Locazione - disdetta - continuazione del contratto

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Numero d'incarto:

16.2009.95

Data decisione, Autorità:

30.11.2009, CCC

Titolo:

Locazione - disdetta - continuazione del contratto

CONTESTAZIONE DELLA DISDETTA

DISDETTA

LOCAZIONE DI LOCALI D'ABITAZIONE E COMMERCIALI

art. 269D cpv. 1 CO

art. 273 cpv. 1 CO

Incarto n.

16.2009.95

Lugano

30 novembre

2009/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di cassazione civile del

Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani, presidente,

Epiney-Colombo e Lardelli

segretaria:

Petralli Zeni, vicecancelliera

sedente per statuire sul ricorso per cassazione 5

febbraio 2009 presentato da

RI 1

contro la sentenza emessa il 26 gennaio 2009 dal

Pretore del Distretto di Vallemaggia nella causa DI.2008.45 (locazione) promossa

con istanza 3 luglio 2008 nei confronti di

CO 1 ;

esaminati gli atti

ritenuto

in fatto: che

il 1° novembre 2005 CO 1 ha sottoscritto con __________ un contratto di locazione

avente per oggetto un appartamento di proprietà di quest'ultima a __________;

che il

contratto, iniziato il 1° gennaio 2006, prevedeva la durata di un anno rinnovabile

tacitamente di anno in anno salvo disdetta con un preavviso di tre mesi, per una

pigione di fr. 535.– mensili oltre a fr. 50.– quale acconto per le spese

accessorie;

che dal

20 luglio 2007 nel contratto di locazione è subentrato RI 1 quale nuovo proprietario

dell'immobile;

che il 29

ottobre e il 17 dicembre 2007 così come il 12 gennaio 2008 RI 1, ritenendo la

pigione pagata dalla conduttrice inadeguata rispetto alle peculiarità e

all'ubicazione dell'ente locato, ha notificato a CO 1 l'aumento del canone di

locazione;

che CO 1

ha notificato la disdetta del contratto per il 30 settembre 2008 riconsegnando

quello stesso giorno al locatore l'appartamento;

che il 3

luglio 2008 RI 1, dopo aver adito senza esito l'Ufficio di conciliazione in materia

di locazione di Minusio, ha convenuto RI 1davanti al Pretore del Distretto di Vallemaggia

chiedendo che fosse accertato l'aumento della pigione a fr. 1085.– dal 1°

aprile 2008 con conseguente obbligo per la convenuta di versargli il nuovo

canone di locazione e gli arretrati di fr. 150.– per i mesi da aprile a giugno

2008;

che all'udienza

del 20 agosto 2008 indetta per la discussione, la convenuta ha proposto di

respingere l'istanza;

che statuendo il 26 gennaio 2009 il Pretore, accertata la validità

formale degli aumenti della pigione notificati dal locatore così come l'assenza

di una loro contestazione da parte della conduttrice, ha nondimeno respinto

l'istanza poiché gli aumenti della pigione non sono stati notificati entro il

termine di disdetta del contratto di locazione, l'aumento del 17 dicembre 2007

essendo infatti valido dal 1° gennaio 2009, data per la quale il contratto non

era già più in vigore tra le parti;

che con memoriale

del 5 febbraio 2009 RI 1 è insorto contro il predetto giudizio postulandone l'annullamento;

che con

decreto 30 settembre 2009 la seconda Camera civile ha trasmesso l'atto a questa

Camera (inc. 12.2009.39);

che il

ricorrente rimprovera in sostanza al primo giudice di aver arbitrariamente valutato

le risultanze istruttorie ed erroneamente applicato il diritto sostanziale, non

ritenendo tempestive le notifiche dell'aumento della pigione dallo stesso

notificate alla conduttrice;

che al

ricorso CO 1 non ha formulato osservazioni;

e considerando

in diritto: che

giusta l'art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace

può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto

materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti

Fatti

di causa o di prove;

