Realizzazione del pegno gravante un immobile. Tentativo di asportazione di cancelli e recinzioni installati da un’inquilina. Accessorio del pegno. Rivendicazione

Incarto n.

15.2021.77

Lugano

13 dicembre 2021

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Jaques,

presidente

Walser

e Grisanti

vicecancelliere:

Ferrari

statuendo sul ricorso n. 23/2021 presentato il 25

giugno 2021 da

RI 1 __________

(ora patrocinata dall’PR

1PA 3, __________)

RI 2 __________

(già patrocinata dall’__________

PA 1, __________)

contro

l’operato dell’Ufficio d’esecuzione di Mendrisio,

o meglio contro la decisione 16 giugno 2021 su una rivendicazione della prima

ricorrente nell’esecuzione n. __________ promossa contro la seconda ricorrente

dalla

PI

1 __________

(patrocinata

dall’__________ PA 2, __________)

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Il 1° settembre 2015 la RI 2 (in seguito:

“PI 1”) ha dato in locazione all’RI 1 (in seguito: “RI 1”) per una durata

indeterminata il secondo piano dell’edificio dello stabile __________ sito

sulla particella n. __________ RFD di

__________.

B. Nell’esecuzione

n. __________ promossa dalla PI 2 (in seguito: “PI 1”) in via di realizzazione del pegno immobiliare gravante sul

fondo appena citato, il 10 maggio

2021 l’Ufficio d’esecuzione (UE) di

Mendrisio ha indetto la vendita all’asta del fondo per il 1° luglio 2021 e ha depositato le

condizioni d’asta e l’elenco oneri.

C. Poco

prima dell’asta, o meglio l’11 giugno 2021, tale PI 2 è stato trovato (e

interrotto) in procinto di smontare il cancello d’entrata e le relative

ringhiere (in seguito: “recinzione”) del noto stabile. Interrogato al proposito

dall’agente di polizia, sgt __________,

chiamato dall’assessore __________, PI 2 ha affermato che la recinzione

era stata regolarmente venduta dalla RI 2 a certo PI 3. In seguito è giunta sul

posto la figlia dell’amministratrice unica della RI 2, PI 4, che ha confermato

la vendita della recinzione a PI 3. Contattato telefonicamente, il funzionario __________

dell’UE ha intimato l’immediata cessazione dei lavori in attesa di chiarimenti

tra le parti.

D. Con

scritto del 15 giugno 2021 la RI 2 e l’RI 1, congiuntamente per il

tramite di un patrocinatore comune, hanno comunicato all’UE, allegando

documenti, che la recinzione era stata acquistata e pagata nel 2011 dall’RI 1, che

ne ave­va commesso la posa nell’ambito dei

lavori di riattamento dello sta­bile. Hanno inoltre osservato che dalle

condizioni d’incanto del fon­do non risultava che tale recinzione

facesse parte dei beni da realizzare, essendo una cosa mobile e non una parte dello

stabile. Hanno perciò chiesto all’UE di prendere atto, in via principale, che la

recinzione è di proprietà dell’RI 1, che può quindi asportarla, e, in via

subordinata, ch’essa ne rivendica la proprietà.

E. Con

decisione del 16 giugno 2021 l’UE ha considerato che la recinzione costituisce

un impianto fisso della particella e, quindi, che l’RI 1 non poteva asportarla.

L’UE ha poi fissato alle parti interessate un termine di dieci giorni per

presentare eventuali osservazioni in merito alla rivendicazione della recinzione.

F. Con

ricorso del 22 giugno 2021 la RI 2 e l’RI 1, sempre per il

tramite di un patrocinatore comune, hanno chiesto di annullare la decisione

impugnata e, da un lato, di accertare il diritto di proprietà dell’RI 1 sulla

recinzione, come pure su ogni bene mobile di sua proprietà e da essa

asportabile, con l’indicazione nelle condizioni d’asta che il diritto sugli

stessi non passa all’aggiudicatario del fondo, e dall’altro di accertare il

diritto dell’RI 1 di disporre della recinzione, come pure di ogni bene mobile

di sua proprietà e da essa asportabile, e, di conseguenza, il diritto di

asportarli, protestate tasse, spese e ripetibili.

G. Con

osservazioni del 7 luglio 2021, la PI 1 ha concluso, in via principale, per l’irricevibilità

del ricorso e in via subordinata per la sua reiezione, mentre nelle sue del 19

luglio l’UE ha chiesto che il ricorso venga considerato, in via principale,

privo di oggetto e in via subordinata irricevibile oltre che respinto, e se del

caso che la ricorrente sia sanzionata in virtù dell’art. 16 cpv. 2 LPR.

H. Il

1° luglio 2021 il fondo è stato aggiudicato alla PI 1 al secondo turno (con la

possibilità di disdire i contratti di locazione per la successiva scadenza

legale) per fr. 1'700'000.–.

