Ricorso contro l’inventario degli oggetti vincolati da un diritto di ritenzione. Partecipazione dei locatori all’allestimento. Ordine di pignoramento e rivendicazione. Contestazione credito

Incarto n.

15.2020.62

Lugano

29 luglio 2020

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice:

Jaques,

presidente

vicecancelliere:

Cortese

statuendo nella composizione a

giudice unico (art. 48b LOG) sul ricorso 16 giugno 2020 di

RI 1,

RI 2,

RI 3,

(patrocinati dall’ PA 1, )

contro

l’operato dell’Ufficio d’esecuzione di Lugano,

o meglio contro l’inventario a tutela del

diritto di ritenzione allestito il 15 giugno 2020 nella procedura n. __________

promossa dai ricorrenti nei confronti della

PI 1,

(patrocinata dall’__________ PR 1, )

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Con domanda dell’8 giugno 2020 RI 1, RI 2 e RI 3 hanno chiesto all’Ufficio d’esecuzione

(UE) di Lugano di procedere all’erezione dell’inventario degli oggetti

vincolati dal diritto di ritenzione presenti negli “spazi commerciali situati al piano terra e 1° piano

dello Stabile di __________, adibiti a negozio “__________”, a garanzia delle pretese che vantano nei confronti della conduttrice PI

1 a titolo d’indennità per occupazione illecita dal 1° aprile al 30 giugno 2020

per fr. 21'499.95 e dal 1° al 31 luglio 2020 per fr. 7'166.65. A

giustificazione dell’indennità non ancora scaduta per il mese di luglio, i richiedenti hanno indicato nella

domanda che l’amministra­tore unico dell’PI 1 aveva rilasciato un’intervista

al telegiornale del canale televisivo “__________”, secondo cui l’attività

presso il negozio “__________” sarebbe

stata chiusa alla fine di quel mese e assorbita da un altro negozio.

B. Dando

seguito alla predetta domanda, il 15 giugno 2020 l’UE ha provveduto a

inventariare quanto segue:

N.

Oggetti

Stima CHF

Osservazioni

1

Scala interna in metallo/ferro su misura, completa di

struttura portante con 2 alzate, con pareti /parapetti (21 gradini)

35'000.00

Il

relativo verbale è stato inviato alle parti lo stesso giorno.

C. Con

ricorso del 16 giugno 2020 RI 1, RI 2 e RI 3 si aggravano contro il predetto

provvedimento, chiedendo di dichiarare nullo il verbale e di ordinare all’UE di

allestirne immediatamente uno nuovo, convocando le parti entro sette giorni.

D. Con

ordinanza del 17 giugno 2020, il presidente della Camera ha impartito

alla CO 1 e all’UE un termine di 5 giorni per presentare eventuali osservazioni

sul ricorso. Mediante osservazioni del 22 giugno 2020 l’UE si è

rimesso al giudizio della Camera, mentre l’PI 1 ha postulato una proroga del

termine di cinque giorni – concessale il 22 giugno – in ragione di trattative

in essere tra le parti, salvo poi concludere per la reiezione del ricorso nelle

sue osservazioni del 30 giugno 2020.

Considerato

in diritto: 1. Interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino

la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 della Legge cantonale sulla procedura di ricorso in

materia di esecuzione e fallimento [LPR, RL 280.200]) – entro dieci

giorni dalla notifica dell’atto impugnato emesso il 15 giugno 2020 dall’UE di

Lugano, il ricorso presentato il giorno seguente è in linea di principio

ricevibile (art. 17 LEF).

Considerandi

2.

I

ricorrenti si dolgono anzitutto di non essere stati messi nella condizione di

poter presenziare al sopralluogo e alla stesura dell’in­­ventario che si è

svolto il 15 giugno 2020 alla sola presenza della conduttrice e del suo

rappresentante legale.

