16.2012.35

Contratto di locazione - spese accessorie - visione dei documenti - ripetibili - ammontare - carattere non vincolante della tariffa a determinate condizioni

9 aprile 2013Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

B. Ottenuta,

il 23 maggio 2011, l'autorizzazione ad agire dall'Ufficio di conciliazione in

materia di locazione di Chiasso, il 7 giugno 2011 CO 1 si è rivolta al Pretore

della giurisdizione di Mendrisio Sud per ottenere il rigetto dell'opposizione

interposta da RE 1 al citato precetto esecutivo. Il Pretore ha trattato la

causa come azione creditoria in procedura semplificata, convocando le parti all'udienza

del 18 agosto 2011, durante la quale la convenuta ha proposto il richiamo dall'istante

dei giustificativi delle spese accessorie (acquisto combustibile, contratti di

abbonamento, contratto di lavoro custode, contratto di mandato amministrazione,

planimetria stabile, stato ente locato, schede di lettura consumi vari), e

riservandosi un termine per comunicare, dopo aver consultato detta

documentazione, su quali importi e voci avrebbe mantenuto la sua contestazione.

Il Pretore ha sospeso la procedura fissando alla convenuta un termine fino al

20 settembre 2011 per comunicare l'esito delle verifiche, ovvero se manteneva

la sua proposta di respingere l'istanza. Il 19 settembre 2011 RE 1 ha comunicato al Pretore di contestare una parte delle spese accessorie poiché eccessive o non

contemplate nel contratto di locazione, e ha concluso per la reiezione dell'istanza.

Il 7 ottobre successivo l'istante ha ribadito le sue domande.

C. Statuendo

il 18 ottobre 2011 il Pretore ha accolto l'istanza. Adita da RE 1, con decisione

del 28 febbraio 2012 questa Camera ha annullato la sentenza del Pretore rinviandogli

gli atti per un nuovo giudizio previa assunzione delle prove da lui ammesse (inc.

16.2011.71).

D. Ripristinata la litispendenza davanti al primo giudice, all'udienza

del 15 giugno 2012 l'istante ha confermato il suo punto di vista, mentre la

convenuta si è nuovamente opposta alla pretesa ribadendo che “l'amministrazione

dello stabile non ha messo a disposizione tutti i documenti necessari per la

verifica dei conteggi”.

E. Statuendo

il 17 luglio 2012 il Pretore, accertato che le spese accessorie oggetto del

conteggio litigioso sono state pattuite nel contratto di locazione e che le

stesse sono suffragate dai necessari documenti giustificativi di cui la

convenuta ha potuto prendere visione, ha accolto l'istanza e condannato quest'ultima

al pagamento di fr. 481.80.– oltre interessi del 5% dal 17 marzo 2011. Le

spese giudiziarie di fr. 100.– sono state poste a carico della convenuta,

tenuta a rifondere all'istante fr. 300.– per ripetibili.

F. Con reclamo del 12 agosto 2012 RE 1 è insorta contro il predetto

giudizio postulandone l'annullamento. La reclamante lamenta la violazione del

diritto di essere sentita non avendo potuto prendere visione “della documentazione

prodotta e dell'osservazione di controparte”. Essa contesta inoltre l'ammontare

delle ripetibili riconosciute all'istante. Nelle sue osservazioni del 13

settembre 2012 CO 1 si è sostanzialmente rimessa al giudizio della Camera.

Considerandi

in diritto: 1. Secondo

l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del

diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).

Il reclamo deve essere motivato (art. 321 cpv. 1 CPC), nel senso che,

relativamente all'applicazione del diritto, nel reclamo occorre spiegare in

modo conciso, riferendosi all'oggetto del litigio, in cosa consiste la

violazione e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (cfr. DTF

134.

II 246 consid. 2.1). Quanto all'accertamento dei fatti, la definizione di “manifestamente

errato” corrisponde a quella dell'arbitrio ragione per cui il reclamante non

può limitarsi a criticare la decisione impugnata come in una procedura d'appello,

dove l'autorità di ricorso gode di cognizione libera, opponendo semplicemente

la propria opinione a quella del primo giudice (DTF 136 II 494 consid.

2.8

con riferimenti). Egli deve così dimostrare, attraverso un'argomentazione chiara

e dettagliata, che l'autorità inferiore ha emanato una decisione manifestamente

insostenibile, destituita di fondamento serio e oggettivo o in urto palese con

il senso di giustizia ed equità (DTF 135 V 4 consid.

1.

, con rinvii). Non basta segnatamente che il reclamante affermi l'arbitrarietà

della decisione impugnata adducendo considerazioni generiche (DTF 136 II 494 consid.

2.

La reclamante si duole della lesione del suo diritto di essere sentita

per non aver potuto prendere visione delle osservazioni prodotte dalla

controparte e relativa documentazione prima dell'emanazione della sentenza.

a) La contestazione è invero incomprensibile. Le osservazioni del 7

ottobre 2011 dell'istante sono state intimate alla convenuta con la decisione

18.

ottobre 2011 del Pretore, mentre i documenti giustificativi alla stessa

allegati, e di cui essa non aveva potuto prendere conoscenza prima del precedente

giudizio, risultano essere stati prodotti all'udienza del 15 giugno 2012 alla

quale l'interessata ha partecipato e ha quindi potuto prenderne conoscenza. In

altre parole, al più tardi a quel momento la conduttrice risulta aver potuto visionare

tutti i giustificativi in possesso della locatrice a sostegno della spese

accessorie rivendicate. La diversa opinione della reclamante, secondo la quale

alla stessa non sarebbero stati messi a disposizione “tutti i documenti

necessari per la verifica dei conteggi” (cfr. verbale 15 giugno 2012), oltre a

non essere suffragata da nessun riscontro e quindi a costituire pura allegazione

di parte, è stata smentita dal primo giudice secondo il quale la locatrice

avrebbe fatto fronte all'onere impostole dall'art. 257b cpv. 2 CO.

