Ricorso contro lo stato di riparto e il conto finale. Trattamento delle spese di amministrazione, di realizzazione e delle spese esecutive

Incarto n.

15.2022.83

Lugano

16 agosto 2023

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice:

Jaques,

presidente

vicecancelliere:

Cortese

statuendo nella composizione a

giudice unico (art. 48b LOG) sul ricorso 16 giugno 2022 della

RI 1

contro

l’operato dell’Ufficio d’esecuzione, sede di

Mendrisio, o meglio contro lo stato di riparto e il conto finale emessi il

30 maggio 2022 nell’esecuzione n. __________ in via di realizzazione del pegno

promossa nei confronti della ricorrente dalla

PI 1,

(patrocinata dall’avv. RA 1, )

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Sulla

scorta del precetto esecutivo n. __________ in via di realizzazione del pegno immobiliare emesso il 21 ottobre 2016 dalla sede

di Lugano dell’Ufficio d’esecuzione (UE), la PI 2 (in seguito “PI 1”) ha escusso la PI 2 (in seguito “PI 2”) per l’incasso

di un credito di fr. 3'796'400.– oltre agli accessori garantito da

quattro cartelle ipotecarie al portatore gravanti la particella n. __________ RFD di __________ dal 1°

al 4° grado per complessivi fr. 3'641'000.–.

B. Preso

atto della domanda di vendita della procedente, il 26 gennaio 2018 l’UE ha

avvisato la RI 1 che da quel momento avrebbe riscosso direttamente le pigioni

derivanti dalla locazione degli enti ubicati sul fondo costituito in pegno.

Mediante comunicazione del­lo stesso giorno l’organo esecutivo ha invitato una

delle inquiline, l’PI 6, a versargli direttamente le pigioni (di fr. 6'500.–

al mese per il primo anno di locazione e di fr. 8'500.– dal secondo),

mentre gli acconti e i conguagli delle spe­se accessorie continuavano a dover

essere corrisposti alla proprietaria.

C. Con

e-mail dell’11 febbraio 2020, l’avv. RA 1, per conto della RI 1, ha inoltrato

alla sede di Mendrisio dell’UE, responsabile del settore immobiliare del

Sottoceneri dall’aprile 2018, due conteggi per le spese di amministrazione del

fondo da essa sostenute nel 2018 e nel 2019, rispettivamente di fr. 85'360.85

(al netto dell’in­­casso di pigioni e spese

condominiali per fr. 38'400.–) e fr. 126'107.– (a fronte d’incassi

pari a fr. 0.–), chiedendone il rimborso.

D. Il

7 luglio 2020 la RI 1 ha sollecitato il pagamento delle sue pretese, precisando

di essere stata incaricata dalla sede di Lugano dell’UE di occuparsi dell’amministrazione

dell’immobile e di non riuscire più a far fronte alle spese necessarie al suo

mantenimen­to, giacché le entrate costituite dalle pigioni si erano ridotte “ai minimi termini”.

E. Il 29 dicembre 2020 l’UE

ha comunicato alla ricorrente di aver riconosciuto una parte delle spese di

amministrazione, pari a complessivi fr. 30'097.05.

F. Con comunicazione del 12 gennaio 2021, poi rubricata quale ricorso n. 22/2021

(inc. 15.2021.91, v. sotto ad P), la RI 1

ha contestato la presa di posizione dell’UE, chiedendo in sostanza il

pagamento di tutte le sue pretese.

G. Mediante scritto dell’11 febbraio

2021 l’Ufficio ha confermato alla RI 1 di riconoscerle fr. 30'097.05, ma

non le altre spese di cui pretendeva il rimborso o il pagamento.

H. Il 20 febbraio 2021 la RI

1 ha presentato un nuovo ricorso con cui si è lamentata dell’operato dell’UE, pretendendo

che fossero pagate tutte le spese da lei indicate nelle diverse lettere all’Ufficio.

I. Con fax del 29 aprile

2021, la RI 1 ha quantificato in fr. 475'651.05 le sue pretese per il 2018

(fr. 120'147.35), 2019 (fr. 161'678.90), 2020 (fr. 127'996.20) e

2021 (fr. 55'828.60 fino al 27 aprile oltre a una previsione di fr. 10'000.–

fino al 30 giugno).