Dal

canto suo, la resistente, si oppone a tale argomentazione, rilevando in

sostanza che nell’esecuzione dell’inventario il locatore non ha diritto a essere

presente, sicché non sussiste nel caso concreto alcun vizio formale che infici

la validità del provvedimento impugnato. Essa sembra inoltre contestare,

ancorché non in modo chiaro e diretto, l’estensione dell’inventario alla

“pigione” del luglio 2020, non ancora scaduta al momento della domanda d’in­­ventario,

rilevando che i locatori non sono venuti a sapere della chiusura del negozio prevista

per il 31 luglio 2020 mediante l’in­­tervista rilasciata dall’amministratore

unico dell’PI 1 a “__________”, ma erano stati informati da essa già il 5

maggio 2020 con una proposta di accordo transattivo.

2.1

Giusta

l’art. 283 cpv. 1 LEF, anche prima d’iniziare l’esecuzione, il locatore di

locali commerciali può domandare l’assistenza del­l’ufficio per la provvisoria

tutela del suo diritto di ritenzione (art. 268 segg. e 299c CO). A tal

uopo, l’ufficio fa l’inventario degli oggetti vincolati al diritto di

ritenzione e fissa al locatore un termine per promuovere l’esecuzione in via di

realizzazione del pegno (art. 283 cpv. 3 LEF). L’allestimento dell’inventario è

una procedura unilaterale. L’ufficio vi procede a semplice richiesta del

creditore, il quale deve rendere verosimile il diritto di ritenzione; non sono

invece previste altre formalità (Stoffel/Oulevey

in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 24

ad art. 283 LEF; Gillié­ron,

Commentaire de la LP, vol. IV, 2003, n. 27 ad art. 283 LEF). Il locatore può chiedere l’erezione di un inventario anche per garantire

un canone locatizio non ancora scaduto (più precisamente per la pigione del

semestre in corso, secondo l’art. 268 cpv. 1 CO), ma soltanto se rende

verosimile l’esistenza di un pericolo reale e immediato per il suo diritto di

ritenzione (DTF 97 III 45 consid. 2), ciò che è il caso quando il conduttore

intende sgombrare o asportare le cose che si trovano nei locali (cfr. art.

268b cpv. 1 CO; DTF 129 III 397 consid. 3.1). Nella stessa misura, il

diritto di ritenzione del locatore di locali commerciali garantisce anche le

indennità per occupazione dei locali dopo la fine del contratto di locazione

(sentenza della CEF 15.2012.71 del 30 luglio 2012, consid. 2.2 e rinvii).

2.2

Contrariamente

a quanto sottintendono i ricorrenti, la legge non prevede che l’inventario sia

eseguito in contraddittorio. L’allestimento dell’inventario è invero un

provvedimento unilaterale e urgente (nel senso dell’art. 56 principium

LEF, DTF 83 III 114; sentenza della CEF 15.2015.1 del 14 aprile 2015,

consid. 4.3), che l’UE deve adottare senza indugio come il sequestro giusta gli

art. 271 e segg. LEF, fermo restando il diritto delle parti e di terzi

interessati di contestare l’operato dell’Ufficio mediante impugnazione del

verbale d’inventario giusta l’art. 17 LEF. Sotto questo profilo, il ricorso si

rivela dunque infondato.

2.3

Per

quanto attiene alla contestazione della resistente, essa non smentisce le

dichiarazioni del suo amministratore unico rilasciate in occasione dell’intervista

del telegiornale del canale televisivo “Teleticino”,

secondo cui avrebbe chiuso la propria attività il 31 lu­glio 2020, ma si

limita a osservare di aver preannunciato “il tutto” già con lo scritto

del 5 maggio 2020 trasmesso ai locatori, con cui proponeva in particolare la

fine consensuale del contratto di locazione per il 31 luglio 2020. Questa

circostanza rende senz’altro verosimile l’esistenza di un pericolo reale e

immediato per il diritto di ritenzione dei locatori, potendo essi

effettivamente temere che la conduttrice avrebbe dato seguito ai suoi propositi

e asportato dunque le cose che si trovano nei locali per la fine del luglio

2020.

