16.2003.76

proprietà per piani composta di diversi edifici - ripartizione dei costi di risanamento per la rottura delle tubazioni nei bagni

29 novembre 2004Italiano15 min

Fatti

16.2003.76

Data decisione, Autorità:

29.11.2004, CCC

Titolo:

proprietà per piani composta di diversi edifici - ripartizione dei costi di risanamento per la rottura delle tubazioni nei bagni

CONTESTAZIONE DI DELIBERA ASSEMBLEARE

IMPIANTO SANITARIO

PARTE COMUNE

SPESE / ONERI

art. 712h cpv. 3 CC

Incarto n.

16.2003.76

Lugano

29 novembre 2004/rgc

In nome

della Repubblica e Cantone

del Ticino

La Camera di cassazione civile del

Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Cocchi e Giani

segretaria:

Petralli Zeni, vicecancelliera

sedente per giudicare il ricorso per cassazione 25

agosto 2003 presentato da

RI 1

patr. dall' RA 1

contro

la sentenza 3 luglio 2003 del Pretore della

giurisdizione di Locarno Città nelle cause civili inappellabili (inc. n.

IU.2002.1, IU. 2002.11, IU.2002.12) promosse con separate istanze 25 giugno

2001 e 7 giugno 2002 da

CO 1

CO 2

CO 3

tutti patr. dall'a RA 2

con le

quali gli istanti hanno chiesto l'annullamento di alcune decisioni assembleari

prese in data 25 maggio 2001 e 10 maggio 2002, domande parzialmente accolte dal

giudice,

letti ed esaminati gli atti

considerato

in fatto e in diritto:

1. Sulla

particella n. 751 RFD __________sorgono due immobili (stabile A e stabile

B, quest'ultimo con accesso su via ____________________179) di quattro

piani ciascuno di cui uno (stabile A) diviso in due blocchi adiacenti con

accessi separati, uno su via __________181 e l'altro su via __________183. Nel

1985 il fondo è stato sottoposto al regime della proprietà per piani

(Condominio ____________________CO 1c è titolare della proprietà per piani n.

7802 con diritto d'uso esclusivo sull'appartamento n. 41 al 4° piano, e della

n. 7769 con diritto esclusivo sull'autorimessa n. 8 al piano terreno dello stabile

A al numero civico 181. __________CO 2r è titolare della n. 7799, con

diritto d'uso esclusivo sull'appartamento n. 38 al 4° piano, e della n. 7773

con diritto esclusivo sull'autorimessa n. 12 al piano terreno dello stesso

stabile, mentre __________CO 3 è titolare, sempre nello stesso stabile A

al numero civico 181, della n. 7800 con diritto d'uso esclusivo sull'appartamento

n. 39 al 4° piano, e della n. 7771 con diritto esclusivo sull'autorimessa n. 10

al piano terreno.

Considerandi

2.

Nella

primavera del 2000 nello stabile A al numero civico 183 si sono

verificati danni causati dalla rottura di tubazioni, in particolare di pluviali

murati e di colonne di scarico, con conseguente fuoriuscita di acqua in alcuni

appartamenti. Nell'autunno dello stesso anno analoghi problemi si sono

verificati nello stabile B al numero civico 179. Per ovviare a detti

inconvenienti si sono resi necessari lavori urgenti di risanamento, tant’è che

il 28 aprile 2000 l'amministratrice del condominio (__________) ha convocato i

proprietari all'assemblea ordinaria del 2 giugno 2000 mettendo all'ordine del

giorno la discussione su questa trattanda (Dringliche Sanierungsarbeiten, cfr.

p.to 8 doc. D inc. IU.2002.1), ovvero sul finanziamento dei lavori di rinnovo

dell'isolazione del tetto dell'autorimessa (costo preventivato in fr. 34'000.-)

e sui lavori di sostituzione di condotte e tubazioni varie in alcuni appartamenti

degli stabili ai numeri civici n. 181 e 183 (costo previsto fr. 60'000.-, cfr.

lettera 25 maggio 2000 di cui al doc. D inc. IU.2002.1). All'assemblea i comproprietari hanno incaricato il Comitato del

condominio di esaminare la reale necessità di tali interventi e di proporre una

chiave di riparto dei relativi costi (cfr. verbale doc. D inc. IU.2002.1), che

è stata presentata alla successiva assemblea del 25 maggio 2001, durante

la quale è stata approvata la proposta di addebitare al fondo di rinnovamento

la metà dei costi concernenti i lavori eseguiti nello stabile A al numero

civico 183 e nello stabile B (per un totale di fr. 115'084.40, cfr. doc.

G inc. IU.2002.1, cfr. trattanda n. 3). Durante questa stessa assemblea

è stata inoltre decisa, alla trattanda n. 4, la ripartizione tra tutti i

comproprietari del Condomino __________” della rimanenza di fr. 57'542.20 (doc.

