Ricorso contro condizioni d’asta nel fallimento. Vendita in blocco di un fondo con abitazione e di un fondo adibito a posteggio

Incarti n.

15.2024.82

15.2024.83

Lugano

2 settembre 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice:

Jaques,

presidente

cancelliere:

Cortese

statuendo nella composizione a

giudice unico (art. 48b LOG) sui ricorsi inoltrati rispettivamente il 29

luglio e il 5 agosto 2024 da

RI 1 GB-

(patrocinata dall’avv. PA 1, __________)

RI 2, BS-__________

RI 3, __________

(patrocinati dall’avv. RA 1, __________)

contro

l’operato dell’Ufficio dei

fallimenti, sede di Lugano, o meglio contro le condizioni d’asta

depositate il 25 luglio 2024 nella procedura di fallimento n. __________ aperta

nei confronti dell’

PI 1, __________

ritenuto

in fatto e considerando in diritto:

che nel fallimento aperto il 9 settembre 2021 nei confronti dell’PI

1, il 25 luglio 2024 la sede di Lugano dell’Ufficio dei fallimenti (UF) ha

pubblicato l’asta e depositato le relative condizioni in merito ai fondi n. __________3

(di mq 249, di cui 154 ad “abitazione” e 95 a “giardino”), __________0 (di mq 36 a “piazzale-posteggio”) e __________9 (di mq 377

a “ronco” [ma edificabile]) RFD __________ di proprietà della fallita;

che

l’UE ha assegnato ai fondi n. __________3 e __________0 un valore di stima

peritale complessivo di fr. 310'000.– e ne ha disposto la realizzazione in

blocco, mentre la stima peritale del fondo n. __________9 è stata stabilita in fr. 290'000.–;

che

con ricorsi rispettivamente del 29 luglio e 5 agosto 2024, l’RI 1 da una parte,

e RI 2 e RI 3 dall’altra chiedono la modifica delle condizioni d’incanto in

modo da prescrivere la vendita dei tre fondi in tre “lotti distinti e separati”;

che

la prima ricorrente sostiene che la vendita separata dei fondi n. __________3

e __________0 garantirebbe un ricavo maggiore rispetto a quello ottenibile con una

vendita in blocco, specie perché il mappale n. __________0 consentirebbe di

posteggiare comodamente tre vetture, che l’af­fitto di posti auto nella zona

costa non meno di fr. 150.– mensili, che vi sarebbero state manifestazioni

d’interesse, anche recentemente, per fr. 80'000.– e che la superficie non

edificata del fondo n. __________3, di mq 95, è idonea a permettere la

sosta di più veicoli ed è già recintato, a

differenza del fondo n. __________0, sicché la vendita se­parata di

quest’ultimo non determinerebbe alcuna diminuzione di valore o d’interesse al

mappale n. __________3;

che

RI 2 e RI 3 si oppongono pure alla vendita in blocco dei fondi n. __________3

e __________0 facendo valere che comporterebbe

rischi maggiori di asta deserta in ragione del costo com­plessivo dell’operazione

immobiliare, attrarrebbe un minor numero d’interessati rispetto a

incanti separati e consentirebbe di conseguire fr. 80'000.– a fr. 90'000.–

in più, come risulterebbe dalla perizia (senza però riferimenti precisi);

che

nelle sue osservazioni del 19 agosto 2024, la PI 2 si oppone ai ricorsi

rilevando in particolare che il perito ha scritto che "per logica conseguenza di parcheggio" il fondo (n. __________3) e il posteggio (n. __________0) dovrebbero

essere venduti insieme, diversamente il fondo senza posteggio avrebbe un valore

minore, da lui non calcolato;

che

né la perizia di stima, incompleta in quanto non fornisce indicazioni sulla

minusvalenza del fondo n. __________3 in caso di vendita sen­za il mappale n. 0

e neppure sul valore di quest’ultimo in caso di asta separata, né le generiche

considerazioni dei ricorrenti, non corroborate da indizi oggettivi e concreti,

permettono di valutare se si giustifica la vendita in blocco o separata di quei

fondi;

che

in simili circostanze, l’interesse di tutti i creditori e della fallita (nel

senso dei combinati art. 134 cpv. 1 e 259 LEF) è di prevedere un doppio turno d’asta dei fondi, prima

separatamente poi congiun­tamente (in blocco) (cfr. per analogia

art. 57 RFF, con riferimento agli art. 45 cpv. 1 lett. b e 130 cpv. 1 RFF);

che

Fatti

i ricorsi vanno pertanto parzialmente accolti nel senso appena indicato;

che

l’UF dovrà depositare di nuovo le condizioni d’asta rettificate, sicché, stante

l’esigenza di un lasso di tempo minimo di dieci gior­ni tra la pubblicazione e

l’asta (art. 134 cpv. 2, per il rinvio dell’art. 259 LEF), l’incanto previsto

per il 4 settembre 2024 dovrà essere annullato e nuovamente fissato;

che

per legge non si preleva la tassa di giustizia e non si

assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62

cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Per

questi motivi,

pronuncia: 1. I ricorsi sono parzialmente accolti. Di conseguenza, è ordinato al­l’Ufficio

dei fallimenti di modificare le condizioni d’asta relative ai fondi n. __________3

e __________0 RFD __________ predisponendone un doppio turno d’asta, prima separatamente poi congiuntamente (in blocco),

di nuovamente depositarle e fissare la data dell’asta.

2. Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

Considerandi

3.

Notificazione a:

–

;

– avv. __________,

__________,

__________,

__________;

– PI 2, __________,

__________.

Comunicazione

all’Ufficio dei fallimenti, Viganello.

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il

cancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la decisione

impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria (art. 74

cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine non è

sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art. 46 cpv. 2 LTF.