Diritto di ritenzione del locatore. Autorizzazione dello spostamento dei beni inventariati nei nuovi locali presi in locazione dall’escusso

Incarto n.

15.2021.87

Lugano

11 agosto 2021

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Jaques,

presidente

Walser

e Grisanti

vicecancelliere:

Cortese

statuendo sul ricorso 22 luglio 2021 dell’

RI 1

(patrocinata dall’__________ PA 1, __________)

contro

l’operato dell’Ufficio d’esecuzione di Lugano,

o meglio contro l’autorizzazione dello spostamento dei beni inventariati emessa

il 21 luglio 2021 nella procedura n. __________ promossa dalla ricorrente nei

confronti della

PI 1, __________

(patrocinata dall’__________ PA 2, __________)

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. A domanda della locatrice PI 1, il 24 agosto 2020 l’Ufficio

d’esecuzione (UE) di Lugano ha provveduto all’allestimento del­l’inventario

degli oggetti vincolati dal diritto di ritenzione della richiedente arredanti i

locali adibiti a parco divertimenti dati in locazione alla RI 1 in via __________

a C__________. Sono stati inventariati diversi giochi, mobili di arredamento,

così come un impianto elettrico e un climatizzatore (poi rivendicati dalla

procedente) per un valore di stima di fr. 125'680.– complessivi, tra cui

un “Soft Play equipment” (struttura di gioco in gomma con vasche, palline e scivoli) valutato

in fr. 70'000.–. Il credito vantato dall’escutente ammonta a fr. 71'727.07

per le pigioni scadute dei tre primi trimestri del 2020 e di fr. 37'641.15

per la pigione in corso dell’ultimo trimestre.

B. A

fronte dell’obbligo di abbandonare i locali locati entro il 31 ottobre 2020 a

seguito della disdetta del contratto di locazione, con scritto del 30 ottobre

2020 la RI 1 ha chiesto all’UE, in particolare, di adottare misure cautelari

giusta l’art. 98 LEF atte a mettere in sicurezza i beni inventariati e a

permetterle di continuare a fruirne, prendendoli in custodia o depositandoli

momentaneamente in un locale individuato da lei presso il Centro commerciale

amministrativo __________ a __________.

C. Contro

il rifiuto dell’UE di dare seguito alla sua richiesta, il 16 novembre 2020 la RI

1 ha interposto ricorso alla scrivente Camera, che l’ha parzialmente accolto

con sentenza dell’8 febbraio 2021 (inc. 15.2020.129) e di conseguenza ha

retrocesso la causa all’UE perché avesse a riesaminare la domanda della

ricorrente previo accertamento delle condizioni in cui avrebbe potuto avvenire

il trasferimento dei beni inventariati in punto al loro trasporto e assicurazione,

nonché alla sicurezza dei locali di destinazione, e alla predisposizione di un’adeguata

sorveglianza da parte dello stesso UE, tenuto a vegliare al mantenimento del

diritto di ritenzione dell’escutente con un’adeguata

informazione del nuo­vo locatore (con riferimento all’art. 268a

cpv. 1 CO).

D. Il

22 e il 23 aprile 2021, con l’accordo di tutte le parti interessate l’UE ha

trasferito i beni inventariati – tranne quelli oggetto di rivendicazione

contrassegnati nell’inventario con i n. 11 (“impianto elettrico completo luci a soffitto”) e 12 (“climatizzatore

completo di tubi a soffitto”), lasciati nei locali di

C__________ – in tre container presso la M__________.

E. Il

14 luglio 2021, l’UE ha informato l’escutente che l’escussa gli aveva trasmesso

il nuovo contratto di locazione da lei firmato il 26 giugno con il locatore PI

Considerandi

2.

e che trascorso il termine (di 10 giorni) impartito lo stesso giorno a quest’ultimo

per opporsi alla rinuncia al suo diritto di ritenzione sui beni inventariati

dell’e­scussa, l’ufficio avrebbe autorizzato il loro trasferimento nei nuovi

locali in via __________.