G inc. IU.2002.1), mentre alla trattanda n. 6 è stata approvata la

sostituzione dei citofoni nello stabile B per un costo previsto di fr.

4'000.-.

3.

Con istanza del 25 giugno 2001 (inc. IU.2002.1) __________CO 1, __________CO

2.

e __________CO 3 hanno convenuto in giudizio la Comunione dei comproprietari

del Condominio __________” postulando l'annullamento della decisione assembleare

25.

maggio 2001 con particolare riferimento alle trattande n. 3, 4 e 6, poiché

contrarie all'art. 712h CC, non potendosi porre a carico di tutti i

comproprietari del Condominio il costo di interventi eseguiti all'interno di

singoli appartamenti o in uno solo degli stabili, e quindi di spettanza dei

soli condomini interessati. La convenuta ha innanzi tutto sollevato l'eccezione

di incompetenza del Pretore per la mancata indicazione del valore litigioso, mentre

nel merito, e con riferimento agli interventi eseguiti solo in determinati

appartamenti, ha rilevato che gli stessi si sono resi necessari a causa di

problemi alle strutture comuni (tubazioni) per l'eliminazione dei quali si è

dovuto procedere dall'interno distruggendo alcuni elementi collegati alle

tubazioni (vasche, lavandini), da qui la decisione di porre a carico di tutti i

comproprietari i relativi costi. Per quanto attiene alla spesa relativa alla

sostituzione dei citofoni, osserva che la stessa è stata suddivisa tra tutti i

comproprietari poiché il condominio forma una sola unità ed è iscritto come

tale a RF. Il 9 gennaio 2002 il Pretore, dopo avere accertato il valore

inappellabile della lite ha respinto l’eccezione sollevata dalla convenuta.

4.

Il 10

maggio 2002 ha avuto luogo una nuova assemblea dei comproprietari

del Condomino __________durante la quale è stato approvato il rapporto

dell'amministrazione e del comitato dei proprietari che quantifica in fr.

98'971.60 i costi per gli interventi di risanamento eseguiti nello stabile B

per eliminare i danni causati dalla rottura delle tubazioni dei bagni e

dell'acqua potabile nel corso del 2001 (trattanda n. 3). In quella

stessa sede è stata approvata la ripartizione tra tutti i comproprietari di

questi costi e la copertura della metà dei medesimi con il fondo rinnovamento (trattanda

n. 4.1), nonché lo spostamento di due posteggi esterni (trattanda n. 6:

recte 7).

5.

Con

istanza 7 giugno 2002 __________CO 1 ha chiesto l'annullamento delle predette decisioni

assembleari (trattande n. 3, 4.1 e 6: recte 7) (inc. IU.2002.11)

siccome contrarie all'art. 712h CC, non potendosi porre a carico di tutti i

comproprietari interventi di spettanza di alcuni condomini. Con analoga azione

del medesimo giorno anche __________CO 2 e __________ CO 3 sono insorti contro

le decisioni di cui alle trattande n. 3 e 4.1. (inc. IU.2002.12)

La __________si è opposta a entrambe le istanze, rilevando che i lavori

contestati erano necessari per riparare i danni cagionati dalla rottura di

strutture comuni appartenenti al Condominio, i tre stabili formando una sola e

unica unità. In merito alla problematica sollevata da __________CO 1sulla nuova

demarcazione dei posteggi, la convenuta ha negato che la stessa fosse fonte di

un qualsiasi disagio per l'istante.

6.

Dopo

avere congiunto le tre cause per l'istruttoria e il giudizio (cfr. ordinanza

del 16 settembre 2002), con sentenza del 3 luglio 2003 il Pretore ha

parzialmente accolto le istanze. Egli, in relazione alle decisioni

assembleari del 25 maggio 2001, ricono__________CO 1la legittimazione ad

agire con riferimento alla contestazione della trattanda n. 3 (utilizzo del

fondo di rinnovamento per la copertura della metà dei costi di riparazione dei

danni riscontrati nello stabile B e nello stabile A con accesso su via __________183),

ha accolto la domanda non potendosi dedurre dagli atti se gli interventi

effettuati per una spesa complessiva di fr. 103'184.40 si riferiscano, e se del

caso in quale misura, a parti comuni o a parti attribuite in uso esclusivo ai

singoli comproprietari e, in questo caso, se i lavori si siano resi necessari

per ripristinare i danni cagionati dalla riparazione di parti comuni o se

trattavasi piuttosto di migliorie volute dal comproprietario. Il Pretore ha

pure annullato la trattanda n. 4, dovendo la convenuta non solo dividere le

spese di ripristino delle parti comuni da quelle di proprietà esclusiva di un

condomino, ma altresì procedere alla suddivisione dei costi tra gli stabili

direttamente interessati. Quanto alla trattanda n. 6 (sostituzione citofoni

nello stabile B) il primo giudice ha negato agli istanti la legittimazione attiva

