Contratto di locazione - spese accessorie - ammontare dell'acconto - dolo e culpa in contrahendo - presupposti - obbligo di informazione non dato per la quantificazione dell'acconto - importo fissato

AIUTO

RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto:

16.2008.59

Data decisione, Autorità:

03.06.2009, CCC

Ricorso:

TF,4A_336/2009, 18.02.2010

Titolo:

Contratto di locazione - spese accessorie - ammontare dell'acconto - dolo e culpa in contrahendo - presupposti - obbligo di informazione non dato per la quantificazione dell'acconto - importo fissato liberamente

CULPA IN CONTRAHENDO

DOLO

LOCAZIONE

OBBLIGO DI INFORMAZIONE

SPESE ACCESSORIE

art. 28 CO

art. 257 CO

Incarto n.

16.2008.59

Lugano

3 giugno 2009/sc

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di cassazione civile del

Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani, presidente,

Epiney-Colombo e Lardelli

segretaria:

Petralli Zeni, vicecancelliera

sedente per statuire sul ricorso per cassazione 9

giugno 2008 presentato da

RI

1

(patrocinata dall' PA 1 )

contro la sentenza emessa il 28 maggio 2008 dal

Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, nella causa DI.2007.113 (locazione)

promossa con istanza 29 gennaio 2007 nei confronti di

CO 1

(rappresentato dall'PA 2);

esaminati gli atti

ritenuto

in fatto: A. Il

24 agosto 2001 CO 1 ha sottoscritto RI 1 AG un contratto di locazione avente per

oggetto un appartamento situato in uno stabile a __________ per una pigione mensile

di fr. 1550.– oltre a fr. 150.– a titolo di acconto per le spese accessorie,

con conguaglio al termine dell'esercizio. Il 1° aprile 2005 la locatrice ha notificato al conduttore i

conteggi per le spese accessorie dei periodi 1° luglio 2001/ 30 giugno 2002,

con un saldo in suo favore di fr. 1514.65, e 1° luglio 2002/30 giugno 2003 con un

saldo in suo favore di fr. 1533.50. Il 4 dicembre 2006 essa ha poi trasmesso all'inquilino

il conteggio spese accessorie per il periodo 1° luglio 2005/30 giugno 2006 con saldo

in suo favore di fr. 1846.75. CO 1 ha contestato tutti i citati conguagli.

B. Il

29 gennaio 2007 RI 1 AG, dopo aver adito senza successo l'Ufficio di conciliazione

in materia di locazione di Lugano n. 3 Ovest, ha convenuto CO 1 davanti al Pretore

del Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenere il pagamento di fr. 4894.90

oltre interessi. All'udienza del 23 aprile 2007, indetta per la discussione, il

convenuto ha proposto di respingere l'istanza rimproverando alla locatrice un

comportamento scorretto e tale da configurare gli estremi del dolo o della culpa

in contrahendo, per avergli sottaciuto al momento della conclusione del

contratto che l'acconto versato avrebbe coperto solo in minima parte il costo

effettivo delle spese accessorie. Egli si è opposto quindi al versamento di

importi superiori agli acconti versati giacché in buona fede egli poteva

ritenerli sufficienti.

C. Statuendo

il 28 maggio 2008 il Pretore, preso atto dell'importante differenza tra quanto

richiesto al conduttore a titolo di acconto e le spese effettive maturate a

fine esercizio, ha ritenuto doloso il comportamento della locatrice per non

aver informato il conduttore sugli effettivi costi della locazione, la stessa

dovendo quantomeno essere in grado di valutarne l'entità al momento della

conclusione del contratto di locazione. Il primo giudice, ritenendo

giustificato unicamente un superamento del 20% degli acconti versati, ha

accolto l'istanza limitatamente a fr. 1020.– oltre interessi del 5% dal 18

dicembre 2006.

D. Con

ricorso per cassazione del 9 giugno 2008 RI 1 AG è insorta contro il predetto

giudizio postulandone l'annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui

all'art. 327 lett. g CPC. La ricorrente rimprovera al primo giudice di aver

erroneamente applicato il diritto sostanziale

escludendo

il principio della libertà contrattuale nella fissazione dell'acconto delle

spese accessorie e ammettendo il verificarsi dei presupposti dell'art. 28 CO.

