locazione - vendita dell'ente locato - spese accessorie - periodo di computo - prova delle spese sostenute - audizione della sorella della parte nella procedura di locazione - potere di indagine del g

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Numero d'incarto:

16.2005.121

Data decisione, Autorità:

19.09.2006, CCC

Titolo:

locazione - vendita dell'ente locato - spese accessorie - periodo di computo - prova delle spese sostenute - audizione della sorella della parte nella procedura di locazione - potere di indagine del giudice - principio inquisitorio

AUDIZIONE

PRINCIPIO INQUISITORIO

PROCEDURA PER AZIONI DERIVANTI DA UN CONTRATTO DI LAVORO

SPESE ACCESSORIE

art. 86 CPC-TI

art. 228 cf. 2 CPC-TI

art. 309 CPC-TI

art. 407 CPC-TI

Incarto n.

16.2005.121

Lugano

19 settembre 2006/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di cassazione civile del

Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Cocchi e Giani

segretaria:

Petralli Zeni, vicecancelliera

sedente per giudicare il ricorso per cassazione 26

ottobre 2005 presentato da

RI 1

patr. dall' RA

1

contro

la sentenza 18 ottobre 2005 del Pretore supplente del

Distretto di Bellinzona nella procedura in materia di contratto di locazione (inc.

n. DI.2005.60) promossa con istanza 9 marzo 2005 da

CO 1 a

con la quale gli istanti hanno chiesto la condanna

del convenuto al pagamento di fr.

1'623.70 oltre accessori a titolo di spese

accessorie, domanda parzialmente accolta dal

giudice,

letti ed esaminati gli atti

considerato

in fatto e in diritto:

1. Il

31 marzo 1999 E__________ M__________, rappresentata dal curatore avv. , ha

concluso un contratto di locazione con RI 1 avente per oggetto un appartamento

di sua proprietà in uno stabile situato a __________. La pigione pattuita

ammontava a fr. 800.- mensili oltre a fr. 100.- a titolo di acconto per le

spese accessorie. Il 30 novembre 2003 si è concluso il rapporto di locazione, RI

1 avendo dato regolare disdetta. Il 4 dicembre 2003 CO 1, diventati nel

frattempo proprietari dell'immobile, hanno inviato ad RI 1 un conteggio del

conguaglio delle spese di riscaldamento e delle spese accessorie relativo al

periodo 1° gennaio – 30 novembre 2003 con un saldo residuo a loro favore di fr.

1'623.70. Il conduttore si è opposto alla pretesa, ragione per cui i locatori

hanno proceduto nei suoi confronti in via esecutiva con precetto esecutivo al

quale l'escusso ha interposto opposizione.

2. Dopo

aver inutilmente adito l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di

Bellinzona, con istanza 9 marzo 2005 CO 1 hanno convenuto RI 1 davanti al Pretore

del Distretto di Bellinzona per ottenere il pagamento di fr. 1'623.70. Il

convenuto si è opposto alla pretesa avversaria facendo valere di avere sempre

versato alla precedente locatrice unicamente l'acconto mensile di fr. 100.- che

copriva tutte le spese accessorie, tant'è che quest'ultima non ha mai rivendicato

nulla a questo titolo, ciò comprova la tacita pattuizione di un sistema di

pagamento forfetario delle stesse al quale i nuovi locatori, senza averne

chiesto la modifica mediante modulo ufficiale e nei termini di disdetta, devono

attenersi. Egli inoltre ha contestato la legittimazione attiva degli istanti

con riferimento alla spese accessorie maturate prima che del trapasso di proprietà

dell'immobile (19 febbraio 2003), oneri comunque eccessivi e non comprovati, le

fatture essendo state allestite dagli istanti medesimi. In definitiva egli ha

riconosciuto unicamente fr. 250.-.

3. Con

sentenza 18 ottobre 2005 il Pretore supplente, accertato che gli istanti sono subentrati

nel contratto di locazione concluso dal convenuto con __________ M__________ ed

esclusa la pattuizione tra le parti di un sistema di fatturazione forfetario le

stesse avendo optato per il pagamento di acconti mensili con conguaglio

annuale, ha riconosciuto agli istanti il diritto di allestire un conteggio delle

spese accessorie, e ciò già dal 1° gennaio 2003, avendo essi assunto le spese

relative alla gestione dello stabile da quella data. Il Pretore ha quindi riconosciuto

agli istanti il principio del diritto al pagamento di tutte le spese accessorie

reclamate per un totale di fr. 4'562.69, di cui fr. 2'501.80 a carico del

convenuto. Dedotti gli acconti versati né è rimasto un saldo a carico del convenuto

di fr. 1'401.80 al quale vanno aggiunti fr. 12.- di interessi di mora per

pigioni arretrate, e fr. 40.- per spese di richiamo. Donde l'accoglimento

dell'istanza limitatamente a fr. 1'453.80 oltre interessi del 5% dal 24 giugno

2004, importo per il quale il Pretore ha rigettato in via definitiva l'opposizione

interposta dal convenuto al PE n. 491305 dell'UEF di Bellinzona.

