Ricorso contro la richiesta dell’ufficio d’esecuzione all’ufficio del registro fondiario di ridurre il credito garantito da una cartella ipotecaria e di radiare altre undici cartelle non coperte dal prezzo d’aggiudicazione

Incarto n.

15.2022.20

Lugano

8 settembre 2022

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La

Camera di esecuzione e fallimenti

del

Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Jaques,

presidente

Walser

e Grisanti

vicecancelliere:

Ferrari

statuendo sul ricorso 21 febbraio 2022 dell’

RI 1, __________

(patrocinata dall’avv. PA 1, __________)

contro

l’operato dell’Ufficio d’esecuzione, sede di

Mendrisio, o meglio contro la richiesta al­l’Ufficio del registro fondiario

di Lugano di radiare dal registro alcune cartelle ipotecarie, nonché di ridurre

il credito garantito da un’altra, richiesta formulata il 26 gennaio 2022

nell’esecuzione n. __________ promossa dallaPI 2, __________, nei confronti

della

PI 1, __________

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Nell’ambito

dell’esecuzione n. __________ in via di realizzazione del pegno, il 9 dicembre

2021 l’RI 1 si è aggiudicata per fr. 6'500'000.– tutte le unità di proprietà per piani (PPP) delle particelle n. __________ e __________ RFD __________, appartenenti alla PI 1.

Sulla prima particella gravano 18 cartelle ipotecarie al portatore a garanzia

di crediti per fr. 9'300'000.– oltre agli

interessi. Sei di esse, per complessivi fr. 1'200'000.–, sono sta­te

iscritte d’ufficio nell’elenco oneri giusta l’art. 34 RFF senza preventiva

notifica del creditore.

B. Con

scritto del 26 gennaio 2022 la sede di Mendrisio dell’Ufficio esecuzione (UE)

ha consegnato all’Ufficio del registro fondiario (URF) di Lugano le 18 cartelle

ipotecarie al portatore e chiesto, in particolare,

d’iscrivere nel registro come assegnate all’aggiudicataria, le sei

cartelle dei gradi I-VI, di fr. 6'000'000.– complessivi (oltre agli

interessi), e quella del grado VII, previa riduzione da fr. 800'000.– a

fr. 500'000.–, nonché di cancellare le undici rimanenti cartelle dei gradi

VII-IX (vertenti su fr. 2'500'000.– in tutto).

C. Il

27 gennaio 2022 l’RI 1 ha segnalato all’UE la sua intenzione di chiedere il

“mantenimento” di tutte le cartelle ipotecarie che gravano le PPP costituite

sulla particella n. 231, dopo che l’autorità competente avrebbe deciso il suo

non-assoggettamento alla LAFE. Con risposta del giorno successivo, l’UE ha

comunicato all’aggiudicataria di aver già chiesto il trapasso di proprietà e

ottenuto la sua iscrizione a giornale e che giusta gli art. 68 e 110 RFF tutte

le cartelle ipotecarie eccedenti fr. 6'500’000.– complessivi erano state cancellate. Con e-mail del 31 gennaio 2022,

l’RI 1 ha manifestato la propria sorpresa circa la cancellazione dei pegni

immobiliari prima del trapasso di proprietà, rilevato che se fosse già stata

pendente una richiesta di cancellazione, la stessa sarebbe ancora potuta essere

ritirata, e precisato di aspettare un cenno del supplente Ufficiale sulla

questione. Mediante e-mail del 10 febbraio 2022, l’UE ha comunicato

all’aggiudicataria di non intendere modificare la propria posizione, sicché, “come da prassi”, non

appena ricevuto il pagamento del saldo del prezzo d’aggiudicazione, esso aveva

chiesto all’URF l’i­scrizione del trapasso delle PPP, a quel momento iscritto

solo a giornale in attesa della decisione LAFE, e la riduzione dell’importo delle cartelle ipotecarie fino al prezzo

d’aggiudicazione a norma dell’art. 68 RFF.

D. Con

ricorso del 21 febbraio 2022, l’RI 1 si aggrava

contro la richiesta dell’UE all’URF, chiedendo che tale richie­sta sia

annullata o, in subordine, ritirata. Postula inoltre la concessione

dell’effetto sospensivo.

E. Il

23 febbraio 2022 il Presidente della Camera ha concesso l’ef­fetto sospensivo

al ricorso.

F. Con

osservazioni del 21 marzo 2022, l’UE chiede la reiezione del ricorso,

sostenendo di aver correttamente applicato il Regolamen­to del Tribunale

federale concernente la realizzazione forzata di fondi (RFF, RS 281.42).