L’estensione della garanzia alla pigione in corso (come sostiene la

resistente) o all’indennità per occupazione illecita (come sostengono i

ricorrenti) relativa al luglio 2020 è dunque corretta.

3.

Gli

insorgenti contestano inoltre la pignorabilità della scala inventariata, di cui

rivendicano la totale proprietà. A tal proposito rilevano che la scala è stata

posata all’inizio della locazione nell’am­­bito di un progetto di

ristrutturazione del negozio, in sostituzione di una scala già esistente. In

virtù degli accordi intercorsi con l’PI 1, essi sostengono che la scala è

componente integrante dell’immobile già di loro proprietà.

Da

parte sua, la resistente fa valere che la scala fa parte dei lavori di

ristrutturazione ch’essa si è assunta con il consenso dei locatori, investendo

circa fr. 400'000.–, di cui fr. 58'200.– solo per la scala (senza i lavori

di preparazione e montaggio), ragione per cui – a suo dire – prima di ottenerne

la proprietà, i ricorrenti sono tenuti a pagarle “un’indennità corrispondente”

per avere disdetto il contratto prima della scadenza pattuita (dieci anni), non

consentendole di ammortizzare l’investimento effettuato.

3.1

L’ufficio

procede all’erezione dell’inventario a tutela del diritto di ritenzione

applicando per analogia le disposizioni concernenti il pignoramento (Stoffel/Oulevey, op. cit., n. 26

ad art. 283).

L’ufficio è in particolare tenuto a

stimare gli oggetti inventariati e, in principio, a non inventariarne più di

quanto basti per soddisfare la pretesa avanzata dal sedicente creditore,

interessi e spese compresi (art. 97 LEF e 268b cpv. 1 CO; DTF 108 III

123.

consid. 5). I beni sono inventariati secondo l’ordine prescritto dall’art.

95.

LEF (Stoffel/Oulevey,

op. cit., n. 27 ad art. 283; Gilliéron,

op. cit., n. 34 ad art. 283), sicché gli oggetti rivendicati da terzi possono

essere inventariati soltanto da ultimo (art. 95 cpv. 2 LEF

i.f.). La rivendicazione di un terzo sui beni oggetto dell’inventario non

impedisce invero l’esecuzione di tale provvedimento, i litigi sulla proprietà

degli oggetti inventariati o sull’esistenza del diritto di ritenzione essendo

di competenza del giudice del merito e dovendo essere risolti nella procedura

di rivendicazione, a meno che sia evidente

che detti beni appartengono al terzo, circostanza che ren­derebbe nullo

l’inventario (DTF 108 III 123 consid. 4 e riferimenti citati). Nell’esecuzione

dell’inventario l’organo esecutivo terrà tuttavia conto anche del rischio che

eventuali oggetti rivendicati possano essere esclusi dall’inventario al termine

della procedura di rivendicazione. Ove occorra, in deroga all’art. 97 cpv. 2

LEF l’inventario dovrà quindi essere esteso ad altri beni che possano se del

caso sostituirsi in parte ai beni poi rivendicati con successo, quand’anche

così facendo la stima totale degli oggetti inventariati superi quanto

strettamente necessario per coprire il credito, gli interessi e le spese

esecutive (DTF 108 III 123 consid. 5; sentenza della CEF 15.2015.52 del 21

settembre 2015, consid. 3.1 e riman­di).

3.2

Nel caso in rassegna, in sede di ricorso

i locatori hanno rivendicato la proprietà della scala interna inventariata dall’UE.