L. Il

7 maggio 2021 l’UE ha intimato all’PI 2, l’altra inquilina dello stabile sito

sul no­to fondo, di pagare d’ora innanzi le pigioni nelle sue mani e il 10 maggio ha depositato le condizioni d’asta e l’elenco oneri,

fissan­do l’asta per il 1° luglio 2021. Nel primo atto ha indicato le spese di

amministrazione del fondo, da lui autorizzate, in fr. 20'000.–, da pagare

dall’aggiudicatario in deduzione del prezzo d’aggiudicazio­­ne

(n. 11 lett. b). Sempre il 10 maggio 2021, l’UE ha

rifiutato di computare sul prezzo d’aggiudicazione le spese fatte valere dalla RI

1 il 29 aprile in più di quelle riconosciute nella decisione del 29 dicembre

2020 e le ha vietato di continuare ad amministrare il fon­do, invitandola a

consegnare tutte le chiavi e a inviare eventuali contratti di locazione ancora

esistenti.

M. Con ricorso del 17 maggio

2021 (inc. 15.2021.53) la RI 1 aveva chiesto che l’importo di fr. 20'000.–

indicato dall’UE come spese di amministrazione del fondo fosse aumentato fino alla somma di fr. 475'651.05 notificatagli

il 29 aprile 2021, di aspettare la decisione della Camera sul suo precedente ricorso onde inserire nelle condizioni

d’asta la somma stabilita come spese di amministrazio­ne da lei

sostenute e di aggiungervi le spese sorte

durante il periodo dal 1° gennaio al 16 maggio 2021, di fr. 21'698.60,

preannunciando l’invio di un conteggio definitivo non appena l’UE le fosse

subentrato nel contratto di fornitura di elettricità, acqua e gas.

N. Mediante decisione

15.2020.126 del 9 giugno 2021 questa Camera ha dichiarato inammissibile il

ricorso del 20 febbraio 2021 (sopra ad H). Ha invece considerato la

comunicazione del 12 gennaio 2021 della RI 1 (sopra ad F) quale ricorso contro

il provvedimento 29 dicembre 2020 dell’UE (sopra ad E), retrocedendola a quest’ultimo

affinché lo notificasse agli interessati con l’assegna­­zione di un termine per

formulare osservazioni e specificare nelle proprie il modo in cui aveva

stabilito la somma di fr. 30'097.05 oggetto della contestazione della

ricorrente.

O. Il 1° luglio 2021

il fondo è stato aggiudicato alla PI 1 al secondo turno (con la possibilità di

disdire i contratti di locazione per la successiva scadenza legale) per fr. 1'700'000.–.

P. Statuendo con sentenza

15.2021.53/91 del 13 dicembre 2021 la Camera ha respinto i ricorsi del 12

gennaio (sopra ad E) e, nella misura della sua ammissibilità, 17 maggio 2021

(sopra ad M).

Q. Il 30 maggio 2022 l’UE ha

emesso lo stato di riparto, unitamente al conto finale, ove ha indicato in

particolare le seguenti spese di amministrazione e realizzazione del fondo:

Fr. 16'931.30

Spese di amministrazione del fondo (autorizzate

dallo scrivente Ufficio), in quanto non coperte dal suo reddito iscritte

nelle condizioni d’asta PER FR. 20'000.00.­

Fr. 4'402.55

Spese di amministrazione del fondo non coperte dal

suo reddito

Fr. 6'600.00

Nostre spese amministrazione in diminuzione del

prezzo aggiudicazione se ed in quanto non coperte dal loro reddito

Fr. 9'095.35

Nostre spese di realizzazione in diminuzione del

prezzo di aggiudicazione

Tolte

le spese appena menzionate (di fr. 36'969.20 complessivi) e gl’importi di

due crediti garantiti da ipoteca legale,

alla PI 1 è stato assegnato un dividendo di fr. 1'599'531.95 e il suo

scoperto è stato stabilito in fr. 3'137'368.05. Tramite

scritto dello stesso gior­no, l’Ufficio ha inviato agli interessati l’estratto

dello stato di riparto e li ha informati che quest’ultimo sarebbe stato

depositato per l’i­spezione durante dieci giorni dalla ricezione dell’avviso.

R. Con ricorso del 16 giugno 2022, la RI 1 si aggrava contro lo stato di riparto e

il conto finale, chiedendone la rettifica, nel senso di aggiungervi altre spese

di amministrazione da lei sostenute e di decurtare le spese esecutive per l’emissione

e la notifica del precetto esecutivo, e postula il conferimento dell’effetto

sospensivo.

S. Mediante

ordinanza del 18 novembre 2022 il presidente della Camera ha concesso effetto

sospensivo al ricorso e retrocesso l’in­­carto all’Ufficio per procedere agli

atti d’istruttoria ed esprimersi segnatamente sulla censura riguardante la

mancata indicazione nello stato di riparto della somma di fr. 30'097.05 precedentemen­te

riconosciuta.

T. Con

osservazioni del 12 dicembre 2023 la PI 1 ha postulato la reiezione del

ricorso.

U. Il

26 gennaio 2023 la Pretura del Distretto di Mendrisio-Sud ha pronunciato il

fallimento della RI 1 a far tempo dallo stesso giorno.

V. Nelle

sue osservazioni del 14 giugno 2023 l’UE si è rimesso alla decisione di questa

Camera.

Considerando

Considerandi

in diritto: 1. Occorre rilevare preliminarmente che il fallimento della ricorrente

non rende senza oggetto il ricorso al vaglio, dal momento che giu-sta l’art.

199.

cpv. 2 LEF, se i termini di partecipazione al pignoramento (art. 110 e 111

LEF) sono scaduti, le somme già ricavate dalla realizzazione di beni sono

ripartite a norma degli art. 144 a 150 LEF, sicché in tali circostanze l’ufficio

d’esecuzione è tenuto a procedere al riparto anche dopo il fallimento. La norma

in questione è applicabile per analogia anche all’esecuzione in via di re­alizzazione

del pegno, come emerge dagli art. 85 del Regolamen­to concernente l’amministrazione

degli uffici dei fallimenti (RUF, RS 281.32) e 96 del Regolamento

del Tribunale federale concernente la realizzazione forzata di fondi (RFF, RS

281.42). Tuttavia, l’eventuale eccedenza, dopo distribuzione del ricavo netto

ai creditori pignoratizi, conseguita con la vendita del bene pignorato o

gravato di pegno venduto prima della dichiarazione del fallimento (nella

fattispecie il noto fondo), fa parte degli attivi del fallito e dunque della

massa (art. 199 cpv. 2, 2° periodo LEF; DTF 129 III 248 consid. 2.2;

Romy in: Commentaire romand,

Poursuite et faillite, 2005, n. 4 e 5 ad art. 199 LEF). Anche l’eventuale

risarcimento delle spese di manutenzione e ristrutturazione del fondo di

proprietà del fallito, che l’organo

esecutivo gli ha riconosciuto per l’am­­ministrazione e la coltura dell’immobile

giusta gli art. 16 cpv. 3 e 101 cpv. 1 RFF, da trattare nello stato di riparto

come spesa di amministrazione del fondo e da prelevare sulla somma ricavata

prima della ripartizione a favore dei creditori pignoratizi (art. 157 cpv. 1

LEF), fa parte degli attivi del fallito e dev’essere versata alla massa

fallimentare.

2.

Interposto

all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino la Camera esecuzione e

fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR [RL 280.200]) – entro dieci giorni dal

deposito dello stato di riparto e del conto finale, il ricorso è in linea di

principio ricevibile (art. 17 LEF).

3.

La

ricorrente si duole anzitutto che negli attivi del conto finale non sono

elencati gli importi che la PI 1 avrebbe anticipato per le spese esecutive o di

realizzazione, poi insinuate nell’elenco oneri per un totale di fr. 6'319.90.