Essa contesta altresì la conclusione del primo giudice per averle imposto un

dovere generale di informazione così come l'accertamento sulla legittimità del

superamento limitatamente al 20% degli acconti spese accessorie. Nelle sue

osservazioni del 3 luglio 2008 il convenuto conclude per la reiezione del

ricorso.

in diritto: 1. Giusta

l'art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere

annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale

o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa

o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è

arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed

indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della

giustizia e dell'equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi;

per essere definita come arbitraria tale violazione dev'essere manifesta e

riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l'arbitrio non può essere

ravvisato già nella circostanza che un'altra soluzione sarebbe immaginabile o

persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile

soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione

reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo (DTF 134

Fatti

I 148 consid. 5.4).

2. Il Pretore, in sintesi, ha ritenuto doloso il comportamento della

locatrice per non aver informato il conduttore circa l'effettiva entità dei

costi inerenti l'appartamento, la stessa dovendo quantomeno essere in grado di

valutarne l'entità al momento della conclusione del contratto di locazione. La

ricorrente censura l'accertamento del primo giudice secondo cui, fissando in

fr. 150.– l'acconto per le spese accessorie sapendo o dovendo sapere che tale

importo non sarebbe stato sufficiente a coprire le spese effettive di importo

nettamente superiore, la locatrice ha sottaciuto un elemento fondamentale del

contratto inducendo così il conduttore a sottoscriverlo.

a) Un

comportamento doloso può manifestarsi in due forme: quando l'autore fornisce

delle informazioni non vere, rispettivamente quando questi tace su fatti esistenti

che egli sarebbe invece tenuto a segnalare alla controparte in virtù dei suoi

doveri precontrattuali (Schwenzer in:

Basler Kommentar, OR I, 4ª edizione,

n. 3 segg. ad art. 28; Schmidlin,

Berner Kommentar, 1995, n. 16 e 33 segg. ad art. 28 CO). In concreto, escluso

un comportamento doloso attivo da parte della locatrice, che non consta avere

indotto il conduttore a sottoscrivere il contratto di locazione garantendo che

l'acconto sarebbe stato sufficiente a coprire le spese accessorie (Schmidlin, op. cit., n. 17 segg. ad art.

28 CO), occorre esaminare se la conclusione del Pretore secondo cui la locatrice,

sottacendo al conduttore che l'acconto era del tutto insufficiente a coprire le

spese accessorie, ha tenuto un comportamento doloso passivo è arbitraria o no.

b) Ora,

un comportamento doloso passivo presuppone l'esistenza di un obbligo di

informazione al momento della conclusione del contratto che può risultare da

una prescrizione legale, dal contratto o dalle regole della buona fede (Schwenzer, op. cit., n. 8 ad art. 28 CO

con riferimenti; Schmidlin, op.

cit., n. 34 e 35 ad art. 28 CO). La valutazione della sussistenza di un obbligo

generale di informazione dipende dal caso concreto (Schwenzer, op. cit., loc. cit.). Sennonché, contrariamente a

quanto concluso dal primo giudice, nell'ambito della locazione e, segnatamente,

nella quantificazione dell'acconto spese accessorie, un tale obbligo di informazione

non è previsto da nessuna norma.

c) Vi

sono invero autori per i quali vi deve essere un obbligo generale di informazione

a carico del locatore che gli imporrebbe al momento della conclusione del

contratto di locazione di indicare al conduttore se gli acconti saranno o no sufficienti

a coprire le spese accessorie o se dovrà attendersi a ulteriori richieste di

pagamento (cfr. Lachat, Le bail à

loyer, 2008, pag. 339; mp 4/05 pag. 234; mp 2/99 pag. 74 segg; mp 1/06 pag. 19;

mp. 1/01 pag. 11). Il Tribunale federale, in una sentenza dell'agosto 2005

(pubblicata in DTF 132 III 26) nondimeno, richiamandosi al principio della

libertà contrattuale, non ha posto a carico del locatore un obbligo generale di

informare il conduttore sui costi dell'ente locato al momento della fissazione

dell'anticipo per spese accessorie (cfr.

