locazione - spese accessorie - spese di portineria - estinzione del credito, non modifica del contratto ripreso dal nuovo acquirente - evasione di 2 ricorsi identici con 1 sentenza

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Numero d'incarto:

16.2004.57

Data decisione, Autorità:

26.11.2004, CCC

Titolo:

locazione - spese accessorie - spese di portineria - estinzione del credito, non modifica del contratto ripreso dal nuovo acquirente - evasione di 2 ricorsi identici con 1 sentenza

PORTINERIA

SPESE ACCESSORIE

art. 115 CO

art. 257a CO

art. 320 CPC-TI

Incarto n.

16.2004.57

16.2004.58

Lugano

26 novembre

2004/rgc

In nome

della Repubblica e Cantone

del Ticino

La Camera di cassazione civile del

Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Cocchi e Giani

segretaria:

Petralli Zeni, vicecancelliera

sedente per giudicare i ricorsi per cassazione 26

luglio 2004 presentati da

RI 1

e

RI 2

patr. dall' RA 1

contro

le sentenze 12 luglio 2004 del Pretore della

giurisdizione di Mendrisio Nord, nelle procedure in materia di contratto di

locazione (inc. n. DI.2004.53 e inc. n. DI.2004.54) promosse con

separate istanze 5 maggio 2004 nei confronti di

CO 1

patr. dall' RA

2

con

le quali gli istanti hanno chiesto la condanna dei convenuti in solido al

pagamento

di

fr. 1'192.10 (ridotti successivamente a fr. 541.25) oltre accessori a titolo di

spese

accessorie,

come pure il rigetto delle opposizioni da loro interposte ai PE n__________ e __________

dell’UEF di Mendrisio, domande respinte dal giudice,

letti ed esaminati gli atti

considerato

in fatto e in diritto:

1. Il

9 dicembre 1994 la __________ – divenuta successivamente dell’__________ – ha

concluso in qualità di locatrice un contratto di locazione con i coniugi __________

e __________ CO 1 (doc. 1) riferito a un appartamento in uno stabile situato a __________.

La pigione pattuita ammontava a fr. 920.- mensili oltre a fr. 110.- a titolo di

acconto per le spese accessorie. Dal 1° ottobre 2002 la proprietà dello stabile

è stata trasferita a __________ RI 1 e __________ RI 2, (doc. 6). Il 3 dicembre

2003 l’amministrazione dell’immobile, __________ di Lugano, ha inviato RI 1 e RI

2 un conteggio delle spese accessorie relativo al periodo 1° luglio 2002 – 30

giugno 2003, comprendente anche la voce “portineria” per complessivi fr.

1'192.10 (doc. 8). A tal proposito l’amministratrice ha indicato che la posizione

portineria è più elevata rispetto all’anno passato, in quanto fino allo scorso

anno, il proprietario precedente si era assunto il costo dello stipendio del

custode. I conduttori si sono opposti al pagamento di tale importo, di modo

che i locatori hanno proceduto nei loro confronti in via esecutiva con precetti

esecutivi no. __________ e __________ del 27 febbraio 2004 dell’Ufficio

esecuzioni e fallimenti di Mendrisio ai quali gli escussi hanno interposto

opposizione.

2. Dopo

aver inutilmente adito l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Mendrisio,

davanti al quale le parti non hanno raggiunto nessun accordo (cfr. verbale 26

aprile 2004), __________ RI 1 e __________ RI 2, con due identiche istanze del

5 maggio 2004, hanno convenuto separatamente __________ e __________ CO 1

davanti al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Nord postulando la loro

condanna al pagamento di fr. 1'192.10 a titolo di spese accessorie relative

alla portineria. I convenuti si sono opposti alla pretesa avversaria rilevando

come la precedente locatrice non abbia mai rivendicato il pagamento del salario

del custode rinunciando di fatto per atti concludenti a questo onere, rinuncia che

anche gli istanti hanno accettato avendo espressamente comunicato ai conduttori

la loro intenzione di subentrare nei contratti di locazione in vigore senza

apporvi nessuna modifica. Essi hanno sostenuto trattandosi di un aumento

unilaterale delle spese accessorie, questo è nullo siccome notificato senza

l'apposito modulo ufficiale e senza rispettare i termini di disdetta. Gli istanti,

riconfermandosi nella loro richiesta di pagamento, hanno ridotto la loro

pretesa a fr. 541.25 a dipendenza del versamento di fr. 650.85 effettuato dai

conduttori in data 28 aprile 2004 (doc. 12).

3. Congiunte

le cause per l'istruttoria, con separate decisioni del 12 luglio 2004 il Pretore,

dopo aver accertato che la spesa relativa al salario del custode rientra nella

definizione di spese accessorie ai sensi dell'art. 257a CO, ha nondimeno

respinto le istanze dei locatori. Il primo giudice ha infatti ritenuto che gli

istanti, subentrando nel contratto di locazione in vigore al momento dell'acquisto

dello stabile da parte loro, siano anche subentrati nella rinuncia per atti

concludenti all'incasso del salario del custode attuata dalla precedente

proprietaria sulla base dell'art. 115 CO, ragione per la quale la loro pretesa è

nulla poiché costituisce una modifica unilaterale del contratto, e meglio un aumento

unilaterale delle spese accessorie, nullo in quanto non effettuato mediante

l'apposito modulo ufficiale e nei termini di disdetta.

4. Con tempestivi gravami 26 luglio 2004 __________ RI 1 e __________

RI 2 sono insorti contro i predetti giudizi postulandone l’annullamento sulla

base del titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. I ricorrenti

rimproverano al primo giudice di aver erroneamente applicato il diritto

sostanziale e di aver arbitrariamente valutato le prove, in particolare per

aver ritenuto che la rinuncia della precedente proprietaria all'incasso delle

spese di portineria fosse loro opponibile quale modifica del contratto di

locazione. A mente dei ricorrenti il Pretore avrebbe invece dovuto conformarsi

alla dottrina e alla giurisprudenza che impongono un'applicazione restrittiva

dell'art. 115 CO, limitandosi ad ammettere una rinuncia alle spese di

portineria per il solo periodo dal 1999 al 2002.

Con

osservazioni 31 agosto 2004 i convenuti postulano la reiezione dei ricorsi.

5. Conformemente

alla giurisprudenza di questa Camera (CCC 10 giugno 1998 in re C. SA / L. e S.

D.; CCC 29 ottobre 1999 in re D. e C. L. / C. SA; CCC 18 ottobre 2000 in

re B. / M. e CD SEI), in applicazione analogica dell’art. 320 CPC, anche i ricorsi

per cassazione di identico contenuto, presentati contro le sentenze 12 luglio

2004 del Pretore della giurisdizione di Mendrisio Nord possono essere decisi

con un’unica sentenza: si tratta infatti di vertenze connesse che oppongono le

stesse parti, rette dalle stesse norme processuali, derivanti dallo stesso

rapporto giuridico, ovvero il contratto di locazione 1° settembre 1994, e volte

all'accertamento del contenuto delle spese accessorie nello stesso menzionate

(Guldener, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 1979, pag. 214 segg.; Rep. 1989,

334).

6. Giusta

l’art. 327 lett. g CPC, disposto sul quale sono esplicitamente basati i ricorsi,

da qui la loro ricevibilità contrariamente a quanto ventilato dai convenuti

nelle loro osservazioni, una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può

essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale

o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa

o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è

arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed

indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia

e dell’equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere

definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o

riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella

circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile;

è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come

insostenibile, in contraddizione palese con la situazione reale, non sorretta

da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo (DTF 129 I 8 consid. 2.1; 128

Fatti

I 273 consid. 2.1; 127 I 60 consid. 5a)

7. A fondamento del loro gravame i ricorrenti invocano l’arbitraria valutazione

delle prove da parte del primo giudice, con particolare riferimento al

significato da questi attribuito allo scritto 3 dicembre 2003 della __________,

Lugano (doc. 8), ovvero al fatto di aver concluso alla loro implicita

accettazione della rinuncia della precedente locatrice all'incasso delle spese

accessorie relative al salario del custode, e alla conseguente errata applicazione

dell'art. 115 CO. In concreto è pacifico che il contratto di locazione

sottoscritto dai convenuti prevede, tra le spese accessorie e carico dei

conduttori, anche quelle relative al servizio di portineria (cfr. doc. 1, punto

5). Altrettanto pacifico che queste spese rientrino di principio nella nozione

di spese accessorie ai sensi dell'art. 257a CO, così come correttamente

accertato dal primo giudice. Controverso è invece il fatto di sapere se i conduttori

possano opporre ai nuovi proprietari e locatori la tacita rinuncia della

precedente proprietaria all'incasso del salario di spettanza del custode.

8. Secondo

l'art. 115 CO, disposto sul quale il Pretore ha basato il proprio giudizio, un

credito, rispettivamente un'obbligazione (Aepli, Zürcher Kommentar, 1991, n. 3

ad art. 115 CO; Gonzenbach, Basler Kommentar, OR I, 3a ed., 2003, n. 2 ad art. 115 CO), può

essere annullato in tutto o in parte mediante convenzione e senza una forma

speciale. Si tratta di un accordo al quale entrambe le parti devono aderire. In

caso di comportamento concludente di una delle parti, il giudice ammette

l'esistenza di un contratto di estinzione del credito con estrema prudenza (DTF

109 II 329; Gauch/Aepli/Stöckli, Präjudizienbuch zum OR, 2002, n. 1 ad art. 115

CO; Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner

Teil, Band II, 7a

ed., 1998, n. 3204; Thévenoz/Werro, Commentaire romand du Code des obligations

I, 2003, n. 22 ad art. 115 CO; Aepli, op. cit., n. 30 ad art. 115 CO). Il fatto

che questo contratto comporti l'estinzione di un determinato credito o obbligazione

(Aepli, op. cit. n. 45 ad art. 115 CO; Thévenoz/Werro, op. cit., n. 13 ad art.