F. Con

scritto del 20 luglio 2021, l’RI 1 si è opposta allo spostamento preannunciato,

se non, “al limite”, previa concessione del differimento del fallimento della PI 1,

ritenendo che l’escussa si trovasse in una situazione di eccedenza di debiti e

dovesse pertanto depositare i bilanci. Ha chiesto inoltre l’ema­nazione di una

decisione formale e nell’ipotesi in cui la comunica-zione del 14 luglio dovesse

essere considerata come una decisione essa ha dichiarato che il suo scritto

valeva quale ricorso giusta l’art. 17 LEF.

G. Con

risposta del 21 luglio 2021, l’UE ha trasmesso all’escutente una copia del

nuovo contratto di locazione e puntualizzato che a suo parere non sussistevano

impedimenti allo spostamento dei beni inventariati nei nuovi locali, i criteri

esposti dalla Camera nella sua decisione dell’8 febbraio 2021 risultando

soddisfatti.

H. Il

22.

luglio l’UE ha proceduto a trasferire i beni inventariati nei nuovi locali e

ad allestirne un verbale.

I. Con

il ricorso in esame, del 22 luglio 2021, l’RI 1 chiede, previo conferimento

dell’effetto sospensivo, di annullare la decisione di trasferimento dei beni

inventariati verso la nuova ubicazione di __________ e di mantenerli nei

container della M__________.

L. Nelle

sue osservazioni del 23 luglio 2021, l’UE ha preavvisato negativamente la

richiesta di effetto sospensivo, pur rimettendosi alla decisione della Camera.

M. Il

27.

luglio 2021, la ricorrente ha comunicato alla Camera di aver inoltrato

azione volta alla dichiarazione del fallimento della PI 1 senza preventiva

esecuzione.

N. Con

scritto del 3 agosto 2021, la ricorrente si è doluta che l’UE ha trasferito i

beni nei nuovi locali il giorno dopo la conferma della sua autorizzazione, a

suo parere in violazione dell’art. 36 LEF, e ha postulato che sia fatto ordine

all’UE di riportare i beni nel deposito della M__________ o, in subordine di

riconsegnarli a lei.

Considerato

in diritto: 1. Interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino

la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR) – entro dieci giorni dalla notifica dell’atto impugnato

emesso il 21 luglio 2021 dall’UE di Lugano, il ricorso è in linea di principio

ricevibile (art. 17 LEF).

2.

Ricordato

che le autorizzazioni al debitore di disporre dei beni pignorati giusta l’art.

96.

cpv. 1 LEF sono da emanare esclusivamen­te quando i diritti del creditore

non sono né danneggiati, né messi in pericolo, sicché nella prassi esse vengono

rilasciate raramente, la ricorrente fa valere che la PI 1 punta con il

trasferimento dei beni inventariati a riprendere le proprie attività, ossia la

gestione di un parco giochi interno per bambini, la quale “deteriora in maniera importante i beni

sottoposti al diritto di ritenzione, in quanto materiale deteriorabile ed

esposto appunto al consumo, ma pure alla rottura, alla perdita o alla

distruzione”, ciò che comporterà una riduzione del

valore dei beni a scapito suo.

2.1

A

parte il fatto, però, che la ricorrente non sostanzia minimamente le sue

allegazioni riferite al (rischio di) deterioramento e consumo dei beni

inventariati che il loro utilizzo potrebbe determinare, essa perde di vista che

il diritto di ritenzione del locatore vieta all’inqui­lino solo l’alienazione,

la deteriorazione, la distruzione o la svalutazione dei beni sottopostivi (art.

169.

CP cui rinvia l’art. 96 cpv. 1 LEF), ma non il normale uso al quale essi sono

destinati (cfr. La­chat in:

Commentaire romand, Code des obligations I, 2a ed. 2012, n. 2 ad

art. 268-268b CO; Polivka in: Das

schweizerische Mietrecht, Kommentar SVIT, 4a ed. 2018, n. 27 ad art.

268-268b CO). Orbene, la funzione dei giochi per

bambini è precisamente quella di essere utilizzati da bambini e la ricorrente

non dimostra che tale uso sia potenzialmente più dannoso nei nuovi locali che

non in quelli che locava in precedenza all’escussa.

