contratto di locazione - conguaglio spese accessorie- replica esclusa in sede di cassazione

AIUTO

RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto:

16.2006.3

Data decisione, Autorità:

17.10.2006, CCC

Titolo:

contratto di locazione - conguaglio spese accessorie- replica esclusa in sede di cassazione

SPESE ACCESSORIE

art. 257a CO

art. 307 CPC-TI

Incarto n.

16.2006.3

Lugano

17 ottobre

2006/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di cassazione civile del

Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani, presidente,

Epiney-Colombo e Lardelli

segretaria:

Petralli Zeni, vicecancelliera

sedente per giudicare il ricorso per cassazione 7

gennaio 2006 presentato da

RI 1

contro

la sentenza 30 dicembre 2005 del Segretario assessore

della Pretura del Distretto di Bellinzona nella procedura in materia di

contratto di locazione (inc. n. DI.2004.105) promossa con istanza 7 aprile 2004

nei confronti di

CO 1

(patrocinata dall'

RA 1

con la quale gli istanti hanno contestato il conteggio delle spese

accessorie, contestazioni che il giudice ha respinto,

letti

ed esaminati gli atti

considerato

in fatto e in diritto:

1. Il 10 giugno 1991 i coniugi RI 1 hanno concluso con la CO 1 di __________

un contratto di locazione avente per oggetto un locale situato in uno stabile

di proprietà di quest'ultima a __________, per una pigione mensile di fr. 752.-

oltre a fr. 120.- a titolo di acconto per le spese accessorie (importo in

seguito aumentato a fr. 140.-), con conguaglio al termine dell'esercizio.

2. Con

istanza 7 aprile 2004 RI 1, dopo aver inutilmente adito l'Ufficio di

conciliazione in materia di locazione di __________, hanno convenuto la CO 1 davanti

al Pretore del Distretto di Bellinzona, contestando la correttezza del

conteggio delle spese accessorio relativo al periodo 1° luglio 2001/30 giugno

2002. Essi hanno in particolare chiesto la condanna della convenuta a risarcire

la totalità della differenza dei litri di combustibile ….come pure rettificare

Fatti

i conguagli e accreditare il relativo importo per le fatture della ditta __________.

All'udienza del 5 aprile 2005 la convenuta ha proposto di respingere

l'istanza. Statuendo il 30 dicembre 2005 in luogo e vece del Pretore, il

Segretario assessore ha respinto l'istanza.

3. Con il presente tempestivo gravame RI 1 sono insorti contro il

predetto giudizio. Essi rimproverano al primo giudice di aver erroneamente

valutato le risultanze istruttorie in merito alla quantificazione del

combustibile effettivamente fornito e consumato, i dati utilizzati dalla

convenuta per il calcolo delle spese accessorie non corrispondendo a quelli da

loro rilevati. Pure contestata è la conclusione del primo giudice che ha

ritenuto corretto il quantitativo di silicati e polifosfati utilizzato dalla

convenuta per il calcolo delle spese accessorie. Nelle sue osservazioni del 6

febbraio 2006 la convenuta postula la reiezione del ricorso.

Gli

istanti hanno introdotto il 9 febbraio 2006 una “replica”. Ora, gli art. 307 segg. CPC, applicabili

su rinvio dell'art. 331 cpv. 2 CPC), non prevedono un doppio scambio di

allegati in secondo grado (Cocchi/Trezzini,

Codice di procedura civile massimato e commentato, Lugano 2000, n. 1 ad art.

314). Ne segue che il memoriale in questione va dichiarato irricevibile.

4. Giusta l’art. 327 lett. g CPC, disposto sotto il quale possono essere

sussunte le censure ricorsuali, una sentenza del Pretore o del Giudice di pace

può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto

materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti

di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una

decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio

giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il

sentimento della giustizia e dell’equità. Arbitrio e violazione della legge non

vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere

manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può

essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe

immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente

se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la

situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto

certo (DTF 132 I 17 consid. 5.1).

