16.2011.77

Contratto di locazione - espulsione del conduttore - disdetta per mora - contestazione disdetta - permanenza nei locali dopo la disdetta - esclusa la riconduzione tacita del contratto

1 febbraio 2012Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

B. Sorte

contestazioni in merito alla data di risoluzione del rapporto di locazione, in

esito a un'istanza di RE 1 e RE 2 con sentenza del 15 marzo 2011 il Pretore aggiunto

della giurisdizione di Locarno Campagna ha accertato la rescissione consensuale

del contratto per il 30 giugno 2010 e ha respinto l'istanza di contestazione

della disdetta inviata per mora dalla locataria. Adita dagli attori il 23

aprile 2011 con sentenza dell'8 agosto 2011 la seconda Camera civile del

Tribunale d'appello ha respinto il loro appello (inc. 12.__________). Un

ricorso in materia civile del 22 settembre 2011 è stato dichiarato inammissibile

il 5 ottobre 2011 dal Tribunale federale (__________).

C. Con

istanza “di sfratto” del 9 novembre 2011 CO 1 si è rivolta al medesimo Pretore

per ottenere la liberazione dell'appartamento occupato da RE 1 e RE 2.

All'udienza

del 22 dicembre 2011, indetta la discussione, i convenuti hanno proposto di

respingere l'istanza sostenendo che le parti avevano tacitamente ricondotto il contrato

di locazione oltre il 30 giugno 2011 sicché la locatrice avrebbe dovuto notificare

una nuova disdetta. Essi hanno altresì chiesto una proroga fino al 31 marzo

2012 per la restituzione dell'ente locato. Statuendo lo stesso giorno il

Pretore aggiunto ha accolto l'istanza e ha ordinato l'immediata

espulsione dei conduttori.

D. Con

reclamo 28 dicembre 2011 RE 1 e RE 2 sono insorti contro il predetto giudizio

postulandone l'annullamento. Essi rimproverano al primo giudice di aver erroneamente

valutato le risultanze istruttorie negando una riconduzione tacita del

contratto nonostante la locatrice non avesse notificato nessun sollecito di pagamento

dopo il 30 giugno 2010 e nonostante all'udienza di discussione questa avesse

rivendicato il pagamento della pigione anche dopo il 30 giugno 2010. Con

decreto 30 dicembre 2011 il presidente della Camera ha concesso al reclamo effetto

sospensivo. Il memoriale non è stato oggetto di notificazione.

Considerandi

in diritto: 1. Il

Pretore ha fissato il valore litigioso in fr. 5100.– (pag. 3 in alto), donde la competenza di questa Camera (art. 48 lett. d n. 1 LOG).

2.

Giusta l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata

applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei

fatti (lett.). Il reclamo deve essere motivato (art. 321 cpv. 1 CPC), nel senso

che il reclamante non può limitarsi a criticare la decisione impugnata

come in una procedura d'appello, dove l'autorità di ricorso gode di cognizione

libera, opponendo semplicemente la propria opinione a quella del primo giudice (DTF 136 II 494 consid.

2.

; 134 II 351 consid. 3; 133 III 589 consid. 4.1), bensì deve dimostrare,

attraverso un'argomentazione chiara e dettagliata, che l'autorità inferiore ha

emanato una decisione manifestamente insostenibile, destituita di fondamento

serio e oggettivo o in urto palese con il senso di giustizia ed equità (DTF 135 V 4 consid.

1.

, con rinvii). Non basta segnatamente che il ricorrente affermi

l'arbitrarietà della decisione impugnata adducendo considerazioni generiche (DTF 133 III 591 consid.

2).

3.

Nella fattispecie il primo giudice, richiamata la sua precedente

decisione, confermata dalle istanze superiori, nella quale aveva accertato la

conclusione del contratto di locazione al 30 giugno 2010, ha ritenuto la successiva occupazione dell'ente locato da parte dei conduttori senza alcun

valido titolo. I reclamanti ritengono errata questa conclusione e sostengono

invece che il fatto per la locatrice di non aver sollecitato il pagamento della

pigione dopo il 30 giugno 2010 e di aver rivendicato all'udienza di discussione

il pagamento delle mensilità arretrate, equivale a rinnovo tacito del contratto

per il quale era necessaria una nuova disdetta, mai notificata.

4.

principio la domanda di espulsione deve essere introdotta dopo la scadenza del

termine che ha posto fine alla locazione e non può essere procrastinata nel

tempo, a piacimento del locatore. Una ragionevole attesa del locatore nel

richiedere l'espulsione è di principio ammissibile, ma se essa si protrae oltre

il lecito, oppure se vi sono comportamenti nel locatore passibili di ingenerare

una situazione di insicurezza circa le sue reali intenzioni, si dovrà ritenere

che egli abbia rinunciato agli effetti della propria disdetta, e meglio che

abbia consentito a che si instauri un nuovo regime contrattuale, con la

conseguenza della perenzione del diritto all'espulsione. Infatti, a seconda

delle circostanze, il fatto di tollerare la presenza del conduttore nel bene

locato anche dopo la fine del contratto può far nascere, tacitamente e per atti

concludenti, un nuovo contratto di locazione di durata indeterminata e di

contenuto simile al precedente (Lachat,

Le bail à loyer, 2008, pag. 185 n. 4.5.1). Oltre al lasso di tempo trascorso

dalla cessazione del rapporto contrattuale fino alla richiesta di espulsione, è

necessario valutare altre circostanze, segnatamente il fatto che il conduttore

abbia versato la pigione e che il locatore l'abbia accettata senza formulare

riserve (loc. cit.). Il giudice deve valutare tutte le circostanze del caso

concreto per stabilire se si ravvedono gli estremi dell'esistenza di una

riconduzione tacita del contratto per atti concludenti.

5.

In concreto, contrariamente a quanto preteso dai reclamanti, la

conclusione del primo giudice, secondo cui il solo fatto per la locatrice di

avere atteso la decisione del Tribunale federale prima di formalizzare la sua

richiesta di espulsione, esclude una riconduzione tacita della locazione, non può

ritenersi arbitraria. Per tacere del fatto che attendere l'esaurimento delle

istanze giudiziarie prima di chiedere l'espulsione dei conduttori appare sensato,

contrariamente a quanto preteso dai reclamanti, nulla nel comportamento della

locatrice poteva indurli a ritenere che la stessa fosse interessata a una

continuazione del rapporto di locazione, non avendo mai chiesto né tantomeno

ottenuto il pagamento della pigione dopo il 30 giugno 2010 (Lachat, op. cit., pag. 606, n. 3.3.2 e

n. 40), non potendo a tal fine bastare la semplice quantificazione del danno

patito per l'occupazione senza titolo (corrispondente alle pigioni arretrate) effettuata

dalla locatrice in sede di discussione. Ciò posto il reclamo deve essere

respinto.

6.

spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone

problema di ripetibili all'istante, alla quale il reclamo non è stato

notificato per osservazioni.

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria

pronuncia: 1. Il

reclamo è respinto.

2. Le spese

giudiziarie, di complessivi fr. 150.–, sono poste a carico dei reclamanti.

3. Intimazione

– e , ;

– , .

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna.

Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno

30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di

diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla

notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia

civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.

95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione

di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a

ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il

ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso

sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi

previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è

disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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