Ricorso contro avviso d’incanto. Competenza a dichiarare irricevibile un ricorso. Circondario d’esecuzione. Validità temporale della stima peritale

Incarto n.

15.2020.78

Lugano

9 settembre 2020

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice:

Jaques,

presidente

vicecancelliere:

Cassina

statuendo nella composizione a

giudice unico (art. 48b LOG) sui ricorsi 15 luglio e 18 ago­sto 2020 di

RI 1

contro

l’operato dell’Ufficio d’esecuzione di Mendrisio,

o meglio contro l’avviso d’incanto e il valore di stima peritale in esso menzionato

emesso il 10 luglio 2020 nell’esecuzione n. __________ promossa nei

confronti del ricorrente dalla

PI 1, __________

e contro il provvedimento del 10 agosto 2020 con

il quale l’Ufficio ha dichiarato irricevibile il ricorso del 15 luglio 2020

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Sulla

scorta del precetto esecutivo n. __________ emesso il 15 novembre 2018 dall’Ufficio

d’esecuzione (UE) di Lugano, la PI 1 procede contro RI 1 in via di

realizzazione del pegno immobiliare per l’incasso di fr. 448'000.–, oltre

agli interessi del 3% dal 3 ottobre 2018, e di fr. 31'000.– oltre agli

interessi del 7.75% dalla stessa data. Quale oggetto del pegno la procedente ha

indicato la particella n. __________ RFD di C__________.

B. L’opposizione

interposta dall’escusso al precetto esecutivo è stata rigettata in via

provvisoria dal Pretore del Distretto di Lugano con sentenza del 18 febbraio

2019.

C. Con

decisione del 12 giugno 2020 il Pretore del Distretto di Lugano ha poi

dichiarato irricevibile l’azione di disconoscimento del debito presentata da RI

1, in quanto quest’ultimo non ha provveduto a versare l’anticipo delle spese

giudiziarie.

D. Il

28 agosto 2019 la creditrice ha presentato la domanda di vendita e il 2

settembre 2019 l’UE di Lugano ha comunicato all’escusso la ricezione della

stessa con invio raccomandato ritirato dall’escusso il 6 settembre 2019.

E. Con un

primo avviso d’incanto pubblicato sul Foglio ufficiale cantonale (FUC) e sul Foglio

ufficiale svizzero di commercio (FUSC) del __________ l’UE di Mendrisio

ha fissato la scadenza per l’in­sinuazione

degli oneri fondiari al __________, il

deposito delle condizioni d’asta e dell’elenco oneri a partire dal __________ e l’incanto del fondo al __________, indicando in fr. 892'000.–

il suo valore di stima peritale.

F. Il

27 febbraio 2020 l’UE ha trasmesso all’escusso copia del bando d’incanto a

mezzo invio postale raccomandato, ritirato dallo stes­so il giorno successivo.

G. Il

13 marzo 2020 RI 1 ha scritto all’UE di Mendrisio contestando il valore di

stima peritale, in quanto il perito avrebbe omesso di considerare il valore del

terreno eccedente, che in una precedente perizia del 2 novembre 2014 lo stesso

perito avrebbe stabilito in fr. 286'500.–.

H. Il

16 marzo 2020 l’UE ha comunicato al ricorrente che il perito non ha più

attribuito alcun valore venale al terreno eccedente perché lo stesso, dapprima posto

nella Zona residenziale Estensiva R2, nel 2016 è stato integrato nella nuova

zona di piano regolatore denominata “__________",

essenzialmente destinata al mantenimen­to e recupero degli edifici

esistenti senza indici di sfruttamento.

I. In

seguito alla sospensione straordinaria delle esecuzioni decretata dal Consiglio

federale in ragione della pandemia di COVID-19, con provvedimento del 2 aprile

2020 l’UE ha annullato tutte le aste che erano state previste fino al 31 agosto

2020, tra cui quella riferita al fondo di proprietà del ricorrente.

L. Con un

nuovo avviso d’incanto pubblicato sul Foglio ufficiale cant-onale (FUC) e sul

Foglio ufficiale svizzero di commercio (FUSC) del __________ l’UE di

Mendrisio ha rifissato per il __________ l’incanto

della particella n. __________ RFD di C__________. Come nel precedente bando ha

indicato in fr. 892'000.– il suo valore di stima peritale.

M. Con

ricorso del 15 luglio 2020, RI 1 chiede che la procedura di realizzazione del

suo fondo venga annullata.

N. Il

20 luglio 2020 l’UE ha chiesto al ricorrente di produrre altre nove copie del

ricorso nel termine di dieci giorni, avvisandolo che altrimenti lo stesso

sarebbe stato dichiarato irricevibile.

O. Con

provvedimento del 10 agosto 2020 l’UE ha poi dichiarato irricevibile il ricorso

15 luglio 2020 di RI 1, siccome il ricorrente non ha ritirato la raccomandata

del 20 luglio 2020 e quindi non ha dato seguito alla richiesta nella stessa

contenuta.

