16.2011.73

Contratto di mandato - vendita immobile - trattenuta da parte del notaio di una somma a parziale copertura del suo onorario - contratto di deposito

15 ottobre 2012Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

B. Con

istanza 23 luglio 2010 CO 1 ha convenuto l'avvocato RE 1 davanti al Pretore del

Distretto di Bellinzona per ottenere la restituzione di fr. 4976.95 oltre

interessi. All'udienza del 30 agosto 2010, indetta per la discussione, il

convenuto ha proposto di respingere l'istanza sollevando preliminarmente la

carenza di legittimazione passiva, lo stesso non potendo disporre senza il consenso

di entrambe le parti della somma depositata presso di lui dall'acquirente a

garanzia del pagamento delle imposte arretrate e come tali a carico dell'istante.

Il 10 febbraio 2011 l'istante ha denunciato la lite a __________ il quale si è

limitato a confermare quanto già dichiarato durante la sua deposizione

testimoniale del 29 novembre 2010.

C. Statuendo

il 18 ottobre 2011 il Pretore aggiunto, ritenendo ingiustificata la trattenuta

dell'importo di fr. 4976.95 sul prezzo di compravendita depositato dall'acquirente

sul conto clienti del notaio, ha accolto l'istanza e ha obbligato il convenuto

a pagare fr. 4976.95 oltre interessi del 5 % dall'11 novembre 2008.

D. Con

reclamo 21 novembre 2011 l'avvocato RE 1 è insorto contro il predetto giudizio postulandone

l'annullamento. Il reclamante rimprovera al primo giudice di aver erroneamente

accertato i fatti ed erroneamente applicato il diritto non considerando il

deposito controverso quale deposito a titolo di garanzia e come tale utilizzabile

solo con il consenso di entrambe le parti. Egli ha contestato inoltre il fatto

per il primo giudice di aver pronunciato la condanna al pagamento ancorché non

richiesta dall'istante nel suo allegato introduttivo, nel quale si è limitata a

chiedere la restituzione dell'importo litigioso, richiesta come tale infondata.

Con decreto 23 novembre 2011 il presidente della Camera

ha concesso al reclamo effetto sospensivo. Nelle sue osservazioni

del 1° febbraio 2012 l'CO 1 postula il rigetto del reclamo.

Considerandi

in diritto: 1. Fino

alla loro conclusione davanti alla giurisdizione adita, i procedimenti pendenti

al momento dell'entrata in vigore del Codice di diritto processuale civile

svizzero continuano a essere regolati dalla legge anteriore (art. 404 cpv. 1

CPC). Alle impugnazioni si applica invece il diritto in vigore al momento della

comunicazione della decisione (art. 405 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la

sentenza del Pretore aggiunto è stata emessa il 18 ottobre 2011 sicché il

reclamo soggiace alla legge nuova. Presentato

contro una “decisione inappellabile di prima istanza finale” (art. 319 lett. a CPC) e in una causa con valore

litigioso inferiore a fr. 10 000.– (art. 48 lett. d n. 1 LOG), il reclamo, tempestivo, è sotto questo

profilo ricevibile.

2.

Secondo

l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del

diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).

Il reclamo deve essere motivato (art. 321 cpv. 1 CPC), nel senso che,

relativamente all'applicazione del diritto, nel reclamo occorre spiegare in

modo conciso, riferendosi all'oggetto del litigio, in cosa consiste la

violazione e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (cfr. DTF

134.

II 246 consid. 2.1). Quanto all'accertamento dei fatti, la definizione di “manifestamente

errato” corrisponde a quella dell'arbitrio ragione per cui il reclamante non

può limitarsi a criticare la decisione impugnata come in una procedura d'appello,

dove l'autorità di ricorso gode di cognizione libera, opponendo semplicemente

la propria opinione a quella del primo giudice (DTF 136 II 494 consid.

2.8

con riferimenti). Egli deve così dimostrare, attraverso un'argomentazione chiara

e dettagliata, che l'autorità inferiore ha emanato una decisione manifestamente

insostenibile, destituita di fondamento serio e oggettivo o in urto palese con

il senso di giustizia ed equità (DTF 135 V 4 consid.

1.

, con rinvii). Non basta segnatamente che il reclamante affermi l'arbitrarietà

della decisione impugnata adducendo considerazioni generiche (DTF 136 II 494 consid.

2.

3.

Pretore aggiunto, premesso che come pubblico funzionario il convenuto era vincolato

alle istruzioni ricevute dalle parti, e accertato che in base al rogito i

contraenti avevano espressamente indicato la destinazione del denaro trattenuto

sul prezzo di compravendita del fondo versato da __________ e depositato sul

conto clienti del notaio convenuto, ha ritenuto ingiustificata la mancata

liberazione da parte di quest'ultimo di fr. 4976.95 in favore della venditrice. Il reclamante censura tale conclusione rilevando che il primo

giudice ha erroneamente valutato i fatti ritenendo che egli si sarebbe assunto

degli impegni nei confronti delle parti circa la destinazione del denaro presso

di lui depositato e del quale non poteva invece disporre senza il consenso unanime

dei due contraenti, fungendo il notaio da semplice depositario della somma di

fr. 190 000.–.

