16.2010.106

Contratto di locazione - riconsegna ente locato - nozione di difetto - restituzione deposito - interpretazione accordo scritto

18 novembre 2011Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

B. Alla

ripresa in possesso dell'ente locato, avvenuta il 15 maggio 2009, la locatrice ha

preso atto che l'appartamento non si presentava nello stato di fatto e di

diritto iniziale giacché alcune chiavi erano andate perse e l'impianto dell'aria

condizionata non era funzionante. Essa ha così chiesto alla conduttrice

l'intera liberazione in suo favore del deposito di garanzia di fr. 18 000.–, il

pagamento di fr. 794.10 per la sostituzione del cilindro e delle chiavi e fr.

200.- per le spese di ripristino dell'aria condizionata. CO 1, __________,

succursale di __________ ha contestato tali pretese chiedendo la liberazione in

suo favore del residuo del deposito di garanzia di fr. 6000.–.

C. Adito

senza esito l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano 3 ovest,

con istanza 11 novembre 2009 RI 1 ha convenuto CO 1 davanti al Pretore del Distretto

di Lugano, sezione 4, per ottenere la liberazione a suo favore del residuo del deposito

di garanzia di fr. 6000.– e il pagamento di fr. 994.10 oltre interessi a titolo

di risarcimento danni. All'udienza del 25 gennaio 2010, indetta per la

discussione, la convenuta ha preliminarmente eccepito la ricevibilità dell'istanza

poiché proposta contro un soggetto giuridico inesistente. Nel merito, essa ha proposto

di respingere le richieste dell'istante, essendo fondate su un'errata interpretazione

dell'accordo 16 aprile 2009.

D. Statuendo

il 16 settembre 2010 il Pretore, rettificata l'identità della parte convenuta in

CO 1, e accertata la riconsegna dell'ente locato per il 15 maggio 2009 come pattuito

dalle parti, con conseguente liberazione del deposito di garanzia di fr. 6000.–

a favore della conduttrice, ha accolto le pretese della locatrice limitatamente

al risarcimento della spesa relativa alla sostituzione dei cilindri e delle

chiavi per fr. 794.10 oltre interessi del 5% dall'11 novembre 2009.

E. Con

ricorso per cassazione del 30 settembre 2010 RI 1RI 1 è insorta contro il predetto

giudizio postulandone l'annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui

all'art. 327 lett. g CPC ticinese. La ricorrente rimprovera al primo giudice di

aver arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie ed erroneamente applicato

il diritto, ritenendo che la conduttrice abbia fatto fronte ai suoi obblighi

con la sola riconsegna dell'ente locato per il 15 maggio 2009, omettendo di

considerare l'ulteriore condizione posta dalle parti in merito allo stato dell'ente

locato. Con decreto del 4 ottobre 2010 il presidente della Camera ha concesso

effetto sospensivo al ricorso. Nelle sue osservazioni del 22 ottobre 2010 CO 1 conclude

per il rigetto del ricorso.

Considerandi

in diritto: 1. La decisione impugnata è stata comunicata prima del 31 dicembre 2010

sicché la procedura di cassazione è quella ordinaria degli art. 327 segg. CPC

ticinese (art. 405 cpv. 1 CPC svizzero), fermo restando la nuova denominazione di questa autorità in Camera civile dei

reclami (cfr. art. 48 lett. d LOG; Messaggio del Consiglio di Stato n. 6313 del

22.

dicembre 2009, pag. 15).

2.

Giusta

l'art. 327 lett. g CPC ticinese una sentenza del Pretore o del Giudice di pace

può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto

materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti

di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una

decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio

giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il

sentimento della giustizia e dell'equità. Arbitrio e violazione della legge non

vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev'essere

manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l'arbitrio non può

essere ravvisato già nella circostanza che un'altra soluzione sarebbe

immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta

solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione

palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di

un diritto certo (DTF 135 V 4 consid. 1.3).

3.

Pretore, accertato che la riconsegna dell'ente locato è avvenuta il 15 maggio 2009, ha ritenuto adempiuto l'impegno assunto dalla conduttrice con la sottoscrizione dell'accordo 16

aprile 2009 e la legittimità della liberazione in suo favore di fr. 6000.– dal

deposito di garanzia come concordato con la locatrice. La ricorrente contesta tale

conclusione sostenendo che il noto accordo, rispettivamente la restituzione dell'importo

di fr. 6000.–, non era solo condizionato all'ossequio del termine di riconsegna

dell'ente locato, ma anche alla sua restituzione nello stato di fatto e di diritto

in cui si trovava al momento dell'inizio della locazione. E siccome ciò che non

è stato il caso a dipendenza della perdita di alcune chiavi e del mancato

funzionamento dell'impianto dell'aria condizionata, essa aveva diritto

all'intero deposito di garanzia.

Trattandosi dell'interpretazione di un accordo scritto, il giudice deve, come

per ogni altro contratto, ricorrere in primo luogo alla cosiddetta

interpretazione soggettiva, ovvero ricercare la “vera e concorde volontà dei

contraenti”, se del caso in modo empirico, basandosi su indizi (art 18 cpv. 1

CO). Se non gli è possibile stabilire tale reale volontà, oppure se constata

che uno dei contraenti non ha compreso la reale volontà espressa dall'altro, il

giudice ricercherà il senso che le parti potevano e dovevano attribuire alle

reciproche manifestazioni di volontà (principio dell'affidamento: DTF 129 III

122.

consid. 2.5). Punto di partenza di tale interpretazione è l'espressione

letterale del contratto; il giudice dovrà tuttavia tener conto delle

circostanze che hanno caratterizzato la conclusione del contratto.

