16.2012.19

Contratto di locazione - reclamo contro decisione ufficio di conciliazione - contestazione spese accessorie

19 novembre 2012Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

B. Con

istanza 7 novembre 2011 RE 1 si è rivolto all'Ufficio di conciliazione in

materia di locazione di Lugano Est per ottenere il pagamento di fr. 781.50. All'udienza

del 23 novembre 2011 CO 1 ha contestato la richiesta di pagamento producendo un

suo conteggio dal quale si evince un saldo residuo a favore del locatore di fr.

214.25.

C. Con

decisione 28 febbraio 2012 l'Ufficio di conciliazione, accertato che il valore

della lite era inferiore a fr. 2000.–, si è pronunciato sul merito della

domanda del locatore e, basandosi sui conteggi agli atti e sulle spese

accessorie comprovate e calcolate sino al termine della locazione, gli ha

riconosciuto un importo residuo di fr. 154.70, accogliendo la sua istanza

limitatamente a questa somma.

D. Con

reclamo del 26 marzo 2012 RE 1 è insorto contro il predetto giudizio postulandone

l'annullamento. Il reclamante si duole di un'errata valutazione delle prove documentali

da parte dell'autorità di prima istanza che avrebbe calcolato in modo errato le

spese accessorie a carico della convenuta. Con scritto 24 maggio 2012 CO 1.

Considerandi

in diritto: 1.

Nella decisione impugnata l'autorità di conciliazione ha menzionato,

quale rimedio giuridico, la possibilità di ricorrere entro 30 giorni dalla

notifica alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4. Sennonché, come

questa Camera ha già avuto modo di decidere che, ove sia impugnata una

decisione dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione per la quale si

applicano gli art. 202 segg. CPC (art. 9 della Legge di applicazione del codice

di diritto processuale civile svizzero: LACPC: RL 3.3.2.1), è dato reclamo alla Camera civile dei reclami (inc. 16.2012.11 del

24.

febbraio 2012, consid. 1). Del resto a medesima conclusione è giunto il

Pretore il quale, con decisione del 2 aprile 2012, ha dichiarato irricevibile l'istanza introdotta da RE 1 proprio perché contro la decisione

dell'Autorità di conciliazione in materia di locazione è dato reclamo al

Tribunale d'appello (inc. SE __________). In circostanze del genere il reclamo,

introdotto entro il termine di trenta giorni, è ammissibile sicché l'errata

indicazione del rimedio giuridico non ha causato all'interessato alcun pregiudizio

(cfr. DTF 138 I 53 consid. 8.3.2).

2.

La documentazione prodotta per la prima volta con il reclamo e con

le osservazioni (e non davanti all'autorità di prima istanza) è irricevibile, l'art.

326.

cpv. 1 CPC vietando alle parti di addurre in questa sede nuovi fatti, prove

o eccezioni.

3.

Secondo

l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del

diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).

Il reclamo deve essere motivato (art. 321 cpv. 1 CPC), nel senso che il

reclamante non può limitarsi a criticare la decisione impugnata come in

una procedura d'appello, dove l'autorità di ricorso gode di cognizione libera,

opponendo semplicemente la propria opinione a quella del primo giudice (DTF 136 II 494 consid.

2.

; 134 II 351 consid. 3; 133 III 589 consid. 4.1), bensì deve dimostrare, attraverso

un'argomentazione chiara e dettagliata, che l'autorità inferiore ha emanato una

decisione manifestamente insostenibile, destituita di fondamento serio e

oggettivo o in urto palese con il senso di giustizia ed equità (DTF 135 V 4 consid.

1.

, con rinvii). Non basta segnatamente che il reclamante affermi l'arbitrarietà

della decisione impugnata adducendo considerazioni generiche (DTF 133 III 591 consid.

2).

4.

concreto, l'Ufficio di conciliazione, basandosi sui giustificativi prodotti dal

locatore, ha riconosciuto a quest'ultimo solo una parte delle spese accessorie

rivendicate, ovvero solo quelle risultanti espressamente dal contratto di

locazione, comprovate e relative al periodo di occupazione dell'ente locato da

parte della convenuta (31 luglio 2009). Il reclamante censura tale conclusione

sostenendo che il calcolo effettuato dall'Autorità di conciliazione è “sbagliato”.

a) Le

spese accessorie, corrispondenti alla remunerazione per i costi effettivamente

sostenuti dal locatore per le prestazioni connesse con l'uso dell'ente locato e

destinati a facilitare e migliorare le comodità di utilizzo della cosa locata

(Kommentar Das schweizerische Mietrecht (SVIT), 3ª edizione, n. 12 ad art.

257–257b CO; Higi, Zürcher

Kommentar, 1994, n. 7 ad art. 257a–257b CO), sono a carico del

conduttore soltanto se specialmente pattuito (art. 257a cpv. 2 CO),

mentre in caso contrario esse si presumono comprese nella pigione. In questo

senso il contratto di locazione deve indicare in modo chiaro e preciso quali

sono le spese che il conduttore deve assumere oltre alla pigione (Cahiers du

bail 2002 pag. 144, consid. 2.1; Higi,

op. cit., n. 13–16; SVIT, op. cit., n. 18).