3.1

Ora,

dagli atti si evince che il 17 maggio 2017 la PI 1 ha versato un anticipo di fr. 5'000.–

a garanzia delle spese di realizzazione. È vero che tale importo non è indicato

nel conto finale, ma neppure vi figurano le relative spese di realizzazione,

ovvero quelle di complessivi fr. 70.– riferite all’annotazione a registro

fondiario della restrizione del diritto di disporre del fondo e quella di fr. 2'150.–

inerente alla prima perizia estimativa svolta dall’arch. PI 5. L’Ufficio ha

invero depositato i fr. 5'000.– su un “conto terzi” denominato “Gestione e vendita immobiliare”, sul quale ha addebitato le predette

spese di complessivi fr. 2'220.– (v. estrat­to del contro terzi del

24.

maggio 2022 presente agli atti). L’ecce­denza di fr. 2'780.– verrà

restituita alla PI 1, prelevandola direttamente sul “conto terzi”, senza effetti

di sorta sullo stato di riparto e il conto finale impugnati.

3.2

Siccome

verte su spese di realizzazione, tra cui rientrano le spese di stima (Foëx in: Commentaire romand, Poursuite et

faillite, 2005, n. 9 ad art. 157 LEF), la

differenza di fr. 2'220.– sarebbe dovuta essere pagata con il

ricavo lordo della vendita (art. 157 cpv. 1 LEF; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. II, 2000, n. 14 ad

art. 157 LEF). Sennonché dedurre le spese in questione dal prezzo d’ag­giudicazione lordo o dall’acconto versato separatamente

dalla ban­ca ha gli stessi effetti per tutti gl’interessati nel caso

concreto, in cui alla medesima va versato un dividendo superiore all’ammon­tare

delle spese. La mancata indicazione nel conto finale dell’an­ticipo e delle spese di realizzazione pagate

con lo stesso non è quindi di rilievo nella fattispecie. È in particolare

escluso il rischio, paventato dalla ricorrente, che alla procedente vengano rimborsate

due volte le spese in questione. La censura s’avvera pertanto infondata.

4.

L’insorgente

si lamenta pure che nel conto finale non è inclusa la somma di fr. 30'097.05

che l’organo esecutivo le aveva riconosciuto

come spese d’amministrazione nella decisione del 29 dicem­bre 2020. In

proposito, contesta l’allegazione dell’Ufficio, espressa nelle

osservazioni del 26 febbraio 2021 al ricorso del 12 gennaio 2021 (sopra ad E),

secondo cui esso sarebbe venuto a conoscen­za solo il 12 febbraio 2021 del

divieto d’uso dell’immobile ordinato dal Municipio del Comune di __________ il

12.

febbraio 2021, motivo per cui reputa di aver riconosciuto per errore la

somma in questio­ne. A suo dire, l’UE era

infatti al corrente del divieto e delle due inquiline già prima, siccome le

perizie relative al valore di stima del fondo, ordinate dall’UE il 3 marzo 2018

e per complementi il 30 giugno 2018 e il 15 marzo 2021, indicano lo stato della

proprietà.

Da

parte sua, la resistente rileva che l’importo in questione, precedentemente

riconosciuto dall’UE e ora ridotto per effetto di una revisione dipendente da

un divieto d’uso dello stabile, sfugge alla quantificazione da parte sua e si

rimette pertanto al calcolo e alle giustificazioni dell’Ufficio. Essa ritiene di

conseguenza giustificati i fr. 16'931.30 e 4'402.55 indicati nel conto

finale, come pure le spese d’amministrazione

e realizzazione di fr. 6'600.– e 9'095.35, che – a suo dire – non

dipendono dal mandato di gestione conferito alla RI 1, ma dalle spese di

realizzazione in genere che risultano dai conteggi e dai protocolli allestiti

dall’Ufficio.

Dal canto suo, l’UE si limita a osservare che il

conto finale e lo stato di riparto sono stati redatti dall’allora

Supplente Ufficiale PI 8, poco prima che terminasse di lavorare presso l’UE, e

che, nonostante gli accertamenti svolti successivamente in base alla

documentazione agli atti, esso non è in grado di stabilire i motivi che hanno portato

alla riduzione delle spese di gestione del fondo non coperte dal suo reddito da

fr. 30'097.05 a fr. 16'931.30.