Considerato

in diritto: 1. Interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino la

Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR) – entro dieci giorni dalla notifica dell’atto impugnato

emes­so il 16 giugno 2021 dall’UE di Mendrisio, il ricorso è in linea di principio

ricevibile (art. 17 LEF).

2. Nella

decisione impugnata l’UE ha considerato che i cancelli e recinzioni rivendicate

dall’RI 1 sono impianti fissi del fondo da realizzare, che non possono pertanto

essere asportati. Le ricorrenti ritengono

che considerare i beni mobili rivendicati come impianti fissi costituisce già

in sé una contraddizione dal pro­filo terminologico. Secondo esse, l’UE

avrebbe implicitamente negato il diritto di proprietà vantato dall’RI 1,

questione fondamentale che andrebbe chiarita nelle more della preparazio­ne

dell’asta. Chiedono pertanto che siano accertati il diritto di proprietà dell’RI

1 sugli oggetti in questione, e su “ogni

ulteriore bene asportabile”, e

la sua facoltà di alienarli e asportarli.

2.1 Oltre

al fondo, alle sue parti costitutive (art. 642 CC) e ai suoi frutti (art. 643

CC), giusta l’art. 37 cpv. 1 LEF il pegno immobiliare si estende anche agli

accessori del fondo gravato purché siano compresi nel suo oggetto. La qualità d’accessorio

si determina in conformità degli art. 644 cpv. 2 e 805 cpv. 2 CC (Erard in: Commentaire romand, Poursuite et

Considerandi

faillite, 2005, n. 5 ad art. 37 LEF; Gil­liéron,

Commentaire de la LP, vol. I, 1999, n. 100 segg. ad art. 37 LEF). Per

l’art. 644 cpv. 2 CC sono accessori le cose mobili

che, secondo il concetto usuale del luogo o secondo la manifesta intenzione del

proprietario, sono durevolmente destinate all’uso, al godimento o alla

conservazione della cosa principale e che vi furono annesse, connesse o

altrimenti poste perché servissero alla medesima. Accanto ad elementi oggettivi

– da un lato un’an­­nessione o connessione materiale o funzionale dell’accessorio

con la cosa principale, riconoscibile dai terzi, e dall’altro la sua durevole

assegnazione all’uso, al godimento o alla conservazione della cosa principale,

avuto riguardo alla sua destinazione economica – la nozione di accessorio

contiene anche un elemento di carattere soggettivo: l’attribuzione della

qualità di accessorio secondo l’uso locale o la manifesta volontà del

proprietario (ad es. Steinauer, Les droits réels, vol. I, 6a ed. 2019, n. 1497

segg.).

2.2

L’art.

34.

cpv. 1 lett. a RFF stabilisce che l’elenco oneri deve contenere tra l’altro

l’indicazione del fondo da vendersi, degli eventuali accessori (art. 11) e del

valore di stima quali risultano dal verbale di pignoramento. Per il rinvio dell’art.

102.

RFF, la norma va applicata nell’esecuzione in via di realizzazione

immobiliare nel senso che sono da iscriversi nell’elenco oneri gli oggetti

menzionati nel registro fondiario come accessori (art. 805 cpv. 2 e 946 cpv. 2

CC) oppure il cui carattere di accessorio è dubbio (art. 11 cpv. 2 primo

periodo RFF), mentre non occorre indicare gli oggetti che secondo l’uso del

luogo sono senz’altro considerati come parti costitutive o accessori del fondo

(art. 11 cpv. 1 RFF) (cfr. DTF 59 III 77 segg.). In altri termini l’organo

esecutivo può prescindere dall’inserire d’uf­­ficio come accessori nell’elenco

oneri oggetti che si trovano nell’immobile solo quando sulla loro qualità di

accessorio vi sia certezza secondo l’uso del luogo, sia in senso positivo che

evidentemente in senso negativo, non dovendosi cioè iscrivere neppure oggetti

manifestamente non accessori. Ai creditori pignoratizi resta tuttavia riservata

la facoltà di chiedere, entro il termine di contestazione dell’elenco oneri,

che vengano iscritti come accessori del fondo anche altri oggetti oltre a

quelli indicati d’ufficio. In tal caso l’organo esecutivo è tenuto in linea di

principio a far luogo alla domanda (art. 38 cpv. 1 e art. 11 cpv. 3 RFF).

Eventuali contestazioni che dovessero sorgere sul carattere accessorio di

oggetti iscritti nell’elenco oneri saranno esaminate e decise dal giudice di

merito nella procedura di appuramento del­l’elenco oneri (art. 11 cpv. 4 in

relazione all’art. 38 cpv. 2 RFF; sentenza

della CEF 15.2020.110 del 4 novembre 2020 consid. 2.4).