che

nella fattispecie il ricorrente rimprovera al Pretore di aver “basato tutte le

sue argomentazioni come se il contratto __________ fosse sempre l'unico valido

e sempre in vigore anche dopo il 31.8.07 concludendo di conseguenza

erroneamente che un ev. aumento poteva entrare in vigore solamente a far tempo

dall'1.1.09”;

che

secondo il ricorrente, il fatto per la convenuta di aver continuato a occupare

l'ente locato nonostante la disdetta alla stessa notificata il 25 luglio 2007 per

il 31 agosto 2007 senza che questa l'avesse contestata, significa che a far

tempo dal 1° settembre 2007 è venuto in essere tra le parti un nuovo contratto

di locazione “non scritto e a tempo indeterminato disdicibile con 3 mesi di

preavviso per la fine di un mese qualsiasi“ ragione per cui gli aumenti dallo

stesso notificati e non contestati dalla conduttrice sono validi;

che la

conclusione del primo giudice, secondo cui tra le parti è sempre stato in vigore

un solo e unico contratto, ossia quello sottoscritto dalla convenuta il 1°

novembre 2005, non appare arbitraria ovvero manifestamente insostenibile;

che

infatti, a prescindere dalla validità della contestazione della disdetta proposta

dalla conduttrice direttamente al locatore anziché all'Ufficio di conciliazione

in materia di locazione così come previsto dall'art. 273 cpv. 1 CO (cfr.

lettera 23 agosto 2007), il fatto per quest'ultimo di aver accettato che la

Considerandi

convenuta continuasse a occupare l'ente locato anche dopo il termine di disdetta

da lui assegnato (31 agosto 2007), senza ribadire la propria volontà di

rescissione del contratto, equivale all'accettazione per atti concludenti della

continuazione del medesimo;

che non

risultando le parti aver discusso e pattuito un diverso contenuto del contratto

di locazione, non può essere considerato arbitrario l'assunto del primo giudice

secondo il quale l'unico contratto in vigore tra le parti è sempre stato quello

del 1° novembre 2005;

che il

fatto per la conduttrice di non aver rispettato il termine di disdetta previsto

in detto contratto, non giova al ricorrente, lo stesso ammettendo esplicitamente

di aver accettato la disdetta (cfr. punto 5 ricorso), a prescindere quindi

dalla tempestività o no della medesima;

che,

pertanto, la conclusione del primo giudice secondo cui prima del mese di gennaio

2009, allorquando il contratto di locazione non era già più in vigore, il

locatore non poteva notificare nessun aumento della pigione, non può essere

censurata poiché conforme all'art. 269d cpv. 1 CO per il quale l'aumento

può essere notificato “per la prossima scadenza di disdetta”;

che in

concreto, poiché il contratto di locazione poteva essere disdetto per il 31 dicembre

con un preavviso di tre mesi e avendo la conduttrice restituito l'ente locato

il 30 settembre 2008, nessuno degli aumenti notificati dal locatore (29 ottobre

2007, 17 dicembre 2007 e 12 gennaio 2008), è avvenuto tempestivamente;

che il

ricorso, che non ha evidenziato nessun titolo di cassazione, deve essere respinto;

che gli oneri del giudizio odierno seguono la soccombenza (art.

148.

cpv. 1 CPC), mentre non si pone problema di ripetibili, la convenuta avendo

rinunciato a formulare osservazioni al ricorso.

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria

pronuncia: 1. Il ricorso per cassazione è respinto.

2. Gli oneri processuali di complessivi fr. 150.–, già anticipati dal

ricorrente, rimangono a suo carico. Non si assegnano ripetibili.

3. Intimazione

a:

;

.

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Vallemaggia.

Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello

Il presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle

cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno

30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di

diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla

notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia

civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.

95 a

98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di

diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a

ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il

ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso

sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi

previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è

disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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