4.1

Nella decisione del 13 dicembre 2021, questa

Camera aveva stabilito che in sede di ripartizione del provento dell’asta del fondo nul­la avrebbe

impedito all’UE di esaminare se i fatti venuti a sua conoscenza dopo la sua

decisione di riconoscere parte delle spese della ricorrente per fr. 30'097.05 avrebbero potuto giustificarne la revisione in

applicazione analogica della giurisprudenza relativa al­la modificabilità della

graduatoria definitiva nel fallimento nel caso in cui una decisione di

collocazione sia fondata su atti illeciti o allegazioni dolose (sentenza 15.2021.53/91 [sopra ad O],

consid. 4).

4.2

Orbene,

si evince dagli atti che, contrariamente a quanto preteso dalla ricorrente, l’Ufficio

è venuto a conoscenza del divieto d’uso dell’immobile soltanto il 12 febbraio

2021, allorquando l’allora perito incaricato di aggiornare la stima lo aveva

informato per e-mail che, in base alle dichiarazioni dell’Ufficio del controllo

abitanti del Comune di __________, lo stabile era “sfitto e non locato”. Una

copia della decisione del divieto d’uso del 27 giugno 2018 è stata pure allegata al referto peritale di aggiornamento

della stima del 15 mar­zo 2021. Per contro, il primo rapporto peritale

del 3 marzo 2018 non poteva fare riferimento al divieto d’uso, che non era

ancora stato emesso, e neppure ve n’è traccia nel complemento peritale del 30

giugno 2018. L’insorgente, d’altronde, non ha dimostrato di averlo comunicato all’UE.

È irrilevante ai fini del giudizio che, come essa afferma, al divieto d’uso non

ha mai fatto seguito un’ingiunzione di

liberare i locali, una disdetta straordinaria o uno sgom­bero. Essa ha infatti

sottaciuto un fatto determinante per il riconoscimento delle spese di

amministrazione del fondo, nella misura in cui l’UE, se fosse stato informato

subito del divieto, avrebbe dovuto revocare immediatamente il mandato (tacito)

di gestione del fondo, evitando così l’insorgere di spese inutili, non da

ultimo perché non erano coperte da incassi (citata 15.2021.53/91, consid.

3.3.1).

Tale

circostanza non giustifica tuttavia da sola la revisione della decisione del 20

dicembre 2020, o meglio la soppressione delle spese di amministrazione assunte dalla

RI 1, riconosciutele in fr. 30'097.05, siccome nella fattispecie l’UE

non ha reso verosimili indizi tali da poter qualificare l’omessa

comunicazione del divieto d’uso quale atto illecito o allegazione dolosa della

ricorrente in senso penale, in particolare

costitutiva di truffa (sentenza del Tribunale federale 5A_714/2020 del

1° marzo 2021 consid. 2.5.1 con riferimento alla DTF 91 III 92 consid. 3), vale a dire tali da poter

giustificare la revisione in applicazione analogica della giurisprudenza

relativa alla modifica della graduatoria definitiva nel fallimento nel

caso in cui una decisione di collocazione sia fondata su atti illeciti o

allegazioni dolose (citata 15.2021.53/91 [sopra ad O], consid. 4). Anzi, l’Ufficio

stesso ha ammesso di non essere in misura di stabilire le ragioni della

(apparente) revisione. Alla luce di tali considerazioni, il ricorso s’avvera fondato sotto questo profilo, motivo per cui le

spese di amministrazione del fondo assunte dalla stessa ricorrente,

stabilite in fr. 30'097.05 nella precedente decisione del 20

dicembre 2020 da tempo passata in giudicato, devono essere aggiunte nel conto

finale alle altre spese di amministrazione, precisato che la posta di fr. 16'931.30

comprende solo spese assunte dall’UE.

5.

È

invece irricevibile la contestazione, secondo cui nelle osservazioni del 1°

giugno 2021 al ricorso 19/2021 (sopra, consid. M), la PI 1 ha sostenuto di non essere a conoscenza di “accordi ve­nuti in essere tra Ufficio Esecuzione e RI 1”, la ricorrente omettendo d’indicare quale conclusione trae da tale circostanza

e in particolare di spiegare in che modo ha influito sullo stato di riparto e/o

sul conto finale.

6.

Riguardo

alla critica mossa all’UE per non aver incluso negli attivi gl’indennizzi della PI 3 (in seguito “PI 3”),

va rilevato che dagli atti non risulta che l’organo esecutivo abbia mai ricevuto

rimborsi per i due sinistri annunciati. La PI 1, invece, specifica in proposito

nelle sue osservazioni di aver percepito un’indennità di fr. 10'000.–

dalla PI 3 quale importo accessorio del

pegno. Rimarca inoltre che l’indennità non figura nello stato di

riparto, siccome l’assicurazione non è stata stipulata dall’UE, ma direttamente

da essa, dietro autorizzazione dell’Ufficio, “dopo che la RI 1 aveva disdetto la polizza precedente

e incassato indebitamente il relativo premio”. Sostiene pure di aver legittimamente incassato l’indennità

di fr. 10'000.– nel­la sua qualità di creditrice ipotecaria, nella

misura in cui un’inden­nità di assicurazione scaduta non può essere pagata al

proprietario del fondo senza il consenso del creditore ipotecario (art. 822 CC)

e, giusta l’art. 57 cpv. 1 LCA, il pegno

del creditore che grava una cosa assicurata si estende al diritto che il

contratto d’assicu­razione conferisce al debitore. Osserva infine che tale

somma andrà, “se del caso”, dedotta dal suo scoperto di fr. 3'137'368.05

men­zionato nello stato di riparto, di modo che quello

effettivo ammonterà a fr. 3'127'368.05.

6.1

Poiché non ha percepito direttamente l’indennità

in questione, l’Uf­­ficio ha agito correttamente laddove non l’ha

indicata nello stato di riparto né nel conto finale.

6.2

Non

si può però ignorare che la resistente ammette di aver percepito dall’assicurazione

un indennizzo di fr. 10'000.–. Ed appare dubbio che il suo pegno si

estendesse agli attrezzi di giardino rubati,

principale oggetto dell’indennizzo in discussione (v. doc. 6 ac­cluso

alle osservazioni della banca). Fatto sta, ad ogni modo, che la banca l’ha

incassato in base a un’assicurazione che ha sì stipulato lei, ma nel quadro

della procedura esecutiva, e di cui ha anticipato i premi (tranne quello di fr. 5'039.20

per il periodo dal 1° dicembre 2019 al 30 novembre 2020, pagato il 6 febbraio

2020.

dall’UE e computato nelle spese di

amministrazione di fr. 6'600.–), inserendo però quanto da essa

versato nel credito insinuato e ammesso nell’elenco oneri sotto la voce “Anticipo polizza assic. stabile PI 3” per fr. 20'716.30. Risulta quindi essere il caso di compensare

quanto incassato dall’assicurazione con i premi pagati alla stessa e di

modificare di conseguenza lo stato di riparto, nel senso di ridurre il credito

della PI 1 da fr. 4'736'900.– a fr. 4'726'900.–,

come del resto da essa stessa suggerito (e già ipotizzato nell’e-mail

del 22 ottobre 2021 [doc. 3 annesso alle sue osservazioni]). In tale misura, il

ricorso s’avvera dunque fondato.

7.

In

merito alla censura sull’esistenza di due polizze d’assicurazione dello stabile

e sulla richiesta di rimborso dei premi di quella che la RI 1 aveva stipulato

con la PI 7 (in seguito “PI 7”), la ricorrente si limita a riproporre in

sostanza la stessa argomentazione già sollevata nel ricorso del 12 gennaio 2021,

che la Camera ha respinto su questo punto, poiché la RI 1 non aveva prodotto

la polizza con la PI 7 né provato di averne pagato i premi, che del resto neppure

erano indicati nelle tabelle degli esborsi trasmessi dall’UE (citata 15.2021.53/91,

consid. 3.3.5). La produzione di tali documenti soltanto ora con il ricorso al

vaglio s’avvera manifestamente tardiva, fermo restando che la ricorrente

nemmeno ha tentato di contesta­re il motivo per cui l’organo esecutivo non

aveva riconosciuto il premio della PI 7, ovvero perché essa aveva annullato la polizza assicurativa nel 2017 e si era fatta rimborsare il

premio pagato dalla banca procedente (v. osservazioni dell’UE al precedente ricorso). Alla luce di tali considerazioni, la censura risulta quindi

irricevibile.