Nella fattispecie, il contratto di locazione sottoscritto dalle parti

elenca al punto 5 diverse spese accessorie non comprese nella pigione, tra le

quali le spese di riscaldamento e acqua calda, quelle di pulizia e

illuminazione delle parti comuni, TV via cavo, le spese di amministrazione e

gli “abbonamenti di controllo e

assistenza”. A proposito di quest'ultima posta l'Ufficio

di conciliazione non l'ha considerata non avendo il locatore provato a quali

abbonamenti si riferisse la sua richiesta di pagamento. Tale conclusione non

può essere ritenuta errata, ove si pensi che anche in questa sede il reclamante

si limita a richiamare il punto 5 del contratto di locazione, dal quale però nulla

emerge in merito a quali tipi di abbonamento si riferisce. E l'indicazione del tutto generica “abbonamenti di controllo e assistenza”, contenuta

nel contratto di locazione, non permette di verificare se questi abbonamenti

si riferivano a interventi di controllo regolari destinati a garantire al

conduttore l'uso della cosa locata (cfr. Richard,

Les frais accessoires au loyer dans les baux d'habitations et de locaux

commerciaux, in 12e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel

2002, pag. 8 segg. n. 26, 27 e 29). Ciò basta per escludere qualsiasi errore

nella valutazione delle risultanze istruttorie da parte dell'autorità di conciliazione.

c) Per

le altre prestazioni fatturate e risultanti dal contratto di locazione, in

particolare quelle relative al riscaldamento (combustibile utilizzato), all'acqua

potabile, all'illuminazione delle parti comuni, alla tassa di canalizzazione e

fognatura e alla TV via cavo, l'autorità di conciliazione, basandosi sui giustificativi

forniti dal locatore e riferiti al consumo per l'intero 2009, le ha calcolate pro

rata per il periodo di occupazione dell'appartamento da parte della

convenuta, ovvero sette mesi. Ora, il conteggio della spesa per la tassa d'uso

canalizzazioni (fr. 234.95) e il consumo di elettricità (fr. 362.85) è corretto

poiché corrisponde a 1/7 di quello totale risultante dai giustificativi prodotti

dal locatore. Per contro, quello relativo al consumo di acqua potabile è errato.

Dalla documentazione prodotta dal locatore si evince che nel 2009 questi ha

pagato fr. 994.– per l'utilizzo di acqua potabile, di modo che, applicando il medesimo

criterio utilizzato per le altre spese, l'importo a carico della conduttrice ammonta

a fr. 579.85 (importo peraltro inferiore a quello da questa riconosciuto nel

suo conteggio 4 agosto 2010). Analogamente anche per le spese di riscaldamento si

è in presenza di un errore nel computo della quota a carico della convenuta. Sulla

base dei giustificativi e sui dati forniti dal proprietario con riferimento

alla giacenza di combustibile all'inizio del 2009 e al termine della locazione,

il consumo ammonta a 2694 litri, pari a fr. 3082.55 (fr. 3119.20 di rimanenza

al 1° gennaio 2009 + fr. 2449.35 di combustibile acquistato + fr. 30.– di

supplemento carburante – fr. 2516.– di giacenza all'uscita della conduttrice), importo

peraltro riconosciuto anche dalla convenuta nel suo conteggio 4 agosto 2010.

d) In

definitiva le spese accessorie ancora dovute dal 1° gennaio al 31 luglio 2009, comprese

quelle non oggetto di contestazione, ammontano a complessivi fr. 4598.40 (fr.

234.95

per tassa d'uso canalizzazioni + fr. 362.85 per il consumo di elettricità

+ fr. 579.85 per l'acqua potabile + fr. 3082.55 per il combustibile + fr. 38.20

per l'assicurazione stabili + fr. 300.– per la pulizia delle scale e parti comuni).

Considerata la quota del 19.1% a carico della convenuta (fr. 878.30), alla

quale vanno aggiunte le spese amministrative del 3% (fr. 26.35) e i costi della

TV via cavo di fr. 176.15, a suo carico rimangono fr. 1080.80. Deducendo gli

acconti versati (fr. 875.–), l'importo residuo ammonta a fr. 205.80.

e) Ne

discende che il reclamo, che ha evidenziato un'errata valutazione delle prove

documentali da parte dell'autorità di prime cure con riferimento al calcolo di

alcune spese accessorie, deve essere parzialmente accolto. Soccorrendo

le premesse dell'art. 327 cpv. 2 lett. b CPC, la decisione impugnata deve

essere riformata nel senso che la pretesa del locatore deve essere riconosciuta

limitatamente a fr. 205.80.

5.

Le spese giudiziarie seguirebbero la reciproca soccombenza (art. 106

cpv. 2 CPC). Visto il minimo grado di vittoria del reclamante soccorrono giusti

motivi per rinunciare a prelevare l'esigua quota di oneri a carico dell'opponente

e ridurre di conseguenza l'ammontare delle spese giudiziarie. Non si giustifica

assegnare indennità d'inconvenienza (art. 95 cpv. 3 lett. c

CPC) all'opponente, lo scritto 24 maggio 2012 non potendo

essere considerato alla stregua di un allegato di osservazioni.

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria

decide: I. Il reclamo è parzialmente accolto e di

conseguenza la decisione 28 febbraio 2012 dell'Ufficio di conciliazione in

materia di locazione di Lugano Est, è annullata e sostituita dal seguente giudicato:

1. L'istanza 23 novembre 2009 è parzialmente

accolta e a RE 1 è riconosciuto un importo di fr. 205.80.

Per il resto la decisione impugnata rimane invariata.

II. Le spese

giudiziarie ridotte, di complessivi fr. 150.–, sono poste a carico del reclamante.

Non si assegnano indennità.

III. Notificazione

;

Comunicazione

all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano Est.

Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno

30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di

diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla

notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia

civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.

95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione

di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a

ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il

ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso

sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi

previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è

disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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