115 CO; Gonzenbach, op. cit., n. 10 ad art. 115 CO), non significa che quest'annullamento

equivalga a una modifica del rapporto contrattuale alla base del credito

annullato (Aepli, n. 46 ad art. 115 CO). In altre parole, il fatto per la

precedente locatrice di aver rinunciato all'incasso delle spese relative al

salario del custode per il periodo 1° settembre 1999/30 giugno 2002, non

significa che essa abbia inteso modificare in tal senso il contratto di

locazione. A fronte di un contratto scritto che prevede espressamente il pagamento

delle spese di portineria a titolo di spese accessorie -quindi che comprova

l'esistenza del credito fatto valere dagli istanti- spettava infatti ai

convenuti dimostrare l’esistenza di una convenzione di estinzione del medesimo

ex art. 115 CO (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 183, m. 27; Thévenoz/Werro,

op. cit., loc. cit.), rispettivamente la pretesa modifica del contratto di

locazione. Sennonché, contrariamente a quanto concluso dal primo giudice, essi

non hanno provato nessuna pattuizione in tal senso con la precedente

proprietaria dello stabile. Dagli atti, segnatamente dallo scritto 3 dicembre

2003 dell'amministratrice dello stabile (doc. 8), emerge unicamente la rinuncia

della precedente proprietaria all'incasso delle spese controverse per un

determinato periodo (1° settembre 1999/30 giugno 2002), ma non che questa abbia

inteso modificare in tal senso il contratto di locazione. Neppure la comunicazione 7 novembre 2002

dell'amministratrice, secondo la quale le attuali condizioni contrattuali

rimangono immutate per tanto non saranno allestiti nuovi contratti di locazione

(doc. 6), giova alla tesi dei convenuti, ritenuto che dalla stessa non può

essere dedotto l'accordo dei nuovi locatori alla rinuncia all'incasso di spese

accessorie espressamente contemplate nel contratto di locazione, unica pattuizione

nella quale essi sono subentrati a far tempo dal 1° ottobre 2002 (art. 261 CO).

Per il che, contrariamente a quanto concluso dal primo giudice, non avendo i

convenuti provato l'esistenza di una convenzione di estinzione del loro debito

a titolo di spese accessorie e tanto meno la modifica del contratto di

locazione in tal senso, gli stessi non possono opporre agli istanti la rinuncia

attuata unilateralmente dalla precedente proprietaria dello stabile, per motivi

sconosciuti, ad incassare presso gli inquilini le spese relative al salario

versato al custode.

9. Alla

luce di quanto sopra esposto i ricorsi, che hanno evidenziato il titolo di cassazione

di cui all'art. 327 lett. g CPC, in particolare l'errata applicazione dell'art.

115 CO da parte del primo giudice che non si è attenuto ai principi dottrinali

che impongono un'interpretazione restrittiva della norma in caso di

comportamento concludente delle parti, devono essere accolti. Accogliendo i ricorsi

e ricorrendo i presupposti d’applicazione dell’art. 332 cpv. 2 CPC, si impone

una nuova pronuncia da parte di questa Camera, con il conseguente accoglimento

delle istanze.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese

l’art. 148 cpv. 1 CPC e la tariffa

giudiziaria

pronuncia:

I. I

ricorsi per cassazione 26 luglio 2004 di __________ RI 1 e __________ RI 2 sono

accolti.

Di

conseguenza le sentenze 12 luglio 2004 del Pretore della Giurisdizione di Mendrisio

Nord di cui agli incarti DI.2004.53 e DI.2004.54 sono annullate e sostituite

dal seguente giudicato:

1. Le

istanze 5 maggio 2004 di __________ RI 1 e __________ RI 2

sono

accolte. Di conseguenza __________ e __________ CO 1 sono

condannati

a pagare in solido a __________ RI 1 e __________

RI

2 l'importo di fr. 541.25 oltre alle spese delle procedure

esecutive.

2.

Sono rigettate in via definitiva le opposizioni interposte ai PE

n.

__________-__________ e __________-__________ dell’UEF di Mendrisio.

3. Le

spese e la tassa di giudizio di complessivi fr. 120.- per

entrambe

le procedure, sono poste a carico dei convenuti in

solido

i quali rifonderanno agli istanti, pure in solido, l'importo

di

fr. 240.- a titolo di ripetibili per le due procedure.

Considerandi

II. Gli

oneri del presente giudizio, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 150.-

b) spese fr.

50.

-

fr.

200.

-

già

anticipati dai ricorrenti, sono posti a carico di __________ e __________ CO 1

in solido con l'obbligo pure solidale per quest'ultimi di versare ai ricorrenti

fr. 400.- a titolo di ripetibili di questa sede.

III. Intimazione a:

- o .

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord.

terzi implicati

Per la Camera di cassazione civile del Tribunale

d’appello

La presidente La

segretaria

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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