Invitata

a determinarsi, la PI 1 è rimasta silente.

Considerando

Considerandi

in diritto: 1. I ricorsi contro i provvedimenti dell’ufficio d’esecuzione

devono essere inoltrati all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino

la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR) –

entro dieci giorni dal momento in cui il ricorrente ne ha avuto conoscenza

(art. 17 cpv. 2 LEF).

1.1

Nel

caso in esame, la ricorrente ha avuto conoscenza dell’esisten­za del

provvedimento

impugnato – la domanda dell’UE all’URF – a ricezione della risposta 28 gennaio 2022 dell’UE (doc. A accluso al ricorso) alla sua

richiesta di chiedere il mantenimento di tutte le cartelle

ipotecarie, anche di quelle il cui valore nominale supera il prezzo

d’aggiudicazione (doc. E). In quanto diretto contro il provvedimento in

questione, il ricorso interposto solo il 21 febbraio 2022 è tardivo. Nulla muta

al riguardo l’e-mail del 10 febbraio, che in quanto conferma solo la

domanda all’URF non è una decisione impugnabile e non fa pertanto

decorrere un nuovo termine di ricorso (DTF 113 III 29, consid. 1; sentenza

della CEF 15.2014. 133 del 2 dicembre 2014 consid. 1).

1.2

Tuttavia,

l’RI 1 aveva chiesto all’UE, già prima di sapere dell’esistenza del

provvedimento poi impugnato, il mantenimento di tutte le cartelle ipotecarie.

Nella sua prima risposta (del 28 gennaio), cui tra l’altro non era allegata la

domanda al­l’URF, il caposervizio dell’UE non si era

determinato chiaramente e direttamente sulla richiesta dell’aggiudicataria del

giorno prima e aveva riservato un’eventuale presa di posizione del supplente

ufficiale, che l’aggiudicataria ha del resto sollecitato nella sua e-mail del

31.

gennaio, evocando la possibilità di un ritiro della domanda di

cancellazione. Era pertanto chiara e tempestiva la sua opposizione alla

cancellazione di parte dei titoli ipotecari, che ipotizzava possibile evitare

mediante il ritiro della domanda all’URF, in base al fatto nuovo costituito

dalla sua richiesta di mantenerli tutti alle condizioni stabilite da una parte

della dottrina, così da trasformarli in suo favore in cartelle ipotecarie del

proprietario (“Eigentümerschuldbriefe”). Unicamente con l’e-mail del 10 febbraio 2022, l’UE ha confermato in

modo non interlocutorio la propria posizione e respinto, seppur in modo ancora

una volta indiretto, la richiesta di mantenimento di tutte le cartelle

ipotecarie.

Nella

misura in cui verte sul rifiuto (implicito) di ritirare la domanda di

cancellazione all’URF significato con l’e-mail del 10 febbraio 2022, il

ricorso, interposto lunedì 21 febbraio, è tempestivo (art. 142 cpv. 3 CPC per

il rinvio dell'art. 31 LEF).

2.

L’RI

1.

sostiene che, nonostante la lettera del­l’art. 68 RFF, secondo cui l’UE deve

chiedere all’URF la cancellazione dal registro fondiario dei diritti di pegno

non accollati all’aggiudicatario, per dottrina e giurisprudenza l’applicazione

della nor­ma “può essere

evitata, ragione per cui l’Ufficio gode di un margine di apprezzamento al

riguardo”. Del resto, essa afferma, la dottrina non

esclude del tutto “il

trasferimento dei titoli all’aggiudicatario”. Citando

in particolare Häberlin, ritiene

che un provvedimento che disapplica l’art.

68.

RFF non è nullo, dal momento che la norma non è di natura imperativa

e che la cancellazione dei diritti di pegno non accollati all’aggiudicatario

non è nell’interesse pubblico né di una indistinta cerchia di terzi. La

cancellazione, a ben vedere, non serve a nessuno, mentre il riutilizzo dei

titoli è d’indubbia utilità per l’aggiudicatario, che nel caso concreto

potrebbe risparmiare tasse di registro e di bollo per fr. 22'400.– (oltre

all’onorario notarile) per l’emissione di una cartella di fr. 2'800'000.–, pari

allo scoperto. Ora, siccome lo spirito

della legge non è d’impedire soluzioni sensate che non provocano alcun

detrimento, “deve essere possibile trapassare le cartelle ʻin esubero’

all’aggiudicatario che le richiedesse”.