4. Con il presente tempestivo gravame, al quale è stato concesso

effetto sospensivo con decreto 28 ottobre 2005, RI 1 è insorto contro il

predetto giudizio postulandone l’annullamento sulla base del titolo di

cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. Il ricorrente, senza contestare

l'accertamento del primo giudice circa il pagamento delle spese accessorie

mediante acconti mensili e conguaglio a fine anno, censura l'arbitraria valutazione

delle risultanze istruttorie nel riconoscere agli istanti il diritto al pagamento

delle spese maturate quando questi non erano ancora proprietari dello stabile. Egli

rimprovera altresì al Pretore di aver riconosciuto agli istanti la spesa per il

consumo del combustibile nonostante non ne sia stato provato il consumo

effettivo, quelle relative all'abbonamento servizio bruciatore e pulizia

siccome basate su allegazioni di parte oltre che sulla testimonianza della

sorella di una parte, così come quelle inerenti a due richiami di pagamento per

un importo nettamente superiore a quello dovuto. Da ultimo il ricorrente

rimprovera al primo giudice di aver pronunciato il rigetto dell'opposizione

nonostante gli istanti non abbiano formulato nessuna richiesta in tal senso.

Con

osservazioni 25 novembre 2005, dalle quali deve essere estromessa la documentazione

prodotta per la prima volta in questa sede ostandovi l’art. 321 cpv. 1 lett. b

CPC, gli istanti postulano la reiezione del ricorso, chiedendo altresì la

correzione, con conseguente modifica, di alcune poste riconosciute dal Pretore.

5. Per quanto attiene al periodo di computo delle spese accessorie,

il primo giudice ha riconosciuto agli istanti il diritto al pagamento di quelle

maturate dal 1° gennaio 2003 avendo gli stessi provato di avervi fatto

personalmente fronte nonostante abbiano acquistato lo stabile solo il 19

febbraio 2003. Questa conclusione del primo giudice, alla quale il ricorrente

si limita a contrapporre il proprio personale punto di vista, non è arbitraria

ovvero insostenibile. Essa trova puntuale riscontro sia nella deposizione dell'

__________ Z__________, curatore della precedente proprietaria e amministratore

dello stabile, secondo cui nel mese di dicembre o gennaio 2002 (recte 2003)

Fatti

i signori CO 1 hanno già pagato la nafta, in previsione dell'acquisto avvenuto

solo nella metà di febbraio 2003…..Forse vi era anche una posizione per l'energia

elettrica, assunta anticipatamente dai signori CO 1, sia nella documentazione

agli atti, in particolare nella fattura 27 gennaio 2003 per la fornitura di

olio da riscaldamento (doc. E), intestata agli istanti e da loro soluta. Su

questo punto il ricorso, che non ha evidenziato nessun titolo di cassazione,

deve essere respinto.

6. In

merito all'importo di fr. 1'527.95 richiesto dagli istanti per il consumo di

combustibile per il periodo dal 1° gennaio al 30 novembre 2003 (doc. C), che il

primo giudice ha riconosciuto sulla base delle fatture agli atti regolarmente

onorate dagli istanti e relative al periodo in questione, va rilevato che il

ricorrente non ha formulato nessuna precisa censura nei confronti del giudizio

pretorile, essendosi limitato a riprodurre il contenuto delle sue conclusioni

scritte 26 luglio 2005. Così facendo, ossia non esprimendo nessuna critica nei

confronti del giudizio pretorile, il ricorso è su questo punto irricevibile (Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., ad art.

309, m. 36 e n. 467).

7. Tra

le spese accessorie contestate dal ricorrente, vi è quella relativa

all'abbonamento di servizio del bruciatore di fr. 450.-, che il Pretore ha

riconosciuto ancorché basata su una fattura allestita da uno degli istanti nella

sua qualità di bruciatorista diplomato. A questo proposito, poiché il

ricorrente non contesta l'ammontare della spesa e l'effettiva esecuzione delle

prestazioni fatturate, ovvero le usuali operazioni di verifica e revisione del

bruciatore (la sostituzione del medesimo non essendogli stata fatturata, cfr.

verbale 8 aprile 2005), non può essere considerato arbitrario il fatto per il

primo giudice di aver riconosciuto questa posta, peraltro prevista anche dal contratto

di locazione. Contrariamente a quanto preteso dal ricorrente, che – come detto –

non ha contestato il contenuto della fattura in quanto tale, non basta il solo

fatto che questa sia stata allestita dalla parte istante per considerarla inveritiera

o addirittura inesistente.

Anche la

contestazione sul riconoscimento delle spese di sollecito non può essere

condivisa, ben ammettendo il ricorrente l'esistenza di un suo debito nei

confronti degli istanti, ciò che basta a legittimare l'invio dei richiami di

pagamento, indipendentemente dagli importi richiesti.

8. Quanto alle spese di pulizia, che il Pretore ha ammesso sulla

base della fattura 30 giugno 2003 allestita da G__________ (doc. L), sorella

dell'istante, e della sua deposizione testimoniale, va rilevato che,

contrariamente a quanto preteso dal ricorrente, il divieto posto dall'art. 228

cifra 2 CPC all'audizione testimoniale di fratelli e sorelle della parte, non

si applica nel caso concreto. Nell'ambito della procedura per le controversie

in materia di locazione, regolata dal principio inquisitorio, il giudice è infatti

tenuto ad accertare i fatti d'ufficio e ha la facoltà di apprezzare liberamente

le prove, comprese quelle il cui valore sarebbe limitato o addirittura escluso

dalle norme di procedura cantonali (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, ad art. 407, m. 1). In questo specifico tipo di procedura il giudice

non è vincolato dalle disposizioni di procedura cantonali che dichiarano

inammissibile la deposizione testimoniale di certe categorie di persone (cfr. Jeanprêtre/Koller/Roncoroni/

Cocchi, Il nuovo diritto di locazione,

1991, pag. 77). Il fatto quindi per il Pretore di aver considerato provata la

pretesa di fr. 1'200.- di parte istante sulla base della deposizione __________

Z__________ __________ che ha confermato l'esecuzione delle pulizie nello stabile

occupato dal convenuto e la loro remunerazione nella misura fatta valere in

giudizio, non può essere censurato. Ne discende che anche su questo punto il

ricorso, che non ha evidenziato il titolo di cassazione invocato, deve essere

respinto.

9. Per

quel che riguarda il rigetto in via definitiva dell'opposizione interposta dal

convenuto al PE n. 491305 dell’UEF di Bellinzona, il ricorso deve essere

accolto giacché il primo giudice, in violazione dell'art. 86 CPC che gli vieta

di concedere alla parte più di quanto da questa richiesto (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 86, m.

2 e 3), ha pronunciato su una domanda non richiesta dagli istanti.

10. Alla

luce di quanto sopra esposto, il ricorso deve essere accolto limitatamente alla

richiesta di annullamento del punto 2 del dispositivo della sentenza pretorile.

Quanto alle pretese degli istanti formulate in questa sede, esse sono inammissibili

poiché non formulate nell'ambito di un'impugnativa.

11. Per

quanto attiene alla ripartizione di tasse, spese e ripetibili, il giudizio

pretorile, che le ha accollate al convenuto, non necessita di essere modificato

ritenuto che la concessione del rigetto dell'opposizione è frutto di

un'iniziativa del giudice e non della parte istante, e costituisce comunque un

accessorio dell'azione principale. Lo stesso principio vale anche in questa

sede.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese

l’art. 148 cpv. 1 CPC e la tariffa

giudiziaria

pronuncia: I. Il

ricorso per cassazione 26 ottobre 2005 di RI 1__________accolto.

Di

conseguenza il dispositivo n. 2 della sentenza 18 ottobre 2005 del

Pretore supplente del Distretto di Bellinzona è annullato.

Considerandi

II. Gli

oneri del presente giudizio, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 70.-

b) spese fr.

30.

-

fr.

100.

-

già

anticipati dal ricorrente, rimangono a suo carico con l'obbligo di versare alla

controparte fr. 50.- a titolo di indennità ridotta per questa sede.

III. Intimazione:

- ;

- .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

terzi implicati

Per la Camera di cassazione civile del Tribunale

d’appello

La presidente La

segretaria

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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