Ricorso contro due precetti esecutivi. Capacità di escutere della comunione dei comproprietari di piani anche per spese di un garage di cui l’escusso è comproprietario semplice

Incarto n.

15.2025.35

Lugano

25 giugno 2025

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice:

Jaques,

presidente

cancelliere:

Ferrari

statuendo nella composizione a

giudice unico (art. 48b LOG) sul ricorso 24 marzo 2025 di

RI 1, __________ (__________)

(patrocinato dall’avv. PA 1, __________)

contro

l’operato dell’Ufficio d’esecuzione, sede di

Lugano, o meglio contro i precetti esecutivi emessi l’11 maggio 2023 e il

12 marzo 2025 nelle esecuzioni n. __________ e __________ promosse nei

confronti del ricorrente dalla

PI 1,

__________ (__________)

(patrocinata dall’avv. PA 2 e dalla MLaw PI 2

, __________)

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. RI

1 è proprietario dell’unità di proprietà per piani (PPP) n. __________ del fondo n. 688 RFD __________ e ha un di­ritto

d’uso esclusivo sul posteggio n. __________.

B. Con

precetto esecutivo n. __________ emesso l’11 maggio 2023 dalla sede di Lugano

dell’Ufficio d’esecuzione (UE), la PI 1 (in seguito: la Comunione) ha escusso RI

1 per l’incasso di:

– fr. 74.85 oltre agl’interessi del 5% dal 3

agosto 2022 (indicando quale causa

del credito il “Mancato

pagamento delle spese condominiali 2022 – saldo 2° acconto 2022”),

– fr. 4'322.25 oltre agl’interessi del 5% dal

16 agosto 2022 (“Mancato

pagamento delle spese condominiali 2022 – 3° acconto 2022”),

– fr. 2'231.20 oltre agl’interessi del 5% dal

16 dicembre 2022 (“Mancato

pagamento delle spese condominiali 2023 – 1° acconto 2023”) e

– fr. 2'165.45 oltre agl’interessi del 5% dal

1° aprile 2023 (“Mancato

pagamento delle spese condominiali 2023 – 2° acconto 2023”).

C. Con

precetto esecutivo n. __________ emesso il 12 marzo 2025 dal­l’UE, la Comunione

ha nuovamente escusso RI 1 per l’incasso dei quattro crediti suindicati (salvo

far decorrere gl’in­­teressi sui primi tre crediti dal 29 aprile, 15 agosto e

15 dicembre 2022, e sul quarto dal 31 marzo 2023), oltreché per l’incasso di:

– fr. 1'693.60

oltre agl’interessi del 5% dal 31 luglio 2023 (indicando quale causa del

credito le “Spese condominiali – conguaglio a

debito [dopo rettifica a consuntivo 2022]”),

– fr. 8'138.–

oltre agl’interessi del 5% dal 31 agosto 2023 (“Spese

condominiali – 3. acconto 2023”),

– fr. 2'962.85

oltre agl’interessi del 5% dal 15 dicembre 2023 (“Spese condominiali – 1. acconto 2024”) e

– fr. 2'875.60

oltre agl’interessi del 5% dal 31 marzo 2023 (“Spe­se

condominiali – 2. acconto 2024”).

D. Mediante ricorso del 24 marzo 2025, RI 1 si è aggravato contro i

precetti esecutivi, chiedendo in via principale di dichiararli nulli, in via

subordinata di annullarli e in ogni caso di far ordine all’Ufficio di radiarli

dal Registro delle esecuzioni, protesta­te tasse, spese e ripetibili. Il 26

marzo, il presidente della Camera ha respinto la richiesta di concessione dell’effetto

sospensivo formulata con l’impugnativa.

E. Nelle

sue osservazioni del 9 aprile 2025, la Comunione ha chiesto la reiezione del

ricorso, protestate tasse, spese e ripetibili, reiezio­ne postulata anche dall’UE

nelle sue dell’11 aprile. Mediante replica spontanea del 24 aprile, RI 1 si è

riconfermato nelle sue argomentazioni.

