Locazione - spese accessorie - concetto - contratti di abbonamento - valutazione da parte del giudice - evasione di 2 ricorsi con 1 sentenza

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Numero d'incarto:

16.2008.111

Data decisione, Autorità:

14.07.2009, CCC

Ricorso:

TF,4A_376/2009, 17.11.2009

Titolo:

Locazione - spese accessorie - concetto - contratti di abbonamento - valutazione da parte del giudice - evasione di 2 ricorsi con 1 sentenza

LOCAZIONE DI LOCALI D'ABITAZIONE E COMMERCIALI

SPESE ACCESSORIE

art. 257 CO

art. 320 CPC-TI

Incarto n.

16.2008.111

16.2008.112

Lugano

14 luglio

200914 luglio 2009/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di cassazione civile del

Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani, presidente,

Epiney-Colombo e Lardelli

segretaria:

Petralli Zeni, vicecancelliera

sedente per statuire sui ricorsi per cassazione 10

novembre 2008 presentati da

RI 1

(rappresentata dall'PA 1, )

contro le sentenze emesse il 30 ottobre 2008 dal

Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, nelle cause DI.2006.1470 e

DI.2007. 1236 (locazione) promosse con istanze 25 novembre 2006 e 28 settembre

2007 nei confronti di

CO 1

(patrocinato dall'

PA 2

esaminati gli atti

ritenuto

in fatto: A. Dal

1° febbraio 2000 RI 1 occupa in locazione un appartamento nello stabile “__________” di __________, ora di proprietà

di CO 1, per il quale il contratto di locazione, sottoscritto il 3 dicembre

1999, prevede il pagamento di una pigione mensile di fr. 1400.– oltre a fr. 200.–

a titolo di acconto per le spese accessorie, con conguaglio al termine

dell'esercizio.

Il 10

luglio 2006 il locatore ha notificato alla conduttrice il conteggio per le

spese accessorie per il periodo 1° gennaio – 31 dicembre 2005 che, dedotti gli

acconti pagati, presentava un saldo a suo carico di fr. 1401.65. Ancorché RI 1

abbia parzialmente contestato il conteggio, essa ha versato il saldo al

locatore anche perché quest'ultimo, il 31 agosto 2006, l'aveva diffidata a pagare

lo scoperto con l'avvertenza che in caso di mancato versamento le avrebbe

notificato la disdetta del contratto.

B. Il

25 novembre 2006 RI 1, dopo aver adito senza esito l'Ufficio di conciliazione

in materia di locazione di Massagno, ha convenuto CO 1 davanti al Pretore del

Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenere la restituzione sulla base

dell'art. 62 CO di fr. 707.80. Essa, in particolare, ha rimproverato al

locatore di averle addebitato le spese degli abbonamenti per la manutenzione

del tetto piano e del portone del garage così come i costi della pulizia delle

canalizzazioni allorquando questi dovrebbero già essere compresi nella pigione.

All'udienza del 19 febbraio 2007 indetta per la discussione, il convenuto ha

proposto di respingere l'istanza sostenendo che i costi in questione sono connessi all'uso dell'ente locato sicché rientrano nelle spese accessorie

a carico dei conduttori (DI.2006.1470).

C. Statuendo il 30 ottobre 2008 il

Pretore, ammessa la proponibilità dell'azione per indebito arricchimento

promossa dall'istante, l'ha accolta limitatamente a fr. 594.85. Il primo

giudice ha, in particolare, ritenuto giustificata la pretesa del locatore per

le spese di portineria per fr. 718.70 (pari a un aumento del 20% e non del 53%

come da questi preteso), e fr. 103.75 per la

manutenzione del giardino (aumento riconosciuto nella misura del 15% e non del

195% come rivendicato dal locatore). Egli ha pure ritenuto giustificata la

richiesta di pagamento delle spese relative agli abbonamenti per la manutenzione

tetto piano (fr. 46.25) e della porta del garage (fr. 34.55), così come per la

pulizia delle canalizzazioni (fr. 128.05), oltre alle spese di amministrazione

del 3% (fr. 93.40), per un totale di fr. 3306.80 dal quale vanno dedotti gli

acconti di fr. 2400.– versati dalla conduttrice.

