Realizzazione di un pegno gravante collettivamente più fondi del debitore. Condizioni d’asta. Aste separate o in blocco (o per gruppi)

Incarto n.

15.2022.88

Lugano

14 dicembre 2022

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice:

Jaques,

presidente

vicecancelliera:

Bertoni

statuendo nella composizione a

giudice unico (art. 48b LOG) sul ricorso 27 maggio 2022 della

RI 1

contro

l’operato dell’Ufficio d’esecuzione, sede di

Mendrisio, o meglio contro le condizioni d’asta emesse il 10 maggio 2022

nell’esecuzione n.__________ promossa nei confronti della ricorrente dalla

PI 1

(patrocinata dall’ PA 1 )

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Nell’esecuzione

n. __________ in realizzazione del pegno gravante le particelle n. __________, __________

e __________ RFD di __________ promos­sa dalla PI 1 contro la RI 1 per l’incasso

di fr. 2'978'480.– oltre agli accessori, il 6 dicembre 2021 la sede di Mendrisio dell’Ufficio d’esecuzione (UE) ha

emesso l’avviso d’in­­canto per il 7 luglio 2022 alle 15:00, accludendo

gli estratti della pubblicazione sul Foglio ufficiale cantonale (FUC) e sul

Foglio ufficiale svizzero di commercio (FUSC), da cui risulta in particolare

che i tre fondi sarebbero stati venduti in blocco. Le relative pubblicazioni

sono apparse nelle edizioni del 13 dicembre 2021 del FUC e del FUSC.

B. Il 9 maggio 2022 l’UE ha comunicato agl’interessati l’elenco oneri e

le condizioni d’asta, le quali indicavano quali ipoteche convenzionali la

cartella di 1° grado della PI 1, gravante le tre particelle a garanzia di un

credito di fr. 1'957'017.90, e una cartella ipotecaria di 2° grado

gravante anch’essa i tre fondi per fr. 3'000'000.–, iscritta in virtù dell’art.

34 RFF in quanto non notificata dal portatore.

C. Con

ricorso del 27 maggio 2022, la RI 1 è insorta alla scrivente Camera opponendosi

alla vendita dei tre fondi in un unico blocco, da sostituire con la procedura prevista

dall’art. 107 RFF, e chiedendo di non prendere in considerazione la cartella

ipotecaria di 2° grado in quanto si tratta di una “leere Pfandstelle” (posto

vacante).

D. Dopo

che la ricorrente aveva dimostrato, a richiesta dell’UE, di essere portatrice

della cartella ipotecaria di 2° grado, il 14 giugno 2022 esso ha annullato l’elenco

oneri e l’ha sostituito con uno nuovo, in cui l’escussa è stata indicata come

la portatrice della cartella in questione, che non è quindi stata presa in

considerazione a norma dell’art. 35 RFF.

E. Con

osservazioni del 9 giugno 2022 la PI 1 si è opposta al ricorso, mentre nelle

sue del 7 luglio 2022 l’UE si è rimesso al giudizio della Camera, pur ritenendo

che non sussista alcun errore da parte sua e che il ricorso debba essere

respinto. In precedenza, o meglio il 4 luglio 2022, il presidente della Camera

aveva concesso effetto sospensivo al ricorso e pertanto annullato l’asta

prevista per il 7 luglio 2022.

Considerando

Considerandi

in diritto: 1. Interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino

la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR [RL 280.200]) – entro dieci giorni

dalla notifica degli atti impugnati notificatile l’11 maggio 2022, il ricorso è

in linea di principio ricevibile (art. 17 LEF). Ci si potrebbe invero chiedere

se non sia tardivo per quanto riguarda la contestazione della modalità della

vendita in blocco, che era già stata indicata nelle pubblicazioni dell’asta sul

FUC e sul FUSC (sopra ad A). Le stesse precisavano però che le condizioni d.sta

sarebbero state esposte dal 10 maggio 2022. La modalità della vendita in blocco

non poteva quindi considerarsi definitiva, giacché sarebbero dovute essere

stabilite nell’apposito atto, ovvero appunto le condizioni d’asta, anche in

base alle risultanze dell’elenco oneri. Ne segue che il ricor­so è pure

tempestivo quanto alle modalità dell’incanto, non da ultimo perché,

contrariamente a quanto asserisce l’UE nelle osservazioni al ricorso, le

condizioni d’asta non riportano la menzione che le particelle sarebbero state

vendute in blocco (solo il punto 1 menziona l’esistenza di più fondi, mentre

tutti i punti successivi si riferiscono al fondo al singolare) e pertanto non

sono chiare.

