Ricorso contro l’avviso d’incanto immobiliare nella procedura di fallimento. Le azioni di contestazione della graduatoria e un blocco LAFE menzionato a registro fondiario per ciascun fondo inventariato impediscono la realizzazione forzata?

Incarti n.

15.2020.98

15.2020.99

Lugano

12 maggio 2021

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Jaques,

presidente

Walser

e Grisanti

vicecancelliere:

Cortese

statuendo sui ricorsi 25 settembre 2020 di

RI

1

(patrocinata dall’ PA 1, )

contro

l’operato dell’Ufficio dei fallimenti di Lugano,

o meglio contro l’avviso d’incanto immobiliare pubblicato il 15 settembre 2020 nei

fallimenti delle società

PI 1,

PI 2,

procedura che interessa

anche

PI 3,

(rappresentato dall’RA 1, )

PI 4,

(rappresentato dall’PI 12, )

PI 5,

PI 6,

PI 10,

PI 7,

(tutte patrocinate dall’ PR 1, )

PI 8,

PI 9,

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Con

due decreti del 21 settembre 2017 il Pretore del Distretto di Lugano, sezione

5, ha dichiarato il fallimento della PI 1 e quello della PI 2, entrambe con

sede a __________, a far tempo dal 22 settembre 2017 alle ore 10:00.

B. Il

27 ottobre 2017 l’Ufficio dei fallimenti (UF) di Lugano ha pubblicato l’apertura

delle liquidazioni in procedura sommaria sul Foglio ufficiale svizzero di commercio

(FUSC).

C. Entro

il termine per insinuare le pretese nei confronti delle fallite, RI 1 ha notificato nel fallimento del­la PI 1 un

credito di fr. 100'000.– e nel fallimento della PI 2 un credito di fr. 283'823.40.

D. Il

28 febbraio e nuovamente il 4 marzo 2019 l’UF ha comunicato a RI 1 di aver

respinto le sue pretese, ciò che figura anche nelle graduatorie depositate dal

1° al 19 marzo 2020. Essa ha quindi presentato due azioni di contestazio­ne

della graduatoria dinanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, le

quali sono tuttora pendenti (__________). Mediante due ulteriori azioni ha pure

contestato i crediti insinuati dalle società PI 6, con sede a __________, e PI

7, con sede a __________. Tali procedure (__________ e __________) sono

attualmente sospe­se in attesa dell’esito delle prime due.

E. Il

15 settembre 2020 l’Ufficio ha pubblicato sul FUSC e sul Foglio ufficiale cantonale

(FUC) l’avviso d’incanto per il 10 novembre 2020 delle proprietà per piani n. __________,

__________ e __________ del fondo n. __________ RFD di __________, appartenenti

alla PI 1, e della proprietà per piani n. __________ del medesimo fondo appartenente

alla PI 2.

F. Con

due distinti ricorsi (15.2020.98 e 15.2020.99) del 25 settembre 2020 RI 1 si

aggrava contro l’avviso d’incanto,

chiedendone l’annullamento, previo conferimen­to dell’effetto

sospensivo. Tramite separata istanza dello stesso giorno domanda inoltre l’ammissione

al beneficio del gratuito patrocinio.

G. Mediante

osservazioni del 5 ottobre 2020 il PI 3 si rimette al giudizio della Camera,

mentre nelle loro del 12 ottobre 2020 la PI 6, la PI 10, la PI 7 e l’PI 5 si

oppongono ai ricorsi, postulando che siano dichiarati irricevibili o che siano

respinti. L’UF non ha invece formulato osservazioni.

H. Con

decreto del 12 ottobre 2020 il presidente di questa Camera ha congiunto le due procedure

di ricorso e ha concesso effetto sospensivo ai gravami.

I. Preso

atto di tale decisione, l’Ufficio ha annullato gli incanti mediante

pubblicazione sul FUSC e FUC del 23 ottobre 2020.

Considerato

in diritto: 1. Interposti all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino

la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 della Legge cantonale sulla procedura di ricorso in

materia di esecuzione e fallimento [LPR, RL 280.200]) – entro 10

giorni dalla notifica dell’atto impugnato pubblicato sul FUSC e FUC del 15

settembre 2020, il ricorso inviato il 25 settembre 2020 è in linea di principio

ricevibile sotto questo profilo (art. 17 LEF).

In

linea di principio, il ricorso diventa senza oggetto o privo d’inte­­resse

giuridico ove il provvedimento impugnato venga riconsiderato dall’ufficio d’esecuzione

o dei fallimenti nel senso voluto dal ricorrente (art. 17 cpv. 4 LEF) oppure l’esecuzione

o la domanda all’origine dell’atto contestato sia ritirata oppure diventi

perenta per legge. Invece nel caso in cui, come nella fattispecie, l’ufficio

annulla l’avviso d’incanto con riferimento alla concessione dell’ef­fetto

sospensivo al ricorso senza evocare motivi di riconsiderazione e i creditori

non dichiarino di rinunciare alla vendita, il ricorso non può essere

considerato senza interesse, e di conseguenza stralciato dal ruolo in virtù

dell’art. 24b cpv. 1 LPR, siccome le questioni

sollevate dal ricorrente si riproporranno al momento dell’ema­nazione

del nuovo avviso d’incanto. Nulla osta pertanto a entrare nel merito del

ricorso.

2. Nel

ricorso RI 1 fa valere anzitutto che la vendita dei noti fondi pregiudicherebbe

i propri diritti, sicco­me sono ancora pendenti sia le azioni di contestazione

della graduatoria da lei promosse, sia un’azione riferita all’accertamento

della qualità di azionista del suo ex marito PI 11 e un procedimento penale avviato contro quest’ultimo dalla Staats­anwaltschaft di __________. Sennonché essa non spiega

perché tali procedure impedirebbero la realizzazione

forzata e quali danni essa subirebbe in caso di vendita, per tacere del fatto

che, comunque sia, le azioni di contestazione della graduatoria non ostano alla

vendita forzata degli attivi inventariati in una procedura di fallimento, ma

soltanto al riparto dei ricavi, che non potrà infatti avvenire prima che la

graduatoria sia divenuta definitiva (art. 261 LEF e 83 cpv. 1 RUF). Neppure la

pendenza dell’altra azione civile e del procedimento penale portano a diversa

conclusione, giacché la ricorrente non ha dimostrato che in queste procedure

sia stata eventualmente pronunciata la sospensione della tenuta degli incanti

pubblici o sia stato ordinato il sequestro conservativo dei fondi messi in

vendita. Soltanto eventuali contestazioni relative ai diritti di pegno o altri

diritti reali limitati risultanti dalle iscrizioni nel registro fondiario o

notificati da terzi potrebbero tutt’al più impedire la realizzazione degli

immobili (art. 128 cpv. 1 RFF), contestazioni che però nei due fallimenti in

questione nessuno ha mosso.

3. L’insorgente

reputa altresì che nella fattispecie non è possibile procedere alla vendita, poiché

per ciascun fondo è menzionato a registro fondiario un divieto di disporre – vale

a dire un blocco del registro fondiario nel

senso dell’art. 56 lett. c dell’Ordinanza sul re­gistro fondiario (ORF, RS

211.432.1) – ordinato il 23 ottobre 2009 dall’allora Autorità di I

istanza LAFE del Distretto di Lugano (attualmente l’Autorità cantonale di I

istanza LAFE) in base all’art. 23 della Legge federale sull’acquisto di fondi

da parte di persone all’estero (LAFE, RS 211.412.41), al fine di mantenere

immutato lo stato di fatto e di diritto nell’ambito di una procedura di

accertamento aperta nei confronti delle due fallite in merito all’acquisto dei

noti immobili (v. decisione assunta d’ufficio).

