Ricorso contro le condizioni d’incanto. Esecuzione in via di realizzazione del pegno. Contestazione delle perizie di stima

Incarto n.

15.2023.51

Lugano

11 ottobre 2023

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La

Camera di esecuzione e fallimenti

del

Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice:

Jaques,

presidente

vicecancelliere:

Ferrari

statuendo nella composizione a

giudice unico (art. 48b LOG) sul ricorso 1° maggio 2023 di

RI 1, __________

contro

l’operato dell’Ufficio d’esecuzione, sede di

Bellinzona, o meglio contro le condizioni d’incanto depositate il 21 aprile

2023 nell’esecuzione n. __________ in via di realizzazione del pegno

immobiliare promossa nei confronti del ricorrente da

PI 1, __________

(patrocinato dall’avv. PA 1, __________)

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Nell’esecuzione

n. __________ in via di realizzazione del pegno immobiliare gravante le

particelle n. __________, __________ e __________ RFD __________, promossa il

20 febbraio 2020 contro il proprietario RI 1 per

l’incasso di fr. 90'000.–, l’escutente PI 1 ha presentato la

domanda di realizzazione il 25 febbraio

2021. Il 3 maggio, l’UE ha incaricato l’arch. PI 2 di esperire una

perizia estimativa dei fondi, ch’egli ha consegnato il 19 maggio successivo. Ha

stimato il valore commerciale dei fon­di

rispettivamente in fr. 510'055.–, fr. 453'965.– e fr. 317'900.–,

ossia complessivamente in fr. 1'280'000.– arrotondati.

B. Il

24 febbraio 2023 l’UE ha pubblicato sul Foglio ufficiale svizzero di commercio (FUSC) e sul Foglio ufficiale del

Canton Ticino (FUC) l’avviso d’incanto dei fondi, cui ha attribuito i

valori di stima determinati dal perito; ha informato che gl’interessati

avrebbero potuto insinuare crediti fino al 16 marzo 2023 e prendere visione

delle condizioni d’incanto dal 21 aprile 2023.

C. Dando

seguito alla richiesta di revisione della stima formulata dal creditore

ipotecario PI 1 nell’insinuazione del suo credito del 15 marzo 2023, l’Ufficio

ha incaricato l’arch. PI 2 di aggiornare la perizia. Egli ha consegnato il 19

aprile seguente il nuovo referto, in base a cui il loro valore di stima

commerciale è stato ridotto di fr. 280'000.– (a fr. 1'000'000.–) in ragione

di travasi d’indici di sfruttamento sconosciuti al perito nel 2021.

D. Il 21 aprile 2023, l’UE ha depositato le

condizioni d’incanto indican­do i valori di stima rettificati e

allegando il nuovo referto.

E. Con

ricorso del 1° maggio 2023, RI 1 ha chiesto l’an­­nullamento dell’incanto

facendo valere che i valori di stima indicati nelle condizioni d’asta non

riflettono il reale valore dei fatti.

F. Il

2 maggio 2023, l’Ufficio ha richiesto dall’arch. PI 2 una presa di posizione

sulle contestazioni del ricorrente, ch’egli ha prodotto il 9 maggio successivo.

In essa, l’architetto ha confermato il valore di stima commerciale dei fondi

revisionato.

G. Con

osservazioni del 24 agosto 2023, PI 1 ha postulato la reiezione del ricorso, “con protesta se del caso di spese e

indennità”.

H. Il

30 agosto 2023, RI 1 ha trasmesso alla Camera una lettera da lui scritta lo

stesso giorno al Comune di __________.

I. Con

osservazioni del 4 settembre 2023, cui è allegata la presa di posizione

dell’arch. PI 2, l’Ufficio ha chiesto anch’esso la reiezione del ricorso.