respingendo comunque anche nel merito la loro contestazione, i costi di sostituzione

dei citofoni essendo già stati verosimilmente addebitati ai soli comproprietari

interessati. Per quanto concerne le decisioni assembleari del 10 maggio 2002,

il Pretore ha respinto la contestazione degli istanti in merito alla trattanda

n. 3, difettando ai medesimi la legittimazione attiva mentre, per i motivi

sopra evidenziati (necessità di distinguere i costi di riparazione delle parti

comuni da quelli attinenti alle parti di diritto esclusivo, di ripartire i

lavori eseguiti nelle singole unità ma dipendenti dalla riparazione di parti

comuni e gli interventi di miglioria e di suddividere i costi a dipendenza dei

lavori eseguiti nei tre diversi edifici) ha accolto le loro istanze annullando

la trattanda n. 4.1. Egli ha altresì annullato anche la trattanda n. 6 recte

7.

(spostamento demarcazione posteggi esterni), la stessa non essendo stata

approvata dalla maggioranza qualificata così come previsto nel regolamento

condominiale.

7.

Con

il presente tempestivo gravame la Comunione dei comproprietari del Condominio __________”,

regolarmente autorizzata a stare in lite anche in questa sede come risulta dal

verbale dell'assemblea straordinaria del 12 novembre 2004, è insorta contro il

predetto giudizio postulandone l'annullamento sulla base del titolo di

cassazione di cui all'art. 327 lett. g CPC (impugnato è in particolare

l’annullamento delle trattande n. 3 e 4 delle decisioni assembleari del 25

maggio 2001 e della trattanda n. 4.1 dell'assemblea del 10 maggio 2002). La

ricorrente rimprovera al Pretore di aver arbitrariamente valutato le risultanze

istruttorie ritenendo che nei conteggi sottoposti ai condomini fossero incluse

anche le migliorie apportate a taluni appartamenti, circostanza chiaramente

esclusa dai testi secondo i quali le migliorie sono state pagate direttamente

dagli interessati e non sono state poste a carico di tutti i comproprietari.

Contestata è inoltre la conclusione pretorile che ha proposto la ripartizione

dei costi di risanamento tra i diversi edifici interessati, il condominio __________formando

un'entità unica, iscritta come tale a registro fondiario.

Con

osservazioni 29 settembre 2003 gli istanti hanno postulato la reiezione del ricorso.

8.

Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice

di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di

diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata

di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale

una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio

giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il

sentimento della giustizia e dell’equità. Arbitrio e violazione della legge non

vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere

manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può

essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe

immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta

solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione

palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di

un diritto certo (DTF 129 I 8 consid. 2.1; 128 I 273 consid. 2.1; 127 I 60

consid. 5a).

9.

ricorrente contesta innanzi tutto l’accertamento del primo giudice secondo il

quale nei conteggi sottoposti all’approvazione delle assemblee condominiali del

25.

maggio 2001 e 10 maggio 2002 in relazione agli interventi di risanamento

effettuati nello stabile A in __________183 e nello stabile B,

erano comprese anche opere di miglioria di spettanza del singolo condomino. A

fronte della chiara e tempestiva contestazione degli istanti, secondo i

quali nei conteggi approvati durante le assemblee del 25 maggio 2001 e del 10

maggio 2002 erano contemplate anche spese attinenti a lavori effettuati in

parti in diritto esclusivo e di spettanza del solo comproprietario interessato, spettava alla convenuta provare il contrario, ovvero che tutti gli interventi fatturati dalle varie ditte

concernevano parti comuni o parti in diritto esclusivo nelle quali si era

dovuto intervenire per ovviare a problematiche sorte nelle parti comuni,

rispettivamente che i lavori di miglioria effettuati a vantaggio esclusivo di

un singolo condomino e ai quali hanno fatto riferimento __________

(secondo cui la parte di spesa riguardante il privato si aggirava circa sul

10% (forse anche meno), e __________(secondo il quale i

lavabi sono stati tolti e rimessi quelli già esistenti……Chi però aveva desiderio

di cambiare tale lavandino se l'è pagato da solo, cfr. verbale

17.

giugno 2002), erano stati da questi pagati.

Mancando qualsiasi indicazione in tal senso della convenuta, che si è limitata

a ribadire la necessità degli interventi fatturati siccome attinenti a parti

comuni, senza mai sostenere che nelle fatture agli atti non fossero contemplati

lavori di miglioria, non può essere considerata arbitraria la

conclusione del primo giudice secondo la quale dalle fatture agli atti, tutte

indirizzate all'amministratrice del Condominio, non è possibile

escludere la fatturazione anche di interventi di miglioria. Il contenuto

generico di gran parte delle stesse (cfr. al proposito le fatture 21 dicembre

2000.

__________ SA, 27 dicembre 2000 __________ __________SA, 31 dicembre 2000 __________SA,

27.

febbraio 2001 ____________________AG, 19 gennaio 2001 ____________________SA:

doc. M) non fornisce infatti nessuna indicazione sul tipo di lavoro svolto

(riparazione danni o miglioria), ciò che non permette di considerare

insostenibile l'accertamento pretorile circa l'avvenuta fatturazione ai

condomini anche di spese di miglioria di spettanza del singolo comproprietario

(fatturazione peraltro confermata da Valerio __________là dove afferma che la

parte di spesa riguardante il privato si aggirava circa sul 10% …...non ci

siamo posti il problema del "privato" poiché da sempre si è proceduto

a tale sistema, cfr. verbale 17 giugno 2002).

10.

ricorrente ritiene inoltre arbitraria la proposta del Pretore di suddividere le

spese relative agli interventi di risanamento tra i tre stabili con conseguente

addebito delle stesse solo agli edifici direttamente interessati. Secondo

l'art. 712h cpv. 1 CC i comproprietari devono contribuire alle spese per la

manutenzione ordinaria, la riparazione e le innovazioni delle parti comuni del

fondo e dell'edificio proporzionalmente al valore delle loro quote. Questa

norma è di natura dispositiva (Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, 2004,

n. 63 ad art. 712h CC), di modo che i comproprietari possono derogarvi sia nel

regolamento che mediante decisione assembleare (Wermelinger, op. cit., n. 78 ad

art. 712h CC). Deroga che in concreto non è stata prevista né nel regolamento, l’art. 6 stabilendo lo stesso criterio di riparto di cui all'art.

712h cpv. 1 CC, e neppure durante le assemblee

dei comproprietari, durante le quali è stata decisa la suddivisione dei costi

indistintamente tra tutti i comproprietari a dipendenza delle loro quote.

Contrariamente a quanto preteso dalla ricorrente la diversa chiave di riparto

proposta dal Pretore non è arbitraria, ritenuto che la dottrina ammette simile

intervento del giudice quando la chiave di riparto delle spese adottata dalla

comunione dei comproprietari è contraria all'art. 712h cpv. 3

CC (Meier-Hayoz/Rey in Berner Kommentar, n. 27 ad art. 712h CC; (Wermelinger,

op. cit., n. 86 ad art. 712h CC). Secondo questa disposizione, di natura

imperativa, se i lavori sono relativi a parti di edificio che non servono o

servono minimamente a taluni comproprietari, se ne deve tenere conto nella

ripartizione delle spese (Wermelinger, op. cit., n. 96 ad art. 712h CC). In tal

senso se i lavori eseguiti in una parte comune non sono di nessuna utilità

oggettiva per il comproprietario (Wermelinger, op. cit., n. 98 ad art. 712h

CC), il giudice può stabilire una diversa chiave di riparto delle spese che

tenga conto di questa circostanza (Wermelinger, op. cit., n. 86 ad art. 712h

CC). Nel caso di specie, ritenuto che gran parte degli interventi effettuati

sulla particella n. 751 RFD __________interessavano solo lo stabile B e

lo stabile A con accesso su Via __________183 (cfr. teste __________,

verbale 16 settembre 2002) e non anche lo stabile A in cui si trovano

gli appartamenti degli istanti, non può essere censurato il fatto per il

Pretore di essersi distanziato dalla chiave di riparto dei costi proposta dalla

convenuta, anche perché la soluzione scelta dal primo giudice è condivisa dalla

dottrina maggioritaria (cfr. con riferimento alla proprietà per piani formata

da diversi edifici come nel caso concreto Meier-Hayoz/Rey, op.

cit., n. 68 ad art. 712h CC; Wermelinger, op. cit., n. 115 ad art. 712h CC;DTF

112.

II 312).

11.

Alla luce di quanto

sopra esposto il ricorso, che non ha evidenziato il titolo di cassazione

invocato, ovvero l'arbitraria valutazione delle risultanze istruttorie da parte

del primo giudice, deve essere respinto.

Tasse, spese e ripetibili

seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese

l’art. 148 cpv. 1 CPC e la tariffa

giudiziaria

pronuncia:

1.

ricorso per cassazione della RI 1 25 agosto 2003 è respinto.

2.

Gli

oneri del presente giudizio consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 600.-

b) spese

fr. 80.-

fr. 680.-

già

anticipati dalla ricorrente rimangono a suo carico con l'obbligo di rifondere

alle controparti complessivamente fr. 600.- per ripetibili .

3.

Intimazione:

- .

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città.

terzi implicati

Per la Camera di cassazione civile del Tribunale

d’appello

La presidente La

segretaria

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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