Sempre

sulla scorta dell’autore citato, la ricorrente elenca quindi i presupposti per

tale “riciclo”: assunzione da parte dell’aggiudicatario del debito personale

garantito dalla cartella ipotecaria e consenso a “che l’Ufficio d’esecuzione istruisca l’Ufficio del

registro fondiario di indicare il cambio di debitore sul titolo”, tale da trasformarla in una

cartella del (nuovo) proprietario (Eigentümerschuldbrief). Con­clude che tali

presupposti sono dati nel caso concreto. La ricorrente si dice infatti “pronta a fornire subito nelle forme richieste

dal­l’Ufficio e dal Registro fondiario la necessaria dichiarazione”. Lamen­ta peraltro che l’UE non le ha dato tale possibilità e che, di conseguenza, non utilizzando il margine di

apprezzamento che gli è con­cesso, è giunto a un risultato

insoddisfacente. La ricorrente chiede pertanto di annullare la decisione (recte:

la richiesta) di cancellazione, sì da permetterle di produrre la predetta

dichiarazione.

3.

Nell’esecuzione

in via di realizzazione del pegno, i crediti garantiti da

pegni immobiliari di grado successivo a quello fatto valere dal­l’escutente, se

non sono ancora esigibili al momento della licitazione, vengono “accollati” o

“imposti” all’aggiudicatario (art. 135 cpv. 1, 1° periodo, per il rinvio dell’art.

156.

cpv. 1, 1° periodo LEF) – cioè egli ne diventa debitore in forza di

un’assunzione di debito legale – nella misura in cui non siano coperti dal

ricavo della vendita (art. 45 cpv. 1 lett. a RFF, cui rinvia l’art. 102, 1°

periodo RFF).

Per

contro, le condizioni d’asta devono prevedere la cancellazione degli oneri

fondiari iscritti nel registro fondiario a favore del proce-dente (art.

156.

cpv. 1, 3° periodo LEF) ove non siano stati “imposti” (o “accollati”)

all’aggiudicatario (art. 68 cpv. 1 lett. b, cui rinvia l’art. 102, 1° periodo

RFF). La cancellazione dev’essere richiesta dall’ufficio d’esecuzione (art. 69

cpv. 1, 2° periodo RFF, cui rinvia l’art. 102, 1° periodo RFF). Se si tratta di

cartelle ipotecarie esigibili, solo i titoli rimasti totalmente o parzialmente

perdenti devono essere presentati (se sono documentali) o annunciati (se sono

registrali) all’ufficio del registro fondiario per la cancellazione o riduzione

(art. 110 cpv. 2, 1° periodo RFF e 68 cpv. 1 lett. a, 2° periodo RFF per il caso

particolare dei titoli detenuti o a nome del proprietario, che sono stati

costituiti in pegno, e 111 cpv. 1 RFF per quello dell’esecuzione infruttuosa).

3.1

Secondo

la giurisprudenza del Tribunale federale, se il creditore pignoratizio

fa uso del suo diritto di far realizzare l’oggetto del pegno per ottenere il

pagamento del proprio credito, il diritto di pegno si esaurisce in virtù della

sua finalità e del suo contenuto; pertanto si estingue senza riguardo al fatto

che il credito esigibile incorporato nella

cartella (credito “cartolare”) sia stato pagato integralmen­te o no,

mentre se è stato imposto all’aggiudicatario perché non era esigibile

l’estinzione si limita alla parte non coperta dal provento della realizzazione (sentenza 5A_326/2018 del

28.

settembre 2018 consid. 4.2.2.2). In ogni caso, il creditore non ne

può più disporre. Le norme che prescrivono la radiazione del pegno immobiliare

non sono semplici prescrizioni d’ordine e il loro scopo non è semplicemente

proteggere l’aggiudicatario da diritti che, senza la radiazione, non si

estinguerebbero in modo riconoscibile (DTF 125 III 254 consid.

2/a). Al contrario, esse s’iscrivono nello scopo stesso del diritto di

pegno, diritto che dev’estinguersi, non appena il creditore fa realizzare la

cosa impegnata. Per l’importo scoperto, il credito cartolare si trasforma in

(semplice) credito chirografario nella misura in cui non è più garantito dal

pegno e all’escutente viene rilasciato un attestato d’insufficienza del pegno

(art. 158 cpv. 1 LEF e 120 primo periodo RFF), che gli permette di escutere il

debitore, a dipendenza della sua qualità, in via di pignoramento o fallimento,

mentre agli altri creditori pignoratizi viene consegnata una semplice

“dichiarazione” che il loro credito è rimasto scoperto (art. 120, 2°periodo

RFF). Ciò esclude che il pegno possa continuare a esplicare effetti e a essere

realizzato finché il creditore non sia

totalmente rimborsato (citata 5A_326/ 2018, consid. 4.2.2.2).

Un’applicazione

analogica dell’art. 863 cpv. 1 vCC (ora 854 cpv. 1 nCC) è di principio esclusa

(DTF 125 III 255 consid. 2/c). La radiazione può essere evitata solo nella

misura in cui il credito ga-rantito dalla cartella è stato coperto dal ricavato

(citata 5A_326/ 2018, consid. 4.2.2.3), poiché il reimpiego della cartella

ipotecaria presuppone il pagamento del credito garantito, a prescindere che

avvenga nell’ambito di una procedura esecutiva o al di fuori di es­sa (citata 5A_326/2018,

consid. 4.3). L’aggiudicatario deve inoltre assumere il debito personale contenuto

nella cartella ipotecaria (DTF 125 III 256 consid. 2/d; citata 5A_326/2018,

consid. 4.2.2.3).

3.1.1

La

dottrina maggioritaria segue tale orientamento (Känzig/Bern­heim/Geiger

in:

Basler Kommentar, SchKG I, 3a ed. 2021, n. 34 ad art.

156.

LEF; Staehelin in: Basler

Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 6ª ed. 2019,

n. 8 ad art. 854 CC; Gütlin/Kuhn, Die betreibungs­rechtliche

Zwangsverwertung von Grundstücken in Theorie und Praxis, 2019, n. 734; Rüetschi/Nawid/Lorétan in: Kren-Kostkie­wicz/Vock, Kommentar SchKG, 2017, n. 29 ad art. 156 LEF; Stein­auer, Zürcher Kommentar, Art. 843-865 e 875 CC,

2a ed. 2015, n. 20 ad art. 854 CC; Käser/Häcki in: SchKG, Kurzkommentar, 2a

ed. 2014, n. 26 ad art. 156 LEF; Dominik Gasser, Die Rechtsprechung des Bundesgerichts im Schuldbetreibungs-

und Konkurs­recht der Jahre 1999 und 2000, RJB 2001 (137) pag. 313; Wie­gand/Brunner, Vorschläge zur

Ausgestaltung des Schuldbriefes als papierloses Registerpfand, 2003, pagg. 65

seg.; più sfumato: Robin Moser, Die Behandlung von nachrangigen

Grundpfand­rechten in der

Zwangsverwertung aufgrund von Betreibung auf Pfandverwertung, in BJM

2011.

pag. 16, che considera che il reimpiego della cartella ipotecaria è

possibile alle condizioni appena menzionate,

ma che l’aggiudicatario non ha alcuna pretesa di que­sta natura contro l’ufficio d’esecuzione; contra:

Bettina Deillon-Schegg, Übergang des

Grundeigentums und Untergang von Grund­pfandrechten infolge

Zwangsversteigerung, RNRF 2000, pagg. 105 seg., che ritiene il reimpiego

possibile senz’assunzione di debito in applicazione analogica dell'art. 853

CC).

Secondo Steinauer

(op. cit. loc. cit.), se l’aggiudicatario non è il cre­ditore

pignoratizio procedente, il reimpiego della cartella ipotecaria presuppone,

oltre all’assunzione esclusiva del debito cartolare con il consenso del

creditore (art. 176 CO), la cessione del credito cartolare all’aggiudicatario

mediante un accordo con il creditore e, per le cartelle registrali,

l’iscrizione della trasmissione nel registro fondiario (art. 858 cpv. 1 CC),

mentre per quelle documentali è necessaria la consegna del titolo

all’aggiudicatario (art. 864 cpv. 1 CC) e per i titoli nominativi la menzione

della trasmissione sul titolo, con l’indicazione dell’acquirente (art. 864 cpv.

2.

CC; idem, ma solo per quest’ultima ipotesi: Staehelin,

op. cit. loc. cit.).

3.1.2

Parte

della dottrina sostiene per contro che, alle due condizioni menzionate

(assunzione esclusiva del debito cartolare ed even-tuale cessione del credito

cartolare), l’aggiudicatario può reimpiegare le cartelle ipotecarie anche per

la parte non coperta dal prezzo d’aggiudicazione (Häberlin in: Commentaire

ORFI, 2012, n. 3, cifra 5, ad art. 68 RFF; Kren

Kostkiewicz in: Commentaire

ORFI, 2012, n. 5 ad art. 110 RFF; Charles Jaques,

La réutilisation des cédules hypothécaires et le remploi des hypothèques dans

le cadre d'une exécution forcée, RNRF 2005 pagg. 221 seg), nella misura in cui

con la riunione nella persona dell’aggiudicatario delle qualità di debitore e

creditore della cartella si realizza la condizio­ne prevista dall’art. 854 cpv.

1.

CC (cfr. Steinauer, op. cit., n.

7.

e 20 ad art. 854).

3.2

In

deroga alla giurisprudenza del Tribunale federale e alla dottrina

maggioritaria, l’RI 1 chiede di poter reimpiegare – evitandone la cancellazione

– anche le cartelle ipotecarie che non sono potute essere pagate

con il ricavo della realizzazione del pegno (a concorrenza di fr. 2'800'000.–),

fondandosi sul parere minoritario di Häberlin, il quale ritiene che la rinuncia a cancellare le cartelle ipotecarie

non accollate all’aggiudicatario, in deroga all’art. 68 cpv. 1 lett. b RFF, in

vista di un loro reimpiego non contravviene a motivi di ordine pubblico o

all’interesse di una cerchia indeterminata di terzi, ove l’aggiudicatario

assuma il debito cartolare, accettando l’iscrizione del cambio di debitore a

registro fondiario e sul titolo, e si faccia cedere il credito cartolare se non

ne è già il titolare. A tali condizioni, le cartelle diventano titoli del

(nuovo) proprietario (l’aggiudicatario), che ne può liberamente disporre.

3.2.1

In

linea di principio, tutti i pegni non accollati gravanti il fondo si estinguono al momento della sua realizzazione a

prescindere ch’es­si siano o no coperti dal prezzo d’aggiudicazione

(art. 135 cpv. 1, 1° periodo, 156 cpv. 1, 1° periodo LEF e 68 cpv. 1

lett. b RFF, norme che non fanno distinzioni a seconda dell’esito

della realizzazione; DTF 122 III 434 consid. 5; 106 II 187 consid. 2; citata 5A_326/2018

consid. 4.2.2.2). Questo principio generale, fondato sulla stessa

natura del pegno, che non consente più di una sua

realizzazione per il medesimo credito, non può però costituire un motivo per

vietare il reimpiego delle cartelle ipotecarie solo per la parte non coperta

dal ricavo e non anche per quella coperta. Vero è che diverse norme

regolamentari operano una distinzione tra le due situazioni (art. 45 cpv. 1

lett. a, 68 cpv. 1 lett. a, 2° periodo e 110 cpv. 2, 1° periodo RFF). Le

due prime riguardano però casi particolari, mentre la terza deroga senza valido

motivo all’art. 68 cpv. 1 lett. b RFF e al principio generale appena citato.

Infatti, an-che i titoli (per definizione esigibili) integralmente coperti

devono di regola essere cancellati per evitare il rischio di doppio paga-mento

qualora dovessero essere ceduti a terzi in buona fede (cfr. art. 849 cpv. 1 CC

e 979 CO).

3.2.2

Il

Tribunale federale e la dottrina dominante ammettono il reimpiego delle

cartelle ipotecarie in seguito alla realizzazione forzata del pegno ove

l’aggiudicatario ne sia contemporaneamente il debitore

(mediante assunzione esclusiva) e il creditore (eventualmen­te mediante

cessione), in applicazione (non analogica) dell’art. 854 CC (sopra consid. 3.1

e 3.1.1). Alle stesse condizioni – confusione delle qualità di debitore e

creditore nella persona dell’aggiudicatario (cfr. Steinauer, op. cit., n. 7 e 20 ad art.

854) – nulla pare ostare al reimpiego anche della parte delle cartelle

ipotecarie non coperta dal ricavato. Secondo il Tribunale federale e alcuni

autori, il reimpiego presupporrebbe invero il pagamento del credito garantito,

a prescindere che avvenga nell’ambito di una procedura esecutiva o al di fuori

di essa (citata 5A_326/2018, consid. 4.3; Staehelin,

op. cit., n. 8 ad art. 854; Deillon-Schegg, op. cit.,

pag. 105). È inesatto. Il reimpiego non dipende dal pagamento – che in sé non

estingue né il pegno né il credito cartolare (art. 853 CC) – bensì dalla

restituzione del titolo documentale al debitore (con la menzione dell’art. 864

cpv. 2 CC sul titolo se è nominativo) o dall’iscrizione della cartella

registrale a suo nome (Staehelin,

op. cit., n. 2 ad art. 854; Steinauer,

op. cit., n. 11 ad art. 854), le quali possono anche essere la conseguenza, ad

esempio, della rinuncia del creditore al suo diritto di pegno (art. 854 cpv. 1

CC) e non solo del pagamento della cartella.

3.2.3

Il

Tribunale federale sottolinea a ragione che le norme che prescrivono la

radiazione del pegno immobiliare non sono semplici prescrizioni d’ordine. Ma la

cancellazione non è l’unico modo di proteggere gl’interessi degni di protezione

in presenza. Se l’aggiudicatario non ne è già il titolare, la cessione del

credito cartolare a suo favore – posta come condizione per il reimpiego (sopra

consid. 3.1.1 i.f.) – lo mette al riparo di successive pretese di creditori

rimasti perdenti. L’assunzione esclusiva del debito cartolare protegge invece l’escusso (debitore della cartella

prima dell’assunzio­ne del debito). Mentre il creditore della cartella,

se non è l’aggiudicatario, in caso di

radiazione del pegno vedrebbe comunque il suo credito (cartolare) cancellato e,

indipendentemente dalla radiazione,

mantiene un credito chirografario per l’eventuale suo sco­perto, sicché non risulta danneggiato in caso

di reimpiego della sua cartella da parte dell’aggiudicatario (sotto consid.

3.2.4

e 4.1).

D’altronde,

gl’interessi dei titolari di pegni di grado posteriore a quello del pegno

dell’escutente non si oppongono al reimpiego delle cartelle anche dopo la

realizzazione del pegno poiché ciò corrisponde alla volontà del legislatore

(art. 854 CC). Dev’essere chia­ro loro, al momento della costituzione o della

consegna della cartella preceduta in rango da altre cartelle, che l’effettività

della loro garanzia è subordinata alla realizzazione del pegno a un prezzo superiore

alla somma dei pegni di grado anteriore. Infine, l’interesse fiscale dello

Stato non giustifica di obbligare l’aggiudicatario a chiedere – e pagare –

l’emissione di nuovi titoli ipotecari in sostituzione di quelli cancellati per

la parte non coperta dal ricavo. Il reimpiego delle cartelle ipotecarie

previsto dall’art. 854 cpv. 2 CC ha proprio quale scopo di permettere il

risparmio dei costi di una nuova emissione

(Steinauer, op. cit., n. 17 ad

art. 854).

3.2.4

Secondo

la giurisprudenza federale, il rilascio di un attestato d’insufficienza

del pegno a concorrenza dell’importo scoperto esclude che il pegno possa

continuare a esplicare effetti e a essere realizzato finché il creditore non sia totalmente rimborsato (citata 5A_ 326/2018, consid. 4.2.2.2). Poiché, tuttavia,

l’aggiudicatario deve assumere il

debito cartolare in via esclusiva se intende evitare la cancellazione della

cartella e ottenere la facoltà di reimpiegarla, egli non potrà più escutere il

debitore sulla scorta della cartella ipotecaria – per tacere del fatto che in

quanto (nuovo) proprietario del fondo gravato non avrebbe alcun interesse a

farlo – ma solo sulla scorta dell’attestato d’insufficienza del pegno

limitatamente all’importo scoperto. Non è di conseguenza incompatibile il

mantenimento della cartella alle note condizioni accanto all’attestato

d’insufficienza del pegno.

Se

invero si segue l’opinione più lineare, secondo cui il credito per lo scoperto

corrisponde al credito (personale) cartolare residuo (DTF 68 II 87 consid. 2; Kren Kostkiewicz, op. cit., n.

3.

ad art. 110; Staehelin, op. cit., n. 8 ad

art. 856 e n. 10 ad art. 854; pure Käser/Häcki,

op. cit., n. 4 ad art. 158),

si dovrebbe giungere alla conclusione che la sua cessione all’aggiudicatario

per consentirgli il reimpiego della cartella osta al rilascio di un attestato

d’insufficienza del pegno o di un’attestazione di perdita in mancanza di un

credito per lo scoperto (contra: Staehelin,

op. cit., n. 10 ad art. 854, ma senza motivazione). In tali circostanze sarebbe

anche difficile ottenere il consenso del creditore ipotecario alla cessione del

credito cartolare. La tesi di Steinauer

(op. cit., n. 11 ad art. 856), secondo cui il credito cartolare si

trasforma in un credito chirografario (apparentemente distinto) in ragione dell’inscindibilità

del pegno e del credito personale nella cartella ipotecaria (art. 842 cpv. 1

CC), permette la coesistenza del credito

cartolare con quello per lo scoperto,

ma appare una forzatura. Sia come sia, in un caso co-me nell’altro il debitore può essere escusso al massimo per lo

sco-perto e la sussistenza della cartella ipotecaria non gli reca alcun

pregiudizio.

3.3

In

definitiva, se si ammette, come il Tribunale federale e la dottrina dominante,

la possibilità per l’aggiudicatario di reimpiegare le cartelle ipotecarie dopo

la realizzazione del pegno limitatamente alla parte coperta dal prezzo

d’aggiudicazione a condizione di assumere in modo esclusivo il debito cartolare

e se del caso farsi cedere il credito cartolare (sopra consid. 3.1 e 3.1.1),

non vi sono validi motivi per non estendere tale facoltà, alle stesse

condizioni, alla parte non coperta dal ricavo (sopra consid. 3.2.1 e 3.2.2).

Nessun interesse degno di protezione vi si oppone, mentre l’interesse

finanziario dell’aggiudicatario è evidente ed è preso in conto dall’art. 854

cpv. 2 CC (sopra consid. 3.2.3). La sussistenza del credito chirografario per

lo scoperto non esclude il reimpiego della cartella ipotecaria, dal momento che

il debitore escusso non risponde (più) del

debito cartolare in seguito alla sua assunzione dall’aggiudicatario a

titolo esclusivo (consid. 3.2.4).

4.

A

parte sulla questione qui litigiosa, vi è intesa sul fatto che si deve

permettere all’aggiudicatario di reimpiegare le cartelle ipotecarie che gravano

il fondo a lui aggiudicato nella misura in cui ciò non leda alcun interesse

degno di protezione. L’art. 156 cpv. 1, 3° periodo LEF (e 68 cpv. 1 lett. b

RFF) presenta una lacuna occulta laddove non prevede un’eccezione alla

cancellazione dei pegni nelle situazioni in cui il loro mantenimento – ed è il

caso delle cartelle ipotecarie di cui l’aggiudicatario è creditore e debitore –

non pregiudica nessuno.

4.1

L’obiettivo

perseguito – svincolare il titolo dalla situazione di diritto materiale

esistente prima dell’aggiudicazione – può anche essere raggiunto con una

soluzione più semplice e diretta di quella finora proposta. L’ufficio

d’esecuzione può infatti trasferire all’aggiudicatario la proprietà o la

titolarità di tutte le cartelle ipotecarie che garantivano crediti esigibili,

accollandogli, come per i crediti inesigibili garantiti da pegno (sopra consid.

3), i relativi debiti cartolari, di modo ch’egli, diventandone debitore e

creditore, potrà reimpiegar­le in virtù dell’art. 854 cpv. 2 CC. La decisione

dell’ufficio – una specie di aggiudicazione delle cartelle ipotecarie – rende

superflua l’assunzione esclusiva dei diversi debiti cartolari da parte

dell’aggiudicatario e la cessione dei corrispondenti crediti cartolari da parte

dei (vecchi) creditori. L’escusso è liberato per rapporto all’aggiudicatario e

ad eventuali futuri cessionari delle cartelle, mentre rimane debitore personale

nei confronti dei (vecchi) creditori per gli eventuali scoperti (art. 158 LEF e

120.

RFF), poiché la condizione imprescindibile del reimpiego è l’assenza di

lesione d’interessi degni di protezione.

4.2

Ovviamente

la soluzione migliore, perché più trasparente e suscettibile di favorire

offerte più elevate in considerazione del risparmio che comporta, è che la

consegna all’aggiudicatario delle cartelle ipotecarie a lui aggiudicate sia

prevista nelle condizioni d’asta (Gütlin/Kuhn, op. cit., n. 732-733).

Visto che non lede interessi degni di protezione, tale decisione può però anche

essere adottata dall’ufficio d’esecuzione, a richiesta dell’aggiudicatario,

dopo l’asta del fondo.

4.3

Dal

profilo pratico, anziché postulare la cancellazione delle cartelle ipotecarie,

l’ufficio d’esecuzione chiederà all’ufficio del registro fondiario, se si

tratta di cartelle registrali, d’intestarle all’aggiudicatario

(art. 68 cpv. 1 lett. b RFF a contrario), ovvero d’iscriverlo come nuovo

creditore nel registro fondiario. Il titolo richiesto dal­l’art. 104 cpv. 2 ORF

(RS 211.432.1) è la decisione di

trasferimen­to della cartella all’aggiudicatario.

4.4

Per le cartelle documentali, l’ufficio

d’esecuzione ne esigerà la con­segna dai creditori, pena il rifiuto di

versare loro il dividendo (art. 69 cpv. 1 RFF), e anziché poi postularne la

cancellazione all’ufficio del registro fondiario, gli chiederà di radiare

eventuali iscrizioni nel registro dei creditori (art. 12 cpv. 1 lett. a ORF) o

sul foglio del libro mastro alla rubrica “Diritti di pegno” (art. 12 cpv. 2 e

103.

cpv. 1 lett. a ORF) e, se la cartella è nominativa, d’iscrivere il nome

dell’aggiudicatario nel registro e sul titolo. Una menzione del cambiamento di

debitore nel registro non è necessaria (contra:

Häber­lin, op. cit., n. 3, cifra 5

primo trattino, ad art. 68), poiché l’identità del debitore non fa parte dei

requisiti d’iscrizione della cartella ipotecaria (art. 144 cpv. 2 ORF; sentenza

del Tribunale federale 5A_ 326/2018 del 28 settembre 2018 consid. 4.1.3) e il

titolo come il registro non danno alcuna garanzia al riguardo (DTF 129 III 15

consid. 2.5; per una critica: Steinauer,

Les droits réels, vol. III, 5a ed. 2021, nota 8 ad n. 4703).

L’identità del nuovo debitore – l’aggiudicatario – si evince dalla decisione

dell’ufficio d’esecuzione di trasferimento della cartella all’aggiudicatario.

Le cartelle ipotecarie

documentali non consegnate all’ufficio d’esecuzione

verranno invece cancellate dal registro fondiario secondo la procedura

disciplinata all’art. 69 RFF (Häberlin, op. cit., n. 3, cifra 5, 5° trattino ad

art. 68).

Secondo

gli accertamenti della Camera, questa è la prassi seguita dal settore immobiliare del Sopraceneri, salvo

che gli adeguamenti del registro e dei titoli sono eseguiti in autonomia dall’URF, l’UE limitandosi,

nella domanda d’iscrizione del trapasso di proprietà, a indicare tutte

le cartelle ipotecarie a lui consegnate sotto la cifra 6/a con la menzione

“Diritti di pegno immobiliare e oneri fondiari con interessi assegnati

all'aggiudicatario da aggiornare alla nuova situazione”.

4.5

Per

non ledere i diritti dei rispettivi creditori, vanno invece ridotte alla parte coperta

dal prezzo d’aggiudicazione le cartelle ipotecarie relative a crediti non

ancora esigibili accollate all’aggiudicatario (in virtù dell’art.

45.

cpv. 1 lett. a RFF) e vanno cancellate le cartelle riferite a crediti

esigibili di rango pari o posteriore a quello delle cartelle (non esigibili)

accollate all’aggiudicatario (Häberlin, op. cit., n. 3, cifra 5, 3° e 4° trattino

ad art. 68).

4.6

In

deroga agli art. 150 e 157 cpv. 4 LEF, nonché 68 cpv. 1 lett. a-b, 110 cpv. 2,

1° periodo, e 111 cpv. 1 RFF, l’ufficio d’esecuzione consegnerà poi

all’aggiudicatario tutte le cartelle ipotecarie restituitegli dall’ufficio del

registro fondiario e rilascerà gli attestati d’insufficienza di pegno e gli

attestati di perdita a favore dei vecchi creditori in conformità agli art. 158

LEF e 120 RFF.

5.

In

definitiva, il ricorso va quindi accolto e di conseguenza l’UE è invitato a

emettere una decisione di trasferimento all’aggiudicataria della proprietà di

tutte le cartelle ipotecarie, accollandole i relativi debiti cartolari, a

ritirare la domanda di riduzione della cartella di VI grado e di cancellazione

delle undici cartelle dei gradi VII-IX, a comunicare all’URF l’avvenuto

trasferimento della proprietà del­le cartelle all’aggiudicataria, a chiedergli

di radiare eventuali iscri­zioni nel registro dei creditori o sul foglio

del libro mastro alla rubrica “Diritti di pegno” e a invitarlo a restituirgli

poi le cartelle per­ché le consegni all’aggiudicataria.

6.

Per

legge non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano

indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF

[RS 281.35]).

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e di conseguenza è fatto ordine all’Ufficio

d’esecuzione di dare attuazione a quanto richiesto nel considerando 5.

2. Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3. Notificazione a:

–

;

– .

Comunicazione

all’Ufficio d’esecuzione, Mendrisio.

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la

decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione

cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il

termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.

46 cpv. 2 LTF.