Contestazione della nuova stima peritale di un fondo

Incarto n.

15.2023.107

Lugano

27 febbraio 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice:

Jaques,

presidente

cancelliere:

Cortese

statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b

LOG) sulle contestazioni relative alla nuova stima peritale del fondo n. __________

RFD __________ del 5 febbraio 2024 presentate da

RI 1

(patrocinato dall’ PA 1, )

nelle esecuzioni promosse nei suoi confronti formanti

i gruppi da n. 10 a 12 dell’Ufficio d’esecuzione, sede di Mendrisio

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Il

18 settembre 2023 la sede di Mendrisio dell’Ufficio d’esecuzione (UE) ha

comunicato all’escusso RI 1 l’avviso d’incanto del fondo n. __________ RFD __________,

di sua proprietà, per l’11 gennaio 2024, indicando un valore di stima peritale

di fr. 1'275'000.–.

B. Con

ricorso del 29 settembre 2023 RI 1 ha chiesto in particolare di far allestire

una nuova stima peritale del fondo, ciò che questa Camera ha accolto mediante

decisione del 20 ottobre 2023, previo anticipo delle spese entro un termine di

10 giorni.

C. Preso

atto dell’anticipo tempestivamente versato il 7 novembre 2023, tramite

ordinanza del 9 novembre 2023 il presidente di questa Camera ha assegnato l’incarico

peritale all’ing. PI 1.

D. Il

18 dicembre 2023 la nuova perita ha consegnato il proprio refer-to, stimando in

fr. 1'260'000.– il presumibile valore di mercato dell’immobile in

questione, con un margine di “+/-

circa 10%”. Mediante ordinanza del 29 dicembre 2023 il

presidente della Camera ne ha quindi trasmesso una copia a RI 1, assegnandogli

un termine di 10 giorni per eventuali osservazioni.

E. Dopo

aver chiesto e ottenuto una proroga del termine, con osservazioni del 5

febbraio 2024 RI 1 ha contestato la nuova stima, chiedendo a questa Camera di

ordinare al perito di completare, o meglio di rivedere il referto peritale alla

luce delle sue contestazioni.

Considerando

Considerandi

in diritto: 1. Il valore di stima di un fondo è l’importo che

presumibilmente può essere ricavato in caso di realizzazione del fondo

pignorato (DTF 99 III 52 consid. 4b) o costituito in pegno. Esso corrisponde al

presumibile valore venale o commerciale (di mercato) del fondo e dei suoi

accessori (art. 9 cpv. 1 RFF; DTF 134 III 42 consid. 4) al momento della

realizzazione, tenuto conto dei vincoli propri alle aste coatte, in particolare

il fatto ch’esse vanno fissate a relativamente breve termine, che non possono

essere annullate nel caso in cui vi siano pochi interessati, che il piede d’asta

è fissato dalla legge e che i beni sono venduti senza garanzia e in linea di

massima nello stato in cui si trovavano al momento del pignoramento (sentenza della CEF 15.2017.56 del 19 febbraio 2018 consid.

4). La stima ha tuttavia carattere puramente indicativo e non pregiudica

il ricavo che si potrà realizzare in occasione dell’incanto (DTF 143 III 532

consid. 2.2). Tutt’al più la stima può

fornire un punto di riferimento quanto all’offerta ipotizzabile (DTF 134 III 42

consid. 4).

2.

Né

la legge né la giurisprudenza definiscono o impongono alcun metodo di stima

(DTF 134 III 42 consid. 4; sentenza del Tribunale federale 5A_275/2013 del 12

giugno 2013 consid. 5.1). Non spetta ad ogni modo all’ufficio d’esecuzione o

all’autorità di vigilanza disquisire su questioni di metodologia, lo scopo del

ricorso a un perito essendo proprio quello di far capo a conoscenze specialistiche

di cui non dispongono tali autorità (cfr. DTF 93 III 20 consid. 4). Esse

devono solo verificare che il perito abbia la formazione e/o l’esperienza

necessarie per assolvere il mandato che gli è affidato, appurare eventuali

errori o sviste manifesti (sentenza della CEF 15.2017.56 già citata, consid. 4). Se ha ordinato una nuova perizia, l’autorità di vigilanza decide in

modo definitivo su eventuali contestazioni (art. 9 cpv. 2 RFF, ultimo periodo).