P. Con

nuovo ricorso del 18 agosto 2020 RI 1 chiede di annullare il provvedimento del 10

agosto 2020 dell’UE, di evadere nel merito il ricorso del 15 luglio 2020 e di

sospendere la procedura esecutiva di realizzazione del fondo.

Considerato

in diritto: 1. I ricorsi in esame sono diretti contro due provvedimenti

emessi dall’UE di Mendrisio nell’ambito della medesima procedura esecutiva. I

due ricorsi possono dunque essere congiunti in virtù dei combinati art. 5 cpv.

1 LPR e 51 LPamm, le cause conservando comunque la loro individualità nel senso

che i dispositivi restano separati e possono essere impugnati anche

singolarmente.

Considerandi

2.

Nel

secondo ricorso dell’8 agosto 2020 RI 1 argomenta di non aver mai ricevuto la

richiesta del 20 luglio 2020 dell’UE di produrre altre nove copie del primo ricorso

del 15 luglio 2020. Egli ritiene il primo ricorso perfettamente ricevibile e

chiede pertanto di trattarlo nel merito. Evidenzia che la richiesta dell’UE gli

è stata trasmessa durante le ferie esecutive.

2.1

Giusta

l’art. 7 cpv. 5 LPR, se mancano la firma di una parte, di un patrocinatore

legittimato o la relativa procura oppure le allegazioni e gli allegati

prescritti o se gli atti sono carenti nella documentazione o non redatti in

lingua italiana, è fissato un termine perento-rio, non superiore a quello di

ricorso, per rimediarvi, con la comminatoria che altrimenti l’atto non sarà

preso in considerazione e il ricorso sarà dichiarato irricevibile. Non spetta

però all’UE, bensì a questa Camera, nella sua veste di autorità

cantonale di vigilan­za, pronunciarsi sulla ricevibilità del ricorso. La

decisione dell’UE del 10 agosto 2020, è pertanto nulla.

2.2

Ciò posto, v’è da chiedersi se il primo ricorso debba essere

dichiarato irricevibile da questa Camera per le stesse ragioni addotte dall’UE.

Ora, esso ha intimato la richiesta di produrre altre copie del ricorso il 20

luglio 2020 durante le ferie esecutive estive (dal 15 al 31 luglio, art. 56 n.

2.

LEF, applicabile anche in materia ricorsuale per il rinvio dell’art. 13 LPR).

Il termine assegnato al ricorrente non ha quindi iniziato a decorrere prima del

primo giorno utile dopo le ferie (DTF 121 III 285 consid. 2/b con rif., 49 III

76), lunedì 3 agosto 2020. Visto che il ricorrente non l’ha ritirata, la

raccomandata potrebbe essere presunta notificata solo il settimo giorno di

giacenza postale (art. 138 cpv. 3 lett. a CPC per il rinvio dell’art.

31.

LEF), ovvero il 10 agosto 2020, sicché il termine sarebbe scaduto il

20.

agosto, ovvero dopo la presentazione del secondo ricorso. Ci si potrebbe

addirittura chiedere se la notifica non sia da ritenere inefficace dal momento

che il ricorrente non doveva aspettarsi una notifica – nel senso dell’art. 138 cpv. 3 lett. a CPC – durante le ferie esecutive.

La

questione può invero rimanere indecisa dal momento che il primo ricorso è

infondato, come verrà esposto nei successivi considerandi. Per lo stesso motivo

si può anche tralasciare l’intima­zione al ricorrente di un nuovo termine per produrre

le copie mancanti del primo ricorso.

3.

Nel primo ricorso RI 1 ha contestato anzitutto la competenza territoriale

dell’UE di Mendrisio, che ha proceduto a pubblicare il bando, sostenendo che

conformemente all’art. 51 cpv. 2 LEF l’ufficio competente sarebbe quello di

Lugano, sul cui territorio si trova il fondo ipotecato.

Il

ricorrente misconosce tuttavia che dal 1° gennaio 2015 esiste un solo Ufficio

di esecuzione con un circondario esteso all’intero Cantone (art. 1 cpv. 1 della

legge cantonale di applicazione della legge federale sulla esecuzione e sul

fallimento [LALEF, RL 280.100]), composto internamente dalle sedi principali di

Bellinzona, Locarno, Lugano e Mendrisio e dalle agenzie di Acquarossa, Biasca,

Cevio e Faido (art. 1 cpv. 3 LALEF). L’unico ufficiale di esecuzione (art. 2

cpv. 1 LALEF nella sua versione in vigore dal 1° febbraio 2020) può ripartire

il lavoro dell’Ufficio tra le sue sedi e i suoi funzionari secondo le necessità

e disponibilità. In questa ottica, il settore delle realizzazioni immobiliari

del Sottoce-neri è stato assegnato alla sede di Mendrisio, la quale era quindi

competente per emettere il bando. La censura del ricorrente si avvera così

infondata.