Higi, in AJP 2006 pag. 605), non essendo gli stessi noti al medesimo già

al momento della conclusione del contratto (cfr. SVIT Kommentar, 3ª edizione, n. 26b ad art. 257–257b CO). Tutt'al

più tale questione può essere esaminata sulla base delle regole della buona

fede che impongono a una parte l'obbligo di informare la controparte sulle

questioni per lei importanti ai fini della conclusione del contratto, a condizione

che queste le siano note, ciò che non era il caso in concreto il conduttore non

avendo mai formulato nessuna richiesta in merito ai costi dell'ente locato.

d) Nella

fattispecie il convenuto non ha contestato il fatto che l'amministrazione dello

stabile per conto dell'istante è stata assunta poco tempo prima della conclusione

del contratto di locazione e quindi non era al corrente dei costi effettivi generati

dalla gestione del medesimo. Né tale allegazione è stata smentita dalle risultanze

istruttorie. In circostanze del genere è dubbio che al momento della sottoscrizione

del contratto la locatrice potesse dedurre che il conduttore non avrebbe concluso

il contratto se avesse saputo a quanto ammontavano i costi effettivi dell'appartamento

(Schmidlin, op. cit., n. 36 ad

art. 28 CO), a lei sconosciuti. Appare quindi insostenibile, come deciso dal

primo giudice, porre a carico dell'istante un obbligo generale di informare il

conduttore sui costi di gestione dell'immobile al momento della conclusione del

contratto.

e) Non

sussistendo a carico della medesima un obbligo di informare il conduttore circa

l'ammontare dei costi accessori, appare arbitrario ammettere l'esistenza di un obbligo

di informazione ove tali costi siano ignoti. Al momento della conclusione del

contratto il conduttore deve unicamente essere messo a conoscenza di quali spese

Considerandi

accessorie gli saranno addebitate oltre alla pigione (DTF 132 III 26 consid. 3

con riferimenti; sentenza Tribunale federale 4A_397/2007 del 6 dicembre 2007

consid. 2). In virtù del principio della libertà contrattuale spetta semmai al

conduttore farsi parte diligente e informarsi al momento della conclusione del

contratto sulla congruità degli acconti rispetto alle spese effettive (cfr. nello

stesso senso MRA 3/05 pag. 144 ove si evidenzia il dovere del conduttore di

informarsi sulle spese accessorie e non il contrario), ciò che in concreto non

risulta essere stato il caso.

f) Per

di più, il comportamento doloso deve essere intenzionale (Schwenzer, op. cit., n. 11 ad art. 28 CO; Schmidlin, op. cit., n. 75 ad art. 28 CO). Ciò è il caso

quando la parte sa che i fatti non corrispondono al vero e consapevolmente

induce la controparte a concludere il contratto, oppure quando la parte

illustra dei fatti, determinanti ai fini della conclusione del contratto per la

controparte, come reali e certi ma senza esserne sicura (Schmidlin, op. cit., n. 77 e 79 ad art.

28.

CO). Spetta alla vittima provare i presupposti del dolo (Schwenzer, op. cit., n. 26 ad art. 28 CO; Schmidlin, op. cit., n. 171 ad art. 28 CO). Nella fattispecie

il convenuto non ha fatto fronte a tale incombenza giacché egli si è limitato a

sostenere che l'istante avrebbe dovuto informarlo circa l'effettiva consistenza

dei costi accessori a fine anno senza però provare che la locatrice ne fosse

già a conoscenza al momento della conclusione del contratto di locazione che

prevede il pagamento di un acconto di fr. 150.–.

g) Certo

alcuni autori sostengono che debba esserci una certa proporzione tra l'acconto

richiesto e il conguaglio finale, nel senso che il conduttore è legittimato a

ritenere che l'acconto versato sarà sufficiente a coprire, perlomeno in larga

misura, i costi accessori a fine esercizio, caso contrario egli sarebbe

legittimato a rifiutare il pagamento di conguagli che superino di una certa

proporzione l'entità degli acconti (cfr. per tutti: mp 3/03 pag. 113).

Nondimeno il Tribunale federale, premesso che la questione di sapere in che

misura l'acconto debba corrispondere alle spese accessorie effettive che saranno

richieste al conduttore non è regolata da alcuna norma legislativa (cfr. Higi in AJP 2006 pag. 602), ha considerato

che gli acconti sono pagamenti provvisori dei quali viene tenuto debito conto

al momento del conguaglio allestito sulla base dei costi effettivi, escludendo così

un obbligo legale a carico del locatore di commisurare gli acconti alle spese effettive,

le parti essendo libere di stabilire l'entità dell'acconto delle spese accessorie

(cfr. DTF 132 III 24).