Come visto sopra (consid. 3.1), la rivendicazione non rende inefficace l’in­­ventario,

a meno che sia incontestato che il bene in questione appartiene ai

rivendicanti, ciò che però non è il caso nella fattispecie. La conduttrice

contesta infatti che la scala interna inventariata sia “già di proprietà dei ricorrenti”, perlomeno fintanto che questi ultimi non le avranno versato “un’indennità corrispondente”. Inoltre, dagli atti non emergono elementi certi per concludere che la

scala appartiene manifestamente ai locatori, le parti non avendo disciplinato

nel contratto di locazione la questione legata alla proprietà delle migliorie o

delle modificazioni apportate dalla conduttrice ai locali appigionati. Non si

può dunque escludere a priori che al termine del contratto la conduttrice sia

legittimata ad asportare la scala in questione, ripristinando lo stato

anteriore (art. 260a cpv. 2 CO a contrario). Se del caso sulla

questione statuirà il giudice del merito. Ne consegue che l’inventario non può

considerarsi nullo, come pretendono a torto i ricorrenti.

3.3

Posto

quanto precede, di fronte alla rivendicazione dell’unico be­ne inventariato, l’Ufficio

non poteva esimersi dal tener conto del rischio che lo stesso possa

essere escluso dall’inventario al termine della procedura di rivendicazione,

rendendo di fatto vana la misura cautelare e urgente adottata su richiesta dei

locatori. Per tale ragione, in parziale accoglimento del ricorso, occorre far

ordine all’organo esecutivo di procedere a un nuovo inventario di ritenzione, in

cui iscriverà altri beni al posto della scala interna, secondo l’ordine

prescritto dall’art. 95 LEF, fino a quanto basti per soddisfare la pretesa

avanzata dai sedicenti creditori, interessi e spese compresi (art. 97 cpv. 1

LEF). Qualora ciò non bastasse, da ultimo l.E inventarierà nuovamente la scala

interna, menzionandone la rivendicazione dei locatori. A quel momento, questi

ultimi potranno, se del caso, contestarne la stima, sicché non è necessario

soffermarsi ora sulla relativa censura sollevata “in via abbondanziale” nel ricorso (v. ricorso, ad

4.1).

4.

A

scanso di equivoci, giova ricordare, in merito alla censura della resistente –

non sollevata con un ricorso proprio – secondo cui i ricorrenti hanno

contravvenuto alle più elementari regole di buona fede non allestendo un nuovo

conteggio delle pigioni che tenesse conto della riduzione del 60% decisa dal

Parlamento federale per i mesi di “lockdown” durante la pandemia dovuta al

nuovo coronavirus, che l'ufficio esecuzione deve procedere a un esame solo pregiudiziale

e sommario dei presupposti per l’erezione dell’inventario e può quindi

respingere la domanda d’inventario per ragioni di diritto materiale soltanto se

l'inesistenza (o la minore estensio­ne) del diritto vantato dal locatore è

manifesta e inequivocabile (sentenza della CEF 15.2006.75 del 6 ottobre 2006

consid. 1.2, massimata in RtiD 2007 I 868 n. 72c). Nel caso specifico, le

mozioni dei due rami del Parlamento federale non sono ancora state tramutate in

norme vincolanti, il progetto proposto dal Consiglio federale essendo ancora in

fase di consultazione (www.admin.ch/ gov/it/pagina-iniziale/documentazione/comunicati-stampa.msg-id-

79713.html). Il credito vantato dai ricorrenti non appare quindi manifestamente

abusivo. Per evitare l’allestimento del nuovo inventario rimane alla resistente

la possibilità di fornire una garanzia per il

credito vantato dai ricorrenti (già citata sentenza 15.2006.75 con­sid.

1.2

ad 4).

5.

Per

legge non si preleva la tassa di giustizia e non si

assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62

cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Per

questi motivi,

pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto. Di conseguenza è fatto ordine all’Ufficio

d’esecuzione di Lugano di procedere immediatamente a un nuovo inventario di

ritenzione degli oggetti che si trovano nei locali situati al piano terra e al

1° piano dello stabile in __________ a __________, appigionati all’PI 1

(negozio “__________”), nel senso del considerando 3.3.

2.

Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3.

Notificazione a:

– ;

–

.

Comunicazione

(anticipata brevi manu) all’Ufficio d’esecuzione,

Lugano.

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la

decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione

cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il

termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.

46.

cpv. 2 LTF.