Anche

se il tenore di una clausola contrattuale appare a prima vista chiaro, dalle

altre condizioni menzionate dal documento, dallo scopo perseguito dalle parti

oppure ancora da altre circostanze può risultare che il testo della clausola

non restituisce con esattezza il senso dell'accordo (DTF 131 III 606 consid.

4.

). In questo caso, il senso della pattuizione verrà determinato mediante

interpretazione. Non ci si scosterà, per contro, dal testo adottato dagli

interessati, qualora non vi sia nessun serio motivo di ritenere ch'esso non

corrisponda alla loro volontà (DTF 130 III 425 consid. 3.2).

b) In

concreto, contrariamente a quanto preteso dalla ricorrente, l'interpretazione

dell'accordo 16 aprile 2009 (doc. C) proposta dal primo giudice non può essere

considerata arbitraria. Da detto accordo si evince infatti che le parti avevano

previsto che il deposito di garanzia di fr. 18 000.– sarebbe stato devoluto

alla locatrice nella misura di fr. 12 000.– nel caso in cui l'immobile fosse stato

riconsegnato dalla conduttrice entro il 15 maggio 2009 nello stato di fatto e

di diritto in cui si trovava all'inizio della locazione (cfr. doc. C, art. 1a e

1b). Solo nel caso in cui la riconsegna non fosse avvenuta per tale data per

motivi riconducibili alla conduttrice, “CO 1, Succursale di e RI 1, convengono

sin d'ora che la presente scrittura privata esplicherà, comunque, i suoi

effetti nell'eventualità che l'Immobile venga riconsegnato entro il 15.06.2009,

con il diritto di RI 1, di trattenere e divenire proprietaria di tutto l'importo

complessivo versato in garanzia, pari a 18.000,00= CHF)”.

fatto per le parti di aver espressamente previsto la liberazione dell'intero

deposito di garanzia di fr. 18 000.- a favore della locatrice in caso di riconsegna tardiva dell'ente

locato, ossia dopo il 15 maggio 2009, permette di non considerare manifestamente

insostenibile la conclusione del primo giudice che, accertata la riconsegna

dell'appartamento per il 15 maggio 2009 come si evince dal verbale allestito

dalle parti, ha ritenuto adempiuti gli obblighi assunti dalla conduttrice. Senza

incorrere in arbitrio, il primo giudice poteva ritenere che le parti avessero condizionato

la liberazione dell'intero importo di garanzia solo alla riconsegna tardiva

dell'ente locato, senza alcun riferimento allo stato del medesimo. La diversa

interpretazione fornita dalla ricorrente è impropria a sostanziare una censura

di arbitrio, ritenuto che per motivare un ricorso per cassazione non basta

contrapporre alla sentenza impugnata una propria versione dei fatti o una personale

valutazione delle prove, per quanto preferibile appaia, ma occorre spiegare

perché la conclusione del giudice sarebbe arbitraria, ovvero viziata di errore

qualificato, spiegazioni che la ricorrente non ha fornito.

c) Sia

come sia, dal verbale di riconsegna si evince che l'appartamento presentava bensì

alcuni difetti (macchie, ammaccature, e chiavi provvisorie), ma questi non

hanno però impedito alla rappresentante della locatrice di dichiarare “che l'immobile è in buono stato di conservazione e che non presenta

alcun danno” (cfr. doc. D). È vero che in calce al medesimo

verbale il rappresentante della locatrice si è riservato la possibilità di

comunicare entro il 22 maggio 2009 se l'ente locato si presentava nello stato

di fatto e di diritto iniziale, ciò che il 18 maggio 2009 ha comunicato non essere il caso (doc. E). Nondimeno i problemi lamentati, segnatamente l'assenza

di alcune chiavi, non sono tali da poter concludere a un uso non conforme dell'ente

locato ai sensi dell'art. 267 CO. La perdita delle chiavi comporta unicamente l'obbligo

per la conduttrice di assumersi le spese per la loro sostituzione, spesa da

questa pacificamente riconosciuta (cfr. doc. 5;

Aubert, Commentaire pratique du droit du bail à loyer, 2010, n.35 ad

art. 267 CO; SVIT Kommentar 3ª

edizione, n. 13 ad art. 267–267a CO).

d) In

definitiva il ricorso, che non ha evidenziato nessun titolo di cassazione in particolare non quello dell'art. 327

lett. g CPC ticinese, la ricorrente essendosi limitata a non condividere l'interpretazione

dell'accordo 16 aprile 2009 fornita dal primo giudice, che a suo dire si basa

solo sul tenore letterale del medesimo senza tener conto della reale volontà delle

parti e delle circostanze del caso, senza che di dette diverse situazioni sia

stata fornita indicazione alcuna, deve essere respinto.

4.

Gli

oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC ticinese). La

ricorrente rifonderà alla controparte, che ha formulato

osservazioni per il tramite di un patrocinatore, un'adeguata indennità per

ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese la tariffa giudiziaria

pronuncia: 1. Il

ricorso per cassazione è respinto.

2. Gli oneri

processuali, consistenti in:

tassa di giustizia fr. 300.–

spese fr. 50.–

fr.

350.–

sono

posti a carico della ricorrente che rifonderà alla controparte fr. 400.– di ripetibili.

3. Intimazione

–;

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle

cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno

30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di

diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla

notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia

civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.

95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione

di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a

ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il

ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso

sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi

previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è

disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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