Considerando

Considerandi

in diritto: 1. Interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino

la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale

d’appello (art. 10 cpv. 4 LALEF [280.100] e 3 LPR [RL

280.200]) – entro dieci giorni dalla notifica delle condizioni

d’asta emesse il 21 aprile 2023 dall’UE, il ricorso è in linea di principio

ricevibile (art. 17 LEF). Non si trova infatti nell’incarto la prova che la

perizia del 19 maggio 2021 sia stata comunicata al ricorrente prima della

notifica delle condizioni d’asta.

2.

In

virtù dell’art. 9 cpv. 2 RFF, applicabile anche nell’esecuzione in via di

realizzazione del pegno per il rinvio dell’art. 99 cpv. 2 RFF, ogni interessato

può chiedere all’autorità di vigilanza una nuova stima a mezzo di perito,

previo deposito delle spese occorrenti. Ogni interessato ha quindi il diritto

di rimettere in discussione la stima allestita in vista della vendita e di

esigere (ai sensi dell’art. 9 cpv. 2 RFF) una nuova stima da parte di un perito

(DTF 122 III 338 consid. 3/a; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. II, 2000, n. 177 ad

art. 140 LEF). In caso di contestazione della nuova

perizia decide in modo definitivo l’autorità di vigilanza cantonale (art. 9

cpv. 2 RFF, ultimo periodo).

2.1

Secondo

la giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 133 III 537, consid. 4.1 i.f.),

il ricorso diretto contro la stima è da reputare come tale se verte sui criteri

da considerare nella stima giusta l’art. 9 cpv. 1 RFF (ad esempio se l’ufficio

si è erroneamente fondato sulla stima fiscale, cfr. Zopfi in: Kurzkommentar zum VZG, 2011,

n. 9 ad art. 9 RFF) o sul principio stesso del ricorso a un perito in virtù

dell’art. 97 cpv. 1 LEF (DTF 101 III 32, consid. 2b/c; sentenze della CEF 15.2016.110

dell’8 marzo 2017 consid. 4.2, 15.2005.47/ 57 del 2 giugno 2005, consid. 3),

mentre contestazioni sullo stesso valore di stima vanno di regola assimilate a

una richiesta di una nuova stima a mezzo di periti nel senso dell’art. 9 cpv. 2

RFF (sentenze della CEF 15.2021.62 del 31 gennaio

2022.

consid. 3.1 e 15.2016.110 dell’8 marzo 2017 consid. 4.2 con i

rinvii).

2.2

Nel

caso specifico, RI 1 critica la perizia di stima per motivi formali

facendo valere in particolare che il perito non ha visionato i fondi, che gli

allegati (in particolare le foto) risalgono al 2017 e non sono stati aggiornati, che il nuovo valore di

stima (di fr. 1'000'000.–) è diminuito di un terzo rispetto a

quello risultante dalla perizia del 2017 (di fr. 1'541'400.–) e di

fr. 280'000.– rispetto alla perizia del 2019, mentre a detta del

ricorrente non è cambiato nulla a livello di pianificazione, che la metratura

indicata dal perito (mq. 205 per il fondo n. __________ e mq. 215 per il n. __________)

non corrisponde ai dati ufficiali (mq. 193 e 206) e che le cessioni d’indici

annotate a mano sulla planimetria allegata alla perizia non corrispondono alla

situazione attuale.

Il ricorrente contesta quindi alcuni criteri

formali sui quali è fondata la stima contestata e non direttamente il valore

stimato in sé, e ad ogni modo non

chiede una nuova stima, bensì l’annullamento dell’incan­­to, sicché il ricorso

va trattato come tale (sopra consid. 2.1).

3.

Nel

ricorso, RI 1 lamenta dapprima che l’UE non gli ha comunicato di aver

incaricato un perito per eseguire la stima del 2021 e l’aggiornamento del 2023,

come invece aveva fatto per la stima effettuata nel 2017. L’UE afferma da parte

sua di aver mandato a tutti gl’interessati il mandato di perizia con invio

semplice. Sia come sia, il ricorrente non deduce alcunché dalla sua censura né

specifica quale influsso tale eventuale omissione abbia avuto sulla stima né

sulla procedura in generale. Sul punto, il ricorso è pertanto irricevibile.