Considerando

Considerandi

in diritto: 1. Giusta l’art. 17 LEF, salvo che la legge prescriva di adire il

giudice, ogni provvedimento di un ufficio d’esecuzione o dei fallimenti è

impugnabile mediante ricorso all’autorità di vigilanza (cpv. 1) – nel Canton

Ticino la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del

Tribunale d’appello (art. 3 LPR [RL 280.200]) – entro il termine di dieci giorni dalla conoscenza del provvedimento

(cpv. 2). Nella misura in cui tende all’annullamento del primo precetto

esecutivo, notificato a RI 1 il 12 maggio 2023, il ricorso, interposto il 24

marzo 2025, è tardivo e, dunque, irricevibile, mentre la conclusione volta alla

dichiarazione della nullità

del provvedimento è ricevibile in ogni tempo

(art. 22 cpv. 1, 2° periodo LEF). In quanto concerne il secondo precetto,

notificato all’escusso il 13 marzo 2025, l’impugnativa, interposta entro il

termine di dieci giorni dalla conoscenza del

provvedimento, scaduto domenica 23 marzo e per­ciò prorogato a lunedì 24

marzo (art. 31 LEF

cum 142 cpv. 3 CPC), è tempestiva e, dunque, in linea

di principio ricevibile.

2.

Nel

ricorso, con riguardo a entrambi i precetti esecutivi, RI 1 rileva che, di

ciascun credito posto in esecuzione, una parte concerne le spese della PPP di

cui è titolare, la n. __________, mentre l’altra parte si riferisce alle spese

del posteggio su cui ha un diritto d’uso esclusivo, il n. __________. Sostiene

che le PPP e i posteggi attengono a due distinte comproprietà, con la loro

relativa comunità (recte: comunione): la prima, per piani, e la seconda,

sempli­ce. Giudica dunque inammissibile che la Comunione (dei proprietari per

piani) ponga in esecuzione (anche) crediti vantati dalla comunione dei

comproprietari semplici. Ricorda che la seconda non ha personalità giuridica né

quindi la capacità di escutere, sicché a parer suo la domanda di esecuzione e,

di conseguenza, il precetto esecutivo devono indicare tutti i comproprietari,

non potendosi limitare a menzionare la comunione. Poiché la capacità di essere

parte è un elemento essenziale, afferma che un’esecuzione promossa sotto una

denominazione collettiva, ma in assenza di soggettività giuridica, è

assolutamente nulla. Considera le esecuzioni nulle, anche perché la commistione

di due entità distinte impedisce d’identificare con chiarezza il creditore. Chiede

pertanto in via principale di dichiarare entrambi i precetti nulli, in via

subordinata di annullarli e in ogni caso di far ordine all’Ufficio di radiarli

dal Registro delle esecuzioni.

2.1

È

indubbio, oltreché incontestato che la Comunione (dei proprietari per piani) ha

la capacità di escutere in nome proprio (art. 712l cpv. 2 CC), ancorché per

conto dei proprietari per piani, ad esempio per incassare da un proprietario il

risarcimento del danno da lui provocato a una parte comune dell’immobile

costituito in proprietà per piani (Amoos

Piguet in: Commentaire romand, Code civil II, 2016,

n. 13 e 14 ad art. 712l CC) oppure, come in

concreto, per incassare da lui le spese derivanti dall’uso e dall’amministra­-zione

delle parti comuni (sentenza della CEF 14.2000.00129 del 10 maggio 2001, consid. 1/c; Gäumann/Bösch

in: Basler Kommen­tar,

Zivilgesetzbuch II, 6ª ed. 2019, n. 14 ad art. 712l CC).

2.2

Nella

fattispecie, su entrambi i precetti esecutivi, quale creditore figura per l’appunto

la Comunione e non la comunione dei comproprietari (semplici). Poiché l’escutente

è una sola entità, è chiaramen­te indicata e ha formalmente la facoltà di

escutere il ricorrente, non difetta alcun elemento formale essenziale negli

atti contestati, che sono dunque validi. Che poi la Comunione, per ipotesi, non

potesse porre in esecuzione crediti vantati dalla comunione dei comproprietari

(semplici), ovvero che le manchi la legittimazione attiva, è una questione di

merito, che esula dalla

competenza dell’UE e, di rifles­so, della Camera quale autorità di vigilanza, e

che potrà essere discussa e decisa in un’altra procedura, ad esempio, di

rigetto dell’opposizione (tra tante:

sentenza della CEF 15.2024.102 del 10 gennaio 2025, pag. 4). Infondato, il ricorso va respinto.

3.

Per legge non si preleva la tassa di giustizia e

non si assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a

e 62 cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Per

questi motivi,

pronuncia: 1. Il ricorso è respinto.

2.

Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3.

Notificazione a:

– avv. PA

1, __________/__________,

CP __________,

__________;

– PA 2, __________,

__________.

Comunicazione

all’Ufficio d’esecuzione, Lugano.

Per la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il

cancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la

decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione

cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il

termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.

46.

cpv. 2 LTF.