2.

La

ricorrente contesta la modalità dell’asta congiunta e in blocco dei tre fondi prevista

dall’UE, che a suo dire costituisce una violazione dell’art. 107 RFF, secondo

cui “se più fondi appartenenti allo

stesso proprietario sono costituiti in pegno per il credito per cui l’ese­cuzione

è promossa, se ne realizzerà soltanto quanto basti per soddisfare il creditore

pignoratizio istante e i crediti garantiti da pegno precedenti in grado (art.

119.

cpv. 2 LEF) […]”. Infatti, essa evidenzia che un’asta in

blocco è ipotizzabile unicamente qualora i crediti garantiti da pegno siano

manifestamente superiori al valore peritale degli immobili, ciò che in concreto

non è il caso, poiché a fronte del valore peritale complessivo di

fr. 2'075'000.– per i tre fondi, la pretesa dell’unica creditrice

ipotecaria, la PI 1, ammonta a fr. 1'957'017.90. Chiede quindi che

le condizioni d’incanto siano modificate e adeguate secondo quanto previsto all’art.

107.

RFF.

2.1

Nelle

sue osservazioni al ricorso la PI 1 precisa che il valore del terreno

edificabile riconducibile alla sola particella n. __________ è di fr. 1'945'000.–.

Ritiene che l’UE abbia fatto corretto uso del suo potere d’apprezzamento nell’ordinare

la vendita in considerazione della “situazione giuridica e di fatto dei tre fondi”, motivo per cui postula la reiezione del ricorso. In via subordinata l’escu­tente

chiede che i fondi vengano posti all’asta in due turni, mentre nelle proprie

osservazioni l’UE non si determina sulla questione.

2.2

Giusta

l’art. 816 cpv. 3 CC se più fondi sono costituiti in pegno per il medesimo

credito, l’esecuzione in via di realizzazione del pegno dev’essere intrapresa

simultaneamente su tutti, ma la realizzazio­ne sarà compiuta solo nella misura

ritenuta necessaria dall’ufficio delle

esecuzioni. Che si tratti di un “pegno collettivo” (in senso stret­to),

che grava ogni fondo per l’intero importo del credito garantito (art. 798 cpv.

1.

CC), oppure di un pegno con ripartizione della garanzia, che grava ogni fondo

solo per una frazione del credito garantito (art. 798 cpv. 2 e 3 CC), la legge

impone di porre all’asta i fondi che appartengono al debitore dapprima

singolarmente, offrendo in primo luogo i fondi che non sono gravati da diritti

di pegno posteriori in grado al pegno collettivo (in senso ampio), in modo da

fermare l’asta non appena il creditore pignoratizio istante e i creditori

garantiti da pegno precedenti in grado (art. 119 cpv. 2 LEF) dovessero essere

interamente tacitati (art. 107 cpv. 1 RFF). L’Ufficio d’esecuzione deve tenere conto degli interessi del

proprietario per la scelta degli immobili da realizzare, ma dispone di un certo

margine d’apprezzamento.

Tuttavia quando risulta sulla base di una stima del valore di

realizzazione presunto ai sensi degli art. 9 e 99 RFF che il prodotto della

vendita non sarà sufficiente a coprire il creditore escutente, essendo il primo

nettamente inferiore al secondo, l’ufficio d’esecuzione non beneficia di alcun

margine d’apprezzamento per quanto attiene alla scelta dei fondi da realizzare.

Li deve vendere tutti, ma deve sempre far precedere l’asta in blocco o per

gruppi con aste per ogni singolo fondo in virtù dell’art. 108 cpv. 1bis

RFF per analogia (sentenza del Tribunale federale 7B.260/1999 del 12 gennaio

2000, consid. 2 e 4; KREN KOSTKIEWICZ in: Commentaire ORFI, 2012, n. 4 ad

art. 107 RFF). Il secondo turno d’asta, teso alla vendita in blocco o

per gruppi, ha luogo solo se le aste singole non hanno già permesso di

soddisfare tutti i creditori interessati (cfr. DTF 126 III 33 ss.). Non è

sottoposto all’esigenza, posta dal­l’art. 108 cpv. 1 RFF per la realizzazione

di più fondi gravati separatamente da singoli diritti di pegno, che i fondi

gravati collettivamente costituiscano un’unità

economica che non può essere smembrata senza forte diminuzione di valore.

L’ordine di realizzazione dei singoli fondi, le condizioni di un eventuale

doppio turno d’asta e le sue modalità (ai sensi dell’art. 108 cpv. 1bis

e 3 RFF) devono essere menzionati nelle condizioni d’asta (art. 45 cpv. 1 lett.

b, 107 cpv. 3 e 108 cpv. 2 e 3 RFF; sentenza della CEF 15.2012.36 del 23 maggio

2012, RtiD 2013 I 844 n. 59c consid. 2).

2.3

Nel

caso di specie, la cartella ipotecaria al portatore prodotta dalla banca

procedente grava collettivamente in primo grado le particelle n. __________, __________

e __________ RFD di __________ ognuna per l’intero credito di fr. 2'100'000.–

oltre agli accessori (in assenza d’indicazione di una ripartizione del carico

ipotecario tra i fondi). Il valore di stima peritale dei tre fondi ammonta a fr. 2'075'000.–

a fronte del credito dell’escutente iscritto per fr. 1'957'017.90 nel­l’elenco

oneri. Come rilevato dalla ricorrente, il valore di realizzazione dei tre fondi

è quindi più elevato dell’importo del credito posto in esecuzione. L’UE doveva

pertanto porre separatamente i fondi all’asta in modo da poterla fermare non

appena la pretesa dell’unica creditrice

pignoratizia dovesse essere coperta con il pro­vento di una parte solo

dei fondi (art. 816 cpv. 3 CC e 107 cpv. 1 RFF; sopra consid. 2.2). In mancanza

di stime separate per ogni fondo, non è possibile determinare in quale ordine

porli all’asta né valutare se sarebbe opportuno prevedere eventualmente un se-condo

turno d’asta in blocco dei tre fondi. L’incarto va quindi rinviato all’UE affinché faccia eseguire una stima

peritale dei singoli fondi e dopodiché decida nelle condizioni d’asta il modo

in cui verranno venduti, tenendo presente il principio di limitazione della re­alizzazione

a quanto necessario a soddisfare la creditrice procedente in capitale,

interessi e spese (cfr. art. 97 cpv. 2 LEF e art. 107 RFF). Sulla modalità del

doppio turno d’asta proposta dalla PI 1 con le osservazioni al ricorso, l’UE si

determinerà sulla scorta degli esiti peritali, con il rilievo che pare in ogni caso opportuno, nell’interesse della debitrice e

della creditrice, pre­vedere un secondo turno d’asta in blocco nell’ipotesi

in cui le aste separate di parte dei tre fondi non dovessero consentire di

disinteressare integralmente la procedente.

3.

La

RI 1 contesta altresì la cartella ipotecaria di secondo grado indicata nell’elenco

oneri per fr. 3'000'000.– che a mente sua era da indicare come “posto vacante” giusta l’art. 815 CC.

Sennonché su questo punto il ricorso è diventato senza oggetto, siccome l’UE,

dopo che la ricorrente aveva prodotto una copia autenticata della cartella a

dimostrazione del suo possesso, ha riconsiderato la sua decisione nel senso

richiesto (cfr. art. 17 cpv. 4 LEF), depositando il 14

giugno 2022 una modifica dell’elenco

oneri in cui la cartella in questione è stata indicata con un importo

nullo, in quanto “a norma dell’art.

35.

RFF non si tiene conto della presente cartella ipotecaria in quanto il

portatore della stessa è il debitore. Al momento del trapasso della proprietà

la cartella ipotecaria sopra citata sarà cancellata dal Registro fondiario a

norma dell’art. 68 cpv. 1 RFF”.

4.

Per

legge non si preleva la tassa di giustizia e non si

assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62

cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Per

questi motivi,

pronuncia: 1. Nella misura in cui non è senza oggetto, il ricorso è accolto. Di

conseguenza, le condizioni d’incanto impugnate sono annullate e l’incarto è

rinviato all’Ufficio d’esecuzione perché proceda a nuovamente determinarsi

sulle modalità di realizzazione in conformità con quanto indicato al

considerando 2.3.

2.

Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3.

Notificazione a:

– ;

– .

Comunicazione

all’Ufficio d’esecuzione, Mendrisio.

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la

decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione

cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il

termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.

46.

cpv. 2 LTF.