D. Intanto, il 6 giugno 2007, CO 1 ha notificato a RI 1 il conteggio

per le spese accessorie per il periodo 1° gennaio – 31 dicembre 2006 che,

dedotti gli acconti pagati, presentava un residuo in suo favore di fr. 1685.90.

Ancorché la conduttrice abbia parzialmente contestato il conteggio, essa ha

versato il saldo al locatore anche perché quest'ultimo, il 17 luglio 2007, l'aveva

nuovamente avvertita delle conseguenze in caso di mancato pagamento.

Il 28

settembre 2007 RI 1, dopo aver adito senza esito l'Ufficio di conciliazione in

materia di locazione di Massagno, ha nuovamente convenuto CO 1 davanti al medesimo

Pretore per ottenere la restituzione sulla base dell'art. 62 CO di fr. 805.90.

Essa ha riproposto le medesime contestazioni formulate nell'istanza del 25 novembre

2006. All'udienza del 3 dicembre 2007, indetta per la discussione, il convenuto

ha una volta ancora proposto di respingere l'istanza per i medesimi motivi già

addotti in precedenza (DI.2007.1236).

Statuendo ancora il 30 ottobre 2008 il Pretore, ammessa la proponibilità

dell'azione per indebito arricchimento promossa dall'istante, l'ha accolta

limitatamente a fr. 646.–. Il primo giudice ha, in particolare, ritenuto

giustificata la pretesa del locatore per le spese di portineria per fr. 718.70

(pari a un aumento del 20% e non del 53% come da questi preteso), e fr. 103.75 per la manutenzione del giardino (aumento riconosciuto nella

misura del 15% e non del 133.85 come rivendicato dal locatore). Egli ha pure

ritenuto giustificata la richiesta di pagamento delle spese relative agli

abbonamenti per la manutenzione tetto piano (fr. 46.25), della porta del garage

(fr. 34.55) e della pulizia delle canalizzazioni (fr. 128.05), oltre alle spese

di amministrazione del 3% (fr. 100.20).

E. Con due

separati ricorsi per cassazione del 10 novembre 2008 RI 1 è insorta contro i

predetti giudizi postulandone l'annullamento sulla base del titolo di

cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. La ricorrente rimprovera al primo

giudice di aver erroneamente applicato il diritto sostanziale qualificando di

spese accessorie da addebitare alla conduttrice quelle concernenti gli abbonamenti

per la manutenzione del tetto piano e della porta del garage, così come il

costo per la pulizia della canalizzazioni. Nelle sue osservazioni del 5

dicembre 2008 CO 1 conclude per il rigetto dei ricorsi.

in diritto: 1.

In applicazione dell'art. 320 CPC i ricorsi, che oppongono le stesse parti e

che si riferiscono allo stesso contratto di locazione,

possono essere decisi con un'unica motivazione.

2. Giusta

l'art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere

annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale

o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa

o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è

arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed

indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della

giustizia e dell'equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi;

per essere definita come arbitraria tale violazione dev'essere manifesta e

riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l'arbitrio non può essere ravvisato

già nella circostanza che un'altra soluzione sarebbe immaginabile o persino

preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile

soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione

reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo (DTF 134

Fatti

I 148 consid. 5.4).

3. Il

Pretore ha ritenuto che i costi degli abbonamenti per la manutenzione del tetto

piano e della porta del garage così come la pulizia delle canalizzazioni

rientrassero tra le spese accessorie poiché non si trattava di interventi di

riparazione ma di prestazioni eseguite nell'interesse dei conduttori. Per di

più, ha soggiunto il primo giudice, queste spese accessorie sono menzionate nel

contratto di locazione in vigore tra le parti. La ricorrente contesta

quest'accertamento e sostiene invece che si tratta di costi che esulano dal

concetto di spese accessorie poiché intese a garantire l'utilizzo della cosa

locata e quindi già comprese nella pigione.

Sennonché,

così argomentando, la ricorrente dimentica che per motivare un ricorso per

cassazione non basta contrapporre alla sentenza impugnata una propria versione

dei fatti o una personale valutazione delle prove, per quanto preferibile essa

appaia, ma occorre spiegare perché un determinato accertamento dei fatti o una

determinata valutazione del materiale probatorio sarebbero arbitrari, ovvero

viziati di errore qualificato. E non basta nemmeno dolersi di arbitrio nella

motivazione, ma occorre dimostrare arbitrio anche nel risultato. In concreto,

la ricorrente si rivolge a questa Camera come se adisse un'autorità di secondo

grado munita di pieno potere cognitivo nell'accertamento dei fatti e nella

valutazione delle prove. Ciò premesso il ricorso, di natura spiccatamente

appellatoria, è improprio a sostanziare una critica di arbitrio. Già per questo

motivo andrebbe dichiarato inammissibile.

4. a) Sia come sia, nel concetto di spese accessorie

rientrano quelle spese dovute per le prestazioni fornite dal locatore o da un

terzo in relazione all'uso della cosa locata, ovvero tutte quelle spese per

interventi eseguiti dal locatore o da terzi, destinati a facilitare e

migliorare le comodità di utilizzo della cosa locata e a evitare oneri di

pulizia al conduttore (Kommentar Das schweizerische Mietrecht (SVIT), 3ª

edizione, n. 12 ad art. 257–257b CO; Higi,

Zürcher Kommentar, n. 7 ad art. 257a–257b CO), mentre sono

escluse le spese di riparazione o sostituzione delle parti

deteriorate e i costi che non sono in relazione con l'uso della cosa ma che il

locatore deve sopportare nella sua qualità di proprietario della stessa (ad

esempio le imposte sulla sostanza, i premi assicurativi e le tasse di allacciamento,

cfr. FF 1985 I pag. 1237; SVIT, n. 13 e 14 ad art. 257–257b

CO 14 e n. 3 ad art. 256b CO; Higi,

op. cit., n. 11 ad art. 257a–257b CO; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 2008, pag. 332 n. 8).

b) In

concreto la conclusione del Pretore secondo cui tra le spese

accessorie rientrano anche il costo dell'abbonamento del contratto con

la S__________ SA per la manutenzione del tetto piano, la

fattura 4 aprile 2005 della ditta R__________ SA concernente le spese di

pulizia delle canalizzazioni e controllo pozzo pompa lavanderia “come da abbonamento”

e i costi concernenti il contratto di abbonamento per il controllo delle porte

del garage con la ditta R__________, non può essere ritenuto

arbitrario giacché trova sostegno in parte della dottrina (cfr. Richard, Les frais accessoires au loyer

dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux, in 12e Séminaire sur le droit du bail,

Neuchâtel 2002, pag. 8 segg. n. 26, 27 e 29; Lachat,

Considerandi

op. cit., pag. 442, nota 111). In tutti e tre i casi, senza incorrere in

arbitro, il primo giudice poteva ritenere che non si tratta di costi di riparazione

o sostituzione di parti deteriorate, bensì di interventi di controllo regolari,

basati su contratti di abbonamento, destinati a garantire al conduttore l'uso

della cosa locata. Certo, altri autori escludono tali costi

dalla nozione di spese accessorie (Higi,

n. 8 ad art. 257a–257b CO), ma ciò non

basta a ritenere manifestamente insostenibile il giudizio impugnato. Non va per

altro dimenticato che la scelta del giudice di basare il proprio giudizio su

una tesi dottrinale piuttosto che su un'altra in una fattispecie non espressamente

regolamentata, come è il caso per il concetto di spese accessorie siccome

soggetto a interpretazione, non costituisce motivo di arbitrio (Cocchi/Trezzini, CPC ticinese

annotato e massimato, Lugano 2000, n. 16 ad art. 327).

5.

Quanto al fatto che il contratto di locazione sia troppo generico

in merito ai costi di “abbonamenti

di controllo e assistenza”,

giovi ricordare che le spese accessorie sono a carico del conduttore soltanto

se specialmente pattuito (art. 257a cpv. 2 CO), caso contrario le stesse

si presumono comprese nella pigione. Di regola il contratto deve indicare in

modo preciso quali sono le spese che il conduttore deve assumere oltre alla

pigione (DTF 121 III 462 consid. 2a/aa; Cahiers du bail

2002.

pag. 144, consid. 2.1; Higi,

op. cit., n. 13 seg. ad art. 257a-257b CO; SVIT, n. 18 ad art.

257–257b CO). L'accordo in merito alle spese a carico del

conduttore deve essere chiaro e preciso senza che sia assoggettato a una forma

particolare (Tercier/Favre, Les

contrats spéciaux, 4ª edizione, pag. 328 n. 2248; sentenza del Tribunale federale

4C.250/2006 del 3 ottobre 2006, consid. 1.1 con riferimenti).

Nella

fattispecie, il contratto di locazione sottoscritto dalle parti elenca diverse

spese accessorie non comprese nella pigione, tra le quali gli “abbonamenti di controllo e assistenza”, ovvero gli abbonamenti per il controllo e

l'assistenza di apparecchi e istallazioni quali ad esempio le porte e barriere

automatiche (cfr. contratto di locazione punto 5 e 12.1 lettera i). Che l'abbonamento

per la manutenzione della porta del garage rientri in questa definizione e sia

quindi dovuto in aggiunta alla pigione appare pacifico. Lo stesso dicasi per

l'abbonamento di manutenzione del tetto piano che pure rientra nella

definizione di abbonamenti di controllo delle parti comuni (cfr. contratto di

locazione punto 5 e 12.1 lettera i). Anche per quanto attiene alle spese di pulizia

delle canalizzazioni, il contratto di locazione sottoscritto dalle parti vi fa

esplicito riferimento ponendo a carico del conduttore, le spese di fognatura,

spazzatura e depurazione (cfr. contratto di locazione punto 5), ovvero le spese

per la pulizia “dei sadi, delle

fosse biologiche, dei contenitori e delle canalizzazioni interne ed esterne”(cfr. contratto punto 12.1 lett. g ).

6.

Visto quanto precede, ritenuto che in assenza di una precisa

norma che fornisca un elenco esaustivo di quelle che sono le possibili spese

accessorie che il locatore può inserire nel contratto di locazione in aggiunta

alla pigione, spetta al giudice valutare in ogni singolo caso se ai costi

sostenuti dal locatore per un determinato intervento possa o meno essere

attribuita la qualifica di spesa accessoria, non appare manifestamente

insostenibile l'interpretazione data dal primo giudice al contratto di locazione

sottoscritto dalle parti, con particolare riferimento alla qualifica di spese accessorie

dallo stesso attribuita alle spese di manutenzione del tetto piano, della porta

del garage e della pulizia delle canalizzazioni. La conclusione del Pretore,

non essendo contraddetta dalle risultanze istruttorie e non essendo neppure contraria

a una norma di diritto sostanziale o a un chiaro e indiscusso principio

giurisprudenziale, non può quindi ritenersi arbitraria. Ciò posto i ricorsi,

che non hanno evidenziato nessun titolo di cassazione tantomeno quello di cui

all'art. 327 lett. g CPC, devono essere respinti.

7.

Gli

oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). La ricorrente

rifonderà alla controparte, che ha formulato osservazioni per il tramite di un

patrocinatore, un'adeguata indennità per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria

pronuncia: 1. I

ricorsi per cassazione sono respinti.

2. Gli oneri processuali di complessivi fr. 200.–, già anticipati dalla

ricorrente, rimangono a suo carico con l'obbligo di

rifondere alla controparte fr. 500.– per ripetibili.

3. Intimazione

a:

– ;

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la Camera di cassazione civile del Tribunale

d’appello

Il presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle

cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno

30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto

del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione

della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al

Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF),

solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza

fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata

dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è

dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale

al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF).

La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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