5. Il

Segretario assessore ha accertato che le spese contestate dagli istanti (olio

combustibile e trattamento delle acque) rientrano nel concetto di spese

accessorie ai sensi dell'art. 257a CO e come tali devono essere assunte

dal conduttore. Egli ha constatato che vi erano stati errori di lettura del

contatore del combustibile e ha comunque ritenuto che questi non hanno

comportato nocumento alcuno per gli istanti, ai quali è sempre stato addebitato

solo il costo del combustibile effettivamente consumato, motivo per cui ha

respinto la loro istanza. Quanto ai quantitativi di prodotti utilizzati dalla

ditta__________ SA per il trattamento dell'acqua, il primo giudice ha respinto

la contestazione degli istanti poiché generica, rilevando che comunque sia essi

erano comprovati e rientravano nella norma.

6. Per

Considerandi

quel che riguarda la quantificazione dell'olio combustibile, la convenuta ha

allestito un conteggio dettagliato delle spese sostenute per la gestione

dell'immobile occupato dagli istanti per il periodo 1° luglio 2001/30 giugno

2002.

(doc. H). I ricorrenti si limitano a riproporre la loro contestazione in

merito ai dati utilizzati dalla convenuta per il calcolo dell'olio da

riscaldamento consumato dagli inquilini dello stabile di sua proprietà, ma non

evidenziano alcun pregiudizio per l'errore di lettura del contatore, accertato

dal primo giudice e ammesso dalla convenuta, sicché non è dato di vedere in

quale arbitrio sia incorso il Segretario assessore. Tanto più che la sua

conclusione trova puntuale riscontro nelle risultanze istruttorie. In

particolare __________ ha dichiarato che la differenza di litri non comporta

per le parti alcuna differenza in denaro: di fatto si tratta solo di un importo

riportato al periodo successivo. Quello che viene pagato dagli inquilini è unicamente

il consumo effettivo. Si tratta di una questione di lettura al momento della

fornitura e non di consumo che viene invece determinato alla fine del periodo:

non vi è quindi alcuno scompenso finanziario per gli inquilini (verbale 23

maggio 2005, pag. 8 e 9). Ne discende che il ricorso, su questo punto, deve essere

respinto.

7.

In merito al quantitativo di prodotti utilizzati per il trattamento

dell'acqua, i ricorrenti si limitano a quanto dichiarato nelle conclusioni.

Ora, a prescindere dalla genericità della contestazione, l'accertamento del

primo giudice secondo il quale il conteggio delle spese accessorie allestito

dalla convenuta con riferimento a questa posta è corretto, non è arbitrario. Dall'istruttoria

è emerso che i quantitativi di silicati e polifosfati erano conformi a

quanto prescrive la legge, e che, per quel che riguarda il loro aumento

negli anni la differenza tra l'importo consumato nel 1997 e quello del 2001

è dovuta da una parte all'aumento di consumo d'acqua e dall'altra dall'aumento

di silicati a causa delle lamentele da parte di alcuni inquilini per via della

presenza di ruggine nei tubi (deposizione di __________, verbale del 14

luglio 2005, pag. 11 e 12). Ne discende che il ricorso, che non ha evidenziato

nessun titolo di cassazione tantomeno quello di cui all'art. 327 lett. g CPC,

deve essere respinto.

8.

Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC).

I ricorrenti rifonderanno alla controparte un'adeguata indennità per ripetibili.

Per i quali motivi,

vista sulle spese anche

la tariffa giudiziaria

pronuncia: 1. Il

ricorso per cassazione 7 gennaio 2006 di RI 1 è respinto.

2.

Tasse e spese del presente giudizio, per complessivi fr. 100.-,

già anticipate dai ricorrenti, rimangono in solido a loro carico con l'obbligo

di rifondere alla controparte, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 300.- a

titolo di ripetibili.

3.

Intimazione:

- ;

- .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

terzi implicati

Per la Camera di cassazione civile del Tribunale

d’appello

Il presidente La

segretaria

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

|

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster