locazione - conclusione per atti concludenti del contratto - elemento essenziale - consegna di una cosa idonea all'uso

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Numero d'incarto:

16.2005.64

Data decisione, Autorità:

02.05.2006, CCC

Titolo:

locazione - conclusione per atti concludenti del contratto - elemento essenziale - consegna di una cosa idonea all'uso

LOCAZIONE DI LOCALI D'ABITAZIONE E COMMERCIALI

art. 8 CC

art. 253 CO

art. 256 CO

Incarto n.

16.2005.64

Lugano

2 maggio 2006/rgc

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di cassazione civile del

Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Cocchi e Giani

segretaria:

Petralli Zeni, vicecancelliera

sedente per giudicare il ricorso per cassazione 18

maggio 2005 presentato da

RI 1

patr. dall' RA

1

contro

la sentenza 6 maggio 2005 del Pretore supplente del

Distretto di Bellinzona nella procedura per le controversie in materia di

locazione (inc. n. IU.2003.51) promossa con istanza 15 luglio 2003 da

CO 1

patr. dall' RA 2

con la

quale l'istante ha chiesto il pagamento di fr. 2'348.85 oltre interessi e il rigetto

in via definitiva dell'opposizione interposta dalla convenuta al PE n. __________

dell'UEF di Bellinzona, domande parzialmente accolte dal giudice,

letti ed esaminati gli atti

considerato

in fatto e in diritto:

1. CO

1 è usufruttuario, unitamente alla moglie, della particella n. 3005 RFD __________

sulla quale è edificato un magazzino. Nel corso del 2002 sono intercorse tra CO

1 e la RI 1, trattative in vista dell'acquisto da parte di quest'ultima del

materiale da costruzione appartenente a CO 1 presente nel citato magazzino, con

contestuale locazione del medesimo. In quest'ambito le parti avrebbero

concordato la vendita, rispettivamente la messa a disposizione degli oggetti

presenti nel magazzino contro pagamento in natura da parte dell'acquirente, la

quale avrebbe eseguito dei lavori su un fondo appartenente al proprietario.

Sennonché le trattative sono state interrotte prima della sottoscrizione di un

contratto. Il 16 gennaio 2003 CO 1 ha quindi emesso una fattura contenente l'indicazione

delle prestazioni da lui effettuate per conto della RI 1, ossia la fornitura e

il noleggio di materiale vario, la messa a disposizione di manodopera e la

locazione del menzionato magazzino per i mesi di giugno e luglio 2002, per un totale

di fr. 11'550.-, così come le prestazioni a sua volta ricevute dall'impresa per

la manodopera prestata e il materiale pagato, per un totale di fr. 9'151.15,

donde un credito residuo di fr. 2'348.85 a suo favore.

2. Il

15 luglio 2003 CO 1 ha convenuto RI 1 davanti al Pretore del Distretto di

Bellinzona per ottenere il pagamento di fr. 2'348.65. La convenuta si è opposta

all'istanza sostenendo che le rispettive prestazioni erano state integralmente

compensate. Essa ha contestato in particolare la richiesta di pagamento dell'affitto,

non avendo usufruito del magazzino se non in minima parte e solo per poter

eseguire i lavori sul terreno dell'istante e ha rilevato in ogni caso di non

aver sottoscritto nessun contratto di locazione con quest'ultimo con il quale

non vi era peraltro neppure accordo sull'ammontare di

un'eventuale pigione. La convenuta ha inoltre contestato la richiesta

di pagamento di fr. 400.- quale risarcimento per la rottura di una fresa ad

acqua per il taglio dei sassi che nega di aver danneggiato, così come la

tariffa oraria delle sue prestazioni applicata dall'istante di fr. 50.- in

luogo di fr. 68.- come previsto dal Contratto collettivo per il personale qualificato.

3. Con sentenza 6 maggio 2005 il Pretore supplente, basandosi sulle

risultanze istruttorie in particolare sulle deposizioni di __________ __________

e __________ __________ __________ __________ dalle quali è emerso l'effettivo

utilizzo da parte della convenuta del magazzino dell'istante, ha accolto la

pretesa di quest'ultimo relativa al pagamento della pigione per i mesi di giugno

e luglio 2002 per un totale di fr. 1'200.-. Il primo giudice ha respinto la

pretesa di risarcimento della fresa ad acqua, non avendo l'istante provato una

qualsiasi responsabilità a carico della convenuta. Per quanto attiene alla

tariffa oraria rivendicata dalla convenuta per le sue prestazioni in fr. 68.-,

il primo giudice l'ha riconosciuta in fr. 50.- come ammesso dall'istante, la

convenuta non avendo dimostrato l'applicabilità delle tariffe della Società

svizzera impresari costruttori e neppure l'utilizzo da parte sua di manodopera

qualificata. In definitiva il Pretore, accertato un credito dell'istante di fr.

11'150.- sul quale la convenuta ha effettuato prestazioni per fr. 9'151.15, ha

accolto l'istanza limitatamente a fr. 1'998.85 oltre interessi del 4% dal 28

febbraio 2003.

4. Con

il presente tempestivo gravame, al quale è stato concesso effetto sospensivo

con decreto 25 maggio 2005, RI 1 è insorta contro il predetto giudizio

postulandone l'annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all'art.

327 lett. g CPC. La ricorrente si duole innanzi tutto del mancato accertamento

della carenza di legittimazione dell'istante, il quale non avrebbe tempestivamente

provato la sua qualità di usufruttuario del fondo sul quale si trova il noto

magazzino, né, tantomeno, ha provato di aver agito con il consenso dell'altra usufruttuaria.

Nel merito rimprovera al primo giudice di aver arbitrariamente valutato le risultanze

istruttorie, concludendo all'esistenza di un contratto di locazione nonostante il

magazzino fosse interamente occupato da oggetti di proprietà dell'istante, e

nonostante la conclusione del contratto di locazione fosse strettamente

connessa alla vendita del materiale presente del magazzino, mai perfezionatasi.

Essa contesta inoltre l'accertamento pretorile che non ha ritenuto vincolanti e

applicabili alle prestazioni dalla stessa effettuate le tariffe della Società

svizzera impresari costruttori, l'istante non avendo peraltro provato la pattuizione

di una tariffa oraria di fr. 50.-.

Con

osservazioni 16 giugno 2005 la controparte postula la reiezione del ricorso.

5. Giusta

l'art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere

annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale

o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa

o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è

arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed

indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della

giustizia e dell'equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi;

per essere definita come arbitraria tale violazione dev'essere manifesta e

riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l'arbitrio non può essere

ravvisato già nella circostanza che un'altra soluzione sarebbe immaginabile o

persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile

soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione

reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo (DTF 129

Fatti

I 8 consid. 2.1; 128 I 273 consid. 2.1; 127 I 60 consid. 5a).

6. La

ricorrente contesta innanzi tutto l'accertamento pretorile secondo il quale tra

le parti si sarebbe perfezionato un contratto di locazione.

A

questo proposito va rilevato che un contratto di locazione, che non necessita

di nessuna forma particolare tantomeno della forma scritta, può perfezionarsi

anche per atti concludenti (Higi,

Zürcher Kommentar, n. 33 e 36 ad art. 253 CO). Determinante

è

l'ossequio da parte del locatore dell'art. 256 cpv. 1 CO che gli impone di consegnare

la cosa in uno stato idoneo all'uso cui è destinata e mantenerla tale per la durata

della locazione. Trattandosi di un magazzino, l'uso cui il medesimo è destinato

è evidentemente il deposito di merce. Ora __________ __________ ha affermato

che il magazzino era pieno di oggetti, oserei dire che era strapieno. Per

quanto ne so io gli oggetti erano del signor CO 1 (cfr. verbale 26 novembre

2004), __________ __________ ha da parte sua dichiarato che nel 2002 posso

dire che il magazzino era pieno di materiale per la costruzione che prima era

del signor CO 1 quando faceva l'impresario. Quando ha smesso la sua attività il

materiale è rimasto tutto nel magazzino: per lo meno il magazzino era pieno (cfr.

verbale 26 novembre 2004) mentre __________ ha dichiarato che quando noi

abbiamo depositato i panneaux nel magazzino lo stesso era già tutto occupato da

materiale dell'istante (cfr. verbale 26 novembre 2004). Del resto quest'ultimo

ha confermato che nel 2002, allorquando ha proposto alla convenuta di

acquistare quanto si trovava nel magazzino, lo stesso era interamente

occupato da materiali edili di costruzioni (cfr. interrogatorio formale del

13 gennaio 2005. risposta 3), sicché si può ritenere che l'istante non ha

consegnato alla convenuta un locale idoneo all'uso cui era destinato (vedi

anche documentazione fotografia). A fronte di queste chiare risultanze processuali,

che confermano la presenza nel magazzino di considerevole materiale appartenente

all'istante, non può essere condivisa la conclusione del primo giudice secondo cui

la convenuta avrebbe usufruito del magazzino essendo anche in possesso delle

chiavi (circostanza peraltro smentita da __________ __________ __________ __________

secondo il quale la chiave era appesa sul cancello). Infatti, il solo fatto per

i soci della convenuta di essersi recati nel magazzino dell'istante per

prelevarvi del materiale (cfr. deposizione __________ __________), non prova

nulla, anche perché gli stessi stavano eseguendo lavori per quest'ultimo.

Altrettanto ininfluente, vista la pochezza dell'impiego fatto, è l'utilizzo del

magazzino da parte della convenuta per il deposito di 100 pannelli (cfr. deposizione

__________ __________ __________ __________).

Dovendosi

quindi escludere la consegna di una cosa idonea all'uso, ovvero la cessione dell'uso

della cosa locata che costituisce un elemento essenziale del contratto di

locazione, si deve escludere che tra le parti si sia perfezionato un contratto

di locazione (Lachat, Le bail à

loyer, 1997, pag. 50 n. 1.3.3), ovvero che la convenuta sia debitrice di un

qualsiasi importo a titolo di pigioni. Simile risultato è confortato anche dal

fatto che la conclusione di un contratto di locazione presupponeva nel caso

concreto la vendita del materiale presente nel magazzino (cfr. verbale di interrogatorio

formale dell'istante 13 gennaio 2005 ad 6), di fatto mai perfezionatosi. Ne

discende che su questo punto il ricorso, che ha evidenziato l'arbitrio commesso

dal primo giudice nella valutazione delle risultanze istruttorie, deve essere accolto,

ciò che rende priva d'oggetto la verifica della censura ricorsuale relativa

alla carenza di legittimazione dell'istante quale usufruttuario del fondo

unitamente alla moglie

7. Per quel che concerne la fatturazione delle vicendevoli prestazioni

di lavoro l'una per l'altra, il Pretore ha ammesso la tariffa di fr. 50.- l'ora

esposta dall'istante, riconoscendo identico importo per le prestazioni della

convenuta (cfr. doc. B). La ricorrente pretende per contro il riconoscimento di

fr. 68.- l'ora per le proprie prestazioni.

L'art. 8 CC regola la ripartizione dell'onere probatorio e,

pertanto, le conseguenze dell'assenza di ogni prova (DTF 130 III 321 consid.

3.1 pag. 323; sentenza del Tribunale federale 4C.408/2004 del 18 marzo 2005).

Secondo questo disposto chi vuole dedurre il suo diritto da una circostanza di

fatto da lui asserita, deve fornirne la prova, ritenuto che la mancata prova delle circostanze di fatto costitutive del diritto obbliga

il giudice a decidere in sfavore di chi ne sostiene l'esistenza (Kummer, Berner

Kommentar, n. 20 ad art. 8 CC). In quest'ottica spettava quindi alla convenuta,

che pretende di vedersi riconosciuta la tariffa applicabile alla manodopera

qualificata, l'onere di dimostrare la pattuizione di tale tariffa, rispettivamente

il carattere obbligatorio della stessa.

Sennonché,

come correttamente concluso dal primo giudice, la convenuta non ha fornito nessuna

prova in tal senso, di modo che la sua rivendicazione è rimasta allo stadio di

pura allegazione di parte, come tale sprovvista di qualsiasi carattere vincolante.

Su questo punto il ricorso, che non ha evidenziato nessun titolo di cassazione

tantomeno quello di cui all'art. 327 lett. g CPC, la conclusione del primo

giudice apparendo peraltro più che sostenibile ritenuto che la convenuta ha

svolto le proprie prestazioni nel tempo perso (cfr. deposizione __________

__________ __________ __________) e non ha provato di aver utilizzato personale

qualificato, deve essere respinto.

8. Alla luce di quanto sopra esposto il ricorso deve essere parzialmente

accolto. Accogliendo, ancorché parzialmente, il ricorso e ricorrendo i

presupposti d'applicazione dell'art. 332 cpv. 2 CPC, si impone una nuova

pronuncia da parte di questa Camera, con il conseguente accoglimento dell'istanza

limitatamente all'importo di fr. 798.85 oltre interessi del 4% dal 28 febbraio

2003 e spese.

9. Tasse, spese e ripetibili seguono la soccombenza, che per entrambe

le sedi può essere suddivisa in ragione dei 2/3 a carico dell'istante e 1/3 a

carico della convenuta.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l'art.

148 cpv. 1 CPC e la tariffa

giudiziaria

pronuncia: I. Il ricorso per cassazione 18 maggio 2005 di RI 1 è parzialmente

accolto.

Di

conseguenza la sentenza 6 maggio 2005 del Pretore supplente del Distretto di

Bellinzona è annullata e sostituita dal seguente giudicato:

1. L'istanza

è parzialmente accolta.

Di

conseguenza RI 1 è condannata

a

pagare a CO 1 la somma di fr. 798.85 oltre

interessi del 4% dal 28 febbraio 2003 e spese pari a fr. 70.-.

2. È

rigettata in via definitiva, limitatamente all'importo di cui

sopra,

l'opposizione interposta al PE n. __________ dell'UEF di

Bellinzona.

3.

La tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 190.-, sono

suddivise tra le parti in ragione dei 2/3 a carico dell'istante e

1/3

a carico della convenuta la quale rifonderà all'istante fr.

350.- per ripetibili ridotte.

Considerandi

II. Gli

oneri del presente giudizio, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 100.-

b) spese fr.

50.

-

fr.

150.

-

già

anticipati dalla ricorrente, rimangono a suo carico per 1/3 mentre la rimanenza

dei 2/3 deve essere posta a carico di CO 1 il quale rifonderà alla ricorrente

fr. 200.- a titolo di ripetibili parziali.

III. Intimazione:

- avv. ;

- avv

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

terzi implicati

Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello

La presidente La

segretaria

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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