b) Ora

l'art. 257b cpv. 2 CO, che impone al locatore di dar visione al

conduttore che ne fa richiesta dei documenti giustificativi a sostegno delle

spese accessorie, ha lo scopo di permettere a quest'ultimo di verificare se

quanto gli viene richiesto a tale titolo corrisponde ai costi effettivamente

sostenuti dal locatore (SVIT Kommentar, 3ª edizione, n. 24 ad art. 257-257b CO; Higi in: Zürcher Kommentar, n. 28 ad art. 257a-257b

CO), fermo restando che tale diritto di visione si estende solo ai documenti

che concernono espressamente le spese accessorie poste a suo carico (Higi, op. cit., n. 30 ad art. 257a-257b

CO), esclusa quindi altra e diversa documentazione.

c) In

concreto, alle richieste della convenuta di poter visionare i giustificativi

dei costi sostenuti dalla locatrice e posti a carico degli inquilini

proporzionalmente alla superficie dell'ente da loro locato, la locatrice le ha

sempre concesso la visione delle fatture per l'acquisto di combustibile, per il

consumo di acqua potabile ed energia elettrica, per la tassa d'uso delle canalizzazioni

e relativa manutenzione, per la revisione dell'impianto di riscaldamento e

della cisterna, per la pulizia del camino, dei vari abbonamenti per la

manutenzione dell'impianto di riscaldamento e dell'ascensore, per le spese di

pulizia e portineria e per lo sgombero della neve (cfr. doc. agli atti). Così

facendo si può ragionevolmente affermare che la locatrice ha fatto fronte all'obbligo

impostole dall'art. 257b cpv. 2 CO. La conclusione del Pretore appare

pertanto corretta.

d) Le

ulteriori richieste della reclamante appaiono quindi pretestuose e destituite di

fondamento, la locatrice avendo assolto ai suoi obblighi notificandole il conteggio

delle spese accessorie 17 novembre 2010 (art. 12.6 contratto di locazione; Higi, op. cit., n. 34 ad art. 257a-257b

CO), e dandole visione delle pezze giustificative a sostegno delle spese

accessorie per il periodo dal 1°luglio 2009 al 30 giugno 2010. Su questo punto il

reclamo, infondato, deve essere respinto.

3.

reclamante contesta poi l'ammontare delle ripetibili riconosciute alla

controparte, a suo dire eccessive in quanto superiori al massimo di fr. 120.–

fissato dalla legge. Il primo giudice, riconoscendo all'istante fr. 300.– di

ripetibili, ha giustificato la propria scelta “tenendo conto del valore di

causa come dell'effettivo dispendio di tempo che la procedura ha comunque richiesto

“.

a) Le

ripetibili a favore della parte vincente devono essere stabilite in base alle tariffe

cantonali (art. 96 CPC), in Ticino in base al Regolamento sulla tariffa per i

casi di patrocinio d'ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione

delle ripetibili (RL 3.1.1.7.1), che si applica anche ai rappresentanti professionali

ai sensi dell'art. 68 cpv. 2 CPC (Trezzini

in: Commentario al Codice di diritto processuale civile Svizzero, art. 96 pag. 393).

Per le cause di valore litigioso inferiore ai fr. 20 000.–, il regolamento

prevede delle ripetibili varianti tra il 15 e il 25 % del valore medesimo (art.

11.

cpv. 1), ovvero da fr. 72.– a fr. 120.–.

b) Sennonché,

il fatto che il primo giudice abbia fissato l'indennità in fr. 300.– “per

tenere conto anche dell'effettivo dispendio di tempo” non può essere censurato.

Intanto, il giudice può scostarsi dai limiti della tariffa a dipendenza delle

peculiarità del caso e a condizione di motivare questa sua decisione (Trezzini, op. cit., art. 96 pag. 391; Rüegg in: Basler Kommentar, ZPO,

Basilea 2010, n. 5 ad art. 96 ), ciò che l'art. 13 cpv. 1 del citato regolamento concretizza.

Inoltre, se si tien conto del fatto che la rappresentante dell'istante ha

dovuto redigere l'istanza e le osservazioni del 7 ottobre 2011, oltre a partecipare

a due udienze di discussione in Pretura, l'indennità di fr. 300.–, che

considera anche le spese e l'IVA, appare giustificata rispetto all'indennità di

fr. 120.–, che non tiene conto dell'ampiezza del lavoro svolto e del tempo impiegato,

avuto riguardo allo svolgimento del mandato. Ne discende che il reclamo deve

essere respinto anche su questo punto.

4.

spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone problema di ripetibili, lo scritto del

13.

settembre 2012 non avendo causato spese di rilievo.

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria

decide: 1. Il

reclamo è respinto.

2. Le spese

giudiziarie, di complessivi fr. 150.–, sono poste a carico della reclamante. Non

si assegnano ripetibili.

3. Notificazione

– ;

– .

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Sud.

Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il presidente La

cancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno

30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di

diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla

notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia

civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.

95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione

di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a

ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il

ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso

sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi

previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è

disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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