16.2008.113

Locazione - spese accessorie - concetto - contratti di abbonamento - valutazione da parte del giudice

14 luglio 2009Italiano12 min

Source ti.ch

Fatti

B. Il 25

novembre 2006 RI 1 e RI 2, dopo aver adito senza esito l'Ufficio di

conciliazione in materia di locazione di Massagno, hanno convenuto CO 1 davanti

al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenere la restituzione sulla

base dell'art. 62 CO di fr. 840.–. Essi, in particolare, hanno rimproverato al

locatore di avere addebitato loro le spese degli abbonamenti per la

manutenzione del tetto piano e del portone del garage così come i costi della

pulizia delle canalizzazioni allorquando essi dovrebbero già essere compresi

nella pigione. All'udienza del 19 febbraio 2007 indetta per la discussione, il convenuto

ha proposto di respingere l'istanza, sostenendo che i costi in questione sono connessi all'uso dell'ente locato sicché rientrano nelle spese accessorie

a carico dei conduttori.

C. Statuendo il 30 ottobre 2008 il Pretore, ammessa la proponibilità

dell'azione per indebito arricchimento promossa dagli istanti, l'ha accolta limitatamente

a fr. 708.35. Il primo giudice, in particolare, ha ritenuto giustificata la

pretesa del locatore per le spese di portineria per fr. 853.70 (pari a un

aumento del 20% e non del 53% come da questi preteso), e fr. 123.25 per la manutenzione del giardino (aumento riconosciuto nella

misura del 15% e non del 195% come rivendicato dal locatore). Egli ha pure

ritenuto giustificata la richiesta di pagamento delle spese degli abbonamenti

per la manutenzione tetto piano (fr. 54.95) e della porta del garage (fr. 41.05),

così come per la pulizia delle canalizzazioni (fr. 152.10), oltre alle spese di

amministrazione del 3% (fr. 109.10), per un totale di fr. 3746.55 dal quale

vanno dedotti gli acconti di fr. 3000.– versati dai conduttori.

D. Con

ricorso per cassazione del 10 novembre 2008 RI 1 e RI 2 sono insorti contro il

predetto giudizio postulandone l'annullamento sulla base del titolo di

cassazione di cui all'art. 327 lett. g CPC. I ricorrenti rimproverano al primo

giudice di aver erroneamente applicato il diritto sostanziale qualificando di

spese accessorie da addebitare ai conduttori quelle relative agli abbonamenti

per la manutenzione del tetto piano e della porta del garage, così come il

costo per la pulizia della canalizzazioni. CO 1 non ha presentato osservazioni al

ricorso.

Considerandi

in diritto: 1.

Giusta l'art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace

può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto

materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti

di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una

decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio

giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il

sentimento della giustizia e dell'equità. Arbitrio e violazione della legge non

vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev'essere

manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l'arbitrio non può

essere ravvisato già nella circostanza che un'altra soluzione sarebbe

immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta

solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione

palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di

un diritto certo (DTF 134 I 148 consid. 5.4).

2.

Pretore ha ritenuto che i costi degli abbonamenti per la manutenzione del

tetto piano e della porta del garage così come la pulizia delle canalizzazioni

rientrassero tra le spese accessorie poiché non si trattava di interventi di

riparazione ma di prestazioni eseguite nell'interesse dei conduttori. Per di più,

ha soggiunto il primo giudice, queste spese accessorie sono menzionate nel

contratto di locazione in vigore tra le parti. I ricorrenti contestano quest'accertamento

e sostengono invece che si tratta di costi che esulano dal concetto di spese

accessorie poiché intese a garantire l'utilizzo della cosa locata e quindi già

comprese nella pigione.

Sennonché,

così argomentando, i ricorrenti dimenticano che per motivare un ricorso per

cassazione non basta contrapporre alla sentenza impugnata una propria versione

dei fatti o una personale valutazione delle prove, per quanto preferibile essa

appaia, ma occorre spiegare perché un determinato accertamento dei fatti o una

determinata valutazione del materiale probatorio sarebbero arbitrari, ovvero viziati

di errore qualificato. E non basta nemmeno dolersi di arbitrio nella

motivazione, ma occorre dimostrare arbitrio anche nel risultato. In concreto, i

ricorrenti si rivolgono a questa Camera come se adissero un'autorità di secondo

grado munita di pieno potere cognitivo nell'accertamento dei fatti e nella

valutazione delle prove. Ciò premesso il ricorso, di natura spiccatamente

appellatoria, è improprio a sostanziare una critica di arbitrio. Già per questo

motivo andrebbe dichiarato inammissibile.

3.

a) Sia come sia, nel concetto di spese accessorie

rientrano quelle spese dovute per le prestazioni fornite dal locatore o da un

terzo in relazione all'uso della cosa locata, ovvero tutte quelle spese per interventi

eseguiti dal locatore o da terzi, destinati a facilitare e migliorare le

comodità di utilizzo della cosa locata e a evitare oneri di pulizia al

conduttore (Kommentar Das schweizerische Mietrecht (SVIT), 3ª edizione,

n. 12 ad art. 257–257b CO; Higi,

Zürcher Kommentar, n. 7 ad art. 257a–257b CO), mentre sono escluse

le spese di riparazione o sostituzione delle parti deteriorate

e i costi che non sono in relazione con l'uso della cosa ma che il locatore

deve sopportare nella sua qualità di proprietario della stessa (ad esempio le

imposte sulla sostanza, i premi assicurativi e le tasse di allacciamento, cfr.

FF 1985 I pag. 1237; SVIT, n. 13 e 14 ad art. 257–257b

CO 14 e n. 3 ad art. 256b CO; Higi,

op. cit., n. 11 ad art. 257a–257b CO; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 2008, pag. 332 n. 8).

b) In

concreto la conclusione del Pretore secondo cui tra le spese

accessorie rientrano anche il costo dell'abbonamento del contratto con la

S__________ SA per la manutenzione del tetto piano, la

fattura 4 aprile 2005 della ditta R__________ __________ SA concernente le

spese di pulizia delle canalizzazioni e controllo pozzo pompa lavanderia “come

da abbonamento” e i costi concernenti il contratto di abbonamento per il

controllo delle porte del garage con la ditta R__________ non

può essere ritenuto arbitrario giacché trova sostegno in parte della dottrina

(cfr. Richard, Les frais

accessoires au loyer dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux, in

12e Séminaire

sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, pag. 8 segg. n. 26, 27 e 29; Lachat, op. cit., pag. 442, nota 111). In

tutti e tre i casi senza incorrere in arbitro il primo giudice poteva ritenere

che non si tratta di costi di riparazione o sostituzione di parti deteriorate,

bensì di interventi di controllo regolari, basati su contratti di abbonamento,

destinati a garantire al conduttore l'uso della cosa locata. Certo,

altri autori escludono tali costi dalla nozione di spese accessorie (Higi, n. 8 ad art. 257a–257b

CO), ma ciò non basta a ritenere manifestamente insostenibile

il giudizio impugnato. Non va per altro dimenticato che la scelta del giudice

di basare il proprio giudizio su una tesi dottrinale piuttosto che su un'altra

in una fattispecie non espressamente regolamentata, come è il caso per il

concetto di spese accessorie siccome soggetto a interpretazione, non costituisce

motivo di arbitrio (Cocchi/Trezzini,

CPC ticinese annotato e massimato, Lugano 2000, n. 16 ad art. 327).

4.

Quanto al fatto che il contratto di locazione sia troppo generico

in merito ai costi di “abbonamenti

di controllo e assistenza”, giovi

ricordare che le spese accessorie sono a carico del conduttore soltanto se

specialmente pattuito (art. 257a cpv. 2 CO), caso contrario le stesse si

presumono comprese nella pigione. Di regola il contratto deve indicare in modo

preciso quali sono le spese che il conduttore deve assumere oltre alla pigione (DTF

121.

III 462 consid. 2a/aa; Cahiers du bail 2002

pag. 144, consid. 2.1; Higi,

op. cit., n. 13 seg. ad art. 257a-257b CO; SVIT, n. 18 ad art.

257–257b CO). L'accordo in merito alle spese a carico del

conduttore deve essere chiaro e preciso senza che sia assoggettato a una forma

particolare (Tercier/ Favre, Les

contrats spéciaux, 4ª edizione, pag. 328 n. 2248; sentenza del Tribunale

federale 4C.250/2006 del 3 ottobre 2006, consid. 1.1 con riferimenti).

Nella

fattispecie, il contratto di locazione sottoscritto dalle parti elenca diverse

spese accessorie non comprese nella pigione, tra le quali gli “abbonamenti di controllo e assistenza”, ovvero gli abbonamenti per il controllo e

l'assistenza di apparecchi e istallazioni quali ad esempio le porte e barriere

automatiche (cfr. contratto di locazione punto 5 e 12.1 lettera i). Che l'abbonamento

per la manutenzione della porta del garage rientri in questa definizione e sia

quindi dovuto in aggiunta alla pigione appare pacifico. Lo stesso dicasi per l'abbonamento

di manutenzione del tetto piano che pure rientra nella definizione di

abbonamenti di controllo delle parti comuni (cfr. contratto di locazione punto

5.

e 12.1 lettera i). Anche per quanto attiene alle spese di pulizia delle canalizzazioni,

il contratto di locazione sottoscritto dalle parti vi fa esplicito riferimento

ponendo a carico del conduttore, le spese di fognatura, spazzatura e

depurazione (cfr. contratto di locazione punto 5), ovvero le spese per la

pulizia “dei sadi, delle fosse

biologiche, dei contenitori e delle canalizzazioni interne ed esterne”(cfr. contratto punto 12.1 lett. g ).

5.

Visto quanto precede, ritenuto che in assenza di una precisa

norma che fornisca un elenco esaustivo di quelle che sono le possibili spese

accessorie che il locatore può inserire nel contratto di locazione in aggiunta

alla pigione, spetta al giudice valutare in ogni singolo caso se ai costi

sostenuti dal locatore per un determinato intervento possa o meno essere

attribuita la qualifica di spesa accessoria, non appare manifestamente insostenibile

l'interpretazione data dal primo giudice al contratto di locazione sottoscritto

dalle parti, con particolare riferimento alla qualifica di spese accessorie dallo

stesso attribuita alle spese di manutenzione del tetto piano, della porta del

garage e della pulizia delle canalizzazioni. La conclusione del Pretore, non essendo

contraddetta dalle risultanze istruttorie e non essendo neppure contraria a una

norma di diritto sostanziale o a un chiaro e indiscusso principio giurisprudenziale,

non può quindi ritenersi arbitraria. Ciò posto il ricorso, che non ha

evidenziato nessun titolo di cassazione tantomeno quello di cui all'art. 327

lett. g CPC, deve essere respinto.

6.

Gli

oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC), mentre non si

pone problema di ripetibili alla controparte che ha rinunciato a formulare

osservazioni al ricorso.

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria

pronuncia: 1. Il

ricorso per cassazione è respinto.

2. Tasse e spese del presente giudizio, per complessivi fr. 100.–,

già anticipate dai ricorrenti, rimangono a loro carico. Non si assegnano ripetibili.

3. Intimazione

– ;

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello

Il presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle

cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno

30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di

diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla

notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia

civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.

95 a

98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di

diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a

ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il

ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso

sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi

previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è

disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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