16.2007.25

Contratto di locazione - spese accessorie - valutazione conteggio consumo combustibile - potere di apprezzamento delle prove che compete al giudice notifica nuova spesa con modulo ufficiale - non nece

18 febbraio 2008Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

B. Il 5

aprile 2006 RI 1, dopo aver inutilmente adito l'Ufficio di conciliazione in

materia di locazione di Mendrisio, ha convenuto CO 1 davanti al Pretore della

giurisdizione di Mendrisio Nord chiedendo che fosse accertata la correttezza

delle modifiche da lei apportate ai citati conguagli, con un saldo in favore

del locatore di soli fr. 540.30 sul conteggio del primo periodo e fr. 816.45 sul

secondo. All'udienza del 7 settembre 2006, indetta per la discussione, il

convenuto ha proposto di respingere l'istanza e ha postulato la condanna

dell'istante al pagamento di fr. 1197.55 oltre interessi, pretesa alla quale quest'ultima

si è opposta.

C. Statuendo l'8 marzo 2007 in luogo e vece del Pretore, il Segretario

assessore, ammessa la ricevibilità dell'azione di accertamento proposta

dall'istante, ha parzialmente accolto l'istanza ritenendo giustificata la

richiesta di dedurre dal conguaglio relativo al periodo 1° luglio 2003–30

giugno 2004 l'abbonamento lavatrice e la spesa dell'estensione della relativa

garanzia, non trattandosi di spese accessorie, donde un saldo a favore del convenuto

di fr. 868.–. Per quanto attiene al secondo conguaglio, il primo giudice ha nuovamente

ritenuto giustificata la deduzione proposta dall'istante concernente la manutenzione

dell'ascensore e relativo abbonamento non trattandosi di spese accessorie, da

qui il riconoscimento in favore del convenuto di fr. 1232.–. La domanda

riconvenzionale di quest'ultimo è stata per contro dichiarata irricevibile.

D. Con ricorso per cassazione del 21 marzo 2007 RI 1 è insorta contro

il predetto giudizio postulandone l'annullamento sulla base dei titoli di

cassazione dell'art. 327 lett. e) e g) CPC. La ricorrente rimprovera al primo

giudice di aver arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie ed

erroneamente applicato il diritto formale e sostanziale, in particolare per

aver attribuito valore peritale alla deposizione A__________. Essa contesta

inoltre la mancata dimostrazione della correttezza dei conteggi riferiti al

consumo di combustibile censurando altresì l'accertamento secondo cui per la

voce “manutenzione giardino” non era necessario l'utilizzo del modulo

ufficiale giacché non costituisce una modifica inammissibile del contratto. La

ricorrente si duole infine della lesione del suo diritto di essere sentita

rimproverando al primo giudice di non aver acquisito agli atti il conteggio

2005/2006, ricevuto solo nel mese di gennaio 2007. Nelle sue osservazioni del

16 aprile 2007 il convenuto conclude per il rigetto del ricorso.

Considerandi

in diritto: 1. Il convenuto eccepisce, cautelativamente, la tardività del ricorso. Ora, il termine per impugnare una decisione

emanata nell'ambito di controversie in materia di locazione è di 10 giorni

dalla notificazione della sentenza (art. 411 cpv. 2 CPC). In concreto, visto

l'esito del ricorso, la questione della tempestività può rimanere indecisa e

non necessita di particolari approfondimenti.

2.

Giusta

l'art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere

annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale

o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa

o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è

arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed

indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della

giustizia e dell'equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi;

per essere definita come arbitraria tale violazione dev'essere manifesta e

riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l'arbitrio non può essere

ravvisato già nella circostanza che un'altra soluzione sarebbe immaginabile o

persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile

soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione

reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo (DTF 132

III 211 consid. 2.1).

3.

ricorrente si duole innanzitutto dell'arbitraria valutazione delle risultanze

istruttorie da parte del primo giudice, al quale rimprovera di aver confermato

il quantitativo di combustibile esposto dal locatore nei due conguagli

controversi, basandosi unicamente su una valutazione personale di A__________ __________

senza però alcun riscontro oggettivo, tantomeno di natura peritale. A questo

proposito, la conclusione del Segretario assessore, che ha ritenuto corretti i

conteggi delle spese accessorie allestiti dal locatore per i periodi 1° luglio

2003/30 giugno 2004 e 1° luglio 2004/30 giugno 2005, con particolare

riferimento al consumo di combustibile, non appare arbitraria in quanto trova

sufficiente riscontro nel fascicolo processuale.