4.

reclamante sostiene che l'istante ha inammissibilmente mutato l'azione poiché

con l'atto introduttivo egli ha chiesto la “restituzione” della somma di fr. 4976.95 mentre con le conclusioni ha chiesto la condanna al

pagamento della stessa. Il Pretore non ha ritenuto di intervenire poiché si trattava

di una semplice modifica letterale della domanda di giudizio e non di una

modifica della domanda. Ora, si volesse anche reputare che così facendo l'istante

ha mutato inammissibilmente l'azione in spregio dell'art. 74 CPC ticinese, la

doglianza cadrebbe nel vuoto. Se è vero che al dibattimento finale le parti

potevano solo restringere, ma non modificare le domande (art. 281 cpv. 2 CPC

ticinese), è altrettanto vero che qualora una parte estendesse indebitamente le

domande, spettava alla controparte sollevare il vizio (Cocchi/ Trezzini, CPC ticinese massimato e commentato, Lugano

2000, pag. 231 nota 266). Chi non si presentava al dibattimento finale perdeva

tale possibilità, poiché il giudice non poteva rilevare l'irregolarità

d'ufficio, per lo meno nelle cause – come quella in esame – rette dal principio

Dispositivo

dispositivo (v. anche Rep. 1995 pag. 227 n. 55). Ciò premesso, a prescindere

dalla motivazione addotta dal primo giudice e foss'anche mutata l'azione, lamentando

solo in questa sede l'irregolarità di procedura, il convenuto muove una

doglianza tardiva, e come tale irricevibile. Al proposito non giova dunque attardarsi.

5. a) Nella

fattispecie la venditrice e l'acquirente hanno concordato di trattenere sul

prezzo di compravendita dell'immobile determinati importi a garanzia, in particolare,

di scoperti di natura fiscale derivanti dal fondo medesimo e come tali di spettanza

della venditrice, depositandoli sul conto clienti del notaio (doc. A, clausole

7 e 11). Così stando le cose, per il Pretore, il convenuto non ha funto da

semplice depositario delle somme trattenute ma si è anche assunto impegni

precisi nei confronti delle parti circa la destinazione del denaro, nel senso che,

liquidate segnatamente le pendenze fiscali, egli era tenuto a liberare la

rimanenza del prezzo di compravendita a favore della venditrice agendo così in

virtù di un rapporto di mandato (art. 394 segg. CO).

b) Per

il reclamante, invece, egli non si è assunto alcun impegno nei confronti delle

parti salvo fungere da semplice depositario della somma trattenuta sul prezzo

di compravendita. Sennonché, l'acquirente ha dichiarato che egli si era accordato

con l'istante per trattenere sul prezzo di compravendita “l'importo di fr. 190'000.– a garanzia di importanti problemi fiscali

che aveva la venditrice e la proprietaria precedente. Questo era per tutelare

la mia posizione economica ….“ (deposizione di __________

del 29 novembre 2010, verbali pag. 3). In sostanza, __________, con l'accordo della

venditrice, ha versato parte del prezzo di compravendita sul conto del

convenuto affinché questi lo liberasse a favore della venditrice solo una volta

pagati tutti i sospesi in relazione al fondo, incombenze queste che esulano dal

solo deposito ma che soggiacciono alle norme sul contratto di mandato (art. 394

segg. CO; Barbey, Commentaire

romand du Code des obligations I, 2003, n. 21 ad art. 472), così come accertato

dal Pretore. In tali circostanze non si può considerare manifestamente errata

la conclusione del Pretore secondo la quale il convenuto non era stato

incaricato di agire quale semplice depositario della somma trattenuta, bensì di

utilizzarla per garantire il pagamento degli scoperti di spettanza dell'istante.

c) Del

resto, si fosse trattato di un semplice contratto di deposito, il depositario avrebbe

dovuto restituire la stessa somma (Tercier,

Les contrats spéciaux, 4ª edizione, n. 6651 pag. 1006; Barbey, op. cit., n. 10 ad art. 481 CO), ciò che mal si concilia

con il tenore delle clausole n. 7 e 11 dell'atto di compravendita (doc. A), dalle

quali si evince che venditrice e acquirente non avevano semplicemente inteso

depositare una determinata somma presso il notaio per riottenerla successivamente,

ma l'avevano depositata affinché questi vegliasse, a garanzia dei diritti dell'acquirente,

che non vi fossero degli scoperti che anziché andare a carico della venditrice,

sarebbero stati posti a suo carico.

d) Il

fatto poi che __________ abbia chiesto al convenuto ”di

tenere bloccato l'importo di fr. 4976.95 sul suo conto rubrica terzi perché l'istante si era rifiutata di riconoscere

questo importo, pur avendo cagionato i costi delle prestazioni del convenuto“ (cfr.

deposizione del 29 novembre 2010, verbale pag. 5), non basta per ritenere

errata la conclusione del Pretore secondo la quale acquirente e convenuto non

erano legittimati a “modificare unilateralmente la

causale e/o destinazione del versamento” (cfr. sentenza

consid. 3), così come pattuita nell'atto di compravendita, nel quale le parti hanno

espressamente destinato l'importo depositato presso il convenuto al pagamento di

crediti derivanti dalla gestione dell'immobile e da imposte arretrate, escluso

quindi un diverso utilizzo. Ciò premesso, una volta effettuati questi

pagamenti, il notaio avrebbe dovuto liberare l'importo residuo a favore della

venditrice. Ne segue che la conclusione del primo giudice non può essere

censurata e il reclamo deve quindi essere respinto.

6. Le

spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Il reclamante rifonderà

alla controparte, che ha presentato osservazioni per il tramite di un patrocinatore,

un'equa indennità per ripetibili.

Per questi motivi,

vista sulle spese anche

la tariffa giudiziaria

decide: 1. Il reclamo è respinto.

2. Le spese

giudiziarie di complessivi fr. 550.– sono poste a carico del reclamante che rifonderà

alla controparte fr. 400.– di ripetibili.

3. Notificazione

– ;

– .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno

30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di

diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla

notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia

civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.

95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione

di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a

ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il

ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso

sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi

previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è

disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster