Ricorsi contro il piede d’asta e l’elenco oneri. Ipoteca legale degli artigiani e imprenditori. Contestazione della stima peritale del fondo

Incarti n.

15.2022.129

15.2022.136

Lugano

8 febbraio 2023

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice:

Jaques,

presidente

vicecancelliera:

Bertoni

statuendo nella composizione a

giudice unico (art. 48b LOG) sul ricorso 12 ottobre 2022 della

RI 1

(patrocinata dall’__________ PA 1, )

così come sul ricorso del 20 ottobre 2022 di

RI 2,

(patrocinato

dall’__________ PA 2, )

contro

l’operato dell’Ufficio d’esecuzione, sede di

Mendrisio, o meglio contro l’elenco oneri del e le condizioni d’incanto depositati

l’11 ottobre 2022 nelle esecuzioni n. __________ e __________ in realizzazione

di pegno promosse dalla RI 1 nei confronti di

RI 2 __________

PI 2 __________

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Con

precetti esecutivi n. __________ e __________ emessi il 28 maggio 2019 dalla

sede di Mendrisio dell’Ufficio d’esecuzione (UE), la RI 1 ha escusso i coniugi RI

2 e PI 2 in via di realizzazione del pegno (ipoteca legale degli artigiani e

imprenditori) gravante il fondo n. __________ di __________ (di cui gli escussi

sono comproprietari per metà ciascuno) per l’incasso di fr. 74'282.–,

oltre agl’interessi del 5% dal 25 agosto 2004.

B. Rigettate

le opposizioni interposte ai precetti esecutivi in via definitiva (sentenza

della CEF 14.2020.152/153 del 16 luglio 2021), il 3 febbraio 2022 la RI 1 ha

presentato la domanda di realizzazione. L’UE ha fissato l’asta del fondo per il

19 gennaio 2023 e ha pubblicato l’avviso d’incanto sul Foglio ufficiale

cantonale e sul Foglio ufficiale svizzero di commercio del 9 maggio 2022. L’elenco

oneri e le condizioni d’incanto sono stati depositati l’11

ottobre 2022.

Nel primo atto l’UE ha ammesso un’ipoteca legale a favore

dello Stato del Canton Ticino di fr. 837.80, un’ipoteca convenzionale di fr. 1'189'571.60

a favore della PI 3 garantita da sei cartelle ipotecarie al portatore dal primo

al sesto grado e l’ipoteca legale della RI 1, di grado “LEG”, per fr. 171'585.44.

Il piede d’asta è stato fissato in fr. 1'255'000.– e il valore del fondo

in fr. 1'590'948.– (stima peritale).

C. Con

ricorso del 12 ottobre 2022, la RI 1 è insorta alla scrivente Camera contro l’elenco

oneri e le condizioni d’incanto, contestando il piede d’asta e le cartelle

ipotecarie della Banca __________ (recte: PI 3). Lo stesso ha fatto RI 2 con

ricorso del 20 ottobre 2022, con il quale ha chiesto l’annullamento del­l’e­lenco oneri e delle condizioni d’asta,

previo conferimento dell’ef­fetto sospensivo.

D. Nelle

sue osservazioni del 18 ottobre 2022 l’UE ha chiesto alla Camera di valutare la

possibilità di dichiarare irricevibile il ricorso della RI 1 senza ulteriori

atti istruttori, motivo per cui non ha notificato il ricorso agl’interessati

per osservazioni.

E. Il

26 ottobre 2022 il presidente della Camera ha respinto la domanda di effetto

sospensivo presentata da PI 1.

F. Con

osservazioni del 14 novembre 2022, la RI 1 ha chiesto di dichiarare

irricevibile il ricorso di RI 2 e in subordine di respingerlo, e postulato la

sua condanna a rifonderle un’adeguata indennità di almeno fr. 1'000.– per

ricorso temerario e abusivo. Nelle sue del 15 novembre 2022 lo Stato del Canton

Ticino ha concluso invece per l’accoglimento parziale del ricorso,

limitatamente allo stralcio dall’elenco oneri dell’ipoteca legale a garanzia

dell’imposta cantonale del 2012 per intervenuta prescrizione. Infine, nelle sue

osservazioni del 23 gennaio 2023 l’UE ha comunicato che il 27 dicembre 2022 PI

1 ha inoltrato una causa di contestazione dell’elenco oneri presso la Pretura

di Lugano, sezione 3, di modo che in medesima data l’incanto previsto per il 19

gennaio 2023 è stato annullato.

Considerando

Considerandi

in diritto: 1. I due ricorsi oppongono le stesse parti e vertono sui medesimi atti

esecutivi, sicché le procedure possono essere congiunte giusta

l’art. 5 cpv. 1 Legge sulla procedura di ricorso in

materia di esecuzione e fallimento (LPR, RL 280.200) e l’art.

76.

cpv. 1 Legge sulla procedura amministrativa (LPamm, RL 165.100), pur conservando la loro individualità nel senso che

i dispositivi restano separati e possono essere impugnati anche singolarmente. Interposti

all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino la Camera esecuzione e

fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR) – entro dieci giorni dalla notifica dell’atto impugnato

emesso il 10 ottobre 2022 dall’UE, i ricorsi sono in linea di principio

ricevibili (art. 17 LEF).

Ricorso

della RI 1 (inc. 15.2022.129)

2.

La

RI 1 si duole che il piede d’asta (prezzo minimo) è errato e che le cartelle

ipotecarie di quinto e sesto grado sono state emesse dopo il 25 agosto 2004.

Essa richiede il versamento del suo credito di fr. 171'584.44 garantito da

“ipoteca legale di pri­mo

rango”.

2.1

Giusta

l’art. 7 cpv. 3 LPR l’atto di ricorso deve indicare una motivazione perlomeno

sommaria. Ora, la RI 1 non indica né spiega il motivo per cui il piede d’asta

sarebbe errato né quale conseguenza abbia il fatto che le cartelle ipotecarie

di quinto e sesto grado sono state emesse dopo il 25 agosto 2004.

Insufficientemente motivato, il ricorso è irricevibile.

2.2

Per

abbondanza, si volesse anche capire, come l’UE, che la RI 1 contesta il piede d’asta

perché non comprende l’am­montare del suo credito, si dovrebbe ricordare alla

ricorrente, co­me già fatto dall’UE, che secondo l’art. 126 cpv. 1 LEF (applicabile

nell’esecuzione in via di realizzazione del pegno per il rinvio del­l’art. 156

cpv. 1 LEF), il prezzo minimo di aggiudicazione (“piede d’asta”) corrisponde all’importo

totale dei crediti garantiti da pegno iscritti nell’elenco oneri poziori a

quelli del creditore procedente (sentenza della CEF 15.2022.40 del 30 marzo

2022, pag. 3). Non comprende pertanto la pretesa del procedente, ovvero del

creditore che ha richiesto la realizzazione (art. 105 del Regolamento del

Tribunale federale concernente la realizzazione forzata di fon­di [RFF, RS

281.42]). Nella fattispecie, la pretesa della ricorrente, che ha richiesto la

realizzazione del fondo, a ragione non è quindi stata computata nel prezzo

minimo. E contrariamente a quanto essa pare credere, il suo credito non è

garantito da un’“ipoteca

legale di primo rango”, bensì da un’ipoteca legale

degli artigiani e imprenditori, il cui grado dipende dalla data d’iscrizione

nel registro fondiario (Steinauer, Les droits

réels, vol. III, 4a ed. 2012, n. 2902 segg.), con la sola particolarità che tra di loro i titolari d’ipoteche

legali di questo tipo hanno uguali diritti sulla somma totale dei riparti del

provento della realizzazione del pegno che spettano loro a prescindere dalla

data d’iscrizione delle diverse ipoteche (art. 840 CC; Steinauer, op. cit., n. 2903) e in caso di perdita han­no diritto a un indennizzo da parte dei

creditori ipotecari di rango prevalente alle condizioni dell’art. 841 cpv. 1 CC

(v. art. 117 RFF). Per il resto i combinati art. 126 e 156 cpv. 1 LEF si

applicano anche a questo tipo di pegno (art. 106 cpv. 1 RFF).

2.3

La

contestazione delle cartelle ipotecarie di quinto e sesto grado riguarda il

merito. Va fatta valere con un’azione di contestazione dell’elenco oneri al

giudice civile e non con un ricorso all’autorità di vigilanza (sotto consid. 3.1).

Ricorso

di RI 2 (Inc. 15.2022.136)

3.

RI

2.

contesta l’ammontare del credito della RI 1, sia per quanto attiene alle

spese giudiziarie di fr. 28'964.–, che secondo lui non sono state né

comprovate né giustificate e non corrispondono nemmeno al contestato importo di

fr. 3'893.20 indicato nella fattura del 3 febbraio 2022, sia gli interessi

di mora di fr. 68'339.44, siccome a mente sua non decorrono dal 25 agosto

2004, bensì al più presto dal 28 maggio 2019, ossia dalla data d’emissione del precetto

esecutivo. RI 2 contesta poi l’ipoteca legale di fr. 837.80

a garanzia delle imposte cantonali 2012-2016 e i relativi interessi, poiché questi

ultimi non risultano dall’estratto del registro fondiario del fondo, non è

chiaro se le ipoteche legali abbiano o no una pertinenza con l’immobile e i

crediti sono ad ogni modo prescritti, essendo trascorsi più di cinque anni dal

passaggio in giudicato della tassazione. Per quanto attiene all’ipoteca

convenzionale della PI 3 il ricorrente chiede lo stralcio delle spese di

chiusura di fr. 250.–, poiché a suo dire non sono garantite dal pegno,

così come degl’interessi, che repu­ta né comprovati né giustificati.

