Ricorso contro condizioni d’asta nel fallimento. Vendita in blocco di un fondo con abitazione e di un fondo adibito a posteggio

Numero d'incarto: 15.2024.82

Data decisione, Autorità: 02.09.2024, CEF

Titolo: Ricorso contro condizioni d’asta nel fallimento. Vendita in blocco di un fondo con abitazione e di un fondo adibito a posteggio

Incarti n.
15.2024.82

15.2024.83

Lugano

2 settembre 2024

In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice:

Jaques, presidente

cancelliere:

Cortese

statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b LOG) sui ricorsi inoltrati rispettivamente il 29 luglio e il 5 agosto 2024 da

RI 1 GB-

(patrocinata dall’avv. PA 1, __________)

RI 2, BS-__________

RI 3, __________

(patrocinati dall’avv. RA 1, __________)

contro

l’operato dell’Ufficio dei fallimenti, sede di Lugano, o meglio contro le condizioni d’asta depositate il 25 luglio 2024 nella procedura di fallimento n. __________ aperta nei confronti dell’

PI 1, __________

ritenuto in fatto e considerando in diritto:

che nel fallimento aperto il 9 settembre 2021 nei confronti dell’PI 1, il 25 luglio 2024 la sede di Lugano dell’Ufficio dei fallimenti (UF) ha pubblicato l’asta e depositato le relative condizioni in merito ai fondi n. __________3 (di mq 249, di cui 154 ad “abitazione” e 95 a “giardino”), __________0 (di mq 36 a “piazzale-posteggio”) e __________9 (di mq 377 a “ronco” [ma edificabile]) RFD __________ di proprietà della fallita;

che l’UE ha assegnato ai fondi n. __________3 e __________0 un valore di stima peritale complessivo di fr. 310'000.– e ne ha disposto la realizzazione in blocco, mentre la stima peritale del fondo n. __________9 è stata stabilita in fr. 290'000.–;

che con ricorsi rispettivamente del 29 luglio e 5 agosto 2024, l’RI 1 da una parte, e RI 2 e RI 3 dall’altra chiedono la modifica delle condizioni d’incanto in modo da prescrivere la vendita dei tre fondi in tre “lotti distinti e separati”;

che la prima ricorrente sostiene che la vendita separata dei fondi n. __________3 e __________0 garantirebbe un ricavo maggiore rispetto a quello ottenibile con una vendita in blocco, specie perché il mappale n. __________0 consentirebbe di posteggiare comodamente tre vetture, che l’affitto di posti auto nella zona costa non meno di fr. 150.– mensili, che vi sarebbero state manifestazioni d’interesse, anche recentemente, per fr. 80'000.– e che la superficie non edificata del fondo n. __________3, di mq 95, è idonea a permettere la sosta di più veicoli ed è già recintato, a differenza del fondo n. __________0, sicché la vendita separata di quest’ultimo non determinerebbe alcuna diminuzione di valore o d’interesse al mappale n. __________3;

che RI 2 e RI 3 si oppongono pure alla vendita in blocco dei fondi n. __________3 e __________0 facendo valere che comporterebbe rischi maggiori di asta deserta in ragione del costo complessivo dell’operazione immobiliare, attrarrebbe un minor numero d’interessati rispetto a incanti separati e consentirebbe di conseguire fr. 80'000.– a fr. 90'000.– in più, come risulterebbe dalla perizia (senza però riferimenti precisi);

che nelle sue osservazioni del 19 agosto 2024, la PI 2 si oppone ai ricorsi rilevando in particolare che il perito ha scritto che "per logica conseguenza di parcheggio" il fondo (n. __________3) e il posteggio (n. __________0) dovrebbero essere venduti insieme, diversamente il fondo senza posteggio avrebbe un valore minore, da lui non calcolato;

che né la perizia di stima, incompleta in quanto non fornisce indicazioni sulla minusvalenza del fondo n. __________3 in caso di vendita senza il mappale n. 0 e neppure sul valore di quest’ultimo in caso di asta separata, né le generiche considerazioni dei ricorrenti, non corroborate da indizi oggettivi e concreti, permettono di valutare se si giustifica la vendita in blocco o separata di quei fondi;

che in simili circostanze, l’interesse di tutti i creditori e della fallita (nel senso dei combinati art. 134 cpv. 1 e 259 LEF) è di prevedere un doppio turno d’asta dei fondi, prima separatamente poi congiuntamente (in blocco) (cfr. per analogia art. 57 RFF, con riferimento agli art. 45 cpv. 1 lett. b e 130 cpv. 1 RFF);

che i ricorsi vanno pertanto parzialmente accolti nel senso appena indicato;

che l’UF dovrà depositare di nuovo le condizioni d’asta rettificate, sicché, stante l’esigenza di un lasso di tempo minimo di dieci giorni tra la pubblicazione e l’asta (art. 134 cpv. 2, per il rinvio dell’art. 259 LEF), l’incanto previsto per il 4 settembre 2024 dovrà essere annullato e nuovamente fissato;

che per legge non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia: 1. I ricorsi sono parzialmente accolti. Di conseguenza, è ordinato all’Ufficio dei fallimenti di modificare le condizioni d’asta relative ai fondi n. __________3 e __________0 RFD __________ predisponendone un doppio turno d’asta, prima separatamente poi congiuntamente (in blocco), di nuovamente depositarle e fissare la data dell’asta.

2. Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3. Notificazione a:

;

– avv. __________, __________,

__________, __________;

– PI 2, __________, __________.

Comunicazione all’Ufficio dei fallimenti, Viganello.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il cancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art. 46 cpv. 2 LTF.