Asta immobiliare con doppio turno d’asta nel fallimento. Esecuzione del secondo turno malgrado la migliore offerta formulata nel primo turno fosse sufficiente a soddisfare i creditori di rango prevalente

PI 2RI 1

Incarto n.

15.2021.61

Lugano

29 luglio 2021

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice:

Jaques,

presidente

vicecancelliera:

Bertoni

statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b

LOG) sul ricorso 21 aprile 2021 di

RI 1

contro

l’operato dell’Ufficio dei fallimenti di Bellinzona,

o meglio contro l’aggiudicazione della quota di proprietà per piani n. __________

del fondo n. __________ RFD di __________ avvenuta il 20 aprile 2021 nel

fallimento aperto nei confronti dell’

PI 1 (†2019), già in __________

ritenuto

in fatto e considerando in diritto:

che nella procedura fallimentare aperta contro l’eredità giacente fu

PI 1 dall’8 maggio 2019, il 22 marzo 2021 l’Ufficio dei fallimenti (UF) di Bellinzona

ha depositato le condizioni d’incanto relativa alla quota

Fatti

di proprietà per piani (PPP) n. __________ di 60⁄1000 della particella n. __________ RFD di __________, che al punto 23

(“indicazioni speciali”) prevede che a richiesta della creditrice ipotecaria di

primo grado (la PI 3) la PPP viene venduta con il doppio turno d’asta, volto a

permettere all’aggiudicatario, ove essa venisse aggiudicata al secondo turno

senza gli eventuali contratti di locazione, di disdirli per la prossima

scadenza legale a prescindere da un urgente bisogno personale (v. punto n. 22);

che

l’elenco oneri, pure depositato il 22 marzo 2021, stabilisce in fr. 133'817.15

complessivi la somma delle ipoteche legali e convenzionali;

che

in occasione della vendita all’asta del fondo il 20 aprile

2021, RI 1 ha formulato, nel primo turno, la miglior offerta

di fr. 181'000.–;

che

RI 1 si è allora opposto alla tenuta del secondo turno d’asta, sulla scorta

dell’art. 56 del Regolamento del Tribunale federale concernente la

realizzazione forzata di fondi (RFF, RS 281.42), secondo cui se

la miglior offerta nel primo turno è sufficiente per soddisfare il creditore,

il fondo viene aggiudicato con l’aggravio e non si procede a un secondo turno

(cpv. 2 lett. a);

che

ciò nonostante il supplente Ufficiale ha deciso seduta stante di continuare con

il secondo turno, ritenendo l’art. 56 RFF inapplicabile nelle procedure di

fallimento;

che

la PPP è poi stata aggiudicata alla migliore offerente del secondo turno, la PI

2 di __________, per fr. 192'000.–;

che

con il ricorso in esame, del 21 aprile 2021, chiede di annullare l’asta e di

rettificarla, unitamente al verbale, nel senso di aggiudicare il fondo a suo

favore;

che

né i creditori né la PI 2 hanno presentato osservazioni sul ricorso entro il

termine impartito, mentre l’UF ha dichiara­to il 2 giugno 2021 di non avere

osservazioni da formulare;

che

interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino la Camera

esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’ap­­pello (art. 3 LPR) – il giorno successivo all’aggiudicazione contestata,

avvenuta il 20 aprile 2021, il ricorso è in linea di principio ricevibile (art.

17 LEF);

che

il ricorrente rileva come la sua offerta, di fr. 181'000.– copre

ampiamente le ipoteche legali e convenzionali (di fr. 133'817.15

complessivi), sicché l’asta avrebbe dovuto concludersi in virtù dell’art. 56

cpv. 2 lett. a RFF;

che

contrariamente a quanto stabilito dall’Ufficiale supplente in occasione dell’asta,

in realtà l’art. 56 RFF si applica per analogia anche in materia di fallimento

per il rinvio dell’art. 130 cpv. 1 RFF (v. pure il rimando dell’art. 258 cpv. 2

all’art. 142 cpv. 3 LEF);

che,

infatti, il privilegio di poter ottenere l’aggiudicazione del fondo senza l’onere

fondiario per il quale è stato chiesto il doppio turno d’asta, o con la facoltà

di potere disdire eventuali contratti di locazione non annotati per la prossima scadenza legale a prescindere da un urgente bisogno

personale (DTF 125 III 123 segg. e 126 III 290 segg.; sentenza

della CEF 15.2002.78 del 20 agosto 2002 consid.

Considerandi

7.3), è riservato ai

titolari di diritti di pegno prevalenti rispet­to all’onere

fondiario o ai contratti di locazione in questione, vale a dire i pegni

iscritti prima dell’onere o del contratto di locazione e ai diritti di pegno

legali che prevalgono su tutti gli altri diritti di pegno (nella fattispecie le

ipoteche legali del Comune __________ e del Consorzio correzione fiume Ticino,

così come le cartelle ipotecarie della PI 3);

che

l’onere fondiario o i contratti di locazione non annotati sono invece

opponibili ai titolari di pegno di rango successivo come ai creditori

chirografari (persino a beneficio di un pignoramento del fondo) in virtù delle

regole del diritto fondiario, rispettivamente del Codice delle obbligazioni

(art. 261, 261b e 290 lett. a CO a contrario e art. 50 RFF);

che

secondo l’art. 56 cpv. 2 lett. a RFF (come visto

applicabile in materia di fallimento per il rinvio dell’art. 130 cpv. 1), se la

miglior offerta nel primo turno è sufficiente per soddisfare il creditore, il

fondo viene aggiudicato con l’aggravio e non si procede a un secondo turno;

che

nel caso in esame l’offerta del ricorrente nel primo turno d’a­­sta, di fr. 181'000.–,

era sufficiente a coprire le ipoteche legali e quelle convenzionali della PI 3,

di complessivi fr. 133'817.15 oltre alle spese, sicché il fondo sarebbe

dovuto essergli aggiudicato senza procedere al secondo turno d’asta (DTF 81 III

63.

consid. 1; sentenza della CEF 15.2020. 111 del 13 gennaio 2021; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. II, 2000, n. 23 ad art. 142 LEF; Piotet in: Commentaire romand,

Poursuite et faillite, 2005, n. 13 ad art. 142 LEF);

che

il ricorso va pertanto accolto, l’aggiudicazione del fondo al

ricorrente anziché alla PI 2 essendo tuttavia subordinata al versamento

dell’acconto di fr. 23'000.– stabilito al punto 14 delle

condizioni d’asta;

che

non è necessaria la modifica del verbale d’incanto, che peraltro rispecchia

correttamente quanto avvenuto il 20 aprile 2021, siccome esso viene sostituito

dalla decisione odierna;

che per legge non si preleva

la tassa di giustizia e non si asse-gnano indennità (art. 20a cpv. 2 n.

5.

LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Per

questi motivi,

pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto.

1.1

Di

conseguenza, la quota di proprietà per piani n. __________

di 60⁄1000 della particella n. __________

RFD di __________ è aggiudicata al miglior offerente del

primo turno dell’asta del 20 aprile 2021, RI 1 (Via __________),

al prezzo di fr. 181'000.–, a condizione ch’egli

fornisca all’Ufficio dei fallimenti entro

due giorni dalla ricezione della presente decisione l’acconto di fr. 23'000.– stabilito dal punto 14 delle condizioni d’asta

nella forma ivi prescritta.

1.2

Qualora RI 1 adempia tempestivamente la condizione stabilita nel

dispositivo n. 1.1, l’aggiudicazione del fondo a favore

della PI 2 è annullata e la somma da lei versata all’Uffi­­cio dei fallimenti

le è restituita.

2.

Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3.

Notificazione a:

– ;

– PI 2.

Comunicazione

all’Ufficio dei fallimenti, Viganello.

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile

presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,

entro dieci giorni dalla notificazione, rispettivamente entro cinque giorni

dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata

nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.