3.1 In

sé, il blocco del registro fondiario nel senso dell’art. 56 ORF è una misura

che vieta unicamente all’ufficio dei registri di procede­re a determinate

operazioni su un foglio del libro mastro, ovvero che impedisce d’iscrivervi

operazioni che hanno un effetto costitutivo, non invece quelle di portata

dichiarativa, come l’aggiudica­­zione in una procedura di esecuzione forzata

(sentenza della CEF 15.2017.56 del 19 febbraio 2018, consid. 5.1 e 5.2 e

riferimenti citati).

3.2 Tuttavia,

la questione di sapere se e in che misura un blocco del registro fondiario abbia

effetti in una procedura di esecuzione forzata dev’essere esaminata

separatamente per ogni singolo tipo di blocco in funzione del diritto materiale

sul quale esso si fonda (Dominic Staible/Beat Vogt, Grundbuchsperren, RNRF 2017, 239

ad IV/B). Così un blocco riguardante un sequestro penale (art. 56 lett.

a ORF e 266 cpv. 3 CPP) impedisce la vendita del fondo sul quale grava ove

tende a garantire una futura confisca in natura giusta gli art. 70 cpv. 1 o 72

CP (art. 263 cpv. 1 lett. d CPP) oppure la restituzione ai danneggiati (art.

263 cpv. 1 lett. c CPP), dal momento che la realizzazione di oggetti confiscati

in virtù di leggi d’ordine penale è disciplinata da norme proprie e non dalla

LEF (art. 44 LEF). Per contro il sequestro penale a garanzia delle pretese di

risarcimento dello Stato o del danneggiato (art. 263 cpv. 1 lett. b CPP) non

fondano alcuna pretesa privilegiata in loro favore nell’ambito dell’esecuzione

forzata (art. 71 cpv. 3 CP; DTF 142 III 176 consid. 3.1; sentenza della CEF 15.2014.138

del 23 marzo 2015, RtiD 2015 II 880 n. 48c consid. 5 e i rinvii).

3.3 Il

Considerandi

Tribunale federale ha già avuto modo di stabilire che una restrizione della facoltà di disporre ordinata

dall’autorità sulla scorta del­l’art. 16 DAFE (norma sostanzialmente di

medesimo tenore del­l’attuale art. 23 LAFE), anche qualora fosse disciplinata

nei suoi effetti dall’art. 960 CC, ciò che ha comunque ritenuto assai dubbio,

non vieta la realizzazione di pegni preesistenti né la realizzazione ordinaria nell’esecuzione

forzata (DTF 111 III 31 consid. 3/b). Nel diritto vigente, il blocco dell’art. 56 lett. c ORF è parificato a una

menzione di una restrizione di diritto pubblico giusta l’art. 962 CC (v. il

titolo della sezione 3 “Notificazioni di menzioni” che precede gli art. 53

segg. ORF) e non a un’annotazione a norma dell’art. 960 CC. In sé, questa

classificazione non permette ancora di determinare gli effetti del blocco

nell’esecuzione forzata. Né la LEF (e segnatamente l’art. 44) né la LAFE

disciplinano esplicitamente i rapporti tra i due ambiti giuridici.

3.4

Nel

caso in rassegna, l’Autorità di I istanza del Distretto di Lugano ha ordinato l’iscrizione

del blocco del registro fondiario al fine di mantenere immutato lo stato di

fatto e di diritto dei noti immobili nelle more della procedura di accertamento

successivo dell’ob­­bligo dell’autorizzazione (art. 25 cpv. 1bis

LAFE) aperta nei confronti delle due fallite e volta a stabilire se esse hanno

fornito al­l’autorità competente e all’ufficiale del registro fondiario

indicazioni inesatte o incomplete su fatti rilevanti per l’obbligo dell’autorizzazione