2.3

Nel

caso in esame, a prima vista i cancelli e recinzioni risultano senz’altro

accessori del fondo, giacché appaiono durevolmente destinati al suo uso e vi

sono connessi materialmente con opere murarie (all. 1 al doc. 4 accluso al

ricorso). Che siano cose mobili non osta a considerarli infissi – o in termini

giuridici: accessori – siccome gli accessori sono beni mobili collegati

materialmente o funzionalmente al fondo costituito in pegno (sopra consid. 2.1;

Steinauer, op. cit., n. 1490). Per

l’attribuzione della qualità di accessorio del fondo non è poi determinante chi

ne ha pagato l’in­­stallazione né è richiesto che l’accessorio appartenga al

proprietario (Steinauer, op. cit.,

n. 1492). Non dà pertanto luogo a critica la decisione dell’UE di vietare l’asporto

– per di più a sua insaputa – dei cancelli e recinzioni, che poteva validamente

presumere essere accessori del pegno giusta l’art. 644 cpv. 2 CC.

2.4

Contrariamente

a quanto allegano le ricorrenti, l’UE non ha implicitamente negato il diritto

di proprietà vantato dall’RI 1, ma ha solo considerato che gli oggetti

rivendicati sono accessori del pegno, che vanno venduti insieme allo stesso

(art. 644 cpv. 1 CC; Steinauer,

op. cit., n. 1528), sicché non possono essere asportati da chi se ne pretende

il proprietario. L’ufficio d’ese­­cuzione non può d’altronde dirimere

contestazioni sulla qualità di accessorio di un bene mobile, che vanno

esaminate e decise dal giudice di merito nella procedura di appuramento dell’elenco

oneri (sopra consid. 2.2 i.f.). Nella misura in cui è volto a far accertare il

diritto di proprietà dell’RI 1 sulla recinzione, il ricorso è irricevibile per

carenza di competenza materiale dell’UE. È anche doppiamente irricevibile, per

carenza di motivazione e di specificazione dell’oggetto del ricorso, laddove

tende all’accertamen­­to del diritto di proprietà dell’RI 1 su “ogni bene mobile asportabile di [sua] proprietà”

senza designazione precisa dei beni in questione.

2.5

L’UE

poteva del resto legittimamente ritenere assodata la qualità di accessori del

pegno dei beni rivendicati dato che l’elenco oneri è stato depositato il 10

maggio 2021 ed è giunto alle ricorrenti al più tardi il 17 maggio (data dell’inoltro

dei ricorsi della RI 2 e del­l’RI 1 contro le condizioni d’asta, v. inc.

15.2021.53

e 15.2021.54), sicché il ricorso in esame, inoltrato solo il 25

giugno 2021, è manifestamente tardivo per essere considerato come una valida

contestazione di siffatta qualità. Anche volendo poi tenere per dubbio il loro

carattere di accessorio, la rivendicazione della ricorrente (giusta i combinati

art. 106 e 155 cpv. 1 LEF) a pochi giorni dall’asta risulterebbe manifestamente

abusiva e pertanto indegna di protezione (cfr. sentenze del Tribunale

federale 5A_543/ 2015 del 16 novembre 2015

consid. 4.2.1 e della CEF 15.2021.22 del 15 aprile 2021 consid. 3),

giacché essa era a conoscenza da anni della procedura di realizzazione del

pegno gravante il fondo, come risulta dalla convenzione conclusa il 3 settembre 2018 con la RI 2 (v. sentenza della CEF 15.2021.54

del 21 giugno 2021, ad E). In siffatte circostanze, si può rinunciare a

esaminare se i costi d’installazione della recinzione e dei cancelli non sono

stati compensati con le pigioni che la ricorrente non ha mai versato all’UE,

apparentemente tenuto all’oscuro del contratto di locazione fino all’e-mail 11 febbraio 2020 della RI 2 (sentenza citata, ad G). Nel­la

misura in cui è ricevibile, il ricorso va pertanto respinto.

3.

Per

legge non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art.

20a cpv. 1 primo periodo LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF). Non

si ritengono adempiuti i presupposti eccezionali della temerarietà o della malafede

posti all’art. 16 cpv. 2 LPR (che si rifà all’art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF),

la questione giuridica da risolvere non apparendo così limpida da reputare il

ricorso abusi­vo (altro è il discorso del tentativo di disporre della

recinzione al­l’insaputa dell’UE, che potrebbe configurare un reato penale, ma

incombe semmai all’UE valutare l’opportunità di una denuncia).

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Nella

misura in cui è ricevibile, il ricorso è respinto.

2. Non

si prelevano spese né si assegnano indennità.

3. Notificazione

a:

– RI 1, __________, __________;

– avv.PA 3, __________, __________;

– avv. PA 2, __________, __________, __________.

Comunicazione

all’Ufficio d’esecuzione di Mendrisio.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

Il presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, rispettivamente entro

cinque giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è

stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.