R__________

__________ ha dichiarato di avere personalmente rilevato i dati del consumo

della nafta, confermando altresì l'esattezza dei consumi riportati per i periodi

in questione sul “riepilogo

spese” dell'11 marzo 2005 e 10 marzo

2006.

(deposizione del 18 ottobre 2006, verbali pag. 13). Dal canto suo A__________

__________, tecnico di impianti di riscaldamento alle dipendenze della __________

SA di __________ che si occupa dell'allestimento dei conteggi dello stabile di

proprietà del convenuto, ha confermato l'utilizzo di questi stessi dati, suffragati

dalle relative fatture, per l'allestimento dei conteggi delle spese accessorie

in contestazione. In merito alla rilevanza probatoria di questa deposizione, è

vero che il teste non è stato sentito in qualità di perito, tuttavia il fatto

per il primo giudice di essersi riferito a questa deposizione, resa da persona

qualificata per esprimere un giudizio circa l'incidenza di un difetto al

bruciatore sui relativi consumi, non può essere considerato arbitrario, ovvero

insostenibile, tanto più che nelle controversie in materia di locazione il

giudice accerta d'ufficio i fatti e valuta liberamente le prove (art. 274d cpv.

3.

CO), non essendo vincolato dalle disposizioni procedurali cantonali che

limitano il valore di determinate prove o che le escludono (Cocchi, Il nuovo diritto di locazione,

CFPG 1991, pag. 77).

Per quel

che riguarda la causa del maggior consumo di combustibile nel periodo 2003/2004,

è vero che M__________ __________ ha riferito l'esistenza di problemi all'impianto

di riscaldamento (deposizione del 16 novembre 2006, verbali pag. 20), tuttavia l'accertamento

del primo giudice secondo cui tale problema non ha avuto nessuna incidenza

particolare sui contestati consumi poiché durato una sola settimana, come

confermato dalla teste, non può essere considerato insostenibile. A__________ __________

ha poi escluso che i problemi riscontrati al bruciatore dello stabile abbiano

influito sul consumo di nafta (deposizione del 18 ottobre 2006, verbali pag.

15). Ciò posto, l'accertamento del primo giudice secondo cui il maggior consumo

di combustibile verificatosi nei periodi in esame non era dovuto a una difettosità

dell'impianto di riscaldamento non può dunque essere censurato come arbitrario.

4.

primo giudice, esclusa la difettosità dell'impianto di riscaldamento, ha poi

attribuito il maggior consumo di nafta alla particolare rigidità di

quell'inverno, così come confermato da R__________ __________ e A__________ __________.

Che a un inverno rigido non corrisponda necessariamente un maggior consumo di

combustibile è possibile ma ciò non giova alla ricorrente. Determinante è

infatti unicamente quanto emerge dal fascicolo processuale, ossia che il

quantitativo di combustibile fatturato dal locatore per i periodi in questione è

quello effettivo e che il maggior consumo rispetto al passato non fosse causato

da un difetto dell'impianto. La conclusione del Segretario assessore, che ha

confermato la correttezza dei conteggi contestati, non può dunque essere

considerata arbitraria. Per gli stessi motivi non si ravvisa una violazione del

diritto di essere sentita della ricorrente (art. 327 lett. e CPC) per il rifiuto

di assumere agli atti il conteggio per il periodo 2005/2006, trattandosi in

ogni caso di una prova non rilevante ai fini del giudizio (Cocchi/Trezzini, CPC ticinese annotato e massimato, Lugano 2000,n. 10 e 12 ad art. 327).

5.

ricorrente contesta il fatto per il primo giudice di aver escluso la necessità

del modulo ufficiale per la notifica di una nuova spesa accessoria concernente

la manutenzione del giardino sostenendo che non si tratta semplicemente di una

diversa ripartizione della spesa bensì di un aumento considerevole della

stessa.

Ora nella

definizione di spese accessorie rientrano solo quelle spese dovute per le prestazioni

fornite dal locatore o da un terzo in relazione all'uso della cosa locata,

quali i costi di riscaldamento, di acqua calda e analoghe spese d'esercizio (ad

esempio le spese di illuminazione, d'ascensore, di portineria, di manutenzione

del giardino, cfr. FF 1985 I pag. 1237 e 1294; Schweizerisches Mietrecht,

Kommentar (SVIT), 2a ed., n. 11 e 21 ad art. 257-257b CO; Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n. 5-7

ad art. 257a-257b CO; Lachat, Le

bail à loyer, 1997, pag. 222 segg.; DTF 124 III 203). Tali costi sono a carico

del conduttore soltanto se espressamente pattuiti (art. 257a cpv. 2 CO).

concreto, non è controverso che la manutenzione del giardino sia espressamente

contemplata nel contratto di locazione sottoscritto dalle parti, così come che

il costo sia sempre stato richiesto alla conduttrice con le spese di

portineria. È vero che nei precedenti conteggi delle spese accessorie,

allorquando la manutenzione del giardino veniva fatturata con le spese di

portineria, il costo a carico degli inquilini era inferiore di oltre fr. 2000.–

annui, nondimeno l'unica esigenza posta dalla legge all'allestimento del

conteggio spese accessorie è la forma scritta (Higi, op. cit., n. 36 ad art. 257a-257b CO), pacificamente

ossequiata in concreto. Contrariamente a quanto preteso dalla ricorrente, la

conclusione del primo giudice secondo la quale l'aumento della spesa relativa

alla manutenzione del giardino non necessitava della notifica mediante

formulario ufficiale, non può quindi essere considerata insostenibile.

Per di

più, l'art. 269d cpv. 3 CO prevede l'utilizzo del modulo ufficiale

unicamente per le modifiche unilaterali del contratto da parte del locatore,

quali l'introduzione di nuove spese accessorie non contemplate nel contratto di

locazione, per la richiesta di un importo forfetario anziché di un acconto per

le spese accessorie, per la modifica della chiave di riparto tra i vari

inquilini (Higi, op. cit., n. 22

ad art. 257a-257b CO), per l'aumento di spese accessorie prestabilite, ovvero

per l'aumento dell'acconto delle spese accessorie (Higi, Zürcher Kommentar, 1998, n. 59 ad art. 269d CO; SJ 1996

pag. 247). Il conteggio separato di un costo della manutenzione non rientra in

questa casistica e non impone quindi l'utilizzo del modulo ufficiale anche se

questa spesa è effettivamente aumentata rispetto ai conteggi precedenti. Trattandosi

unicamente dell'aumento di una spesa accessoria già esistente è sufficiente che

il locatore invii al conduttore il conteggio delle spese effettive che questi è

tenuto a pagare (art. 257b cpv. 1 CO; Cahiers du bail 1/06, pag. 15), come

avvenuto nella fattispecie.

questione poi di sapere in che misura l'acconto debba corrispondere alle spese

accessorie effettive che verranno richieste al conduttore, tipica nel contratto

di locazione, non consta essere regolata (Cahiers du bail 1/06, pag. 16). Al

momento della conclusione del contratto il locatore, infatti, non è in grado di

sapere a quanto ammonteranno le spese accessorie, che possono variare di anno

in anno a causa all'instabilità dei costi delle prestazioni fornite dai terzi,

da porre a carico del conduttore. Quest'ultimo non può quindi attendersi, né

tantomeno pretendere, che gli acconti coprano interamente le spese accessorie

(Cahiers du bail 1/06, pag. 17). In concreto, comunque sia, la ricorrente non

pretende che l'importo fatturato dal convenuto non corrisponda a quanto da

questi effettivamente versato per la manutenzione del giardino (v. doc. 8 inc.

DI.2006.45 richiamato), sicché anche su questo punto la sentenza impugnata, che

ha confermato la correttezza del conteggio allestito dal locatore, non appare

arbitraria.

6.

ricorso, che non ha evidenziato nessun titolo di cassazione, deve essere

respinto. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC).

La ricorrente rifonderà alla controparte, che ha formulato osservazioni per il

tramite di un avvocato, un'equa indennità per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria

pronuncia: 1. Il

ricorso per cassazione 21 marzo 2007 di PA 2 è respinto.

2. Gli

oneri processuali, di complessivi fr. 100.–, già anticipati dalla ricorrente,

rimangono a suo carico con l'obbligo di rifondere alla controparte fr. 350.– per

ripetibili.

3. Intimazione

–;

–.

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord.

erzi implicati

Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello

Il presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle

cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno

30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di

diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla

notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia

civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.

95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione

di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a

ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il

ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso

sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi

previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è

disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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