4.

RI

1.

afferma che l’architetto non ha visto direttamente i fondi e che gli allegati

alle due perizie (in particolare le foto) non sono aggiornati, perché risalgono

al 2017.

4.1

Nella

sua presa di posizione, PI 2 spiega che nel 2017 ha scattato una trentina di

fotografie ai fondi e che nel 2021, non avendo egli riscontrato differenze

sostanziali, ha ritenuto superfluo aggiungere o sostituire le fotografie.

4.2

Orbene,

ancora una volta il ricorrente non trae alcuna conseguen­za dal suo rilievo e

in particolare non allega che l’aspetto esterno dell’oggetto da realizzare sia

cambiato in modo significativo. Non ha d’altronde replicato alla risposta del

perito, secondo cui egli non ha riscontrato

differenze sostanziali rispetto alla situazione del 2017. Priva

d’interesse, la censura è irricevibile.

5.

RI

1.

ritiene che la planimetria allegata

all’aggiornamen­­to del 2023 non sia ufficiale e quindi non sia valida

poiché il perito ha inserito, a mano, annotazioni sul trasferimento d’indici

pianificatori dai suoi fondi a fondi vicini, ciò ch’egli contesta, perché gl’in­­dici

in questione sarebbero stati “ritornati” con l’entrata in vigore del nuovo piano regolatore.

5.1

Nelle

sue osservazioni del 9 maggio 2023, l’arch. PI 2 ha puntualizzato che il trasferimento degl’indici pianificatori non è mai sta­to

“stornato”, come confermatogli da un funzionario comunale.

5.2

Ebbene,

il ricorrente riconosce che alcuni indici di sfruttamento sono stati ceduti a

favore del mappale n. __________ al momento del­l’e­dificazione della casa che

vi sorge. Allega sì ch’essi sarebbero stati “ritornati” con l’entrata in

vigore del nuovo piano regolatore, ma senza addurre alcuna prova. Anzi, dal suo

scritto 30 agosto 2023 al Municipio di __________ (a prescindere dalla sua

intempestività dal profilo dell’art. 17 cpv. 2 LEF), si evince che la

situazione degl’indici accertata dal perito corrisponde a quella risultante

attualmente dal libro degl’indici. Che PI 1 la reputi errata e ne tenga

responsabile l’Ufficio tecnico di __________ non è di rilievo per la questione

del valore di stima, che deve corrispondere al presumibile valore venale o commerciale

del fondo e dei suoi accessori, che probabilmente verrà raggiunto al momento

della realizzazione, ovvero di regola nel breve termine di uno a tre mesi

previsto dagli art. 133 cpv. 1 e 156 cpv. 1 LEF Non si può quindi rinviare

l’asta in attesa di chiarimenti pianificatori (cfr. sentenza della CEF

15.2017.89/98 del 21 agosto 2018, consid. 3.2 e 4.2), che il ricorrente avrebbe

del resto potuto chiedere già anni fa. Non vi sono di conseguenza validi motivi

per scostarsi dall’ac­certamento del perito.

6.

RI

1.

dubita che i fondi n. __________ e __________ siano realmente interessati dal

vuoto pianificatorio, di cui il perito ha tenuto conto per ridurre il loro

valore di stima commerciale. Si domanda perché, allora, il loro valore di stima

ufficiale, indicato nel Registro fondiario, non è stato anch’esso ridotto.

Rileva inoltre che il perito ne ha tenuto

conto per superfici diverse (rispettivamente di mq 205 e 215) da quelle

indicate nelle planimetrie allegate all’aggiornamento del 2023 (di mq 193 e 206).