4.

Il

ricorrente contesta anche la perizia estimativa che ha attribuito al fondo un

valore di fr. 892'000.–, ritenendola errata, in quanto non considererebbe

vari elementi che contribuiscono a determinare il valore dell’immobile.

4.1

Orbene,

l’UE di Mendrisio ha pubblicato una prima volta l’avviso d’incanto del fondo in

questione sul FUC e sul FUSC del __________ e lo ha trasmesso personalmente

anche ad RI 1 mediante invio postale raccomandato del 27 febbraio 2020, da lui

ritirato il giorno successivo. Sia nell’avviso d’incanto del 28 febbraio, sia

in quello successivo del 10 luglio, l’UE ha stabilito il valore di stima del

fondo in fr. 892'000.– sulla scorta del rapporto peritale del 29 novembre

2020.

dello Studio peritale __________. Laddove mira a rimettere in discussione il

valore di stima peritale attribuito al fondo, il ricorso del 15 luglio 2020

risulta ampiamente tardivo (art. 17 cpv. 2 LEF) e per questo motivo va

dichiarato irricevibile.

4.2

Sta di fatto che già il 13 marzo 2020 RI 1 aveva

comunicato all’UE contestazioni in merito alla stima peritale. Ma pur

volendo considerarlo quale ricorso, tale scritto risulterebbe comunque tardivo,

giacché RI 1 aveva ritirato il primo avviso d’incanto il 28 febbraio 2020,

sicché il termine di ricorso era scaduto lunedì 9 marzo 2020.

4.3

Secondo il ricorrente la perizia non sarebbe più attuale poiché il

perito ha vincolato la validità della perizia estimativa da lui allestita a sei

mesi dalla data del sopralluogo, avvenuto il 29 novembre 2019 (punti n. 1.1 e

1.2

del referto).

Sennonché

il perito non precisa quali “circostanze

reali, economiche e giuridiche o altri fattori influenti sul valore venale” avrebbero giustificato una modifica della stima entro sei mesi. Ad

ogni modo non spettava a lui – per di più anticipatamente – bensì all’UE stabilire

se la stima poteva servire anche per l’asta del 5 novembre 2020 (cfr. art.

44.

RFF). Di principio la stima vale anche per una nuova asta (cfr. art. 64

cpv. 3 RFF). Nel caso in esame, comunque sia, dagli atti non risultano motivi

per cui la stima del 29 novembre 2019 non corrisponderebbe più alla situazione

attuale e il ricorrente non specifica circostanze verificatesi dopo la

comunicazione del primo bando (da lui contestato tardivamente, v. sopra consid.

4.2) che esigerebbero la modifica della perizia o l’allestimento di una nuova.

La censura va pertanto respinta.

5.

Per

quanto riguarda poi l’argomentazione secondo cui il trapasso di proprietà della

particella n. __________ RFD di __________ non sarebbe assoggettato alla LAFE,

va evidenziato che nel ban­do d’incanto l’UE si è correttamente limitato a

ricordare agli interessati l’esistenza della LAFE, senza indicare se il fondo

posto in vendita vi sia assoggettato, ritenuto che una tale decisione non gli

compete, essendo di esclusiva competenza delle autorità preposte all’applicazione

di questa legge. Anche su questo punto il ricorso manca di consistenza.

6.

Diversamente

da quanto affermato da RI 1, risulta dagli atti che il 2 settembre 2019 l’UE di

Lugano gli ha comunicato la ricezione della domanda di vendita ed egli ha

ritirato la relativa raccomandata postale il 6 settembre 2019. Ad ogni buon

conto la domanda di vendita è stata presentata, il 28 agosto 2019, ben prima

della scadenza del termine di perenzione di due anni dalla notifica del

precetto esecutivo (avvenuta nello specifico il 22 novembre 2018) prescritto

dall’art. 154 cpv. 1 LEF, anche senza considerare la sospensione dei termini

intervenuta a seguito dell’opposizione interposta dall’escusso.

7.

Stante

l’esito del ricorso, la domanda di sospendere la procedura esecutiva contenuta

nel secondo ricorso è senza oggetto.

8.

Per

legge non si preleva la tassa di giustizia e non si

assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62

cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Per

questi motivi,

pronuncia: 1. Il ricorso del 18 agosto 2020 è accolto e di conseguenza la

decisione del 10 agosto 2020 è dichiarata nulla.

2.

Nella

misura in cui è ammissibile, il ricorso del 15 luglio 2020 è respinto.

3.

Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

4.

Notificazione a:

– ;

–

.

Comunicazione

all’Ufficio d’esecuzione, Mendrisio.

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la

decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione

cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il

termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.

46.

cpv. 2 LTF.