(v. decisione del 23 ottobre 2009 agli atti). Tale procedura può condurre l’autorità

a revocare definitivamente l’autorizzazione (art. 26 cpv. 2 lett. b LAFE) nei

casi in cui viene rilevata (d’ufficio) la nullità del negozio giuridico avente

per oggetto i fondi (art. 26 cpv. 3 LAFE), ciò che darebbe titolo all’autorità

cantonale legittimata a ricorrere oppure, se essa non agisce, all’Ufficio

federale di giustizia di promuovere contro le parti interessate l’azione di

ripristino dello stato anteriore secondo l’art. 27 cpv. 1 lett. a LAFE. Se il

rispristino dello stato anteriore è impossibile o inopportuno, il giudice competente

ordina il pubblico incanto secondo le prescrizioni sulla realizzazione forzata

dei fondi; in tale evenienza l’ac-quirente

potrà esigere unicamente il rimborso delle sue spese d’ac­quisizione,

mentre un’eventuale eccedenza spetterà al Cantone (art. 27 cpv. 2 LAFE). L’azione

di ripristino decade invece qualora un terzo abbia acquistato il fondo in buona

fede (art. 27 cpv. 3 LAFE).

3.5

Ciò

posto, il blocco del registro fondiario ordinato sulla scorta del­l’art. 23

LAFE è un provvedimento cautelare conservativo che ha per scopo di mantenere

inalterato lo stato di fatto e di diritto del fondo gravato, affinché nel corso

di una procedura di assoggettamento all’autorizzazione o di accertamento

successivo dell’auto­rizzazione non possano essere adottate misure sull’immobile

che potrebbero rendere completamente vane sia la procedura in corso o i

provvedimenti ivi adottati, sia le conseguenze di diritto civile (Mühlebach/Geissmann, Lex F., Kommentar

zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland,

1986, n. 3 ad art. 23 LAFE).

3.5.1

Ora,

se l’autorità per l’applicazione della LAFE accerta poi la nullità del negozio

giuridico di acquisto, il fondo sarà presunto essere rimasto nella proprietà dell’alienante (con tutti i diritti che lo

gravavano già prima dell’alienazione) e pertanto non cadrà nella massa attiva

ove sia stato nel frattempo dichiarato il fallimento dell’acquirente. La

vendita all’asta del fondo sarà in tale ipotesi esclusa. Entrerà nella massa

solo la pretesa del fallito contro l’alienante in restituzione del prezzo di

vendita alle condizioni dell’art. 26 cpv. 4 lett. b LAFE.

3.5.2

Qualora

invece il ripristino dello stato anteriore sia impossibile o inopportuno, nulla

osta a che il giudice autorizzi l’amministrazione del fallimento a porre il

fondo all’asta, fermo restando ch’esso potrà essere aggiudicato solo a una

persona autorizzata ai sensi della LAFE. Il ricavato, una volta disinteressati

i creditori pignoratizi (i cui diritti prevalgono su quelli del Cantone), potrà

essere ripartito tra i creditori chirografari solo fino a concorrenza delle spe­se

d’acquisizione avute dal fallito (dedotti i versamenti ai creditori

pignoratizi), un’eventuale eccedenza spettando al Cantone (cfr. art. 27 cpv. 2

LAFE). I creditori del fallito non hanno infatti diritti più estesi di lui e

non possono dunque pretendere di essere disinteressati con un utile cui il

fallito non ha diritto poiché ottenuto con la vendita di un fondo ch’egli non

era autorizzato ad acquisire.

3.6

Da

quanto appena esposto risulta che non è possibile determinare se il fondo sul

quale grava un blocco LAFE può essere realizzato dall’amministrazione del

fallimento prima che le autorità di applicazione della LAFE abbiano statuito

sulla sorte del fondo. Certo, in sé il blocco del registro

fondiario nel senso dell’art. 56 ORF non impedisce l’iscrizione del trapasso

del fondo a favore dell’aggiudicatario. Vi è però il rischio che il trapasso

venga poi annullato nel caso in cui l’autorità preposta dovesse promuovere l’azione

di ripristino dello stato anteriore con successo. Ciò potrebbe del resto condizionare

l’interesse dei potenziali acquirenti, influendo negativamente sulla loro

propensione a partecipare all’asta o a formulare offerte corrispondenti al

valore di mercato del fondo (sentenza 15.2017.56 citata, consid. 5.2 i.f.).

I ricorsi vanno quindi accolti limitatamente a questo punto e va ordinato

all’UF di sollecitare dal­l’Autorità cantonale di I istanza LAFE l’emanazione

di una decisione di merito nella procedura LAFE, iniziata

più di dieci anni fa, oppure perlomeno di chiederle l’autorizzazione di

procedere alla vendita dei fondi all’incanto previa cancellazione dei blocchi

menzionati nel registro fondiario o assicurazione scritta che non verrà

dichiarato nullo il trapasso né richiesto il ripristino dello stato anteriore,

garantendole la trattenuta di un’eventuale eccedenza a favore del Cantone

giusta l’art. 27 cpv. 2 LAFE.

4.

Per

legge non si preleva la tassa di giustizia e non si

assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62

cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

5.

La

richiesta di gratuito patrocinio soggiace agli art. 117 e segg. CPC e alla

legge cantonale sull’assistenza giudiziaria

e sul patrocinio d’ufficio (LAG; RL 3.1.1.7). La designazione di un patrocinatore d’ufficio è

quindi subordinata, oltre all’indigenza del richieden­te e alle possibilità di

successo della domanda (art. 117 CPC per il rinvio degli art. 20a cpv. 3

LEF e 13 LAG), all’esigenza che la misura sia necessaria per tutelare i diritti dell’interessato (art. 118 cpv. 1 lett. c

CPC; sentenza della CEF 15.2017.44 del 21 agosto 2017

consid. 7.1). Secondo

la giurisprudenza, il diritto al gratuito patrocinio non è in principio escluso

nella procedura di ricorso ai sensi degli art. 17 segg. LEF, ma, essendo quest’ultima

dominata dal principio dell’ufficialità, l’assistenza di un avvocato non è in

generale necessaria, potendosi ciononostante rivelarsi indispensabile allorquando

il caso o le questioni da risolvere sono complesse, il richiedente fruisce di scarse

conoscenze giuridiche o vi sono importanti interessi in gioco (sentenza della

CEF 15.2020. 122 del 1° dicembre 2020 e riferimenti citati).

Nel

caso in rassegna non risulta data la necessità oggettiva di patrocinio, siccome

l’insorgente avrebbe potuto senza difficoltà contestare l’avviso d’incanto

limitandosi a segnalare l’esistenza della menzione a registro fondiario del

blocco LAFE gravante gli immobili da realizzare. La censura fondata sulla

pendenza delle sue azioni civili e del procedimento penale era d’altra parte

d’acchito priva di possibilità di successo, sicché non si giustificava il

patrocinio di un avvocato. La domanda di ammissione al beneficio del gratuito

patrocinio va pertanto respinta.

Per

questi motivi,

pronuncia: 1. Il ricorso relativo al fallimento della PI 1 è accolto e di

conseguenza l’avviso d’incanto è annullato. In vista della nuova asta l’Ufficio

dei fallimenti procederà come indicato nel considerando 3.6.

2.

Il

ricorso relativo al fallimento della PI 2 è accolto e di conseguenza l’avviso

d’incanto è annullato. In vista della nuova asta l’Ufficio dei fallimenti

procederà come indicato nel considerando 3.6.

3.

La

domanda di gratuito patrocinio è respinta.

4.

Non

si prelevano spese né si assegnano indennità.

5.

Notificazione a:

– ;

– , , ;

– , , ;

– , , ;

– , , ;

– , , ;

– , , .

Comunicazione

all’Ufficio fallimenti di Lugano.

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, rispettivamente entro

cinque giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è

stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.