione

all’Ufficio di esecuzione, Mendrisio.

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la

decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione

cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il

termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.

46.

cpv. 2 LTF.