2.2

Che le autorizzazioni ai sensi dell’art. 96 cpv. 1

LEF siano rare nella prassi non significa che siano escluse. Per

opporvisi con succes­so, spettava alla ricorrente dimostrare che sono state

lese le sue legittime aspettative sul valore di garanzia dei beni che

arredavano i suoi locali quando ha firmato il contratto di locazione. In

mancanza di prove al riguardo, la censura risulta priva di pregio.

3.

La

ricorrente rimprovera inoltre all’UE di non aver disposto alcuna misura

concreta di sorveglianza al fine di tutelare i suoi diritti, tralasciando

qualsiasi esame concreto riguardante la possibilità di mantenere il diritto di

ritenzione dell’escutente e i dettagli del trasferimento in punto al trasporto,

all’assicurazione dei beni trasferiti e alla sicurezza dei locali di

destinazione.

Così argomentando, la ricorrente si riferisce

implicitamente alla de­cisione di questa Camera dell’8 febbraio 2021 (inc.

15.2020.129, consid. 4), che ha citato le circostanze elencate dalla

ricorrente come elementi da valutare dall’UE per determinarsi sulla (pregres­sa)

richiesta di spostamento dei beni inventariati. La ricorrente tralascia però di

considerare che nel provvedimento impugnato l’UE ha indicato il luogo in cui i

beni sarebbero stati trasferiti, ha precisato che la polizza assicurativa della

PI 1 ne garantiva la copertura anche al di fuori dal “luogo di rischio” e che il

nuo­-vo locatore aveva rinunciato al proprio diritto di ritenzione, e nelle

osservazioni del 23 luglio 2021 ha confermato di essere stato presente al

momento dell’arrivo dei beni nei nuovi locali e di aver allestito un verbale al

riguardo, concludendo che tutte le condizioni stabilite dalla Camera erano

state ossequiate. Dal momento che la ricorrente non si determina minimamente in

proposito, il ricorso si rivela su questo punto inammissibile in quanto

insufficientemente motivato.

4.

A

detta della ricorrente, “questione

ancor più disorientante è il fatto che PI 1 si trova attualmente in una

situazione di eccedenza dei debiti”. Di ciò si

dovrebbe tenere conto, secondo lei, nella ponderazione degli interessi in

gioco, facendo prevalere i suoi, e indirettamente anche quelli di tutti i

creditori della PI 1, evitando di ridurre il dividendo di fallimento ad ogni

ulteriore esborso (spese di trasporto, di montaggio, di locazione).

La

ricorrente confonde invero due procedure diverse. L’unica di rilievo in questa

sede è la procedura d’inventario a tutela del suo diritto di ritenzione. Che l’escussa

possa essere sovraindebitata e in procinto di essere dichiarata in fallimento

non ha influssi diretti sulla procedura in esame. Il diritto di ritenzione

garantisce unicamente i crediti per pigioni posti in esecuzione dalla

ricorrente – non quelli degli altri creditori, cui, anzi, tale diritto è

opponibile in un eventuale fallimento (art. 198 LEF) – e verte esclusivamente

sui beni inventariati, ad esclusione di altri beni, come le liquidità

necessarie per pagare gli esborsi menzionati nel ricorso. La doglianza va

pertanto respinta, ciò che segna l’esito finale del ricorso.

5.

I

ricorsi all’autorità di vigilanza non hanno effetto sospensivo, se non per

decreto speciale dell’autorità adita o del suo presidente (art. 36 LEF). Nulla

impediva quindi l’UE di trasferire i beni inventariati nei nuovi locali il

giorno dopo la conferma della sua autorizzazione. La questione è del resto ora

senza oggetto visto l’esito del giudizio odierno, come senza oggetto diventa la

domanda di effetto sospensivo contenuta nel ricorso.

6.

Per

legge non si preleva la tassa di giustizia e non si

assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62

cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Per

questi motivi,

pronuncia: 1. Nella misura in cui è ammissibile il ricorso è respinto.

2.

Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3.

Notificazione a:

– ;

– .

Comunicazione

all’Ufficio d’esecuzione, Lugano.

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la

decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione

cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il

termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.

46.

cpv. 2 LTF.