8.

La

RI 1 rimprovera pure all’UE di non essere stato in grado di fornire le pezze

giustificative relative alle “spese

di amministrazione del fondo non coperte dal suo reddito”, di fr. 4'402.55. In realtà, l’in­-carto dell’Ufficio contiene

un estratto manoscritto del conto delle tasse e delle spese, ove è indicata la

somma in questione, cui sono allegate le due fatture dell’AIL del 18 marzo e

del 13 aprile 2022, anticipate dall’UE “onde evitare spiacevoli inconvenienti” (scrit­to 20 aprile 2022 all’AIL). La

ricorrente avrebbe potuto esaminarle semplicemente

prendendo visione dell’incarto. La doglianza cade dunque nel vuoto.

9.

L’insorgente

pretende che siano ammesse nel conto finale anche le spese dell’AIL di

complessivi fr. 920.50 per l’erogazione di energia nel periodo tra l’aprile

e il giugno del 2021. Fa notare che nei fr. 16'931.30 ammessi dall’UE è

compresa una fattura dell’AIL di fr. 586.– riferita al periodo successivo,

dal 19 giugno al 7 agosto 2021, sicché – a

sua detta – devono pure essere riconosciute quel­le concernenti il

periodo precedente al trapasso di proprietà.

9.1

Orbene,

come già stabilito nella sentenza 15.2021.53/91, anche tale spesa non può

essere riconosciuta, giacché la RI 1 non ha avvertito l’UE non appena ha

constatato che i costi generati dai lavori sull’immobile non sarebbero potuti

essere coperti con le pigioni e le spese accessorie, circostanza che doveva

esserle evidente già nel 2018. Essa avrebbe dovuto interrompere la gestione del

fondo e informare l’UE nel momento in cui ha ricevuto il divieto d’uso dello

stabile il 27 giugno 2018 al fine di evitare l’insorgere di spese in gran parte

inutili (consid. 3.3.1). Neppure sotto questa prospettiva, il ricorso può quindi trovare accoglimento.

9.2

Che l’Ufficio, riprendendo in mano l’amministrazione del fondo (sopra ad L), abbia deciso in

seguito di pagare spese dell’AIL sorte durante il suo periodo di competenza non

porta ad altro risultato, siccome si tratta di spese di amministrazione del

fondo autorizzate dall’UE, poste a carico dell’aggiudicatario (a contare dal 1°

luglio 2021) in deduzione del prezzo d’aggiudicazione

(sopra ad L), men­tre quelle di cui la ricorrente chiede il rimborso

sono spese connesse all’inutile e dannosa continuazione dell’“amministrazione” del fondo, che ne ha solo protratto la

realizzazione. Non ne ha dun­que diritto alla rifusione, né secondo le

disposizioni sul mandato (ovvero gravemente difettoso) né secondo quelle sulla gestione d’affari senza mandato, non svolta nell’interesse della

creditrice ipotecaria (citata 15.2021.53/91, consid. 3.3.3).

10.

L’insorgente rileva infine che nella somma di fr. 6'600.–

del conto finale sono incluse le spese del precetto esecutivo di fr. 482.10,

fatto spiccare dalla PI 1. A suo dire, si tratta di un “doppione”, giacché siffatto

importo fa già parte delle spese esecutive di fr. 6'319.90 che la

procedente ha insinuato nell’elenco degli oneri.