6.1

A

differenza di quanto vale nell’esecuzione in via di pignoramento, nell’esecuzione

in via di realizzazione del pegno la stima di un be­ne riveste un ruolo solo

secondario (citata 15.2017.89/98, consid. 2), perché non serve a limitare

il pignoramento a quanto basta per soddisfare i creditori delle loro pretese,

in capitale, interessi e spe­se esecutive

(art. 97 cpv. 2 LEF) né, se non in minima parte, a ori­entare

gl’interessati sul presumibile esito della realizzazione (art. 112 cpv. 1 LEF)

(DTF 135 I 102 consid. 3.2.2, pag. 105; sentenza della CEF 15.2023.23 del 19

giugno 2023, consid. 3.1.1), ma solo a fornire loro un punto di riferimento per

la formulazione di offerte sostenibili, senza dire nulla sul ricavato

effettivamente ottenibile all’asta (DTF 140 III 12 consid. 3.3.2 e 129 III 595

consid. 1), il quale dipende in parte da fattori aleatori (come la

frequentazione dell’asta).

6.2

Nel

caso in esame, il ricorrente non contesta in sé il vuoto pianificatorio né le

conseguenze sull’inedificabilità delle superficie interessate dedotte dal

perito. Si limita a rilevare che la stima ufficiale non è cambiata, ma ciò non

è determinante per la questione della stima, da un lato perché in tale contesto

la stima ufficiale, che ha uno scopo fiscale, non è un criterio valido (sopra

consid. 2.1), e dall’altro poiché il suo adattamento (in casu alla situazione

pianificatoria per ora immutata) risponde a logiche diverse da quelle del­la

stima dell’art. 155 cpv. 1 LEF. Per quanto riguarda il calcolo del minor valore,

nelle sue osservazioni del 9 maggio 2023 l’arch. PI 2 ha precisato che nel 2021

aveva dovuto approssimare le superficie

interessate dal vuoto pianificatorio poiché non era ancora accessibile

il portale CadastaWebMap, con cui sono state elaborate le planimetrie esatte

accluse all’aggiornamento del 2023. Tali approssimazioni non hanno però alcun

rilievo concreto per la questione in discussione. Tenuto conto del valore di

fr. 549.–/mq stabilito nella perizia del 2021, che il ricorrente non

critica, il minor valore dei fondi si riduce di fr. 6'588.–

(fr. 549.– x [mq 205./.193]) per il fondo n. __________ e di

fr. 4'941.– (fr. 549.– x [mq 215./.206]) il fondo n. __________. Sono

valori insignificanti a fronte dei valori di stima stabiliti dal perito nell’aggiornamento del 2023 (rispettivamente del­l’80%

di fr. 510'055.– e di fr. 453'965.–), tanto più che la stima

riveste un ruolo solo marginale (sopra consid. 6.1). La censura non merita

accoglimento.

7.

Riassuntivamente,

RI 1 rileva che malgrado non vi sia stato alcun cambiamento

pianificatorio dal 2017 a oggi, a sorpresa il valore di stima commerciale dei

fondi è diminuito di un terzo dai fr. 1'541'400 della perizia del 2017 ai

fr. 1'000'000.– dell’aggiorna­­mento del 2023.

Egli

omette tuttavia di considerare che nella perizia del 2017 il perito non aveva

tenuto conto del vuoto pianificatorio, poi computato in diminuzione per

fr. 112'545.– (particella n. __________) e fr. 118'035.– (particella __________)

(perizia del 2021, pag. 4 e 7), né del trasferimento degl’indici pianificatori,

che giustificano un’ulteriore diminuzione di fr. 280'000.– (aggiornamento

del 2023, pag. 2). La riduzione di cui si duole il ricorrente non è dunque

affatto

sorprenden­te. Nella misura in cui è ammissibile,

il ricorso va pertanto respinto.

8.

Per

legge non si preleva la tassa di giustizia e non si

assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62

cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Per

questi motivi,

pronuncia: 1. Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.

2.

Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3.

Notificazione a:

– RI 1,

via __________, __________;

– avv. PA

1, Studio legale e notarile __________,

via __________,

__________.

Comunicazione

all’Ufficio d’esecuzione, Bellinzona.

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la

decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria

(art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine

non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art. 46 cpv. 2

LTF.