Ciò

si spiega anche perché al momento della conclusione del contratto il locatore

non è in grado di sapere a quanto ammonteranno le spese accessorie, che possono

variare di anno in anno a causa all'instabilità dei costi delle prestazioni

fornite dai terzi e del comportamento dei conduttori (ad esempio per quanto riguarda

il consumo di acqua calda e combustibile). Salvo esplicita richiesta da parte

del conduttore in merito all'entità delle spese accessorie a fine anno, questi

non può quindi attendersi, né tantomeno pretendere, che gli acconti copriranno

interamente le spese accessorie (DTF 132 III 24). In concreto, comunque sia, il

conduttore non pretende che l'importo fatturato dalla locatrice a titolo di conguaglio,

non corrisponda alle spese effettivamente sostenute. Ne discende che la tesi

del dolo, fatta propria dal primo giudice, non ha trovato nessun riscontro

nelle risultanze istruttorie, il convenuto non avendo in particolare provato

che al momento della conclusione del contratto l'istante fosse cosciente e

soprattutto avesse l'intenzione di agire a suo scapito (cfr. nel medesimo

senso: II CCA sentenza 12.2008.126 del 22 aprile 2009).

3.

Avendo

il primo giudice accertato gli estremi del dolo, egli non è entrato nel merito

dell'eccezione sollevata dal convenuto circa la culpa in contrahendo

dell'istante. Ora, tale responsabilità si fonda sul principio per cui durante

le trattative le parti devono agire in conformità delle regole che governano la

buona fede. L'avvio delle negoziazioni instaura una relazione giuridica fra gli

interlocutori, che impone loro dei reciproci doveri. Così, ogni parte è tenuta

a negoziare seriamente conformemente alle sue autentiche intenzioni, come pure

ciascuno è inoltre tenuto a informare l’altro quantomeno sulle circostanze che possono influenzare

la sua decisione di concludere il contratto, o di perfezionarlo a determinate

condizioni (DTF 132 III 31 consid. 6.1.2 con riferimenti; SJ 2002, vol.

1, pag. 167; Guhl, Das

Schweizerische Obligationenrecht, 9ª edizione, pag. 104). Spetta alla parte che rimprovera all'altra una

culpa in contrahendo, sostanziare il suo rimprovero mentre chi è oggetto

del rimprovero dovrà da parte sua provare di non aver agito colpevolmente (Gauch/Schluep, Schweizerisches

Obligationenrecht, Band I, 9ª

edizione, n. 967).

Ora, il

fatto di non informare debitamente il partner contrattuale su determinati fatti

conosciuti, può costituire un caso di culpa in contraendo solo se esiste

analogo obbligo di informazione (cfr. MRA 4/05 pag. 177). Nondimeno, come si è detto,

tale obbligo non sussiste nell'ambito delle spese accessorie ed è comunque

escluso in concreto non avendo il convenuto provato che l'istante fosse

effettivamente a conoscenza dei costi generati dalla gestione dell'appartamento

da lui occupato, ciò che basta per escludere il realizzarsi dei presupposti

della responsabilità per culpa in contrahendo. Ciò posto, il ricorso, che ha evidenziato il titolo di cassazione di cui

all'art. 327 lett. g CPC, ovvero l'arbitraria valutazione delle prove

documentali e conseguente errata applicazione del diritto sostanziale da parte

del primo giudice, deve essere accolto.

4.

Accogliendo il ricorso e ricorrendo i presupposti d'applicazione

dell'art. 332 cpv. 2 CPC, si impone una nuova pronuncia da parte di questa

Camera, con il conseguente accoglimento dell'istanza nella misura richiesta, e

non contestata, di fr. 4894.90 oltre interessi del 5% dal 18 dicembre 2006 (data

della prima messa in mora agli atti).

5.

Gli

oneri processuali di entrambe le sede seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1

CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria

pronuncia: I. Il

ricorso per cassazione è accolto, la sentenza 28 maggio 2008 del Pretore del Distretto

di Lugano, sezione 4, è annullata e sostituita dal seguente giudicato:

1.

L'istanza è accolta e di conseguenza CO 1 è condannato a versare a RI 1 AG l'importo

di fr. 4894.90 oltre interessi del 5% dal 18 dicembre 2006.

2.

La tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 150.-, già anticipate

dall'istante, sono poste a carico del convenuto, che rifonderà alla controparte

fr. 600.– per ripetibili.

II. Gli oneri

del presente giudizio, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 100.–

b) spese fr.

50.–

fr.

150.–

già

anticipati dalla ricorrente, sono posti a carico di CO 1, che rifonderà alla

ricorrente fr. 400.– per ripetibili.

III. Intimazione

a:

– ;

– .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello

Il presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle

cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno

30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di

diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla

notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia

civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.

95 a

98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di

diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a

ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il

ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso

sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi

previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è

disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

|

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster