Differimento dell'asta immobiliare postulato dall’escusso. Interesse a ricorrere contro il rifiuto di differimento

Incarto n.

15.2022.22

Lugano

3

marzo 2022

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Jaques,

presidente

Walser

e Grisanti

vicecancelliera:

Bertoni

statuendo sul ricorso 21 febbraio 2022 di

RI 1 IT-

(patrocinato dall’avv. PA 1 )

contro

l'operato dell'Ufficio d'esecuzione, sede di

Mendrisio, o meglio contro il provvedimento 10 febbraio 2022 con cui ha

respinto la domanda di differimento dell'asta della particella n. __________

RFD di __________ indetta per il 10 marzo 2022 nell'esecuzione n. __________23 in

realizzazione di pegno promossa nei confronti del ricorrente dalla

PI 1,

(patrocinata dallo studio legale PA 2, )

e ha ugualmente respinto la domanda di

differimento dell'asta di diversi altri fondi del ri­corrente immatricolati nel

RFD di __________ oggetti dell’esecuzione n. __________80

in realizzazione di pegno promossa contro il ricorrente dalla

PI 2,

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Con

precetto esecutivo n. __________23 in realizzazione di pegno immobiliare emesso

il 12 dicembre 2017 dall’Ufficio d'esecuzione (UE), sede di Lugano, la PI 1 ha

escusso RI 1 per l’incasso di fr. 52'609.40 oltre agli interessi del 5%

dall'11 dicembre 2014 sulla scorta di un “Riconoscimento di debito giudiziale del 28.08.2014 e

sentenza della Pretura di Lugano del 12.08.2015. Ipoteca Legale di Fr.

52'609.40 + int. 5% (dg. __________/ 18.08.2016) gravante il fondo 1__________

RFD __________”.

B. Con

precetto esecutivo n. __________80 in realizzazione dei pegni gravanti le

particelle n. __________ e __________, così come le unità

di proprietà per piani (PPP) n. __________ e __________ (quota A-D) della

particella n. __________ RFD di __________, emesso il 26

agosto 2019 dalla sede di Lugano dell’UE, la PI 2 (in seguito PI 2) ha escusso RI

1 – e in solido la moglie __________ con l’esecuzione n. __________83 – per

l’incas­so di fr. 704'100.– oltre agli accessori.

C. Il

19 novembre 2021, la sede di Mendrisio dell’UE (competente per le realizzazioni

immobiliari del Sottoceneri) ha depositato l’elenco oneri e le condizioni

d’asta relativi alla particella (n. 1__________) di __________. L’ipoteca

legale della PI 1, del 21 luglio 2014, è preceduta in rango dalle ipoteche

legali a favore del Comune di __________ e da quattro cartelle ipotecarie

iscritte in precedenza nel registro fondiario, tra cui quella di primo rango di

PI 3 e PI 4 di fr. 150'000.– (n. 4), e seguita da altre quattro ipoteche legali

degli artigiani e imprenditori, tra cui quella del 31 luglio 2015 a favore

degli stessi creditori (PI 3 e PI 4) per fr. 175'779.80 (n. 8). L’asta è stata

indetta per il 10 marzo 2022 e il piede d’asta stabilito in fr. 255'000.–.

D. Lo

stesso 19 novembre 2021, l’UE ha depositato l’elenco oneri e le condizioni

d’asta relativi ai fondi di __________. Il credito della PI

Considerandi

2.

è garantito da tre cartelle ipotecarie di primo, secondo e terzo rango,

precedute da ipoteche legali del Comune di __________ e del Canton Ticino. A

favore dei creditori PI 3 e PI 4 è

iscritto un credito di fr. 50'000.– garantito da una cartella ipotecaria di

primo grado di stesso importo (n. 5). L’asta è pure stata

indetta per il 10 marzo 2022 e il piede d’asta stabilito in fr. 110’000.–.

E. Avendo

l’escusso contestato la cartella ipotecaria di fr. 150'000.– (n. 4) e l’ipoteca

legale di fr. 175'779.80 (n. 8) iscritte a favore dei creditori PI 3 e PI 4 sul fondo di __________, così come la cartella

ipotecaria di fr. 50'000.– iscritta in favore degli stessi sul fondo di __________ (n. 5), con due provvedimenti del 7 dicembre 2021 l’UE gli ha

assegnato un termine di venti giorni per promuovere azione contro i medesimi.

Il ricorso interposto da RI 1 contro tali assegnazioni di termini è stato

respinto da questa Camera con sentenza odierna (inc. 15.2022.3).

F. Il

10.

febbraio 2022, l’UE ha respinto le richieste inoltrate da RI 1 il 1° e il 3

febbraio per ottenere la sospensione di ambedue le aste del 10 marzo 2022.

G. Con

ricorso 21 febbraio 2022, RI 1 chiede, previo conferimento

dell’effetto sospensivo al gravame, di rinviare l’asta della particella n. 1__________

RFD di __________, protestate tasse, spese e ripetibili.

H. Con

osservazioni del 23 febbraio 2022, l’UE ha preavvisato negativamente la

concessione dell’effetto sospensivo. Stante il prevedibile esito del giudizio

odierno, il ricorso non è stato notificato alla PI 1 né all’UE per osservazioni

sulla domanda principale.

Considerato

in diritto: 1. Interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino

la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR) – entro dieci giorni dalla notifica dell’atto impugnato

emes­so il 10 febbraio 2022, il ricorso è in linea di principio ricevibile

(art. 17 LEF).

2.

Il

ricorrente si duole anzitutto che l'UE non ha motivato perché gli oneri (n. 4, 5

e 8) da lui contestati giudizialmente non influirebbero sul prezzo

d'aggiudicazione né pregiudicherebbero altri interessi legittimi. Misconosce

però che spettava a lui allegare e sostanziare i motivi di differimento

dell’asta (art. 8 CC per analogia). E al riguardo non ha neppure prodotto le

sue richieste del 1° e 3 febbraio 2022. Fatto sta, ad ogni modo, che RI 1 ha

potuto far valere senza limiti le sue ragioni con il ricorso. Nulla osta

pertanto a entrare senza indugio nel merito della questione.

3.

Nelle

sue conclusioni RI 1 chiede il differimento solo del fondo n. 1__________ RFD

di __________. Pare quindi aver rinunciato a contestare la decisione impugnata

per quanto attiene all’asta dei fondi di __________,

sebbene nella motivazione si riferisca anche a quei fondi. Non è quindi

necessario esaminare la que­stione del differimento di quell’asta. Ad ogni

modo, la decisione impugnata è corretta anche al suo riguardo (sotto consid. 4.2

e 4.4).

4.

Il

ricorrente sostiene che le due cartelle ipotecarie e l'ipoteca legale di fr.

157'779.80 contestate possono mutare il prezzo e il pie­-de d'asta, nel senso

che in caso di accoglimento delle sue con-testazioni il piede d'asta potrebbe

essere fissato a un importo inferiore. Anche gli altri creditori avrebbero un

interesse a sapere se i diritti avversati esistono o no.

4.1

Giusta

l’art. 141 cpv. 1 LEF (applicabile nelle procedure di realizzazione del pegno

per il rinvio dell’art. 156 cpv. 1 LEF), se un diritto iscritto nell’elenco

degli oneri è contestato, l’incanto dev’essere differito sino a decisione sulla

lite, sempreché si possa ammettere che questa influirebbe sul prezzo

d’aggiudicazione o che procedendo all’incanto si pregiudicherebbero altri

interessi legittimi. La norma presuppone una ponderazione degli interessi dei

creditori a ottenere la realizzazione del fondo il più celermente possibile con

quelli dell’autore della contestazione a evitare che la realizzazione prima

della risoluzione della lite leda i propri diritti (Feuz in: Basler Kommentar, SchKG I, 2a

ed. 2010, n. 2 ad art. 141 LEF). È ammesso che la contestazione di crediti

garantiti da pegno esigibili non hanno alcun effetto sul prezzo d’aggiudicazio­ne

– si terrà semplicemente conto dell’esito della lite in fase di ripartizione (Feuz, op. cit., n. 4 ad art. 141) –

salvo se incidono sul prezzo minimo di

aggiudicazione (art. 126 LEF), ovvero se potrebbero essere computati tra i

crediti di rango prevalente a quello del­l’escutente (DTF 107 III 127 consid. 2

e 84 III 92 consid. 2 [che si fondano sull’art. 41 vRFF, sostituito nel 1997 dall’art.

141.

LEF]; sentenza del Tribunale federale 5A_141/2012 consid. 3.3), a me­no che il contenzioso sia limitato a una differenza minima in rapporto al valore di stima del fondo (sentenza della CEF 15.2010.69 del 30

luglio 2010, massimata in RtiD 2011 I 748 n. 51c).

La

giurisprudenza citata e la dottrina (ad es. Feuz,

op. cit., n. 6 ad art. 141) mirano a salvaguardare l’interesse del terzo che

rivendica sul fondo un diritto prevalente a quello dell’escutente, che potrebbe

essere compromesso in caso di accoglimento della sua contestazione qualora il fondo dovesse essere realizzato a un prez­zo

insufficiente a soddisfare anche la sua pretesa.

4.2

Nella

fattispecie, l’esecuzione della PI 1 relativa al fondo di __________ si fonda

sull’ipoteca legale degli artigiani e imprenditori iscritta a registro

fondiario il 21 luglio 2014 per fr. 52'609.40 (onere n. 6). Le altre quattro

ipoteche legali degli artigiani e imprenditori iscritte nell’elenco oneri,

compresa quella di fr. 175'779.80 di PI 3 e PI 4 (onere n. 8), sono di rango

inferiore a quello dell’escutente, siccome sono state iscritte a registro

fondiario successivamente, ricordato che il grado di quelle ipoteche tra di

esse e in relazioni con gli altri oneri fondiari è determinato dalla data dell’iscrizione

nel giornale (art. 972 cpv. 2 CC; Steinauer,

Les droits réels, vol. III, 4a ed. 2012, n. 2902). Esse non entrano

quindi nel computo del piede d’asta (art. 126 cpv. 1 per il rinvio dell’art.

142a LEF; 105 RFF), al contrario invece delle ipoteche legali del Comune

di __________ e delle cartelle ipotecarie registrate con i numeri da 3-5, tutte

iscritte nel registro fondiario prima dell’ipoteca dell’escutente, tra cui quella contestata di primo rango dei creditori PI 3 e PI 4 di fr.

150'000.– (n. 4). Solo in merito a quest’ultima si pone la questione di un

eventuale differimento dell’asta.

La

cartella ipotecaria contestata di fr. 50'000.– gravante alcuni fondi di __________

(onere n. 5) è dello stesso rango (il primo) di quello della banca escutente,

sicché non entra in considerazione nel piede d’asta (art. 105 cpv. 2 RFF).

Anche se fosse stata contestata, il rifiuto del differimento dell’asta sarebbe

giustificato.

4.3

Nel

caso in esame, la contestazione dell’onere n. 4 e la richiesta di differimento

dell’asta sono opera del debitore. Ora, il suo legittimo interesse è (come per

i convenuti) che il fondo venga realizzato al prezzo più elevato possibile o

perlomeno a un prezzo che permetta di coprire anche la pretesa da lui contestata,

ove poi la sua contestazione dovesse essere

respinta. Nel caso contrario, la quota del ricavo corrispondente

all’importo della pretesa contesta­ta con successo servirà a pagare gli altri

diritti di rango successivo e l’eventuale rimanenza verrà versata allo stesso

escusso. Egli non fa invece valere alcun interesse legittimo laddove chiede un differimento allo scopo di ottenere, in caso

di accoglimento della sua contestazione, una riduzione del piede d'asta

(v. analogamen­te: sentenza della CEF 15.2020.118 del 18 gennaio 2021 consid.

2). Ciò rischierebbe solo di condurre al conseguimento di un ricavo inferiore,

in danno non solo del debitore ma anche degli escutenti e dei titolari di

diritti di pari grado o inferiore. Al riguardo il ricorso è infondato.

4.4

A

prima vista non risulta d’altronde un rischio che il piede d’asta (pari a fr.

255'000.–), poiché comprensivo della cartella ipotecaria di fr. 150'000.–

(onere n. 4 gravante il fondo di __________), impedisca l’aggiudicazione del

fondo in mancanza di un’offerta sufficiente. Il valore di stima peritale è

infatti di fr. 500'000.–. Del resto, se l’asta dovesse essere deserta, il fondo

rimarrebbe proprietà del ricorrente. Lo stesso si può dire dei fondi di __________

(piede d’asta: fr. 110'000.–; valore di stima dei fondi: complessivi fr.

2'280'000.–).

4.5

Nella

misura in cui è fondato sul preteso interesse degli altri cre-ditori di sapere

se i diritti avversati esistono o no, il ricorso è irri-cevibile, poiché il

ricorrente non invoca un interesse proprio (v. sentenza della CEF

15.2014.128

del 26 febbraio 2015 consid. 5 e i rinvii). Comunque sia, la

giurisprudenza ha già avuto modo di precisare che il solo interesse dei

creditori ipotecari di essere informati sull’esistenza e il rango dei loro

rispettivi diritti di pegno immobiliari per determinare la propria attitudine

quale offerente non rientra tra gli “interessi legittimi” giusta l’art. 141

cpv. 1 LEF che giustificano un differimento dell’asta (DTF 84 III 93 consid. 3;

sentenza della CEF 15.2010.26 dell’8 aprile 2010 consid. 6). Il ricorrente non

invoca altri interessi legittimi a sostegno della sua richiesta. La sorte del

ricorso è pertanto segnata.

5.

Per

legge non si preleva la tassa di giustizia e non si

assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62

cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Per

questi motivi,

pronuncia: 1. Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.

2.

Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3.

Notificazione a:

– ;

– ;

– ;

– ;

–

Comunicazione

all'Ufficio d'esecuzione, Mendrisio.

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la

decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione

cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il

termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.

46.

cpv. 2 LTF.