3.1

In

caso di contestazione dell’esistenza, dell’estensione, del grado o dell’esigibilità

di una pretesa iscritta nell’elenco oneri nel termine di dieci giorni indicato

in quell’atto, l’ufficio d’esecuzione deve avviare la procedura di appuramento

dell’elenco oneri prevista dagli art. 37-40 RFF, la quale permetterà di

determinare chi dovrà adire il giudice con un’azione di contestazione dell’elenco

oneri (art. 109 cpv. 4 per il rinvio dell’art. 140 cpv. 2 LEF). Se la contesa

concerne invece unicamente aspetti procedurali la competenza decisionale spetta

non al giudice, ma all’autorità di vigilanza (DTF 141 III 143 consid. 4.2; sentenze

della CEF 15.2021.49 del 15 giugno 2021 consid. 2.4 e15.2018.38 del 5 ottobre

2018, consid. 2).

3.2

Nella

fattispecie, tutte le censure riguardano l’esistenza e l’esten­sione di pretese

iscritte nell’elenco oneri, sicché sono inammissibili in questa sede. Non si

tratta infatti di aspetti procedurali la cui competenza decisionale spetta all’autorità

di vigilanza. Andranno trattate nelle cause di contestazione dell’elenco oneri

nel frattem­po promosse da PI 1 e dalla moglie nei confronti della RI 1 e della

PI 3. Tuttavia, non si disconosce che nelle sue osservazioni al ricorso lo

Stato del Canton Ticino ha ammesso la prescrizione del credito fiscale per l’anno

2012.

concludendo che la relativa ipoteca legale venga stralciata dall’elenco

oneri. Limitatamente a questo punto il ricorso merita accoglimento.

4.

Il

ricorrente contesta altresì la stima peritale di fr. 1'590'948.– e il

prezzo minimo d’aggiudicazione di fr. 1'255'000.– indicati nelle

condizioni d’incanto, facendo valere che dalla perizia da lui commissionata alla

__________ risulta un valore di mercato dell’immobile di fr. 2'500'000.–, notevolmente

superiore. RI 2 chiede quindi di riconsiderare il valore di stima in

applicazione degli art. 9 cpv. 2 e 30 RFF e di ordinare una nuova perizia per

determinare un valore e/o piede d’asta più consono alla reale situazione del

fondo.

4.1

Ora,

la richiesta di una nuova stima, secondo l’art. 9 cpv. 2 RFF (per il rinvio

dell’art. 99 cpv. 2 RFF), deve avvenire entro dieci giorni da quando il

richiedente ha avuto conoscenza della stima; se il valore di stima è menzionato

nella pubblicazione dell’asta e nella relativa comunicazione del bando d’incanto

(avviso d’in­can­to) ai sensi dell’art. 139 LEF (per il rinvio dell’art. 156

cpv. 1 LEF), l’avviso vale pure quale comunicazione della stima (art. 99 cpv. 2

RFF; Bernheim/Känzig/Geiger in: Basler

Kommentar, SchKG I, 3a ed. 2021, n. 10c ad art. 155 LEF; Foëx in: Commentaire romand, Poursuite et

faillite, 2005, n. 18-19 ad art. 155 LEF).

4.2

Nel

caso di specie, il ricorrente è venuto a conoscenza del valore della stima

peritale con la notifica dell’avviso d’incanto il 9 maggio 2022(tracciamento

della raccomandata 98.__________). Il termine di dieci giorni per chiedere una

nuova perizia è pertanto decorso inutilizzato il 19 maggio 2022. La richiesta contenuta nel ricorso (del 20 ottobre 2022) è di

conseguenza ampiamente tardiva. Quanto al piede d’asta, la sua determinazione

non dipende dal valore del fondo, ma dall’importo dei crediti di grado

prevalente rispetto a quello del procedente giusta l’art. 126 LEF (sopra

consid. 2.2).

Anche su questi punti il ricorso va respinto.

5.

Per

legge non si preleva la tassa di giustizia e non si

assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62

cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]). La richiesta della RI 1 volta al­l’assegnazione di un’indennità di

almeno fr. 1'000.– per ricorso temerario va quindi respinta, non senza

ricordare che l’unica sanzione prevista dall’art. 20a cpv. 2 n. 5, 2°

periodo LEF ove il ricorrente agisca in mala fede o in modo temerario è l’inflizione

di una multa fino a fr. 1'500.– e l’accollamento di tasse e spese.

Per

questi motivi,

pronuncia: 1. Il ricorso della RI 1 (inc. 15.2020.129) è

irricevibile.

2.

Nella

misura in cui è ricevibile, il ricorso di PI 1 (inc. 15.2020.136) è parzialmente accolto nel senso

che è ordinato lo stralcio dell’ipoteca legale a garanzia dell’imposta

cantonale 2012 dall’elenco oneri.

3.

Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

4.

Notificazione a:

– ;

– ;

– ;

– ;

– .

Comunicazione

all’Ufficio d’esecuzione, Mendrisio.

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la

decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione

cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il

termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.

46.

cpv. 2 LTF.