10.1

Giusta

l’art. 157 LEF, sulla somma ricavata si prelevano innanzitutto le spese d’amministrazione,

di realizzazione e di ripartizione (cpv. 1); la somma netta ricavata

viene quindi distribuita ai creditori pignoratizi sino a concorrenza dei loro

crediti, compresi gli interessi fino al giorno dell’ultima realizzazione e le

spese d’esecu­­zione (cpv. 2). Le spese di realizzazione comprendono segnatamente

le tasse e le spese per la stima del fondo (art. 28 OTLEF), la tassa per l’allestimento

dell’elenco degli oneri e delle condizioni d’incanto (art. 29 OTLEF) e la tassa

per la preparazione e l’ese­­cuzione dell’incanto (art. 30 OTLEF). Le spese di

ripartizione includono segnatamente le tasse per l’allestimento della

graduatoria e del piano di distribuzione (art. 34 OTLEF) e per le notificazioni

del trapasso di proprietà al registro fondiario (art. 32 OTLEF) (Foëx in: Commentaire romand, Poursuite et

faillite, 2005, n. 9 e 12 ad art. 157 LEF).

10.2

Nel

caso di specie, sul conto delle tasse e spese, riguardanti la posta di fr. 6'600.–

del conto finale, figura una spesa di fr. 482.10 denominata “ripresa spese UE Lugano”. Essa è composta in particolare della tassa

e delle spese di fr. 413.30 per l’emissione e la notificazione del

precetto esecutivo della PI 1 nei confronti della RI 1, come risulta dalle registrazioni

nel sistema informatico “Themis” dell’Ufficio. Orbene, si tratta a tutti gli

effetti di una spesa esecutiva a carico del debitore, che il creditore deve

anticipare nel senso dell’art. 68 cpv. 1 LEF, non invece di una spesa di

realizzazione o di ripartizione e tantomeno di amministrazione del fondo. L’importo

in questione non può quindi essere dedotto dalla som­ma (lorda) ricavata dalla

realizzazione e pagata prima della distribuzione ai creditori. Ove sia stata

insinuata nell’elenco oneri, va pagata con la somma netta, ovvero dopo

deduzione delle spese d’amministrazione, di realizzazione e di ripartizione (art.

157.

cpv. 1 e 2 LEF). Su questo punto, il ricorso risulta pertanto fondato,

ragione per cui le spese di realizzazione del fondo di fr. 6'600.– devono

essere decurtate di fr. 413.30.

10.3

Non

è invece dato di sapere qual è l’origine della differenza di fr. 68.80 (fr

482.10

./. fr. 413.30). Non si trova alcun’indicazione al riguardo né nell’incarto

né nel sistema informatico dell’UE. In mancanza di qualsivoglia giustificativo,

la somma in questione va depennata, sicché l’intero importo di fr. 482.10 dev’essere

dedotto dalle “spese di amministrazione del fondo” di fr. 6'600.– e il

ricavo netto da ripartire aumenterà nella stessa misura.

11.

In

definitiva, in parziale accoglimento del ricorso il conto finale e lo stato di

riparto vanno modificati nel senso che alle spese di amministrazione del fondo vanno

aggiunte quelle di fr. 30'097.05 ri-conosciute alla RI 1 nella

decisione del 20 dicembre 2020 (consid. 4.2), mentre quelle di fr. 6'600.–

vanno ridotte a fr. 6'117.90 (consid. 10.2).

L’Ufficio procederà quindi al riparto di fr. 1'633'355.85 (anziché fr. 1'662'970.80), previa

diminuzione del credito della PI 1 da fr. 4'736'900.–

a fr. 4'726'900.–, indicando quale motivo l’indennità assicurativa di fr. 10'000.–

incassata dalla PI 3 (consid. 6). L’indennizzo di fr. 30'097.05

riconosciuto alla RI 1 verrà infine versato alla massa dei suoi creditori per

il tramite della sede di Lugano dell’Ufficio dei fallimenti (consid. 1 i.f.).

12.

Per

legge non si preleva la tassa di giustizia e non si

assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62

cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Per

questi motivi,

pronuncia: 1. Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è parzialmente accolto.

Di conseguenza, l’importo da ripartire tra i creditori pignoratizi indicato nel

conto finale dell’esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare n. __________

è rettificato nel senso del considerando 11 e all’Ufficio è fatto ordine di

procedere come ivi indicato.

2.

Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3.

Notificazione a:

–

;

– .

Comunicazione

a:

– Ufficio d’esecuzione, Mendrisio;

– Ufficio dei fallimenti, Viganello.

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la

decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione

cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il

termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.

46.

cpv. 2 LTF.