3.

Nel

caso in rassegna RI 1 ha contestato anche la nuova stima. Egli censura il grado

attribuito dalla perita allo stato di manutenzione dell’immobile, facendo

valere che né il referto peritale né la documentazione fotografica sostanziano

in alcun modo la presenza di limiti funzionali che giustificherebbero il

riconoscimento di un grado di manutenzione “C”. L’escusso critica altresì lo

stato di vetustà tecnica riportato al punto 11.3 del referto, sostenendo che il

valore stimato di rinnovo dell’abitazione non può sfiorare il 25% dei costi di

riproduzione a nuovo, giacché l’ultimo rinnovo della stessa risale a circa soli

20.

anni orsono. Anche in tal caso, fa notare che la perita non ha giustificato

per quali ragioni viene ritenuto un grado di vetustà così elevato. Alla luce di

tali contestazioni, RI 1 pretende dunque che la perita debba completare, o

meglio rivedere il referto.

3.1

Occorre

rilevare anzitutto che l’escusso si limita a mettere a confronto il suo punto

di vista con le valutazioni della perita, dimenticando però che lo scopo del

ricorso a un esperto è quello di far capo a conoscenze specialistiche di cui

non dispongono le autorità (consid. 2), sicché, in assenza di errori o sviste

manifeste, che RI 1 non allega e che neppure risultano dagli atti, non v’è

motivo di scostarsi dalle conclusioni della perita. A maggior ragione nel caso

specifico, se si considera che anche il primo perito aveva accertato un grado

di manutenzione “basso” e tenuto conto di un deprezzamento dovuto alla vetustà dell’immobile

(v. referto dell’arch. PI 2 agli atti, pagg. 7 e 9), ciò che RI 1 non aveva

espressamente contestato in sede di ricorso.

3.2

Ad

ogni modo, se si tiene conto del margine del “+/- circa 10%” sul

presumibile valore di mercato indicato nel secondo referto (a pag. 21),

entrambi i periti sono giunti allo stesso risultato, le due stime differendo

tra loro di soli fr. 15'000.–, ovvero di circa l’1.2%. Ne consegue che nel risultato la seconda perizia ha

confermato la pri­ma. A fronte di tale circostanza, non si giustifica di

procedere alle delucidazioni chieste dall’escusso, siccome quest’ultimo non denota

alcun interesse degno di protezione a procedere in tal senso né ha del resto

diritto a una terza perizia, la stima – è bene ricordare – avendo carattere

puramente indicativo e non pregiudican­do in alcun modo il ricavo che si potrà

realizzare in occasione del­l’incanto (consid. 1 i.f.). Tutto considerato, va quindi confermata

la stima di fr. 1'275'000.– stabilita dall’UE a mezzo di periti.

4.

Le

spese relative allo svolgimento della nuova perizia di complessivi fr. 1'800.–,

già anticipate da RI 1, restano a suo carico (art. 9 cpv. 2 RFF).

5.

È inoltre posta a carico di RI 1 una tassa di fr. 150.– in virtù

dell’art. 1 cpv. 2 OTLEF, la decisione odierna costituendo un’operazione non espressamente prevista dalla

OTLEF (DTF 131 III 136 consid. 3.2.1).

Per

questi motivi,

pronuncia: 1. Le contestazioni di RI 1 relative al referto peritale del 18

dicembre 2023 sono respinte. Di conseguenza, è confermato il valore di stima del

fondo n. __________ RFD di __________ stabilito dall’Ufficio d’esecuzione in fr. 1'275'000.–.

2.

La

tassa di giustizia di fr. 150.– è posta a carico di RI

1, come pure le spese di complessivi fr. 1'800.–, già anticipate da lui.

3.

Notificazione all’avv. , e alle altre parti interessate a cura

del­l’Ufficio d’esecuzione.

Comunicazione

all’Ufficio d’esecuzione, Mendrisio.

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il

cancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la

decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria

(art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine

non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art. 46 cpv. 2

LTF.